【正文】 人們可支配收入的持續(xù)增長，旅游消費市場日漸膨大，旅游人群主要來自中國大中心城市的中產(chǎn)階層，而他們將形成三亞新旅游產(chǎn)品的主要基礎(chǔ)市場（見下表）。（2）分時度假的國際認(rèn)定分時度假的實質(zhì)是介于傳統(tǒng)房地產(chǎn)產(chǎn)品和傳統(tǒng)酒店產(chǎn)品之間的一種中間產(chǎn)品，一種旅游酒店產(chǎn)品新態(tài)勢，一種新的旅游產(chǎn)品。⑥ 在業(yè)主未付完金融部門貸款之前，單位產(chǎn)品所有權(quán)并不屬于業(yè)主而處于一種被抵押的法律關(guān)系。不過分時度假地的平均規(guī)模據(jù)統(tǒng)計卻在不斷增大，這主要是由于大型開發(fā)商和經(jīng)營商進入這一領(lǐng)域并堅持發(fā)展大型綜合度假地的結(jié)果。到1997年南非發(fā)展速度超過了法國，排名列在全球第五名。如美國一個分時度假住宿單元會產(chǎn)生18萬美元的直接貢獻(xiàn)，如果從更廣泛的范圍進行測算，這一影響會更大。同時，產(chǎn)生了中國第一批分時度假產(chǎn)品的消費者。主要是專業(yè)銷售RCI和II公司的分時度假產(chǎn)品。2000年11月，由首創(chuàng)集團、中旅集團、北京旅游集團等6家股東聯(lián)合發(fā)起組建的專業(yè)從事分時度假和休閑度假產(chǎn)業(yè)的天倫度假發(fā)展有限公司在北京成立。目前在國內(nèi)“海南華夏之旅分時度假網(wǎng)絡(luò)有限公司”是中國唯一的一家專業(yè)從事分時度假國內(nèi)交換業(yè)務(wù)的公司。這種點數(shù)制適用于一個企業(yè)控制的飯店群，這樣才不會因權(quán)益分配問題各方產(chǎn)生異議，同時會努力保證顧客的使用權(quán)。② 產(chǎn)權(quán)式酒店的消費群體多集中在城市的高收入階層中，且這些度假產(chǎn)品購買者均為“二次置業(yè)”的家庭，其目的主要是為了投資。二是產(chǎn)權(quán)式酒店由于其特殊性，它的發(fā)展在由房地產(chǎn)業(yè)向旅游產(chǎn)品轉(zhuǎn)移發(fā)展的過程中，其產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營服務(wù)物業(yè)管理水平成為市場競爭的利器，管理服務(wù)的重要性將成為產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的一個關(guān)鍵制約因素。房地產(chǎn)積壓和接待設(shè)施出租率低的大背景為分時度假的發(fā)展創(chuàng)造出良好的供給條件，與發(fā)達(dá)國家分時度假產(chǎn)生發(fā)展的背景類似，企業(yè)可通過l房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)向和吸引度假地飯店加盟的形式，低成本發(fā)展分時度假。日前，以五星級康樂園大酒店第四期工程項目作為試點，推出“康樂園度假村產(chǎn)權(quán)式酒店”即是海航集團涉足旅游業(yè)的重大舉措。由于位于著名旅游城市附近海濱，所以旅游資源充足，因此每年客戶利潤分紅足以抵消分期付款之費用，且有可觀盈余。第二篇：五星級酒店策劃方案***國際酒店推廣策劃方案（初稿）一、序言二、目標(biāo)消費群三、形象定位四、第一階段：企劃目標(biāo)五、媒介推廣策略 [序言] 通過近期對***國際酒店各個部門的了解并綜合分析、酒店的現(xiàn)狀良好：地理位置突出、發(fā)展局限性較大。它是一門建立在經(jīng)濟學(xué)、管理學(xué)、行為科學(xué)、心理學(xué)、價格學(xué)等學(xué)科的理論基礎(chǔ)上，專門研究市場營銷活動規(guī)律的綜合性應(yīng)用科學(xué)。附加值：增設(shè)免費專車接送服務(wù)；足療或按摩贈送生果及飲品各一份；KTV消費贈送精美紀(jì)念品；酒店舉行抽獎活動。在日常的服務(wù)中自覺提高服務(wù)質(zhì)量，強調(diào)員工的超前服務(wù)意識。我認(rèn)為，我們應(yīng)該將目標(biāo)定位在中、高端的客戶群體，其中包括：上海所有酒店現(xiàn)有的協(xié)議單位、機關(guān)及事業(yè)單位、學(xué)校、私企及個體老板、國企及私企領(lǐng)導(dǎo)層，所以消費的檔次應(yīng)該定位在高檔消費水平，消費價格的調(diào)整，須進一步進行市場調(diào)查后方可確定。廣告形式重點以報紙廣告、電視廣告、現(xiàn)場形象、印刷品為主、適時采用專業(yè)雜志等媒體，配以城市戶外、雜志廣告、電臺廣告、公交車、網(wǎng)絡(luò)等新媒介，通過“硬推軟拉”的方式達(dá)到綜合廣告效果最優(yōu)的立體媒介策略。這種媒體大致上可分為以下幾類：（1）印刷類：***國際酒店品牌形象畫冊、產(chǎn)品手冊、新品推薦單張、手提袋等； 通過商業(yè)信函投遞、賣場發(fā)送、報刊雜志夾送、活動資料派送形式使單張廣告進入每一個意向客戶手中，從而擴大項目自身的影響范圍。增加軟件服務(wù)，整合品牌。營銷的目的：通俗的講就是針對客源市場的需求狀況，適時推出酒店的服務(wù)產(chǎn)品，并迅速讓顧客了解和接受，再充分享受服務(wù)的過程后，對服務(wù)產(chǎn)品充分的認(rèn)可并重復(fù)消費。宣傳的時機：以酒店掛牌開業(yè)作為前期宣傳的合理時機。加強管理人員的工作執(zhí)行力度和工作作風(fēng)，務(wù)必做到事事有人管，工作樣樣有人落實。也是尊貴、智慧、時尚、價值感以及內(nèi)斂而奔放的生命熱情的體現(xiàn)。 用系列表現(xiàn)手法，體現(xiàn)“名流典范生活模式”所蘊涵的文化、人文、生活內(nèi)涵；178。 賣點廣告的創(chuàng)意，以個性化角度為基本出發(fā)點，并以生活方式的引導(dǎo)作為主線索；216。 百年美食文化的高度；216。***國際，是生活的文化、餐飲的文化、沐浴的文化、商務(wù)的文化、經(jīng)濟的文化……；***國際酒店也是城市時尚的文化，都市新生活方式的文化——總之，餐飲是一種綜合的文化現(xiàn)象；***國際酒店的新聞宣傳，當(dāng)然離不開“文化的話題”；***國際酒店是“軟性新聞體系”的重要組成部分；這是宣傳推廣的“新聞話題”殺手锏；這是品牌塑造中的“理念塑造”部分；這是為***國際酒店品牌增加厚度和內(nèi)涵的必由之徑；廣告信息的“全面性”；新聞信息的“多元性”；“概念賣點”，“觀念賣點”，“現(xiàn)實賣點”的有機結(jié)合；新概念策略由品牌的獨特性倡導(dǎo)系列“生活秀場新概念”、傳播話題等獨占性話題，以及由此關(guān)聯(lián)的社會傳播效應(yīng)；以“新概念”帶來的附加價值；廣告營銷策略、廣告方式、大眾媒介的有效整合和運用；體驗消費、引導(dǎo)、煽情；有效服務(wù)方式和實施；小眾傳播；各種綜合社會資源（政府資源、行業(yè)資源、地域資源、人文資源、市場資源等）的整合運用；廣告的統(tǒng)一性和持續(xù)性1）統(tǒng)一性，以維持整體廣告形象，樹立具超越時空的識別性、具個性氣質(zhì)的品牌；A 形象統(tǒng)一B 風(fēng)格統(tǒng)一C 氣質(zhì)統(tǒng)一D 文化品位統(tǒng)一E 主要口號語統(tǒng)一2）持續(xù)性――將成功建立的廣告整合形象持續(xù)延伸和階段性深入，形成一個廣告運動；廣告創(chuàng)意策略178。酒店系列產(chǎn)品要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績，就必須把握時機，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公眾形象的服務(wù)品牌。四、人員培訓(xùn)對所有的員工進行規(guī)范、程序、統(tǒng)一、協(xié)調(diào)的培訓(xùn)。全員營銷：通過酒店的全體員工，向顧客推廣酒店的服務(wù)項目及優(yōu)惠政策，并與顧客保持良好的關(guān)系，爭取顧客的重復(fù)消費；凡內(nèi)部員工主動邀請來的顧客，可按照消費的金額，給予員工3%—5%的業(yè)績提成；對內(nèi)部員工主動推銷給顧客的酒水，同樣可給予一定的瓶蓋（杯）提成。綜上分析、要想***國際酒店經(jīng)營的好特別是餐飲及浴場兩個主要項目，必須主動把握先機，因時利導(dǎo)，進行一系列的推廣。推廣形式：適當(dāng)選用上海市各主流媒體宣傳（硬廣告+軟文）外，來促進產(chǎn)品的銷售。主選本地：文體頻道《魯豫有約》、經(jīng)濟生活頻道《第一時間》、上海電視臺、《市有線電視臺》●移動媒體：——（主動性高）可以根據(jù)目標(biāo)對象的生活形態(tài),針對特定區(qū)域及線路安排廣告投放,有效且精準(zhǔn)的溝通,發(fā)揮廣告效果的最大化效益.（目標(biāo)對象覆蓋范圍廣）可以根據(jù)車種的屬性,有效將廣告信息傳至區(qū)域范圍.（長時間的廣告暴光）每天平均12小時的廣告信息暴露時間（視角沖擊力強）適合企業(yè)形象建立,.●分眾傳媒：——創(chuàng)意表現(xiàn)空間較大，較全面；傳遞受眾精準(zhǔn)，受眾文化層次較高。同時，也能引起更多的目標(biāo)消費者和潛在消費群體注意和關(guān)注，為市場推廣的高峰期（第二階段）埋下伏筆，形成飛箭離弦之勢，以期在第二階段的市場推廣中噴薄而出。《培訓(xùn)計劃》（略）注；以上所提到的問題是作為前期工作的一個方向，具體的操作以現(xiàn)在實際的工作為主，邊營業(yè)邊進行改進和實施。宣傳的形式：利用接送專車做車體廣告，內(nèi)容主要為介紹酒店的服務(wù)項目及接送電話；與長途客運公司及出租車公司聯(lián)系，利用車座套印制廣告；在火車站、飛機場、汽車站等出口做燈箱廣告；制作酒店的宣傳手冊；制作大堂及電梯廣告；制作酒水牌；在小紀(jì)念品、打火機上印制廣告等。互動式營銷：酒店客房、餐飲、浴場互動，消費后互送禮券用。針對服務(wù)市場特服人員資源匱乏，專業(yè)性不強，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不高的現(xiàn)狀，提高自身的服務(wù)水平。其交換網(wǎng)張核心就是為消費者提供實惠的分時度假產(chǎn)品，并為國內(nèi)星級酒店或度假村開房率偏低的現(xiàn)狀尋求出路。B：海南皇冠濱海溫泉酒店(皇冠假日產(chǎn)權(quán)酒店)?？诨使跒I海溫泉酒店位于海南省瓊山市東營濱海旅游開發(fā)區(qū)。2001年僅“五一”旅游黃金周期間，全國共接待旅游者7377萬人次，過夜人數(shù)、形成度假旅游的傾向明顯。海南分時度假與產(chǎn)權(quán)酒店的現(xiàn)狀及發(fā)展（1）分時度假產(chǎn)生條件及現(xiàn)狀全國旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性調(diào)整，促進海南由單純觀光型向觀光度假型轉(zhuǎn)變。三是投資意識的增強為產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展提供了發(fā)展的基礎(chǔ)。類型： ① 退休住宅型退休前購樓，每年居住一定時間，其余交酒店管理公司出租，退休后完全自用。這是一批借用分時度假概念開發(fā)出類似產(chǎn)品的單體企業(yè)。⑤分時度假交換公司。④自主開發(fā)的分時度假產(chǎn)品國內(nèi)網(wǎng)絡(luò)公司。而走聯(lián)盟化是較佳的生存方式。但是由于是在90年代后期才在我國開始的，所以起步較高，直接跨過了外國分時度假業(yè)較長的摸索階段，進入到較高層次的發(fā)展階段。表五亞洲分時度假市場分布情況國家及地區(qū) 度假地數(shù)量 每個度假地平均住宿單元數(shù)量 日 本 96 66 馬來西亞 71 38 泰 國 38 46 印 尼 25 51 韓 國 18 133 中 國 17 41 菲律賓 11 62 中國臺灣 6 43 其它（4國）8 45 合 計 260 525 資料來源《未來分時度假產(chǎn)品的經(jīng)濟影響》可以看到亞洲的分時度假會員雖然僅占世界分時度假市場的5%左右，總量很小，但近年來發(fā)展速度較快，且由于亞洲地區(qū)人口基數(shù)大，近年來經(jīng)濟復(fù)蘇，穩(wěn)定增長，所以也是具有很大發(fā)展分時度假業(yè)的潛在市場，如泰國、印度尼西亞、馬來西亞、中國等。主要原因是：①新購買產(chǎn)品的用戶傾向于一次購買多個產(chǎn)品；②老客戶因?qū)Ξa(chǎn)品較滿意增加購買新產(chǎn)品。其中分時度假地數(shù)量平均年增長14%，會員數(shù)量年均增長15%，分時度假產(chǎn)品數(shù)量的年均增長率為15%，雖然1994年以后分時度假業(yè)的增長速度有所放緩，但仍保持較好的成長態(tài)勢，整體分時度假業(yè)增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于旅游業(yè)的整體年均增長4%，和飯店業(yè)2%的增長速度。（2）產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)品獲得產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品獲得國際上通行的作法是按照房產(chǎn)品種操作，即：交付首期款購買一定單位的產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品，同時確定自己的使用時段（通常為21天），其它時間則交酒店管理公司做為酒店統(tǒng)一經(jīng)營，每年酒店的經(jīng)營收入，單位產(chǎn)品獲得的利潤則用于支付產(chǎn)權(quán)酒店的單位產(chǎn)品分期付款之費用，一般在10—15年后即可取得產(chǎn)權(quán)酒店單位產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)。三亞獨有的熱帶旅游資源隨著每年1000萬登島人次親身感受與傳播，所產(chǎn)生的影響力是任何宣傳媒體所不能比擬的。三亞旅游度假住宿設(shè)施發(fā)展l目前三亞市約有客房9756間。同時，應(yīng)興建更為多樣化、低密度、高規(guī)格的住宿設(shè)施，并對整個城區(qū)進行重要改造，使之成為一個名副其實的“旅游城市”，著名的國際旅游度假勝地。在此，游客可朝夕沐浴于椰風(fēng)海韻之中，晝夜流連在雨林山川之顛。海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位 ① 海南發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢。③ 海南旅游資源利用及旅游產(chǎn)品開發(fā)現(xiàn)狀海南在地理面積較小的島嶼上聚集了豐富的旅游資源，已被證明這些資源對國際游客是頗有吸引力的，并已早在過去的規(guī)劃研究中就得到了認(rèn)證。據(jù)世界旅游組織最新的展望報告稱：到2020年，中國將成為世界旅游的一個主要的目的地和客源國，旅游業(yè)收入增長的幅度將極為可觀。三亞灣“椰夢長廊”的建成、大東海廣場改建、體育廣場、名花公園、藝術(shù)廣場及城市的“綠化美化”工程，使三亞逐步成為一個熱帶海濱花園城市。③ 軟硬環(huán)境治理卓有成效A、政府各部門減免辦事程序，改善投資軟環(huán)境，工作力度大，辦公效率顯著提高，一切工作服務(wù)于三亞建設(shè)。據(jù)三亞市官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：全市經(jīng)濟快速、健康發(fā)展，經(jīng)濟運行質(zhì)量明顯提高 l，%，實現(xiàn)了1998年以來連續(xù)四年經(jīng)濟增長超10%，超過全國、全省的平均水平，三大產(chǎn)業(yè)同時超過10%的增幅。全年共完成GDP ，按可比價格計算，%。序號 關(guān)鍵控制工序 開始如期 結(jié)束日期 備注 1 土地轉(zhuǎn)讓合同及預(yù)付款 2 項目規(guī)劃方案確定 地基詳勘受該工序約束 3 規(guī)劃報建手續(xù) 4 地基詳勘 基礎(chǔ)處理及基礎(chǔ)施工圖受該工序約束 5 基礎(chǔ)及地下室施工 6 結(jié)構(gòu)封頂，圍護結(jié)構(gòu)施工 7 室內(nèi)裝修 8 室外景觀工程 9 園林工程 10 工程竣工 項目總體進度計劃見附表二“鸚鵡螺皇家園林度假酒店項目工程進度計劃”六、項目投資估算投資估算的依據(jù)本報告的投資估算依據(jù)為：三亞市城市總體規(guī)劃確定的區(qū)域市政設(shè)施規(guī)劃；項目規(guī)劃設(shè)想確定的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)；三亞市同類建設(shè)項目的投資估算指標(biāo)；項目公司與地方政府洽商的土地出讓價格意見；國家及三亞市政府有關(guān)基建、房地產(chǎn)項目的各類收費文件；一些具體費用的計算說明（1）土地費用按38萬元/畝的價格計算。定位為豪華別墅，別墅區(qū)內(nèi)不設(shè)機動車道，僅有的步行道蜿蜒于別墅區(qū)內(nèi)，營造出曲徑通幽的世外桃園感覺；別墅區(qū)內(nèi)完全園林化設(shè)計，送700—1000平米的風(fēng)格各異的、熱帶雨林風(fēng)格的私家園林；大型沙灘露天游泳池位于濃郁、高大的棕櫚樹的林蔭下，陽光斜下、吊床小寢，嫻靜而舒適；人工營造的假山滿目綠色，極富空間感，將建筑作為空間的藝術(shù)發(fā)揮的淋漓盡致；區(qū)內(nèi)水流孱孱，不時有魚兒映入眼簾，使人恍若置身仙境；室內(nèi)裝修極盡豪華，每套別墅均配有古玩、瓷器、山水畫等，文化氛圍極濃；別墅區(qū)的家政服務(wù)人員均經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，嚴(yán)格選拔，每套別墅配有專門異域小女為業(yè)主提供周到而專業(yè)的服務(wù)；還贈送每棟別墅業(yè)主價值5萬美元的亞龍灣高爾夫球場會員卡一張。注：有關(guān)“產(chǎn)權(quán)式酒店”見后附介紹材料四、項目規(guī)劃設(shè)想項目規(guī)劃設(shè)想指導(dǎo)思想根據(jù)項目的總體規(guī)劃構(gòu)思、建設(shè)目標(biāo)要求及三亞市亞龍灣資源條件，“鸚鵡螺皇家園林度假酒店”項目的規(guī)劃設(shè)想指導(dǎo)思想是：A、酒店的規(guī)劃設(shè)計將充分體現(xiàn)“建筑是空間藝術(shù)”的思想，使之成為亞龍灣地區(qū)最具熱帶濱海特色的代表性建筑；B、酒店的規(guī)劃布局及功能分區(qū)將最大限度的滿足業(yè)主追求“自然、綠色、沙灘、海景”的向往，最大程度展現(xiàn)三亞亞龍灣這座熱帶海濱度假圣地獨一無二的魄力； C、充分利用項目周邊的旅游資源優(yōu)勢，將酒店的建設(shè)工作與將三亞亞龍灣建設(shè)成國家級旅游度假區(qū)的目標(biāo)緊密結(jié)合；D、采用國際一流智能型最具有熱帶濱海特色的設(shè)計方案；E、酒店的配套設(shè)施全面而人性化，將為游客提供休閑度假、娛樂購物