房地產(chǎn)成本控制管理培訓(編輯修改稿)
2025-05-09 03:29 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 現(xiàn)了對設計規(guī)模、設計標準、工程量與概算指標等各方面的控制。正確認識設計階段成本優(yōu)化230。 傳統(tǒng)建筑設計院，并不能幫助房地產(chǎn)企業(yè)全面控制設計階段的成本！中國大陸設計管理條塊分割嚴重，房地產(chǎn)設計管理范圍遠遠大于傳統(tǒng)的建筑設計院。230。 房地產(chǎn)設計管理思路：作為房地產(chǎn)公司從事規(guī)劃設計管理的工程師，除了要完成傳統(tǒng)規(guī)劃、設計管理的工作外，還要向二個方向延伸，一是土地規(guī)劃、設計性質的整合，二是甲方另行委托的二次設計和選材用料。230。 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在需要的是精細的設計管理優(yōu)化。設計階段的造價控制和知識積累合理確定地下室面積比例：天津項目：原設計地下室建筑面積約15萬平米。，按每平米2500元估算，總價減少約6250萬元，現(xiàn)正進行進一步優(yōu)化，通過抬高地下室標高等方法，減少支護和土方工程量進一步節(jié)約造價。方案選擇和優(yōu)化：國際廣場鋼結構：，經(jīng)過優(yōu)化設計，總用鋼量減少為7000噸。主要優(yōu)化工作為：對從底到頂保持同樣截面尺寸的柱按受力不同分段選擇截面，減少鋼材約5000噸，在鋼支撐的設計中，通過復核SOM提供的計算，在國家規(guī)范許可的范圍內(nèi)降低部分安全系數(shù)，減少鋼材用量約2000噸，合計約7000噸，按每噸約1萬元計算，減少造價約七千萬元。結合公司已有結算、材料設備選用的經(jīng)驗數(shù)據(jù)進行設計。230。 中環(huán)廣場鋁合金門窗定位及材料選擇：鋁合金門窗價格主要由鋁型材、玻璃及五金配件組成，其中鋁型材表面處理有陽極氧化、電泳、粉末噴涂、氟碳噴涂、噴涂料是否加金屬粉等不同，前三種價格差別不大，氟碳噴涂增加約6000元/噸，按門窗面積每平米6kg計算，增加造價約36元/平米。 230。 使用經(jīng)驗數(shù)據(jù)復核設計及施工管理：例如中環(huán)廣場的市政排水管，圖紙標識為塑鋼纏繞管，經(jīng)了解雙壁波紋管和塑鋼纏繞管，價格相差約4倍，公司也很少在小區(qū)內(nèi)使用，項目部在圖紙審查時將設計變更修改為雙壁波紋管。230。 再如干掛石材和濕貼石材的費用差異：因干掛對石材剛度的要求，濕貼對石材重量的限制，兩種墻面裝飾方式存在面材厚度不同引起造價不同以及干掛時鋼骨架與濕貼時砂漿的價格差異（可達200300元/平米）等。230。 通過技術標準和指標對比進行一些設計選擇，通過材料設備價格比較進行精細化設計修正和完善是提高設計效率的基礎。 230。 人防工程：人防面積，因人防區(qū)的工程費用比非人防區(qū)高，在規(guī)范允許的范圍內(nèi)盡量減少人防面積，因人防面積的計算方法較為繁瑣，需要仔細核查。設計時應盡量選用標準設備，非標準門因需要重新開模較標準門費用高出較多。 （三）工程投標階段的成本控制230。項目建設階段控制的六大渠道：230。 通過招標方式選擇好施工隊伍。230。 加強合同管理，完善合同條款。230。 對大宗材料和大型設備實行單獨招標采購。230。 嚴格履行工程發(fā)包合同。230。 按合同約定實際完成工作量支付工程進度款。230。 加強對監(jiān)理單位的管理，主動防范施工單位索賠。如何在招標階段有效控制工程造價① 形成有效競爭。保利公司是一塊金字招牌，因良好的付款信譽和社會聲譽，絕大多數(shù)企業(yè)愿意與我們合作。230。 保證足夠數(shù)量，新增合格供方保持適當比例。公司招投標管理規(guī)定中要求，單項目投標單位至少3家以上。 230。 年度標因使用方便、工程量增加可以有效提高效率，降低成本。對于價格受市場變化影響不大的項目，進行年度招標。例如白蟻防治、土壤氡濃度、室內(nèi)環(huán)境檢測和基坑監(jiān)測、沉降觀測、工程樁檢測等檢測項目。對于對外觀要求不高、技術標準較為簡單的材料設備可以進行年度招標，例如防火門、不銹鋼水箱、戶內(nèi)配電箱等材料，若受市場變化影響較大的材料設備，注意招標時間的確定并關注市場變化。 ② 管理程序到位選擇有實力守信用的施工或供貨單位。組織對施工及供貨單位考察，填寫合格供方考察表（公司ISO文件）。同時認真組織考察評審，以項目管理組織認定為主，公司資質為次的考察觀念。③ 標底是對擬招標項目造價的預期，標底的準確確定需要對設計和現(xiàn)場條件準確把握，通過標底的編制還可以提前發(fā)現(xiàn)設計不足，防止施工單位串標。230。 使用經(jīng)驗數(shù)據(jù)作為標底。例如,基本同期招標的天利廣場和科貿(mào)園均為按定額計價，但一為上浮約3%，一為下浮5%，我們均認為其合理。 230。 需要重新編制標底的情況。例如，西子灣外電項目招標時，各家報價與經(jīng)驗數(shù)據(jù)相比有較大差異，為澄清事實，請專業(yè)公司做標底，保證了公司的利益不受損害。 ④ 根據(jù)各種承包方式的優(yōu)缺點和項目的具體情況合理選擇承包方式，重點考慮施工推進和成本控制之間的矛盾和平衡。按定額（定標最快、不需要完善的圖紙、增加工程施工單位易于接受，缺點是實際施工時需定價材料較多，結算最復雜，造價受政府政策文件影響）、總價包干（定標最慢，但造價明確，施工期長時雙方風險大，特別是施工方）、綜合單價包干（有施工圖，但工程量無法準確計算或變更較大時可采用，例如涂料、鋁合金門窗等，或總價包干的項目采用綜合單價報價，設計變更時采用報價單價，此時需防止不平衡報價，損害公司利益，結算較簡單，無施工圖且清單項目多時不易評標）
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