【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ① 不能辦理房地產(chǎn)權(quán)證，因?yàn)檫@類房屋是建在集體土地上的，沒(méi)有繳納土地出讓金、沒(méi)有規(guī)劃許可證、施工許可證，故也不會(huì)有產(chǎn)權(quán)證。 ② 不能正常出售，因?yàn)闆](méi)有房地產(chǎn)權(quán)證，不能辦理正常的過(guò)戶交易，而且出售的價(jià)格也會(huì)比商品房低，而且不能在房地產(chǎn)市場(chǎng)自由流通。 ③ 有被拆除的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槭沁`章建筑，如果和國(guó)家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，甚至業(yè)主也得不到拆遷安置補(bǔ)償。 ④ 房屋質(zhì)量差，因?yàn)?第 9 頁(yè) 共 20 頁(yè) 沒(méi)人監(jiān)督，一些建設(shè)單位為賺錢會(huì)偷工減料，存在安全隱患。 ⑤售后保修難以保證。 ⑥ 不能合法繼承，權(quán)利人去世后若要繼承，公證機(jī)構(gòu)與法院可能都不會(huì)受理。 ⑦ 不能貸款，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房不能貸款，只能一次性付清。 ⑧ 物業(yè)管理水平差，有些房屋甚至沒(méi)有物業(yè)管理。 其實(shí)研究小產(chǎn)權(quán)房，最重要的問(wèn)題不是禁止人 去買這些房屋，而是怎么會(huì)產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房。集體建設(shè)用地可以搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)嗎。回答是肯定不可以。出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房，政府首先要檢討，政府是執(zhí)法機(jī)構(gòu)，但是其沒(méi)有依法執(zhí)行，執(zhí)法不嚴(yán)，甚至縱容違法的現(xiàn)象很是普遍。小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)建設(shè)及銷售，沒(méi)有當(dāng)?shù)卣呐?，沒(méi)有當(dāng)?shù)卣目v容，是萬(wàn)萬(wàn)建造不出來(lái)的。通常這些建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的單位都具有當(dāng)?shù)卣尘盎蛘吒賳T關(guān)系緊密。那么我們不難想象，小產(chǎn)權(quán)房很可能是滋生腐敗的溫床。 任何事物都是有兩面性的，小產(chǎn)權(quán)房也不例外。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，也的確解決了部分中低收入家庭的居住問(wèn)題。 其實(shí)筆者是不贊同小產(chǎn)權(quán)房的，因?yàn)檫@畢竟是違法的產(chǎn)物，而且嚴(yán)重?cái)_亂了商品房市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)商品化，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主流，我們應(yīng)該去保護(hù)這種制度，而不是去破壞。作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，就應(yīng)該由市場(chǎng)去自我調(diào)解。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升時(shí)，作為土地的所有權(quán)人，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體之一，國(guó)家應(yīng)該加大土地供應(yīng)，而不是限制土地的供應(yīng)。小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生只能說(shuō)明商品房還 第 10 頁(yè) 共 20 頁(yè) 不夠發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場(chǎng)還夠規(guī)范。若小產(chǎn)權(quán)房各地大規(guī)模涌現(xiàn)，那么中央政府也需要檢討，說(shuō)明現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)不能滿足購(gòu)房人群的需求，國(guó)家應(yīng)該大規(guī)模的推進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，來(lái)滿足人們的購(gòu)房 需求，跟上城市化進(jìn)程的腳步。 對(duì)于現(xiàn)存的小產(chǎn)權(quán)房的處置，我們建議對(duì)于沒(méi)有經(jīng)過(guò)規(guī)劃、審批的小產(chǎn)權(quán)房，大部分應(yīng)當(dāng)補(bǔ)辦手續(xù)，極少數(shù)質(zhì)量存在問(wèn)題的予以拆除。有的開(kāi)發(fā)商應(yīng)補(bǔ)繳一定的出讓金，住戶則補(bǔ)繳一定的費(fèi)用。出讓金的大部分歸村集體所有，由村民民主支配，政府按比例獲得出讓金中的小部分作為規(guī)劃管理費(fèi)用。給住戶頒發(fā)房產(chǎn)證，以化解小產(chǎn)權(quán)房的遺留問(wèn)題，化解社會(huì)的一個(gè)不穩(wěn)定因素，從而也還小業(yè)主一個(gè)安心的家。 宅基地轉(zhuǎn)讓法律問(wèn)題研究 2024 年，北京 XX 縣區(qū)宋莊鎮(zhèn)小堡村宅基地房屋買賣案被多家媒體 報(bào)道，引起了廣泛的關(guān)注。宋莊鎮(zhèn)小堡村因許多畫(huà)家聚居而得名 “ 畫(huà)家村 ” 。 2024 年 7 月 1 日，李玉蘭以 萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買了宋莊鎮(zhèn)辛店村村民馬海濤的父親留下的一套院落，后花費(fèi)十幾萬(wàn)元把院子進(jìn)行整修和布置。當(dāng)時(shí)，李玉蘭還拿到房屋買賣協(xié)議和土地使用證。不過(guò)，宅基地土地使用證無(wú)法 “ 過(guò)戶 ” ，只是在變更欄注明， “ 房屋出售給李玉蘭使 用 ” 。 2024 年 12 月，原房主馬海濤要求原價(jià)收回住房遭到拒絕后，馬海濤夫婦向法院提起訴訟，要求撤銷合同、收回房子。 第 11 頁(yè) 共 20 頁(yè) 2024 年 7 月 10 日， XX 縣區(qū)法院宋莊法庭作出判決，認(rèn)為李玉蘭的房屋買 賣協(xié)議無(wú)效，判令馬海濤向李玉蘭支付 93808 元房屋補(bǔ)償，限李玉蘭 90 天內(nèi) “ 退房 ” 。但判決后，李玉蘭不服提出上訴。 2024 年 12 月 17 日， XX 省第二中級(jí)人民法院作出終審判決，維持原判。 宅基地及地上的房屋到底可不可以轉(zhuǎn)讓呢。筆者查閱了法律規(guī)定，法律沒(méi)有禁止其轉(zhuǎn)讓。《物權(quán)法》第 153 條規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家規(guī)定。第 155 條規(guī)定：已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記?！锻恋毓芾矸ā返?62 條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其 宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第 44 條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?？梢?jiàn)法律是有條件的允許宅基地轉(zhuǎn)讓的。 國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定：加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地 法律和政策的通知》規(guī)定：農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不 第 12 頁(yè) 共 20 頁(yè) 得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或 “ 小產(chǎn)權(quán)房 ” ?？梢?jiàn)，國(guó)家明文規(guī)定禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，但這二個(gè)文件都不是法律法規(guī)，根據(jù)合同法的司法解釋第四條：合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。目前法院認(rèn)定城鎮(zhèn)居民購(gòu)買宅基地及房屋的買賣合同是無(wú)效的，但是判決書(shū)都沒(méi)有直接引用法律法規(guī)。筆者認(rèn)為判決買賣合同無(wú)效是欠妥的，而目前擁有宅基地的城鎮(zhèn)