【文章內(nèi)容簡介】 必須是按照工程項目的過程與活動的組成與分解的規(guī)律去實現(xiàn)對于項目全過程的造價管理。因此, 房地產(chǎn)工程項目的工程造價控制管理貫穿了項目的全過程, 即從房地產(chǎn)項目決策的投資估算到設計階段設計概算, 以及施工階段的施工圖預算和工程完工后的竣工結(jié)算。各個階段的造價控制目標是有機聯(lián)系在一起的, 各個階段互相制約、互相補充。因此, 要建立一體化的管理體系, 及時發(fā)現(xiàn)偏差, 糾正偏差, 使幾個階段朝著預定的控制目標方向進展，嚴格控制房地產(chǎn)項目工程成本。2．房地產(chǎn)開發(fā)各階段造價控制管理存在的問題 所謂房地產(chǎn)投資決策，是指對擬建房地產(chǎn)投資項目的必要性和可行性進行技術經(jīng)濟分析，對可以達到目標的不同方案進行比較和評價，并作出判斷，選擇某一方案的過程。由于房地產(chǎn)項目投資金額巨大，一旦錯了第一步，那就滿盤皆輸，因此說，就房地產(chǎn)項目投資開發(fā)整個流程來看，這第一步投資決策環(huán)節(jié)無疑是重中之重。而這一環(huán)節(jié)恰恰是目前大多中國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營運作中的薄弱環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)投資決策階段控制工程造價，是正確確定房地產(chǎn)建設項目計劃投資數(shù)額的關鍵，對房地產(chǎn)企業(yè)正確控制投資目標值具有重大意義。按照“前者控制后者”的制約關系，意味著決策階段對其后面的各種形式造價起著制約作用。因此，必須加強項目投資決策階段工程造價的管理。在項目作出投資決策后，工程造價控制的關鍵在于設計，設計費一般只相當于建設工程全壽命費用的1％ 以下，但正是這少于1％的費用卻影響項目投資的可能性高達75％以上?？墒悄壳捌毡榇嬖诖嬖凇爸厥┕ぃp設計”現(xiàn)象。在設計方案上基本上做到了采取兩個以上的設計方案進行比較，但在經(jīng)濟上是否合理卻考慮很少，出現(xiàn)“多用鋼筋、少動腦筋”的現(xiàn)象。特別是在競爭激烈的情況下，設計人員為了滿足開發(fā)商的要求，為了趕進度，施工圖設計深度不夠，甚至有些項目出現(xiàn)做法與選型交代不清，使設計預算與實際造價出現(xiàn)嚴重偏差，預算文件不完整，設計變更偏多，導致工程造價增加很多。工程設計完成后，項目發(fā)包顯得尤其重要。選擇了一家有實力、有信譽、報價合理的單位，工程就成功了一半?？墒乾F(xiàn)階段開發(fā)商選擇中標單位時往往只選擇報價最低的單位，有些中標單位可能是投標報價低于成本價而希望今后在施工過程中通過各種手段、方法取得彌補的單位，在施工過程中容易扯皮而影響質(zhì)量和工期，導致造價失控。此外工程招標文件、合同文件不夠嚴密、明確，也很容易給施工單位鉆空子從而增加工程造價。工程實施階段是建設項目形成實體的一個漫長過程，也是工程造價控制的難點階段。在工程實施階段，由于地質(zhì)條件變化，材料的代換，施工組織方案和措施調(diào)整，工程變更過多，現(xiàn)場簽證不明確，簽證內(nèi)容與實際不相符，合同管理不嚴格等，工程造價極易失控。房地產(chǎn)項目工程竣工決算是整個工程造價控制最后的一環(huán)?？⒐Q算如何能真實實地反映整個工程的實際造價，反映了開發(fā)商和承包方對工程造價管理的能力。根據(jù)建設部、國家工商局《建設工程施工合同（示范文本）》（GF19990201）通用條款，工程竣工驗收報告經(jīng)發(fā)包人認可后28天內(nèi)，承包人向發(fā)包人遞交竣工結(jié)算報告及完整的結(jié)算資料，雙方按照協(xié)議書約定的合同價款及專用條款約定的合同價款調(diào)整內(nèi)容，進行工程竣工結(jié)算。但是目前仍存在不少工程項目竣工驗收交付使用期超過一年以上，而承包方未報送結(jié)算資料的現(xiàn)象。在審核中，經(jīng)常發(fā)現(xiàn)送審資料不完整、竣工圖沒有全面體現(xiàn)工程實際情況，直接以施工圖代替竣工圖或在施工圖上做簡單更改，很多變更沒有在圖上標注；設計變更手續(xù)不全，缺少變更通知及經(jīng)濟簽證；隱蔽工程現(xiàn)場驗收無正式簽證手續(xù)；變更材料沒有確定結(jié)算單價等。工程結(jié)算一拖再拖；有時工程結(jié)算人員不了解施工現(xiàn)場，也不到現(xiàn)場審核復查，只憑自己的想象核算，與實際投入相差較大，這些都影響了工程建設項目的使用和建設工程造價的確認。3．加強房地產(chǎn)各階段工程造價管理的措施 。房地產(chǎn)項目的決策, 對房地產(chǎn)項目工程造價有著決定性的影響, 是建設工程造價控制的重要環(huán)節(jié)階段。據(jù)有關資料統(tǒng)計, 投資決策階段影響項目的程度達到80%—90%。因此, 必須嚴格投資決策程序、做好市場調(diào)查研究 在選擇地點時應考慮該地點的交通問題、上學、購物、醫(yī)療、周邊樓盤的情況等。還應該為該項目作市場調(diào)查, 了解該地段人員的收入水平、購買人群特點, 合理確定該發(fā)展項目的室內(nèi)布局大小、樓層高度、裝修標準等,為今后的銷售計劃打下良好的基礎。對于復雜的房地產(chǎn)市場，須對市場進行細分，找出細分市場的標準。比如以檔次來分，是要擠占中端市場，還是角逐高端市場；以建筑風格來分，是要凸顯外國風格，還是要表現(xiàn)中國風格，是展示現(xiàn)代的，還是承傳古典的；以客戶群來分，客戶是以中年人為重點，還是以老年人為主；以產(chǎn)品類型來分，是做多層，高層，別墅，還是酒店式公寓等等。根據(jù)不同的市場就會劃分出不同的標準。根據(jù)目標市場結(jié)合地段條件，開發(fā)能力，運作實力等選擇一個適合開發(fā)建設規(guī)模和標準。比如建筑用料、小區(qū)環(huán)境建設標準—空間環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、視覺環(huán)境、人文環(huán)境、智能環(huán)境、電梯的設臵、裝修標準等等。，各階段引入競爭機制為了有效避免設計階段只注重方案招標，忽視初步設計和施工圖設計階段的招標對工程造價控制帶來的問題，在設計招標工作中，不僅方案設計階段要通過招標完成，而且初步設計和施工圖設計也應引入競爭機制，使每個設計階段均通過競爭完成。這樣在每個細節(jié)上都會做到精益求精地去設計。定標的主要因素應放在設計構(gòu)思的新穎性、創(chuàng)造性、實用性、技術的優(yōu)劣、投資估算的合理性，設計進度計劃、設計組織方案等方面來進行評價。通過技術、經(jīng)濟和效果評價，力求選擇在技術先進前提下確保經(jīng)濟合理，在經(jīng)濟合理的前提下確保技術先進，在滿足使用功能的前提下注意造型別致美觀，最少的投入創(chuàng)造最大經(jīng)濟效益的設計投標單位為中標單位。 讓有經(jīng)驗的監(jiān)理人員參與到設計階段來，對設計的全過程實施跟蹤檢查，可以及時避免設計過程中可能出現(xiàn)的失誤和缺陷，發(fā)揮監(jiān)理單位作為第三方所起的協(xié)調(diào)與約束作用，打破設計單位自己控制自己的單一局面。推行限額設計，要從源頭抓起。首先應制定合理的目標值，如果目標值不合理，就會被突破或者與實際懸殊很大。目標值應在對設計的科學性、功能的實用性和經(jīng)濟的合理性等方面進行充分論證分析后才能作出結(jié)論。進行限額設計關鍵是確定好工程項目的限額，控制好設計標準和規(guī)模。其次要制定實行限額設計相應的管理制度和有關規(guī)定，從整體上加強對項目投資的控制，由被動反應變成主動控制，由事后核算變成事前控制。同時，必須加強設計變更管理，盡可能把設計變更控制在設計階段初期，建立健全相應的設計變更制度，對影響工程造價的重大設計變更，需進行由多方人員參加的技術經(jīng)濟論證，使建設投資得到有效控制。，實行設計質(zhì)量的獎罰制度現(xiàn)行的設計取費與工程成本無關，只重視技術性，忽視經(jīng)濟性，不利于工程造價的控制。因此，應對現(xiàn)行設計費的計費方法進行改革，建立激勵機制。比如將設計費的計取分為兩部分。一部分為基本設計費，按原設計費計??；另一部分為效益設計費，這部分費用應充分體現(xiàn)出激勵機制。若設計單位在批準的投資限額內(nèi)，認真運用價值工程原理，在保證工程安全和不降低功能的前提下，通過采用新技術、新材料、新工藝，節(jié)約的工程投資，應按一定比例給設計單位和設計人員提取獎勵。相反，如設計超投資，設計不合理或造成了一定的浪費，設計單位和設計人員同樣要承擔相應責任，并視浪費程度承擔一定的經(jīng)濟損失。獎罰分明、利益掛鉤，才有利于調(diào)動設計人員積極性，有利于控制工程投資。 ，不能一味強調(diào)低價中標按照《招標投標法》的規(guī)定“可采用經(jīng)評審的最低投標價格法和綜合評估法，或者法律、行政法規(guī)允許的其他評標辦法”，招標人在評標時除了對一些簡單的工程可采用最低價中標的單因素評標法，對一些較復雜的工程應盡可能采用綜合因素評標法，即除了評審投標人的投標報價外，還要對其質(zhì)量、工期、文明施工、安全施工、施工方案、擬投入的人員和機械設備等進行綜合評審。對投標報價評分時，不能只看總報價，還要同時重視清單子目的單價，以防止和限制投標單位采用不均衡報價法。這是因為總價符合要求的，并不等于每一清單項目的單價也符合要求；總價最低的，并不等于每一清單項目的單價也最低。對清單項目單價的評審，可采用平均值法，也可采用權重分配法。 應從專業(yè)的角度嚴格界定招標范圍 招標范圍的劃分不科學，很有可能造成工程的重復計價，部分設備重復定貨的現(xiàn)象，從而造成工程的造價無形的增加，例如，有的招標方對弱電專業(yè)不了解，其自控部分的電動閥門是在弱電的承包范圍內(nèi)，還是在空調(diào)管道專業(yè)的承包范圍內(nèi)劃分不清，結(jié)果就會導致兩個專業(yè)承包單位都對電閥作了定貨，從而造成設備的重復定貨。合同實施階段投入資金量最多, 直接影響著建設費用和竣工結(jié)算, 是投資控制的重要階段。應特別注意以下幾方面的管理:一是選擇合理的施工方案 , 在保證安全、質(zhì)量的前提下,用最經(jīng)濟的方案,從而降低工程成本,減少工程變更和現(xiàn)場簽證,加強投資控制。二是加強工程進度管理,認真審核施工組織設計。施工組織不合理, 不僅影響項目進度和質(zhì)量, 而且影響資金的使用。三是加強工程變更及簽證管理, 在工程建設項目中,工程變更和現(xiàn)場簽證是不可避免的,除在審核圖紙時把關外,變更發(fā)生得越早,損失越小,盡可能把設計變更控制在施工階段初期,尤其對影響工程造價的重大設計變更,更要先比較各個方案的優(yōu)劣,選擇最經(jīng)濟適用的方法,使工程造價得到有效控制。如基礎部分由于很多不可預料的因素,發(fā)生的圖紙外的簽證比較多(土方、地下水排水、地下物的清除等),要嚴格把關。對于現(xiàn)場簽證,要實行嚴格認真的逐級審核制,即造價工程師審核簽字,總監(jiān)理工程師及房地產(chǎn)項目成本管理方再審核簽字后方才有。對于工程聯(lián)系單、圖紙會審、施工組織設計方案等要嚴格審核。工程竣工結(jié)算是確定工程造價的最終手段, 是投資控制的最后的一個工作環(huán)節(jié)。由于在施工過程中存在著不可避免的變化, 因此需要造價管理人員樹立高度的責任心, 在施工過程中及時收集涉及工程結(jié)算的資料。認真審核竣工結(jié)算資料(包括工程變更、簽證等), 凡進行竣工結(jié)算的工程必須要有竣工驗收手續(xù)；在確定工程造價時，堅持以現(xiàn)行的工程造價管理規(guī)定為依據(jù)，按照甲乙雙方在施工合同中的約定，根據(jù)竣工圖結(jié)合隱蔽簽證、現(xiàn)場簽證和設計變更進行審核計算，審查是否按圖紙及合同規(guī)定全部完成工作，是否有丟、拉項工程。認真核實每一項工程變更是否真正實施，該增的增，該減的減，實事求是；為了合理確定工程造價，計價必須準確。造價管理人員不但要熟練掌握工程量的計算規(guī)則，定額子目的組成內(nèi)容和套用規(guī)定、工程造價計算程序，還要掌握三者的編制原理、內(nèi)在聯(lián)系，同時應深入現(xiàn)場了解實際情況, 與現(xiàn)場管理人員密切配合, 掌握第一手資料, 避免與實際脫節(jié)。防止有虛報工程量、工程量套錯定額、重復計算等情況發(fā)生, 保證工程造價的準確度。同時，為了保證工作少出偏漏，應實行工程結(jié)算第三方復審制度和工程尾款會簽制度，確保結(jié)算質(zhì)量和投資收益。回顧過去，展望未來，房地產(chǎn)工程造價管理任重而道遠。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟改革的不斷深化，從客觀上要求我們發(fā)揮主觀能動性，借鑒國內(nèi)外的先進經(jīng)驗，從根本上解決合理確定和有效控制工程造價的歷史問題，推動我國建筑市場的健康發(fā)展。房地產(chǎn)工程造價控制貫穿于整個項目開發(fā)的全過程,各個參與者相互聯(lián)系和配合, 積極參與項目的建設管理, 并適應市場經(jīng)濟發(fā)展的要求, 采取有效措施, 必定可以降低工程造價的成本, 真正提高投資的經(jīng)濟效益。我們在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中應該重視每一個階段的造價控制點，全方位的控制開發(fā)成本，提高經(jīng)濟效益第三篇：房地產(chǎn)項目成本控制制度成本控制制度一、總 則為了增強成本控制力度，加強公司對項目投資的整體把控，根據(jù)國家有關法規(guī)政策，結(jié)合公司成本管理的要求和經(jīng)驗、教訓，制定本方案。成本管理的基本原則是：以市場需求為導向、保證質(zhì)量為前提，過程控制為環(huán)節(jié)、規(guī)范操作為手段，提高經(jīng)濟效益為目的。成本監(jiān)控的任務是：遵守國家有關法規(guī)政策，落實成本崗位責任制，完善成本管理基礎，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低成本，提高經(jīng)濟效益。二、成本管理職責編制經(jīng)濟合理的目標成本計劃，分解成本控制指標，提出控制要點；組織工程招投標與材料采購招標工作；編寫招標文件、合同條款，進行相關技術標的評審；參與合同談判、合同交底及合同糾紛的處理；組織編制工程施工圖預結(jié)算工作；跟蹤、落實項目成本計劃及其執(zhí)行情況，適時了解項目成本的實際構(gòu)成，匯編項目成本報表；分析、總結(jié)項目成本控制情況，協(xié)助、督促公司做好項目操作過程中的成本控制工作。及時收集項目成本動態(tài)資料，為公司管理層提供充分、有效的決策依據(jù)三、項目各環(huán)節(jié)的成本控制（一）施工招標環(huán)節(jié)的成本控制除壟斷性質(zhì)的工程項目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定。主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標方式進行。對投標單位應就其資質(zhì)、經(jīng)濟實力、技術力量、以往施工項目和施工管理水平等進行現(xiàn)場考察，提出書面考察意見；對投標情況進行評估，提出書面評估意見。同等條件下，應盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費較低的單位。零星工程應當在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術力量、報價等進行選擇。壟斷性質(zhì)的工程項目（如消防、電、氣等）應盡力進行公關協(xié)調(diào)，最大程度降低造價。應建立健全施工企業(yè)檔案，跟蹤評估其資信、技術力量等。（二）施工過程的成本控制 現(xiàn)場簽證現(xiàn)場簽證要反復對照合同及有關文件規(guī)定慎重處理?，F(xiàn)場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師和預算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場管理人員共同簽名，其中甲方預算人3員必須對工程量、單價、用工量負責把關?，F(xiàn)場簽證的具體審批程序與權限，由各開發(fā)企業(yè)自行制定?，F(xiàn)