【正文】 由于度假產(chǎn)品的低房價及少量首付其余按揭的購置方式，無須再投資即可取得度假酒店房產(chǎn)權，且每年有一定的回報，對度假產(chǎn)品消費者有著極大吸引力。二是國內(nèi)假日經(jīng)濟的興起發(fā)展，帶動了一批人高品質(zhì)生活的需求，特別是海景產(chǎn)權式酒店消費時尚朝流。三是投資意識的增強為產(chǎn)權式酒店發(fā)展提供了發(fā)展的基礎。特別是海景資源的有限，使海景產(chǎn)權式酒店具有雙重投資色朋。四是銷售方式多采用在異地代理銷售，這是由于產(chǎn)權式酒店所處地域位置，與消費群體源地的特征所決定的。（2）產(chǎn)權式酒店的發(fā)展產(chǎn)權式酒店的未來發(fā)展一是由于度假旅游的逐年發(fā)展及產(chǎn)權式酒店的新概念的普及，使一批房地產(chǎn)商、大旅游企業(yè)參與產(chǎn)權式酒店的行列，競爭更趨于激烈，而且競爭優(yōu)勢也將向實力雄厚的企業(yè)傾斜，向集中化發(fā)展。二是產(chǎn)權式酒店由于其特殊性，它的發(fā)展在由房地產(chǎn)業(yè)向旅游產(chǎn)品轉移發(fā)展的過程中，其產(chǎn)權式酒店的經(jīng)營服務物業(yè)管理水平成為市場競爭的利器，管理服務的重要性將成為產(chǎn)權式酒店發(fā)展的一個關鍵制約因素。三是由于政府的重視和大力推動產(chǎn)權式酒店得以快速健康發(fā)展。如海南省專門召開了產(chǎn)權式酒店與分時度假研討會對產(chǎn)權式酒店與分時度假的發(fā)展表示樂觀。并表示由于確定海南做為國際度假休閑目的地和國際會議中心的發(fā)展方向，已到了妄動產(chǎn)權酒店和分時度假的時候。海南分時度假與產(chǎn)權酒店的現(xiàn)狀及發(fā)展（1）分時度假產(chǎn)生條件及現(xiàn)狀全國旅游產(chǎn)品結構性調(diào)整，促進海南由單純觀光型向觀光度假型轉變。1992年我國批準建立了12個國家級旅游度假區(qū)（三亞亞龍灣是其中之一），相應的產(chǎn)生了許多新的度假產(chǎn)品，但總體度假產(chǎn)品開發(fā)水平還不高，度假旅游產(chǎn)品對國外度假旅游者的吸引力還不大，極需深度大力開發(fā)。l全國涉外旅游飯店平均出租率較低，經(jīng)濟效益逐年下降，1994l%，%，1999年略有回升（%），但整體效益繼續(xù)下降，增長88%，營業(yè)收入797億元，增長了45%，僅相當于1994年的77%。表一全國涉外酒店經(jīng)營狀況態(tài)勢（1989—1999年）90 80 70 60 50 A 40 30 20 B 10 C 0 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 注：A曲線為客房出租率（%）B曲線為客房數(shù)（萬間）C曲線為營業(yè)收入總額（坐標數(shù)10億元）全國房地產(chǎn)積壓嚴重，全國1998年底商品房空置面積8783萬M2，沉淀的資金6000億元左右。房地產(chǎn)積壓和接待設施出租率低的大背景為分時度假的發(fā)展創(chuàng)造出良好的供給條件，與發(fā)達國家分時度假產(chǎn)生發(fā)展的背景類似，企業(yè)可通過l房地產(chǎn)項目轉向和吸引度假地飯店加盟的形式，低成本發(fā)展分時度假。國民經(jīng)濟收入水平提高，休假日的延長及休閑觀念的形成是度假旅游在我國高速發(fā)展的兩個主要條件。%，%（以1978年為100）。另國務院調(diào)整節(jié)假日l制度后形成的全年3個7天長假，已成為我國的“旅游黃金周”對刺激假日經(jīng)濟的發(fā)展，作用十分明顯。2001年僅“五一”旅游黃金周期間，全國共接待旅游者7377萬人次，過夜人數(shù)、形成度假旅游的傾向明顯。由于我國經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展，在中國形成一個具有一定規(guī)模的高收入階層，這個高收入群體，緊跟國際潮流，講究生活質(zhì)量，這個群體代表主流社會，已完全具備購買分時度假產(chǎn)品的經(jīng)濟實力。雖然這批高收入者平均住房建筑面積均已達百平方米以上，但投資房地產(chǎn)的投資意向有著較高比例與意識，這個高收入群體，就是發(fā)展分時度假的主要的基本的潛在購買者，他們是中國的中產(chǎn)階級階層，是發(fā)展分時度假的需求源，主要的分時度假產(chǎn)品消費者。l（2）海南省分時度假、產(chǎn)權式酒店情況 A：康樂園度假村該酒店屬海航集團旗下的產(chǎn)權酒店，海航為發(fā)揮其空中優(yōu)勢，以帶動地面發(fā)展，實現(xiàn)空地嫁接、產(chǎn)業(yè)組合的戰(zhàn)略構想，大舉涉足旅游業(yè)，在海航園內(nèi)通航城市建立全國性連鎖酒店，并與國際化經(jīng)營管理接軌。日前，以五星級康樂園大酒店第四期工程項目作為試點，推出“康樂園度假村產(chǎn)權式酒店”即是海航集團涉足旅游業(yè)的重大舉措。該項目充分借鑒了海南已推出的兩個產(chǎn)權式酒店項目的經(jīng)驗和國內(nèi)其它產(chǎn)權式酒店的運作實踐，依托海航品版優(yōu)勢及康樂園大酒店10年來的良好經(jīng)營業(yè)績，著重突出“旅游度假投資”概念，精心打造全新內(nèi)容而富有特色的精品。同時按上市公司規(guī)范、透明操作模式進行運作。同時利用毗鄰康樂園大酒店的優(yōu)勢，充分利用其管理經(jīng)驗及硬件設施。B：海南皇冠濱海溫泉酒店(皇冠假日產(chǎn)權酒店)海口皇冠濱海溫泉酒店位于海南省瓊山市東營濱海旅游開發(fā)區(qū)。由阿波羅中心酒店、雅典娜酒店、波賽東酒店、古羅馬溫泉浴場及會議中心組成，酒店設計具有地中海式建筑風格，是擁有800米長天然專屬海灘及天然地下溫泉的五星級度假酒店，80%以上客房均擁有瓊州海峽海景，被冠以Crown Plaza（皇冠級酒店）稱號?；使诩偃站频晔钱a(chǎn)權式酒店。按國際通行的產(chǎn)權式酒店操作。由于位于著名旅游城市附近海濱，所以旅游資源充足，因此每年客戶利潤分紅足以抵消分期付款之費用，且有可觀盈余。C：海南華夏之旅分時度假網(wǎng)絡有限公司華夏之旅分時度假交換網(wǎng)絡是中國本土首家大型分時度假交換機構。于2000年6月在海南召開新聞發(fā)布會，并于當年7月在烏魯木齊國內(nèi)旅游交易會上正式推出。華夏之旅針對休閑度假旅游和商務旅行，設計了一個能在全國范圍內(nèi)進行自由住宿造反的系統(tǒng)，并建立了廣泛的業(yè)內(nèi)聯(lián)系，擬將全國各地的酒店或度假村組成一個規(guī)模龐大的分時度假交換網(wǎng)絡體系。其交換網(wǎng)張核心就是為消費者提供實惠的分時度假產(chǎn)品，并為國內(nèi)星級酒店或度假村開房率偏低的現(xiàn)狀尋求出路。海南省已加盟華夏之旅交換網(wǎng)絡的酒店有26家。其中四星級8家、三星級18家、外省36家。華夏之旅正在以海南省為海南省為基地，并在全國范圍內(nèi)建立起廣泛網(wǎng)絡。第二篇：五星級酒店策劃方案***國際酒店推廣策劃方案（初稿）一、序言二、目標消費群三、形象定位四、第一階段：企劃目標五、媒介推廣策略 [序言] 通過近期對***國際酒店各個部門的了解并綜合分析、酒店的現(xiàn)狀良好：地理位置突出、發(fā)展局限性較大。增加酒店特色項目，提煉亮點，要具備吸引顧客的噱頭。增加軟件服務，整合品牌。加強內(nèi)部管理，提高員工的工作熱情和創(chuàng)新精神，以及責任意識。針對服務市場特服人員資源匱乏，專業(yè)性不強，服務標準不高的現(xiàn)狀，提高自身的服務水平。強化被動營銷，加強營銷的力度及對售后服務的跟蹤。綜上分析、要想***國際酒店經(jīng)營的好特別是餐飲及浴場兩個主要項目，必須主動把握先機，因時利導，進行一系列的推廣。一、營銷策略市場營銷是酒店經(jīng)營管理的核心，也是決定酒店經(jīng)濟效益與市場競爭實力大小的關鍵。它是一門建立在經(jīng)濟學、管理學、行為科學、心理學、價格學等學科的理論基礎上，專門研究市場營銷活動規(guī)律的綜合性應用科學。正確制定和掌握營銷策略，對酒店的生存與發(fā)展將起著決定性的作用。營銷的目的：通俗的講就是針對客源市場的需求狀況，適時推出酒店的服務產(chǎn)品，并迅速讓顧客了解和接受，再充分享受服務的過程后，對服務產(chǎn)品充分的認可并重復消費。可見，營銷活動始終貫穿于服務的全過程?；邮綘I銷：酒店客房、餐飲、浴場互動，消費后互送禮券用。傳銷式營銷（對內(nèi)）：凡第一次來消費的顧客在消費結束買單的同時，可獲贈積分卡；同一張卡消費金額達到一萬元，即可獲贈一張價值五百元的儲值卡；打折卡與儲值卡不得同時使用。全員營銷：通過酒店的全體員工，向顧客推廣酒店的服務項目及優(yōu)惠政策，并與顧客保持良好的關系，爭取顧客的重復消費；凡內(nèi)部員工主動邀請來的顧客，可按照消費的金額，給予員工3%—5%的業(yè)績提成；對內(nèi)部員工主動推銷給顧客的酒水，同樣可給予一定的瓶蓋（杯）提成。專職營銷：成立一支4人組成的專職營銷隊伍，2人用于對外部市場的開發(fā)和鞏固，負責將顧客請進來；2人用于對內(nèi)部顧客的培養(yǎng)，要將顧客留得住。附加值：增設免費專車接送服務；足療或按摩贈送生果及飲品各一份；KTV消費贈送精美紀念品；酒店舉行抽獎活動。二、宣傳推廣宣傳的意義：為了盡快將酒店的劣勢轉變成優(yōu)勢，必須進行有效的宣傳，以此提高酒店的知名度，提升品牌價值。宣傳的時機：以酒店掛牌開業(yè)作為前期宣傳的合理時機。宣傳的重點：必須以***國際酒店宣傳的主體，重點宣傳開業(yè)酬賓的方案。宣傳的形式：利用接送專車做車體廣告，內(nèi)容主要為介紹酒店的服務項目及接送電話；與長途客運公司及出租車公司聯(lián)系，利用車座套印制廣告；在火車站、飛機場、汽車站等出口做燈箱廣告；制作酒店的宣傳手冊；制作大堂及電梯廣告；制作酒水牌；在小紀念品、打火機上印制廣告等。三、人力資源采取多方式式進行人員的招聘、儲備一些人力資源，以應對各種營銷活動開始后客流高峰的到來。四、人員培訓對所有的員工進行規(guī)范、程序、統(tǒng)一、協(xié)調(diào)的培訓。讓每位員工有團隊精神和意識。在日常的服務中自覺提高服務質(zhì)量，強調(diào)員工的超前服務意識。在服務上采取主動服務和靈活服務方式。加強管理人員的工作執(zhí)行力度和工作作風，務必做到事事有人管，工作樣樣有人落實。服務時時有人跟進，技術月月有人更新。《培訓計劃》（略）注；以上所提到的問題是作為前期工作的一個方向，具體的操作以現(xiàn)在實際的工作為主，邊營業(yè)邊進行改進和實施。個性化、形象化競爭日益激烈，將成為上海市服務發(fā)展的潮流。酒店系列產(chǎn)品要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績，就必須把握時機，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公眾形象的服務品牌。[目標消費群] 由于諸多酒店開業(yè)影響以及市場競爭的日益加劇，對酒店的市場定位顯得尤為重要，定位的準確與否，可直接關系到所有經(jīng)營業(yè)態(tài)的成敗，所以找準目標客戶群是我們的當務之急。我認為，我們應該將目標定位在中、高端的客戶群體，其中包括：上海所有酒店現(xiàn)有的協(xié)議單位、機關及事業(yè)單位、學校、私企及個體老板、國企及私企領導層，所以消費的檔次應該定位在高檔消費水平，消費價格的調(diào)整，須進一步進行市場調(diào)查后方可確定。[形象定位]根據(jù)酒店的自身特點和目標消費群特殊的身份、社會地位和所處的人生階段，我們把***國際定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受。也是尊貴、智慧、時尚、價值感以及內(nèi)斂而奔放的生命熱情的體現(xiàn)。[第一階段：企劃目標] 鋪墊期目標：（入市期）A、打響知名度，樹立初步品牌形象； B、建立口碑，造成城市小眾傳播的聲勢；C、迅速引起市場關注和興趣，達到一定的消費意向，儲備一定的意向客戶；D、短期內(nèi)制造出城市熱門消費話題，延伸出休閑消費的現(xiàn)階段最高模式的話題；通過導入以下策略，從根本上解決“***國際”目前所面臨的問題。同時，也能引起更多的目標消費者和潛在消費群體注意和關注，為市場推廣的高峰期（第二階段）埋下伏筆，形成飛箭離弦之勢，以期在第二階段的市場推廣中噴薄而出。一、品牌策略品牌的塑造——包括理念塑造（核心廣告語：）：尊貴不貴、彰顯品味 行為塑造（如：廣告行為、媒體行為、社會活動、產(chǎn)品服務等后續(xù)）；品牌的積累——不斷以媒體的手段、以項目的社會行為，對品牌進行強化和鞏固； 品牌的維持和深化——不可有對品牌有非良性影響的事件發(fā)生，以維持品牌忠誠度不斷對品牌添加和賦予新的內(nèi)容，以使其深化；文化和藝術策略關于城市、關于生活方式、關于餐飲、關于未來的文化話題。***國際，是生活的文化、餐飲的文化、沐浴的文化、商務的文化、經(jīng)濟的文化??； ***國際酒店也是城市時尚的文化，都市新生活方式的文化——總之，餐飲是一種綜合的文化現(xiàn)象；***國際酒店的新聞宣傳，當然離不開“文化的話題”； ***國際酒店是“軟性新聞體系”的重要組成部分； 這是宣傳推廣的“新聞話題”殺手锏； 這是品牌塑造中的“理念塑造”部分；這是為***國際酒店品牌增加厚度和內(nèi)涵的必由之徑； 廣告信息的“全面性”；新聞信息的“多元性”；“概念賣點”，“觀念賣點”，“現(xiàn)實賣點”的有機結合； 新概念策略由品牌的獨特性倡導系列“生活秀場新概念”、傳播話題等獨占性話題，以及由此關聯(lián)的社會傳播效應；以“新概念”帶來的附加價值；廣告營銷策略、廣告方式、大眾媒介的有效整合和運用； 體驗消費、引導、煽情；有效服務方式和實施；小眾傳播；各種綜合社會資源（政府資源、行業(yè)資源、地域資源、人文資源、市場資源等）的整合運用；廣告的統(tǒng)一性和持續(xù)性1）統(tǒng)一性，以維持整體廣告形象，樹立具超越時空的識別性、具個性氣質(zhì)的品牌；A 形象統(tǒng)一B 風格統(tǒng)一C 氣質(zhì)統(tǒng)一D 文化品位統(tǒng)一E 主要口號語統(tǒng)一 2）持續(xù)性――將成功建立的廣告整合形象持續(xù)延伸和階段性深入，形成一個廣告運動； 廣告創(chuàng)意策略針對目前上海群眾，采用雙語版；（普通話、地方方言）用系列表現(xiàn)的手法，為群眾描繪一幅幅“創(chuàng)美食文化秀場，名流典范生活觀念”； “名流典范生活模式”即是中國的，也是世界的；即是現(xiàn)代的，又是具濃郁傳統(tǒng)文化風貌的；即：東情西韻，古風新律用系列表現(xiàn)手法，體現(xiàn)“名流典范生活模式”所蘊涵的文化、人文、生活內(nèi)涵；用現(xiàn)代、和諧、個性化的語言，表現(xiàn)“***國際”代表的時代生活方式；提升***國際創(chuàng)意思路的理論高度；城市美食文化的高度； 城市餐飲發(fā)展史的高度； 百年美食文化的高度；現(xiàn)代、國際的新美食方式締造者的高度；有高度和厚度的形象宣傳作為前期廣告創(chuàng)意核心； 就事論事的物質(zhì)性賣點宣傳，在形象造勢后立即跟進；賣點廣告的創(chuàng)意，以個性化角度為基本出發(fā)點，并以生活方式的引導作為主線索； 以“名流典范美食觀念”為訴求線索，逐一對***國際產(chǎn)品精華一期期展示； 創(chuàng)意手法，一標題一觀念；一畫面一圖景；虛實結合； 新聞策略 新聞題材：飲食與城市（主標1：四度空間 詮釋美食“本真”副標：——記“美食秀場***國際酒店）飲食與城市生活；（主標2：***國際酒店“知本”新貴之非凡秀場副標：——雅致 品位 自由 自我或縱情張揚）***國際酒店與城市文化；（主標3：飲食需要品質(zhì)副標：——***國際酒店，承載的不僅是飲食；（而是人文生活）***國際酒店與城市餐飲現(xiàn)狀；（主標4：飲食，容納的也不僅是飲食； 副標： “***國際酒店”————高尚美食秀場）***國際酒店為城市帶來的新觀念、新生活方式、新城市風采；（主標5：愛的態(tài)度比愛的尺度更重要）***國際酒店與美食顧問（主標6：五星級裝修標準，一站式顧問服務：副標：有創(chuàng)意，就有可能