房地產(chǎn)全面成本管理體系構(gòu)建及過(guò)程控制(編輯修改稿)
2025-05-09 03:22 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 提下，最大限度布置消防分區(qū)。216。 布置防火分區(qū)應(yīng)注意住宅、商用、地下車(chē)庫(kù)（單體、復(fù)式）的區(qū)別。216。 盡量利用建筑墻體設(shè)置防火墻，減少防火卷簾、防火門(mén)作為防火隔離等方法合理設(shè)置消防分區(qū)，減少消防噴淋系統(tǒng)的設(shè)置。6）中水處理站與中水提升泵站：216。 中水處理站應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目特征，選用設(shè)計(jì)規(guī)定的最小規(guī)模。216。 中水處理站與中水提供泵站應(yīng)選擇在地塊中心，使管線布置長(zhǎng)度最短。7）污水提升泵站：216。 對(duì)大量填土地塊，由于自然坡度無(wú)法達(dá)到排水要求，需考慮建設(shè)污水提升泵站。8）地塊內(nèi)高壓線路改線：216。 入地方式：造價(jià)高：a。電纜溝方式，相對(duì)較高；b。管道埋設(shè)方式，相對(duì)較低。216。 建設(shè)高壓走廊：造價(jià)較低。n 園林環(huán)境方面1）下發(fā)目標(biāo)成本控制指標(biāo)，實(shí)行限額設(shè)計(jì)：2）提供材料規(guī)格型號(hào)單價(jià)：216。 提供常用軟硬材料規(guī)格型號(hào)及單價(jià)。216。 鋪地材料盡量本地化，避免大面積使用花崗巖等貴重材料；植物選擇本地常用，易成活，養(yǎng)管費(fèi)用低的種類(lèi)。216。 根據(jù)不同位置合理確定石材厚度，主要部位石材選擇：1）壓頂50mm厚，2）非行車(chē)道地面20mm厚（荔枝面采用30mm厚），3）行車(chē)道地面4050mm厚，4）立面20mm厚；5）踏面30mm厚。3）提供基層標(biāo)準(zhǔn)做法，供設(shè)計(jì)使用。4）軟景觀中，苗木比例適當(dāng)：重點(diǎn)效果部分使用大規(guī)格苗木，一般區(qū)域和庭院使用小規(guī)格苗木。5）選擇合適的材料尺寸，控制各類(lèi)材料損耗。6）材料檔次的選擇主要以滿(mǎn)足功能性需要為主，并綜合考慮后期維護(hù)成本。7）控制木作的使用面積，盡量少用水景（主要是后期維護(hù)管理成本太高）。8）綠化灌木種類(lèi)盡量少一些，灌木造價(jià)比草皮貴很多，優(yōu)化時(shí)注意盡量減少灌木面積，灌木主要利用在住宅或者水景周邊起到一些防護(hù)作用，其余的地方盡量種草皮，并配以不同喬木搭配以達(dá)到節(jié)約成本保證效果的目的。. 擴(kuò)初（初步）設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn)：A）建筑、結(jié)構(gòu)方面：n 明確結(jié)構(gòu)含量控制指標(biāo)：1）向設(shè)計(jì)院下發(fā)《施工圖結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成本控制要點(diǎn)》，明確結(jié)構(gòu)含量設(shè)計(jì)限額。2）結(jié)構(gòu)含量中需要將各部位含量細(xì)化便于以后測(cè)算控制，如果遇到山地建筑等地形比較復(fù)雜而設(shè)計(jì)院不肯簽訂設(shè)計(jì)限額指標(biāo)時(shí)可以采用地上限額，地下部分過(guò)程控制的方法來(lái)簽訂設(shè)計(jì)合同。3）限額后一定要設(shè)計(jì)合適的獎(jiǎng)懲措施保證條款可執(zhí)行。n 選擇最優(yōu)基礎(chǔ)形式及埋深：1）根據(jù)詳勘報(bào)告，設(shè)計(jì)元初步估算進(jìn)行設(shè)計(jì)，審核設(shè)計(jì)院選用的基礎(chǔ)類(lèi)型及基礎(chǔ)設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)合理性。一般情況，各基礎(chǔ)類(lèi)型的成本按以下順序遞增：天然淺地基基礎(chǔ)、復(fù)合地極基礎(chǔ)（有時(shí)采用強(qiáng)唳擠密砂樁等處理方式代替）、筏板、預(yù)應(yīng)力管樁、人工挖孔樁（逐漸受限制）、灌注樁。n 明確合理結(jié)構(gòu)布置，復(fù)核結(jié)構(gòu)參數(shù)：1）工程部與設(shè)計(jì)院就各結(jié)構(gòu)參數(shù)作深入探討與交流，力求得到合理結(jié)構(gòu)形式、合理柱網(wǎng)布置、合理結(jié)構(gòu)構(gòu)件尺寸、合理結(jié)構(gòu)計(jì)算參數(shù)、安全、最經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)參數(shù)。其中重點(diǎn)審查：結(jié)構(gòu)計(jì)算時(shí)輸入的荷載值、結(jié)構(gòu)計(jì)算參數(shù)、結(jié)構(gòu)計(jì)算結(jié)果、結(jié)構(gòu)構(gòu)件的幾何尺寸及配筋率。n 結(jié)構(gòu)含量指標(biāo)計(jì)算：1）成本部根據(jù)設(shè)計(jì)院提供的設(shè)計(jì)電子稿或者白圖計(jì)算鋼筋含量及混泥土含量，保證鋼筋含量及混泥土含量控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)，并及時(shí)反饋工程部、設(shè)計(jì)院，以便進(jìn)一步優(yōu)化。2）驗(yàn)算時(shí)注意：要抽取基礎(chǔ)，首層，標(biāo)準(zhǔn)層，天面層等來(lái)予以驗(yàn)算，確保結(jié)果不會(huì)偏離太遠(yuǎn)。測(cè)算結(jié)果符合目標(biāo)成本要求后再出施工圖紙。3）如果局部或者全部指標(biāo)超標(biāo)需要分列細(xì)項(xiàng)詳細(xì)分析超標(biāo)部位原因，并將結(jié)果發(fā)給設(shè)計(jì)部和主管結(jié)構(gòu)優(yōu)化的工程師以及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，推進(jìn)設(shè)計(jì)優(yōu)化工作完成，遇到特殊情況確實(shí)需要超標(biāo)的要報(bào)請(qǐng)主管領(lǐng)導(dǎo)審批同意后在進(jìn)行下一部的設(shè)計(jì)工作。n 復(fù)核建筑控制指標(biāo)：1）復(fù)核窗地化、外墻面磚、涂料、石材比例等，控制在目標(biāo)成本內(nèi)。n 配合設(shè)計(jì)開(kāi)展節(jié)能方案測(cè)算比選，選擇符合節(jié)能要求的成本最優(yōu)方案：1）在立面方案已經(jīng)確定的情況下，節(jié)能方案經(jīng)濟(jì)性?xún)?yōu)先順序?yàn)椋簻p小窗墻比加厚外墻砌體材料外墻聚苯顆粒沙漿外墻保溫板采用LOWE玻璃。n 部品材料選配標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)盡量與目標(biāo)成本測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)保持一致。1）復(fù)核部品材料設(shè)計(jì)選用表，不符合項(xiàng)要與設(shè)計(jì)部協(xié)商解決方案并進(jìn)行相關(guān)成本測(cè)算分析。B）精裝修方面n 室內(nèi)精裝修：根據(jù)確定的裝修標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行限額設(shè)計(jì)，控制在目標(biāo)成本內(nèi)。減少精裝房的差異，對(duì)應(yīng)不同建筑產(chǎn)品的裝修方案統(tǒng)一材料選用，便于提高經(jīng)濟(jì)采購(gòu)批量。n 公共裝修：裝修方案確定后，測(cè)算銷(xiāo)售大廳、會(huì)所、大堂、電梯廳成本是否在估算成本內(nèi)。n 根據(jù)裝修建筑尺寸，選擇合適模數(shù)的材料尺寸，將各類(lèi)材料損耗降到最低。n 材料檔次的選擇主要以滿(mǎn)足功能性需求為主，并綜合考慮后期維護(hù)成本。n 減少精裝房的差異，對(duì)應(yīng)不同建筑產(chǎn)品的裝修方案統(tǒng)一材料選用。便于提高經(jīng)濟(jì)采購(gòu)批量。C）安裝方面：n 測(cè)算比選高壓柜、低壓柜不同品牌、型號(hào)、不同組合方案情況下成本。n 變壓器（不同單臺(tái)容量）組合方案的比選：1）規(guī)格在1250KVA以?xún)?nèi)單臺(tái)容量越大，單位容量費(fèi)用越低。在需求總?cè)萘坎蛔兦闆r下，選用變壓器臺(tái)數(shù)越少越經(jīng)濟(jì)。除可節(jié)省費(fèi)用外，還可節(jié)省空間。但若實(shí)際使用容量不能達(dá)到或接近本臺(tái)較大變壓器容量的、會(huì)形成空轉(zhuǎn)，在按變壓器計(jì)量收費(fèi)情況下，電費(fèi)可能較高，單臺(tái)容量要綜合評(píng)選。2）規(guī)格1250KVA以上變壓器價(jià)格昂貴，建議不選。n 配電主干線路不同材料、不同敷設(shè)方式、不同走向方案比選：1）一般情況下，價(jià)格遞增順序?yàn)椋弘娎|+電纜穿刺接頭，電纜+預(yù)分支接頭，母線槽；防火橋架（或線槽）+普通電纜（或阻燃電纜）敷設(shè)方式，普通橋架（線槽）+耐火電纜的敷設(shè)方式。當(dāng)然回路較少時(shí)采用導(dǎo)線（或電纜）穿管（阻燃管價(jià)格遠(yuǎn)低于鍍鋅鋼管）方式可能更省，具體綜合測(cè)算。n 室外供配電線路設(shè)計(jì)優(yōu)化：1）1市政供電線路引入：216。 在場(chǎng)地、環(huán)境允許情況下，架空線路最省。216。 當(dāng)影響環(huán)境采用電纜時(shí)，單線電纜截面規(guī)格不得超過(guò)300m2，避免再行選大一級(jí)（或大一級(jí)以上規(guī)格
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