3集體土地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)與非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)探討(編輯修改稿)
2024-08-27 02:29 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ，以至出現(xiàn)了對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)難以規(guī)范的具體問題。 （一）集體土地所有權(quán)主體的模糊問題 雖然法律規(guī)定了集體土地所有權(quán)的主體是村農(nóng)民集體、村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體， 3個主體所有的土地可以由村集體經(jīng)濟組織或村民委員會、村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織“ 經(jīng)營、管理 ” ，但由于農(nóng)民集體與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的內(nèi)涵不清，土地所有權(quán)和經(jīng)營 、管理權(quán)的界定不力，在實際工作中集體土地所有權(quán)主體很難確定，加之常常以行政權(quán)代替土地資產(chǎn)經(jīng)營權(quán)，帶來集體土地流轉(zhuǎn)過程中各主體的土地產(chǎn)權(quán) “ 邊界糾紛 ” 。 （二）集體建設(shè)用地使用權(quán)主體的特定性問題 集體所有的土地，目前一般只能由本集體及其所屬成員享有建設(shè)用地使用權(quán)，而不允許其他單位、個人擁有，除了農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同興辦企業(yè)，經(jīng)過批 第 5 頁 共 9 頁 準(zhǔn)，使人股、聯(lián)營企業(yè)獲得集體土地使用權(quán)。還有因企業(yè)破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依 法發(fā)生轉(zhuǎn)移而取得以外。但目前對具體形式、轉(zhuǎn)移的接受主體以及流轉(zhuǎn)后土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系的調(diào)整等尚無具體規(guī)定。 （三）集體土地產(chǎn)權(quán)權(quán)能不清問題 根據(jù)《民法通則》 “ 財產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 ” 但對集體土地所有權(quán)來講，并不是通常意義的完全物權(quán)或充分物權(quán)，《土地管理法》第 43 條規(guī)定： “ 任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè) 經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地除外 ” 。對農(nóng)民集體土地所有權(quán)的權(quán)能作了限制，其土地產(chǎn)權(quán)具有一定的不完整性。而對集體建設(shè)用地使用權(quán)來講，權(quán)利主體也并不具備完整的處分權(quán)、收益權(quán)，與國有土地使用權(quán)相比，其產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)也受到很多限制，明顯處于不平等地位。這不完整和不平等某種程度上導(dǎo)致了大量集體建設(shè)用地的私下流轉(zhuǎn)，特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部，在利益機制的驅(qū)使下，致使不同主體以各種形式參與集體建設(shè)用地在隱形市場流轉(zhuǎn)。 （四）集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押問題 《擔(dān)保法》明確規(guī)定。 “ 抵押人所有的房屋
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