【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，同時(shí)補(bǔ)交新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)。再次流轉(zhuǎn)的土地使用期限，為前次土地流轉(zhuǎn)合同規(guī)定的期限減去土地使用者已使用后的剩余年限。六、完善集體建設(shè)用流轉(zhuǎn)制度的對(duì)策和建議集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度是我國(guó)土地一級(jí)市場(chǎng)制度的重要組成部分。因此要把完善集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度納入土地一級(jí)市場(chǎng)制度改革的總體框架中統(tǒng)籌考慮。要著眼于建立和完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的要求，改革和完善我國(guó)的土地一級(jí)市場(chǎng)制度體系。為此，提出以下對(duì)策和建議：（一）深化征地制度改革，合理確定土地征收范圍《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的若干意見(jiàn)》明確提出：“加快征地制度改革步伐，按照縮小征地范圍、完善補(bǔ)償辦法、拓展安置途徑、規(guī)范征地程序的要求，進(jìn)一步探索改革經(jīng)驗(yàn)”。在《憲法》第十三條第三款和《土地管理法》第一章第二條第四款的有關(guān)國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?shù)脑瓌t下，在相關(guān)的法律中明確界定公共利益的范圍，即國(guó)家在哪些情形下可以依法征收或征用土地，對(duì)不屬于公共利益的其他用地不得實(shí)施征收或者征用。對(duì)不屬于公共利益的用地需求通過(guò)集體土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)解決。（二）修改完善相關(guān)法律法規(guī)，為流轉(zhuǎn)提供法律支撐通過(guò)修改相關(guān)法律法規(guī)，完善土地物權(quán)制度，廢除對(duì)農(nóng)民集體所有土地相關(guān)權(quán)益的歧視性規(guī)定，明確農(nóng)民集體土地與國(guó)有土地同地、同價(jià)、同權(quán)，全面推行集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。在維護(hù)我國(guó)土地社會(huì)主義公有制和禁止土地所有權(quán)買(mǎi)賣(mài)的前提下，允許農(nóng)民集體土地和國(guó)有土地一樣在符合土地利用規(guī)劃和用途管制的前提下通過(guò)出讓、租賃等方式向用地單位有償提供建設(shè)用地使用權(quán)，供其進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，建立統(tǒng)一、開(kāi)放、有序的土地交易市場(chǎng)體系。凡不屬于法律明確的公共利益范疇的其他建設(shè)項(xiàng)目用地，應(yīng)當(dāng)通過(guò)土地一級(jí)市場(chǎng)取得國(guó)有土地使用權(quán)，沒(méi)有國(guó)有土地可以提供的，可以在符合土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃的前提下取得農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)。同時(shí)在允許農(nóng)民集體土地進(jìn)入市場(chǎng)的同時(shí)，探索建立對(duì)農(nóng)民集體土地收益的稅費(fèi)調(diào)節(jié)機(jī)制，防止形成新的社會(huì)分配不公。（三）強(qiáng)化土地管理工作，為土地流轉(zhuǎn)提供基礎(chǔ)服務(wù)一是要加強(qiáng)土地規(guī)劃管理，加強(qiáng)土地利用總體規(guī)劃的修編工作和國(guó)土規(guī)劃的編制工作，盡快建立健全土地規(guī)劃體系，全面實(shí)施土地用途管制，充實(shí)發(fā)揮土地規(guī)劃在引導(dǎo)和調(diào)控土地市場(chǎng)方面的作用；二是要加強(qiáng)土地尤其是農(nóng)村集體土地的登記發(fā)證步伐，確保農(nóng)民集體土地在進(jìn)入市場(chǎng)前產(chǎn)權(quán)明晰，沒(méi)有權(quán)屬爭(zhēng)議。要逐步創(chuàng)造條件將土地所有權(quán)明確到村民小組一級(jí)，并核發(fā)土地證書(shū)，為集體土地進(jìn)入市場(chǎng)提供完善準(zhǔn)確的權(quán)屬保障。同時(shí)，適當(dāng)放寬集體房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記辦理限制政策。建議在農(nóng)村房地產(chǎn)交易、轉(zhuǎn)讓的政策上，本著實(shí)事求是的原則，對(duì)一些比較特殊的情況，適當(dāng)放寬限制條件。此外，可逐步探索建立農(nóng)村房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)流通的體制以及相關(guān)配套政策，實(shí)現(xiàn)土地資源作為一種資源要素在城鄉(xiāng)之間的自由流動(dòng)和市場(chǎng)化配置。三是適當(dāng)放寬農(nóng)民建房、購(gòu)房條件。為了更好地推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)，促進(jìn)農(nóng)村土地的集約、節(jié)約利用，建議在嚴(yán)格禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村新建住宅的基礎(chǔ)上，對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部居民的購(gòu)房、建房，可以突破本社、本村甚至本鎮(zhèn)地域范圍的限制，同時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行一戶一宅的規(guī)定。四是建議允許農(nóng)村集體建設(shè)用地特別是宅基地的抵押。建議認(rèn)定農(nóng)村房地產(chǎn)抵押有效，農(nóng)村房地產(chǎn)所占用的是集體土地，土地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，其使用權(quán)由集體經(jīng)濟(jì)組織按法律規(guī)定的條件和程序劃給村民使用。作為農(nóng)村房屋使用權(quán)人，有權(quán)在依法取得的住宅用土地上享有占有、使用、利用的權(quán)利，房屋的所有權(quán)屬于使用權(quán)人。村民抵押房屋所有權(quán)，也將與房屋不可分割的土地使用權(quán)一并抵押。如果不允許地隨房抵押，則村民僅能對(duì)房屋享有占有、使用、收益的權(quán)利，而無(wú)從行使最重要的處分權(quán)利。農(nóng)村房屋應(yīng)比同城鎮(zhèn)房屋實(shí)行地隨房抵押，才有利于農(nóng)村房屋步入市場(chǎng)，減少糾紛。（四）建立和完善配套制度，規(guī)范有序推進(jìn)流轉(zhuǎn)一是建立農(nóng)民應(yīng)得土地收益和集體經(jīng)濟(jì)組織土地收益的監(jiān)督機(jī)制，加快建立集體土地流轉(zhuǎn)收益管理辦法以及農(nóng)民社會(huì)保障措施等配套政策；二是建立相應(yīng)的地價(jià)體系及評(píng)估體系，包括轉(zhuǎn)讓價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格等，健全集體建設(shè)用地價(jià)格評(píng)估體系；三是建立集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)和最低價(jià)保護(hù)制度，以及土地價(jià)格評(píng)估備案制度；四是建立健全農(nóng)村集體建設(shè)用地（宅基地）復(fù)基置換機(jī)制，切實(shí)解決“一戶多宅”、超標(biāo)準(zhǔn)占地、違法違規(guī)用地等遺留問(wèn)題。當(dāng)前，一方面是農(nóng)村新增建設(shè)用地需求量逐漸增加，另一方面又存在大量閑置、利用效率低下等問(wèn)題。因此，在解決農(nóng)村用地矛盾中，建立農(nóng)村集體建設(shè)用地復(fù)墾置換制度，大力推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地復(fù)墾工作，通過(guò)按照規(guī)劃要求對(duì)大量零星、閑置、空置地（含閑置宅基地）進(jìn)行整理復(fù)耕，既能解決農(nóng)村建設(shè)發(fā)展用地的需求，又能有效保護(hù)耕地，提高農(nóng)村集體建設(shè)用地節(jié)約集約利用水平。五是調(diào)整稅收政策，使集體土地的流轉(zhuǎn)和國(guó)有土地的流轉(zhuǎn)都需要繳納相同的稅種、稅額，為達(dá)到集體土地和國(guó)有土地的“同地、同權(quán)、同價(jià)”、為集體土地市場(chǎng)和國(guó)有土地市場(chǎng)搭建同一平臺(tái)的最終目標(biāo)奠定基礎(chǔ)；六是搞好信息公開(kāi)查詢工作、指導(dǎo)簽訂各有關(guān)文書(shū)、產(chǎn)權(quán)變更登記政策咨詢等相關(guān)配套工作。（五）加強(qiáng)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中的執(zhí)法監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，依法整治違法行為 在農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中，農(nóng)村土地違法行為時(shí)有發(fā)生，其原因是多方面的，既有農(nóng)民或基層干部法制觀念淡薄問(wèn)題，也有宣傳、執(zhí)法不到位的問(wèn)題。從土地管理的角度出發(fā)，應(yīng)切實(shí)加大土地執(zhí)法網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，建立健全執(zhí)法網(wǎng)絡(luò)體系。特別要加強(qiáng)區(qū)縣級(jí)土地管理三級(jí)執(zhí)法網(wǎng)絡(luò)體系建設(shè)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、制止和查處農(nóng)村土地違法行為，村社配備兼職的土地監(jiān)察信息員，鎮(zhèn)街國(guó)土管理所配備專職人員，區(qū)縣國(guó)土部門(mén)建立一支政治素質(zhì)好、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、力量充足的執(zhí)法監(jiān)察隊(duì)伍，切實(shí)做到服務(wù)第一,依法行政,有效管理,查處有力，確保農(nóng)村集體建設(shè)用地管理工作穩(wěn)步推進(jìn)。（六）加大各部門(mén)協(xié)調(diào)配合力度，共同營(yíng)造促進(jìn)流轉(zhuǎn)的環(huán)境集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作是土地管理工作的新生事物，是一項(xiàng)改革和創(chuàng)新，涉及到國(guó)土資源、建設(shè)、規(guī)劃、勞動(dòng)和社會(huì)保障、物價(jià)、金融、農(nóng)業(yè)、財(cái)政、審計(jì)、民政、司法等多個(gè)部門(mén)，因此，應(yīng)加強(qiáng)政府的領(lǐng)導(dǎo)，各部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)溝通、配合、協(xié)調(diào)，確保此項(xiàng)工作健康有序開(kāi)展。國(guó)土資源部門(mén)要加快農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)和出讓最低價(jià)的制定工作；財(cái)政部門(mén)要加快制定出臺(tái)集體土地流轉(zhuǎn)收益管理辦法；社會(huì)保障部門(mén)要盡快完善農(nóng)民社會(huì)保障體系建設(shè)；農(nóng)業(yè)部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)集體土地流轉(zhuǎn)收益使用的監(jiān)管；其他相關(guān)部門(mén)要主動(dòng)配合做好相關(guān)工作，積極推進(jìn)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)工作健康發(fā)展。出處華夏土地網(wǎng)：第三篇：東莞市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法東莞市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法廣東省東莞市人民政府辦公廳東莞市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法(東府令80號(hào)《東莞市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理實(shí)施辦法》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)予發(fā)布。市 長(zhǎng)二○○五年九月二日東莞市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法 第一章 總 則第一條 為規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)秩序，保障集體土地所有者和使用者的合法權(quán)益，優(yōu)化配置土地資源，促進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，根據(jù)《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》及國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押，適用本辦法。第三條 本辦法所稱集體建設(shè)用地，是指符合土地利用總體規(guī)劃，權(quán)屬合法，界址清楚，已經(jīng)依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地的集體所有土地。第四條 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，遵守土地用途管制，堅(jiān)持土地所有者和使用者自愿的原則。第五條 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)必須同時(shí)符合下列條件：（一）符合土地利用總體規(guī)劃和城市、村鎮(zhèn)規(guī)劃的；（二）經(jīng)依法批準(zhǔn)的；（三）未被司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)限制權(quán)利的；（四）土地權(quán)屬無(wú)爭(zhēng)議的。第六條 集體建設(shè)用地所有者出讓、出租、抵押集體建設(shè)用地使用權(quán)，必須經(jīng)本集體村民會(huì)議2/3以上（含本數(shù)，下同）成員或2/3以上村民代表書(shū)面同意，并簽名確認(rèn)。第七條 村民住宅用地使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)，因轉(zhuǎn)讓、出租和抵押地上建筑物、其他附著物而導(dǎo)致住宅用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押的除外。村民出賣(mài)和出租住房（含農(nóng)民公寓住房）后，不得再申請(qǐng)新的住房用地（含農(nóng)民公寓住房）。第八條 通過(guò)出讓、轉(zhuǎn)讓和出租方式取得的集體建設(shè)用地使用權(quán)不得用于商品住宅開(kāi)發(fā)，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃可以用于商品住宅開(kāi)發(fā)的，必須依法征為國(guó)有土地。第九條 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押時(shí)，其地上建筑物及其他附著物隨之轉(zhuǎn)讓、出租和抵押；集體建設(shè)用地上的建筑物及其他附著物轉(zhuǎn)讓、出租和抵押時(shí)，其占用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。第十條 國(guó)家為了公共利益需要，依法對(duì)集體建設(shè)用地實(shí)行征收或者征用的，農(nóng)民集體土地所有者和集體建設(shè)用地使用者應(yīng)當(dāng)服從。第十一條 土地使用者應(yīng)當(dāng)按照市人民政府建設(shè)用地批準(zhǔn)文件規(guī)定的用途使用土地。確需改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)集體建設(shè)用地所有者和市國(guó)土資源部門(mén)、城市規(guī)劃部門(mén)同意，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。第十二條 市國(guó)土資源部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理和監(jiān)督檢查。市財(cái)政、審計(jì)、農(nóng)業(yè)、社會(huì)保障、民政等部門(mén)，按各自職能范圍對(duì)流轉(zhuǎn)過(guò)程以及土地增值收益分配進(jìn)行監(jiān)督。各鎮(zhèn)人民政府（區(qū)辦事處）應(yīng)當(dāng)配合各部門(mén)做好集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理工作。第二章 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租第十三條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓，是指集體建設(shè)用地所有者將一定年期的集體建設(shè)用地使用權(quán)讓與土地使用者，由土地使用者向集體土地所有者支付出讓價(jià)款的行為。以集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)入股（出資），與他人合作、聯(lián)營(yíng)等形式共同興辦企業(yè)的，視同集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓。集體建設(shè)用地使用權(quán)出租，是指集體土地所有者或集體建設(shè)用地使用權(quán)人作為出租人，將集體建設(shè)用地租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。第十四條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同，合同文本采用省國(guó)土資源部門(mén)制定的統(tǒng)一格式。第十五條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：（一）工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地（含工業(yè)用地、采礦用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地）五十年；（二）公共建筑用地（含機(jī)關(guān)團(tuán)體用地、教育用地、科研設(shè)計(jì)用地、文體用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、慈善用地）五十年；（三）商服用地（含商業(yè)用地、金融保險(xiǎn)用地、餐飲旅館業(yè)用地、其他商服用地）四十年；（四）交通運(yùn)輸用地（含鐵路用地、公路用地、民用機(jī)場(chǎng)用地、港口碼頭用地、管道運(yùn)輸用地、街巷）五十年；（五）公用設(shè)施用地（含公共基礎(chǔ)設(shè)施用地、瞻仰景觀用地、休閑用地）五十年；（六）綜合或者其他用地五十年；（七）依照本辦法第七條規(guī)定流轉(zhuǎn)的村民住宅用地應(yīng)當(dāng)完善出讓手續(xù)，出讓年限為七十年。第十六條 集體建設(shè)用地使用權(quán)租賃年限按以下情況確定： 短期使用或用于修建臨時(shí)建筑物的土地，應(yīng)實(shí)行短期租賃，短期租賃年限一般不超過(guò)5年；需要進(jìn)行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長(zhǎng)期使用的土地，應(yīng)實(shí)行長(zhǎng)期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長(zhǎng)租賃期限不得超過(guò)法律規(guī)定的同類用途國(guó)有土地出讓的最高年限。第十七條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租用于商業(yè)、旅游、娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)參照國(guó)有土地使用權(quán)公開(kāi)交易的程序和辦法，通過(guò)土地交易市場(chǎng)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等方式進(jìn)行。第十八條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租或作價(jià)入股（出資）的，集體土地所有者和土地使用者應(yīng)當(dāng)按規(guī)定向市國(guó)土資源部門(mén)申請(qǐng)辦理土地登記和領(lǐng)取相關(guān)權(quán)屬證明，市國(guó)土資源部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法給予辦理。第十九條 申請(qǐng)辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)，需提交下列材料：（一）集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)申請(qǐng)表；（二）用地預(yù)審意見(jiàn)書(shū)；（三）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和規(guī)劃紅線圖；（四）立項(xiàng)批復(fù)文件；（五）村民代表意見(jiàn)書(shū)（集體經(jīng)濟(jì)組織村民會(huì)議三分之二成員或三分之二以上村民代表同意，并簽名確認(rèn)）；（六）原集體土地使用證正本或批次報(bào)批批復(fù)文件；（七）用地單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照及法人代表身份證（復(fù)印件）或個(gè)人身份證明；（八）經(jīng)雙方單位蓋章認(rèn)可的數(shù)字化測(cè)量地形紅線圖和宗地圖；（九）集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同；（十）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他資料。第二十條 申請(qǐng)辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)出租手續(xù)，需提交下列材料：（一）集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)申請(qǐng)表；（二）原已簽訂的集體建設(shè)用地使用合同；（三）租賃雙方簽訂的《集體建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同》；（四）村民代表意見(jiàn)書(shū)（集體經(jīng)濟(jì)組織村民會(huì)議三分之二成員或三分之二以上村民代表同意，并簽名確認(rèn)）；（五）原土地使用證正本；（六）雙方身份的有效憑證；（七）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他有關(guān)資料。第二十一條 集體建設(shè)用地使用者應(yīng)當(dāng)按照城市規(guī)劃的要求和出讓、出租合同的約定，開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地，集體建設(shè)用地所有者負(fù)責(zé)監(jiān)督。未按出讓合同規(guī)定的期限和城市規(guī)劃的要求開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地的，市國(guó)土資源等相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)予以糾正，拒不糾正的，依法予以查處。第二十二條 因國(guó)家公共利益或城市規(guī)劃調(diào)整而需改變土地用途的，集體土地所有者和集體建設(shè)用地使用者應(yīng)當(dāng)服從。經(jīng)依法批準(zhǔn)變更土地用途的，以出讓、出租方式流轉(zhuǎn)，合同雙方應(yīng)當(dāng)重新簽訂合同，調(diào)整土地出讓金，并辦理相關(guān)土地變更登記手續(xù)。第二十三條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租合同約定的土地使用年限屆滿，土地使用權(quán)由集體土地所有者無(wú)償收回，其地上建筑物、附著物按照集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租合同的約定處理。原土地使用者要求繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)在土地使用年限屆滿前與集體土地所有者協(xié)商，集體