【文章內容簡介】 體所有的土地的除外”。第六十三條規(guī)定：“除符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形致使土地使用權發(fā)生轉移外，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設”。國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）文件規(guī)定：“禁止農村集體經濟組織非法出讓、出租集體土地用于非農業(yè)建設”；“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉”。國土資源部《關于依法加快集體土地所有權登記發(fā)證工作的通知》規(guī)定：“凡在土地家庭聯產承包中未打破村民小組原生產隊界線，不論是以村還是以組的名義與農戶簽訂承包合同，土地應確認給村民小組集體所有”等等。這些法律條款，明確了集體土地的本質屬性，宏觀上加強了對集體土地的管理，也為集體建設用地流轉提供了法律依據。2004年，國土資源部根據國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）文件精神，制訂下發(fā)了《關于加強農村宅基地管理的意見》（國土資發(fā)[2004]234號），我局按照上述文件精神對加強農村宅基地管理、嚴格控制村鎮(zhèn)建設用地增加等方面提出了具體措施，并以市國土房管局文件轉發(fā)了國土資發(fā)[2004]234號文。據調查，各區(qū)縣政府按照國家及市政府的有關規(guī)定，結合本地實際，均制訂了農村宅基地管理的相關文件，明確了管理辦法、程序和標準。目前，根據市委、市政府關于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革的有關要求，我市各地普遍提出了建設農民“新居工程”的相關措施，引導農民在自愿的前提下向縣城、重點鎮(zhèn)、中心村適度集中居住，將原有宅基地進行整理復墾，提高村鎮(zhèn)建設用地的集中度和利用率。（三）農村集體建設用地流轉的意義及必要性城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的過程也是農村城鎮(zhèn)化、農業(yè)產業(yè)化、農民市民化的過程。在現行管理制度下，耕地和基本農田的數量和質量以及農民的土地承包經營權都是“高壓線”，土地供需矛盾十分突出，農村集體土地利用粗放、效益不高的情況十分普遍。另一方面，城市建設和產業(yè)發(fā)展必須利用大量的土地資源，而新增建設用地和農地轉用規(guī)模國家又控制得很嚴。同時，在推進城鎮(zhèn)化和產業(yè)化發(fā)展的過程中，被征地農民的利益還沒有在制度和政策層面上得到根本的保證，其長遠生計還沒有得到有效的保障，由此引發(fā)的矛盾越來越突出，已經成為影響社會和諧穩(wěn)定的重大隱患。應該說，土地的二元管理體制已經成為制約我市經濟社會發(fā)展的一大瓶頸。要實現城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協調發(fā)展，就必須在現行法律法規(guī)的總體要求和制度框架下，積極創(chuàng)新，探索擺脫土地二元管理體制的束縛，較為公平地對待兩種所有權性質的土地的有效方式，妥善處理好城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進程中各種利益主體的關系，讓全體社會成員共同分享經濟社會發(fā)展的成果。依法、積極、規(guī)范地推進農村集體建設用地流轉，做好農村土地流轉工作，有利于逐步破除土地管理二元體制，有利于協調各方利益，有利于調動廣泛積極性推動發(fā)展，有利于實現城鄉(xiāng)統(tǒng)籌。（一）有利于合理分配社會經濟發(fā)展和城市化過程中農用地轉為建設用地過程中的土地收益，使農民能夠共享工業(yè)化、城市化的成果，持續(xù)穩(wěn)定地增加農民收入。隨著工業(yè)化和城市化的不斷推進，二三產業(yè)的不斷高速發(fā)展，對土地需求越來越大，土地非農用價值越來越高，農民對土地的價值及其今后的作用已經有高度的認識和覺醒,通過集體建設用地有序地參與工業(yè)化和城市化進程,在上繳各項相關稅費后，土地收益的大部分由集體和農戶享有，而且保留了土地的集體所有制性質，農民可以長期分享地租。（二）有利于降低城市化、工業(yè)化過程中的一次性土地成本，也可以降低中小創(chuàng)業(yè)者和發(fā)展農村經濟起步的難度。同時，還有利于解決農村勞動力的就業(yè)，在城市化、工業(yè)化過程中吸納更多的農村剩余勞動力。（三）有利于提高土地利用效益和效率。將農民利益和土地利益緊密結合后，可以加快存量建設用地流轉的頻率，大大提高農村土地的利用效率和效益，減輕建設用地占用農用地和耕地的壓力。（四）有利于逐步建立城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理和統(tǒng)一利用的體系。通過制度的建立，規(guī)范和完善土地管理體系，提高農村土地管理和利用的水平，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的土地管理和利用體系，為實施城鄉(xiāng)土地利用規(guī)劃和城鄉(xiāng)總體規(guī)劃提供平臺，真正實現城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一管理，改變過去無序的狀態(tài)?？傊?，城市化、工業(yè)化進程導致對非農建設用地需求急劇增長，農村集體建設用地自發(fā)流轉處于法律上的“灰色地帶”及伴存的種種問題，對獲得相關政策支持提出了迫切的要求。因而，將農村集體非農建設用地流轉納入調整范疇并合理規(guī)制已勢在必行。另一方面，我市農村建設用地量大面廣，地塊小而分散，利用效率和利用效益低下，存在大量荒蕪、閑置或低效利用的情況。而同時，經濟社會快速發(fā)展，各項建設突飛猛進，用地需求急劇擴張，城市和城市周邊地區(qū)在城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進程中無地可用或供求關系緊張。在確保國家和市委、市政府提出的“確保耕地總量不減少、基本保護面積不減少、糧食綜合生產能力不降低”的基本前提下，如何實現統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地規(guī)劃與利用，優(yōu)化調整城鄉(xiāng)土地布局與結構，提高土地利用效率，就為探索農村建設用地的規(guī)范合理流轉提出了新的要求和廣闊空間，也使得推進農村集體建設用地流轉提供了強大的動力和需求。三、集體建設用地流轉的歷史、現狀及存在問題（一）從歷史看，集體建設用地流轉經歷了漸進的發(fā)展過程。它產生和發(fā)展的動因較多，但主要有以下幾種：一是第二、三產業(yè)發(fā)展和城市化進程的步伐加快；二是農村集體建設用地利用方式上比較利益差距加大；三是征地補償標準過低，手續(xù)繁瑣；四是鄉(xiāng)村行政權利對集體土地產權限制過大。從全國其他省市情況看，蘇州作為集體土地流轉的試點地區(qū)之一，從1996年就開始了對集體建設用地使用權流轉的探索和實踐。安徽蕪湖作為國土資源部批準確定的農村建設用地使用權流轉試點城市，從2000年就開始了試點工作。2003年4月，國土資源部在該市召開了農村集體所有建設用地使用權流轉試點總結研討會，并專門發(fā)出了〔2003〕48號會議紀要，充分肯定了蕪湖市流轉試點的成果。廣東省作為我國改革開放的前沿陣地，從上世紀90年代中期就開始了農村集體建設用地流轉試點。2005年6月，廣東省政府以省政府令第100號頒布了《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》，并從當年10月1日起施行。據統(tǒng)計，到2006年底，廣東省共辦理集體建設用地流轉近2100宗，涉及面積1552公頃，涉及金額超過20億元，珠三角地區(qū)通過流轉的方式使用農村集體建設用地的超過50%，粵東、粵西及粵北等地，這一比例也超過了20%。與此同時，全國其他部分省市也開展了相關試點工作。我市的農村集體建設用地流轉試點始于2002年，部分區(qū)縣在充分調研和全面論證的基礎上，小范圍地開展了試點工作，少數區(qū)縣還以縣政府或國土部門的名義，出臺了相關的管理辦法。（二）從現狀看，我國現行土地使用制度下入市流轉的只限于城鎮(zhèn)國有土地使用權，計劃經濟條件下形成的農村集體建設用地使用權不能流轉的制度已經與當前發(fā)展農村經濟，特別是小城鎮(zhèn)建設與發(fā)展形成嚴重地不適應，嚴重地阻礙了“三農”問題的解決之路。我國城鎮(zhèn)國有土地使用權制度的改革，不可避免地波及農村集體建設用地。在土地高額利潤的驅動下，農村“以地生財”的現象開始出現，農村集體建設用地使用權無原則、無條件流轉的情況愈來愈普遍，大量農村集體建設用地使用權以各種形式進入市場，大大擾亂了土地市場的秩序，影響了國家《土地管理法》的貫徹實施，造成了集體土地資產的嚴重流失，帶來了新的土地問題，成為了土地市場的一個“灰色地帶”。（三）從問題看，當前，農村集體建設用地的使用權普遍存在無原則、無條件、無規(guī)范的流轉問題。概括起來，主要有：集體非農建設用地自發(fā)無序流轉，導致政府調控土地市場的能力被削弱，難以有效控制建設用地供應總量，沖擊土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的有效實施，造成土地利用混亂，土地市場秩序受到嚴重干擾。主要表現在：一是“管”與“用”之間的矛盾突出。管理者強調少用或不用、不批或少批集體建設用地，忽略了村社集體經濟組織對建設用地的合理需求；辦理集體建設用地的程序過于繁雜，門坎太高，而使用者因利益驅使只顧眼前利益，無視土地管理政策，違法違規(guī)用地情況較為普遍。二是制度建設有待進一步完善。原有的政策規(guī)章跟不上經濟社會快速發(fā)展的形勢；原有的管理制度和方式與基層管理創(chuàng)新的愿望不相適應。三是對違法用地行為國土部門缺乏強有力的手段，按現行司法程序申請執(zhí)行時間長、程序復雜，違法用地得不到及時糾正和處罰。隱形市場活躍，違法用地屢禁不止，耕地保護受到沖擊。受流轉利益驅動，集體經濟組織和農民耕地保護的意識淡薄，不愿意承擔耕地保護的義務。未經批準隨意占用耕地并出讓、轉讓、出租用于非農建設，或低價出讓、轉讓和出租農村集體土地，交易行為扭曲，工業(yè)用地以聯營為名行轉讓、出租之實，住宅用地則借房屋出租或私自轉讓進行市場交易。造成部分村內大量出現空閑地、閑置宅基地、空閑住宅和一戶多宅、超標準占地的現象。如：我們在對城郊結合部的九龍坡區(qū)、經濟相對較發(fā)達的江津區(qū)、以農業(yè)為主的墊江縣等3個區(qū)縣的17個村（社）調查中，發(fā)現經濟較發(fā)達地區(qū)和以農業(yè)為主的地區(qū)由于大量農民進城務工，部分先富起來的農民重新建房或進城購房，造成村內空閑地、閑置宅基地、空閑住宅增多，近年來仍有不斷加大的趨勢。由于城鄉(xiāng)結合部經濟較為發(fā)達，流動人口量大，存在較大的房屋租賃市場，甚至是供不應求，從而滋生了擅自建房或違法超標準用地的事件，一戶多宅和超標準占地成為一種趨勢。在主城區(qū)部分城鄉(xiāng)結合部，一戶多宅和超標準占用宅基地的情況甚至占到農民總戶數的49%。集體建設用地流轉的權利缺乏可靠保障，交易不安全。由于集體土地依法不允許出租，對非農建設用地流轉的條件、用途、權益等缺乏明確規(guī)定，難以依法進行土地登記，導致土地權屬管理混亂。加之流轉主體（主要是集體組織）法律地位不明確，流轉程序失范，對建設投資者也不利，還會波及到其他利害關系人，交易安全得不到保障；權利設定缺乏合法依據，由此引致流轉法律糾紛不斷，一旦調處失當，極易釀成社會問題。集體建設用地流轉收益分配關系混亂。由于缺乏依法監(jiān)管與市場機制，土地市場價值和資產資源屬性在流轉中不能得到充分體現，農村集體建設用地使用權的價值在很大程度上是依賴國家的基礎設施建設，沒有國家的交通、通訊、供電、供水等基礎設施建設，農村集體建設用地使用權就無流轉對象，農村集體建設用地使用權流轉中所得的收益的一部分，應是國家基礎設施建設的投資帶來的。但在無規(guī)范的流轉中，國家應得的收益并沒有得到體現。國家土地稅費流失嚴重，加上農村土地產權關系混亂、集體經濟組織結構不完善，使得本屬于農民集體及農民的土地流轉收益亦難以得到法律的切實保障，造成了集體土地資產大量流失，侵犯了土地所有者的收益分配權，引發(fā)經濟糾紛，危及農村社會穩(wěn)定。引發(fā)了地價管理失控。目前，農村集體建設用地使用權流轉中的地價基本上是流轉雙方協商確定的，沒有明確的參考依據。有的到土地主管部門辦理了登記手續(xù)，有的沒到土地主管部門辦理登記手續(xù)。即使辦理了登記手續(xù)，也由雙方先簽訂了流轉協議以后，才到土地主管部門登記。在農村集體建設用地使用權流轉過程中，集體建設用地所有者往往只考慮各種稅費成本，沒有規(guī)范的價格估算標準，土地使用權流轉價格、租金價格往往極低，致使大量農村集體建設用地使用權流轉隱形交易，低價入市，進而造成農村集體建設用地市場的地價普遍低于國有土地市場的地價，影響了國有土地市場的正常秩序。沖擊了現行征地制度。用地者可以隨意直接向農村集體經濟組織取得建設用地，或者說集體建設用地可以直接提供給社會，建設用地供應的主渠道將會從以國有土地變?yōu)榧w土地為主，沖擊現行征地制度的實施；同時，由于農村集體建設用地使用權的流轉收益比征地補償收益高，集體建設用地所有者為追求農地轉為建設用地的高增值收益，對國家建設征地的抵觸程度會增加，國家建設征地將會變得越來越難，而且會加大征地成本。不利于國有土地市場的管理。我國土地所有權性質和土地使用權制度決定了兩個不同的土地市場，一是國有土地使用權流轉市場，二是集體土地使用權流轉市場。國有土地使用權流轉市場發(fā)展到今天，已走上了統(tǒng)一、規(guī)范、有序的軌道。而集體土地使用權流轉市場卻不完善，不規(guī)范，基本上還處于自發(fā)、隱形、無序的狀態(tài)。目前，在農村地區(qū)，特別是在規(guī)劃建設用地區(qū)域和城郊結合部，以低價私下簽訂協議轉讓、出租等形式流轉的農村集體建設用地使用權的情況較多，這在一定程度上沖擊了國有土地使用權的交易市場，影響了國有土地市場的管理。由此可見，目前無原則、無條件、無規(guī)范的農村集體建設用地使用權流轉，沒有根據土地利用總體規(guī)劃和城市建設規(guī)劃進行，純粹是經濟利益驅動的結果，它影響了土地利用總體規(guī)劃和城市建設規(guī)劃的有效實施，導致土地管理制度和規(guī)定在特定范圍內沒有得到落實。四、農村集體建設用地流轉要把握的原