【文章內(nèi)容簡介】 ，同時補交新增建設用地有償使用費。再次流轉(zhuǎn)的土地使用期限，為前次土地流轉(zhuǎn)合同規(guī)定的期限減去土地使用者已使用后的剩余年限。六、完善集體建設用流轉(zhuǎn)制度的對策和建議集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度是我國土地一級市場制度的重要組成部分。因此要把完善集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度納入土地一級市場制度改革的總體框架中統(tǒng)籌考慮。要著眼于建立和完善社會主義市場經(jīng)濟體制的要求，改革和完善我國的土地一級市場制度體系。為此，提出以下對策和建議：（一）深化征地制度改革，合理確定土地征收范圍《中共中央、國務院關于推進社會主義新農(nóng)村建設的若干意見》明確提出：“加快征地制度改革步伐，按照縮小征地范圍、完善補償辦法、拓展安置途徑、規(guī)范征地程序的要求，進一步探索改革經(jīng)驗”。在《憲法》第十三條第三款和《土地管理法》第一章第二條第四款的有關國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償?shù)脑瓌t下，在相關的法律中明確界定公共利益的范圍，即國家在哪些情形下可以依法征收或征用土地，對不屬于公共利益的其他用地不得實施征收或者征用。對不屬于公共利益的用地需求通過集體土地流轉(zhuǎn)市場解決。（二）修改完善相關法律法規(guī)，為流轉(zhuǎn)提供法律支撐通過修改相關法律法規(guī)，完善土地物權(quán)制度，廢除對農(nóng)民集體所有土地相關權(quán)益的歧視性規(guī)定，明確農(nóng)民集體土地與國有土地同地、同價、同權(quán)，全面推行集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。在維護我國土地社會主義公有制和禁止土地所有權(quán)買賣的前提下，允許農(nóng)民集體土地和國有土地一樣在符合土地利用規(guī)劃和用途管制的前提下通過出讓、租賃等方式向用地單位有償提供建設用地使用權(quán)，供其進行開發(fā)建設，建立統(tǒng)一、開放、有序的土地交易市場體系。凡不屬于法律明確的公共利益范疇的其他建設項目用地，應當通過土地一級市場取得國有土地使用權(quán)，沒有國有土地可以提供的，可以在符合土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃的前提下取得農(nóng)民集體建設用地使用權(quán)。同時在允許農(nóng)民集體土地進入市場的同時，探索建立對農(nóng)民集體土地收益的稅費調(diào)節(jié)機制，防止形成新的社會分配不公。（三）強化土地管理工作，為土地流轉(zhuǎn)提供基礎服務一是要加強土地規(guī)劃管理，加強土地利用總體規(guī)劃的修編工作和國土規(guī)劃的編制工作，盡快建立健全土地規(guī)劃體系，全面實施土地用途管制，充實發(fā)揮土地規(guī)劃在引導和調(diào)控土地市場方面的作用；二是要加強土地尤其是農(nóng)村集體土地的登記發(fā)證步伐，確保農(nóng)民集體土地在進入市場前產(chǎn)權(quán)明晰，沒有權(quán)屬爭議。要逐步創(chuàng)造條件將土地所有權(quán)明確到村民小組一級，并核發(fā)土地證書，為集體土地進入市場提供完善準確的權(quán)屬保障。同時，適當放寬集體房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記辦理限制政策。建議在農(nóng)村房地產(chǎn)交易、轉(zhuǎn)讓的政策上，本著實事求是的原則，對一些比較特殊的情況，適當放寬限制條件。此外，可逐步探索建立農(nóng)村房地產(chǎn)進入市場流通的體制以及相關配套政策，實現(xiàn)土地資源作為一種資源要素在城鄉(xiāng)之間的自由流動和市場化配置。三是適當放寬農(nóng)民建房、購房條件。為了更好地推進新農(nóng)村建設，促進農(nóng)村土地的集約、節(jié)約利用，建議在嚴格禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村新建住宅的基礎上，對集體經(jīng)濟組織內(nèi)部居民的購房、建房，可以突破本社、本村甚至本鎮(zhèn)地域范圍的限制，同時嚴格執(zhí)行一戶一宅的規(guī)定。四是建議允許農(nóng)村集體建設用地特別是宅基地的抵押。建議認定農(nóng)村房地產(chǎn)抵押有效，農(nóng)村房地產(chǎn)所占用的是集體土地，土地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，其使用權(quán)由集體經(jīng)濟組織按法律規(guī)定的條件和程序劃給村民使用。作為農(nóng)村房屋使用權(quán)人，有權(quán)在依法取得的住宅用土地上享有占有、使用、利用的權(quán)利，房屋的所有權(quán)屬于使用權(quán)人。村民抵押房屋所有權(quán)，也將與房屋不可分割的土地使用權(quán)一并抵押。如果不允許地隨房抵押，則村民僅能對房屋享有占有、使用、收益的權(quán)利，而無從行使最重要的處分權(quán)利。農(nóng)村房屋應比同城鎮(zhèn)房屋實行地隨房抵押，才有利于農(nóng)村房屋步入市場，減少糾紛。（四）建立和完善配套制度，規(guī)范有序推進流轉(zhuǎn)一是建立農(nóng)民應得土地收益和集體經(jīng)濟組織土地收益的監(jiān)督機制，加快建立集體土地流轉(zhuǎn)收益管理辦法以及農(nóng)民社會保障措施等配套政策；二是建立相應的地價體系及評估體系，包括轉(zhuǎn)讓價格、租賃價格、抵押價格等，健全集體建設用地價格評估體系；三是建立集體建設用地基準地價和最低價保護制度，以及土地價格評估備案制度；四是建立健全農(nóng)村集體建設用地（宅基地）復基置換機制，切實解決“一戶多宅”、超標準占地、違法違規(guī)用地等遺留問題。當前，一方面是農(nóng)村新增建設用地需求量逐漸增加，另一方面又存在大量閑置、利用效率低下等問題。因此，在解決農(nóng)村用地矛盾中，建立農(nóng)村集體建設用地復墾置換制度，大力推進農(nóng)村集體建設用地復墾工作，通過按照規(guī)劃要求對大量零星、閑置、空置地（含閑置宅基地）進行整理復耕，既能解決農(nóng)村建設發(fā)展用地的需求，又能有效保護耕地，提高農(nóng)村集體建設用地節(jié)約集約利用水平。五是調(diào)整稅收政策，使集體土地的流轉(zhuǎn)和國有土地的流轉(zhuǎn)都需要繳納相同的稅種、稅額，為達到集體土地和國有土地的“同地、同權(quán)、同價”、為集體土地市場和國有土地市場搭建同一平臺的最終目標奠定基礎；六是搞好信息公開查詢工作、指導簽訂各有關文書、產(chǎn)權(quán)變更登記政策咨詢等相關配套工作。（五）加強集體建設用地流轉(zhuǎn)中的執(zhí)法監(jiān)督網(wǎng)絡建設，依法整治違法行為 在農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)中，農(nóng)村土地違法行為時有發(fā)生，其原因是多方面的，既有農(nóng)民或基層干部法制觀念淡薄問題，也有宣傳、執(zhí)法不到位的問題。從土地管理的角度出發(fā)，應切實加大土地執(zhí)法網(wǎng)絡建設，建立健全執(zhí)法網(wǎng)絡體系。特別要加強區(qū)縣級土地管理三級執(zhí)法網(wǎng)絡體系建設，及時發(fā)現(xiàn)、制止和查處農(nóng)村土地違法行為，村社配備兼職的土地監(jiān)察信息員，鎮(zhèn)街國土管理所配備專職人員，區(qū)縣國土部門建立一支政治素質(zhì)好、業(yè)務能力強、力量充足的執(zhí)法監(jiān)察隊伍，切實做到服務第一,依法行政,有效管理,查處有力，確保農(nóng)村集體建設用地管理工作穩(wěn)步推進。（六）加大各部門協(xié)調(diào)配合力度，共同營造促進流轉(zhuǎn)的環(huán)境集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作是土地管理工作的新生事物，是一項改革和創(chuàng)新，涉及到國土資源、建設、規(guī)劃、勞動和社會保障、物價、金融、農(nóng)業(yè)、財政、審計、民政、司法等多個部門，因此，應加強政府的領導，各部門應加強溝通、配合、協(xié)調(diào)，確保此項工作健康有序開展。國土資源部門要加快農(nóng)村集體建設用地基準地價和出讓最低價的制定工作；財政部門要加快制定出臺集體土地流轉(zhuǎn)收益管理辦法；社會保障部門要盡快完善農(nóng)民社會保障體系建設；農(nóng)業(yè)部門要加強對集體土地流轉(zhuǎn)收益使用的監(jiān)管；其他相關部門要主動配合做好相關工作，積極推進集體建設用地流轉(zhuǎn)工作健康發(fā)展。出處華夏土地網(wǎng)：第三篇：東莞市集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法東莞市集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法廣東省東莞市人民政府辦公廳東莞市集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法(東府令80號《東莞市集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理實施辦法》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)予發(fā)布。市 長二○○五年九月二日東莞市集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法 第一章 總 則第一條 為規(guī)范集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場秩序，保障集體土地所有者和使用者的合法權(quán)益，優(yōu)化配置土地資源，促進城鎮(zhèn)建設和經(jīng)濟發(fā)展，根據(jù)《廣東省集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》及國家、省有關規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的集體建設用地使用權(quán)出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押，適用本辦法。第三條 本辦法所稱集體建設用地，是指符合土地利用總體規(guī)劃，權(quán)屬合法，界址清楚，已經(jīng)依法批準為建設用地的集體所有土地。第四條 集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，應當符合國家產(chǎn)業(yè)政策，遵守土地用途管制，堅持土地所有者和使用者自愿的原則。第五條 集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)必須同時符合下列條件：（一）符合土地利用總體規(guī)劃和城市、村鎮(zhèn)規(guī)劃的；（二）經(jīng)依法批準的；（三）未被司法機關、行政機關限制權(quán)利的；（四）土地權(quán)屬無爭議的。第六條 集體建設用地所有者出讓、出租、抵押集體建設用地使用權(quán)，必須經(jīng)本集體村民會議2/3以上（含本數(shù)，下同）成員或2/3以上村民代表書面同意，并簽名確認。第七條 村民住宅用地使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)，因轉(zhuǎn)讓、出租和抵押地上建筑物、其他附著物而導致住宅用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押的除外。村民出賣和出租住房（含農(nóng)民公寓住房）后，不得再申請新的住房用地（含農(nóng)民公寓住房）。第八條 通過出讓、轉(zhuǎn)讓和出租方式取得的集體建設用地使用權(quán)不得用于商品住宅開發(fā)，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃可以用于商品住宅開發(fā)的，必須依法征為國有土地。第九條 集體建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押時，其地上建筑物及其他附著物隨之轉(zhuǎn)讓、出租和抵押；集體建設用地上的建筑物及其他附著物轉(zhuǎn)讓、出租和抵押時，其占用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。第十條 國家為了公共利益需要，依法對集體建設用地實行征收或者征用的，農(nóng)民集體土地所有者和集體建設用地使用者應當服從。第十一條 土地使用者應當按照市人民政府建設用地批準文件規(guī)定的用途使用土地。確需改變土地用途的，應當經(jīng)集體建設用地所有者和市國土資源部門、城市規(guī)劃部門同意，報市人民政府批準。第十二條 市國土資源部門負責本行政區(qū)域內(nèi)集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理和監(jiān)督檢查。市財政、審計、農(nóng)業(yè)、社會保障、民政等部門，按各自職能范圍對流轉(zhuǎn)過程以及土地增值收益分配進行監(jiān)督。各鎮(zhèn)人民政府（區(qū)辦事處）應當配合各部門做好集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理工作。第二章 集體建設用地使用權(quán)出讓、出租第十三條 集體建設用地使用權(quán)出讓，是指集體建設用地所有者將一定年期的集體建設用地使用權(quán)讓與土地使用者，由土地使用者向集體土地所有者支付出讓價款的行為。以集體建設用地使用權(quán)作價入股（出資），與他人合作、聯(lián)營等形式共同興辦企業(yè)的，視同集體建設用地使用權(quán)出讓。集體建設用地使用權(quán)出租，是指集體土地所有者或集體建設用地使用權(quán)人作為出租人，將集體建設用地租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。第十四條 集體建設用地使用權(quán)出讓、出租，應當簽訂書面合同，合同文本采用省國土資源部門制定的統(tǒng)一格式。第十五條 集體建設用地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：（一）工礦倉儲用地（含工業(yè)用地、采礦用地、倉儲用地）五十年；（二）公共建筑用地（含機關團體用地、教育用地、科研設計用地、文體用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、慈善用地）五十年；（三）商服用地（含商業(yè)用地、金融保險用地、餐飲旅館業(yè)用地、其他商服用地）四十年；（四）交通運輸用地（含鐵路用地、公路用地、民用機場用地、港口碼頭用地、管道運輸用地、街巷）五十年；（五）公用設施用地（含公共基礎設施用地、瞻仰景觀用地、休閑用地）五十年；（六）綜合或者其他用地五十年；（七）依照本辦法第七條規(guī)定流轉(zhuǎn)的村民住宅用地應當完善出讓手續(xù)，出讓年限為七十年。第十六條 集體建設用地使用權(quán)租賃年限按以下情況確定： 短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應實行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年；需要進行地上建筑物、構(gòu)筑物建設后長期使用的土地，應實行長期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途國有土地出讓的最高年限。第十七條 集體建設用地使用權(quán)出讓、出租用于商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營性項目的，應當參照國有土地使用權(quán)公開交易的程序和辦法，通過土地交易市場招標、拍賣、掛牌等方式進行。第十八條 集體建設用地使用權(quán)出讓、出租或作價入股（出資）的，集體土地所有者和土地使用者應當按規(guī)定向市國土資源部門申請辦理土地登記和領取相關權(quán)屬證明，市國土資源部門應當依法給予辦理。第十九條 申請辦理集體建設用地使用權(quán)出讓手續(xù)，需提交下列材料：（一）集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)申請表；（二）用地預審意見書；（三）《建設用地規(guī)劃許可證》和規(guī)劃紅線圖；（四）立項批復文件；（五）村民代表意見書（集體經(jīng)濟組織村民會議三分之二成員或三分之二以上村民代表同意，并簽名確認）；（六）原集體土地使用證正本或批次報批批復文件；（七）用地單位營業(yè)執(zhí)照及法人代表身份證（復印件）或個人身份證明；（八）經(jīng)雙方單位蓋章認可的數(shù)字化測量地形紅線圖和宗地圖；（九）集體建設用地使用權(quán)出讓合同；（十）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他資料。第二十條 申請辦理集體建設用地使用權(quán)出租手續(xù)，需提交下列材料：（一）集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)申請表；（二）原已簽訂的集體建設用地使用合同；（三）租賃雙方簽訂的《集體建設用地使用權(quán)租賃合同》；（四）村民代表意見書（集體經(jīng)濟組織村民會議三分之二成員或三分之二以上村民代表同意，并簽名確認）；（五）原土地使用證正本；（六）雙方身份的有效憑證；（七）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他有關資料。第二十一條 集體建設用地使用者應當按照城市規(guī)劃的要求和出讓、出租合同的約定，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，集體建設用地所有者負責監(jiān)督。未按出讓合同規(guī)定的期限和城市規(guī)劃的要求開發(fā)、利用、經(jīng)營土地的，市國土資源等相關部門應當予以糾正，拒不糾正的，依法予以查處。第二十二條 因國家公共利益或城市規(guī)劃調(diào)整而需改變土地用途的，集體土地所有者和集體建設用地使用者應當服從。經(jīng)依法批準變更土地用途的，以出讓、出租方式流轉(zhuǎn)，合同雙方應當重新簽訂合同，調(diào)整土地出讓金，并辦理相關土地變更登記手續(xù)。第二十三條 集體建設用地使用權(quán)出讓、出租合同約定的土地使用年限屆滿，土地使用權(quán)由集體土地所有者無償收回，其地上建筑物、附著物按照集體建設用地使用權(quán)出讓、出租合同的約定處理。原土地使用者要求繼續(xù)使用土地的，應當在土地使用年限屆滿前與集體土地所有者協(xié)商，集體