【文章內(nèi)容簡介】 房銷售價格漲 幅度 較 慢 。 相比 07 年初商品房銷售均價為 800— 900 元 /平方米 ， 到 07 年 10 月底， 零陵區(qū) 商品房銷售均價為 1000— 1100 元 /平方米，同比增長 25%左右 。 到 08 年 6 月底，零陵區(qū)商品房銷售均價為 1100— 1200 元 /平方米。 相對于城鎮(zhèn)居民收入而言，新建商品住宅的價格漲幅 持平 于 居民可支配收入漲幅，且低于 冷水灘 商品住宅價格漲幅。國際經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為，房價增長速度超過 GDP 增長速度的兩倍以上，就會產(chǎn)生嚴(yán)重泡沫。目前 零陵區(qū) 房價遠(yuǎn)離警戒線，房地產(chǎn)市場發(fā)展空間很大，供銷均呈現(xiàn)增長態(tài)勢。 商品房放 量 及規(guī)劃設(shè)計 分析 通過具體分析御景豪苑、零陵文化村、旺角花園、迴龍塔小區(qū)、農(nóng)機(jī)大廈、徐家井、圣世陽光、中信花園、陽光嘉園等樓盤的放量及銷售時間，在近一年的時間內(nèi)以上樓盤放量均到達(dá) 90%以上； 08 年 上半年推出的樓盤（如：世紀(jì)嘉園、濱江明珠、圣世嘉苑、翰林苑、鼎福家園等）在樓盤放量上均以達(dá)到 50%的業(yè)績； 即將推出的樓盤（如： 垠地中山城、 BOBO 新天地、香水灣、玫瑰家園等）均 走規(guī)模化注重規(guī)劃、景觀設(shè)計， 零陵區(qū)住宅樓盤正朝規(guī)范、人性化發(fā)展。需求決定消費(fèi)。 消費(fèi)者分析 零陵區(qū)商品房消費(fèi)人群包括： 投資型消費(fèi)人群、居家型消費(fèi)人群、新婚夫婦、白領(lǐng)階層、個體工商戶、企業(yè)家、工薪階層等，其中以工薪階層以及個體工商戶所占比例較高。工薪階層以及個體工商戶對于住房要求較高而且對于購房事宜有較為清晰的選擇標(biāo)準(zhǔn)， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 消費(fèi)較明智屬于理智型消費(fèi)人群，但該類群體擁有閑散資金充足，具有購房的支付能力。同時該類消費(fèi)群體對于文化底蘊(yùn)有較高追求，在項目啟動后運(yùn)用合理的推廣手段對于引導(dǎo)刺激其購買興趣具有較大的推動作用。 因此 針對該類人群做相應(yīng)宣傳推廣 ，確定合理的房價，把工薪階層作為房地產(chǎn)市場購買的主力人群，這對房地產(chǎn)開發(fā) 項目 的 后期盈利 是很有利的。 競爭態(tài)勢分析 零陵區(qū)現(xiàn)有開發(fā)樓盤 20 余個，有近 1000 余套住房上市銷售，各樓盤在區(qū)位地段、交通、市政配套、小區(qū)設(shè)施、售價折扣上各有優(yōu)勢，且競爭較為激烈。這對于目標(biāo)客戶群體購房而言有較為寬松購房選擇空間及相關(guān)選擇標(biāo)準(zhǔn)的可比性，從而導(dǎo)致目標(biāo)客戶群被局部分流。各樓盤的優(yōu)勢競爭致使消費(fèi)群體分散，為爭奪目 標(biāo)客戶各樓盤推出優(yōu)惠政策如折上折、精裝修、送家電等。 從新開發(fā)樓盤情況來看，部分樓盤系有外地開發(fā)商投資開發(fā)，更加劇了零陵區(qū)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場的競爭，同時也為本地房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展引入新的發(fā)展因子，只有在競爭中謀發(fā)展，通過策略擬定、創(chuàng)新手法才能夠在競爭態(tài)勢日益明顯的地產(chǎn)行業(yè)中謀得一席之地。 二、零陵區(qū)住宅地產(chǎn) 市場 發(fā)展趨勢預(yù)測 （一） 目前房地產(chǎn)市場發(fā)展的有利因素 政府 重視 房地產(chǎn)行 業(yè)發(fā)展 ； 房地產(chǎn)法制建設(shè)不斷完善 ；城區(qū)、鄉(xiāng) 鎮(zhèn)居民的可支配收入在不斷增加 ；零陵區(qū) 房地產(chǎn)市場供求環(huán)境的發(fā)展 ； 宏觀政策影響 （ 二） 市場 供求預(yù)測及價格分析 ⊙ 房地產(chǎn)供求預(yù)測 目前，居民住房消費(fèi)的升級換代需求、外來人員購房總體上呈加速增長趨勢。受租賃市場日趨活躍的影響， 購房 投資 比例 有所增加 。未 來 幾年，城鎮(zhèn)建設(shè)和房屋拆遷的任務(wù)依然較重，拆遷帶采的需求仍將是住房市場需求的重要來源之一。因此，預(yù)計總體上住房 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 需求總量仍將保持增長。 ⊙ 價格走勢分析 土地作為不可再生資源已經(jīng)日益稀缺，隨著城市空間的縱向發(fā)展，土地成本繼續(xù)增加將直接影響商品房價格的上升；鋼筋等建材價格的上漲，也使得商品房價保持上升趨勢。 因此，商品 房 售 價將繼續(xù)保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。 （三） 零陵 區(qū)房 地產(chǎn)市場走勢的基本判斷 ⊙ 房地產(chǎn)投資穩(wěn)定增長 零陵區(qū)正值舊城改造，政府政策支持， 宏觀經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民收入增長較快，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的宏觀環(huán)境；其次我市各項城市建設(shè)速度將繼續(xù)加快，從而推動房地產(chǎn) 投資 開發(fā)；再次，一些 外地 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入， 也為零陵區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資引入新的契機(jī) 。 ⊙ 房地產(chǎn)市場仍將延續(xù)供需兩旺的局面 供應(yīng)將穩(wěn)步增加： 零陵區(qū)目前新開發(fā)項目還未上市銷售的項目有 5 個，近 500 套商品房將為零陵區(qū)商品房供應(yīng)提供穩(wěn)定條件。 需求仍保持旺盛勢頭： 從各樓盤累積客戶資源來看，客戶資源較為充足，且隨著居民 收入增加，商品房購買需求將保持旺盛勢頭。 ⊙ 價格仍將保持 平 穩(wěn) 增長 今年下半年商品房的價格將 持續(xù)平穩(wěn)增長 ，不會出現(xiàn)太大的波動。一方面， 商品房 供求形勢繼續(xù)好轉(zhuǎn)，市場總體供求 趨于平穩(wěn) ，將抑制價格的大幅上升 ； 另一方面，供求沒有失衡，仍然在合理的正常區(qū)間。此外開發(fā)商拿地成本以及商品房品質(zhì)的提升將會維持商品房價格的穩(wěn)定 ； 因此總體上商品房的價格將會保持一定程度的穩(wěn)定 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項目定位 篇 第一部分 項目概述 一、項目基本情況概述 本項目位于零陵區(qū)河西工農(nóng)路，總建筑面積約 6 萬平米， 約 400 套 左右 ，戶型以三房為主（包括小量兩 房、復(fù)式）， 建議 面積在60— 140 平方米 。 二、優(yōu)勢 ◎ 環(huán)境優(yōu)勢：項目位于零陵區(qū)河西獅子嶺南端山麓，依山望水、空氣清新、景色伊人，居家安靜自然、生活恬然自得。 ◎ 地段交通：項目位于零陵區(qū)河西主要交通路線工農(nóng)路旁，公交路線有： 15 路（煙廠 —— 大壩）；項目距 207 國道僅 2 公里，距零陵城區(qū)繁華商業(yè)地帶驅(qū)車只需 10 分鐘。在建的火車南站及規(guī)劃中的萍洲大橋、沿江西路都在很大程度上拓展了項目周邊的交通路網(wǎng)。 ◎ 市政配套：零陵區(qū)河西屬于次核心城區(qū)，項目周邊主要配套有：工商銀行、常德卷煙廠、河西農(nóng)貿(mào)市場、朝陽派出所、市人民醫(yī) 院（地區(qū)醫(yī)院）、大拇指幼兒園、博雅實(shí)驗(yàn)學(xué)校、永州市七中、七小、湖南科技學(xué)院、朝陽巖公園、西山公園、獅子嶺森林公園，完善的市政配套為項目營造了完善的生活居家氛圍。 ◎ 盡善盡美的小區(qū)規(guī)劃：亭臺樓榭、休閑花園、綠樹紅花、建筑小品、唯美的建筑風(fēng)格，盡顯尊貴典雅的現(xiàn)代人文氣息。 ◎ 戶型設(shè)計：面積適宜、二房、三房、四房布局比例合理，動靜分區(qū)、超大景觀陽臺、主臥飄窗、生活陽臺設(shè)計，完美詮釋現(xiàn)代 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 居家理念。 三、劣勢 ◎ 零陵區(qū)片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度不高，居民收入水平一般，對于中高檔住宅消費(fèi)需求有限，這對于項目銷售造成了一定的難度。 ◎ 就目前情況而言，項目所在地位于次生城市地緣，區(qū)位交通在一定程度上不能突顯絕對優(yōu)勢。加之東風(fēng)大橋封橋，也導(dǎo)致河西交通某些程度上受阻。 ◎ 項目周邊轄區(qū)人口總數(shù)有限，總?cè)藬?shù)為 萬，項目所在地片區(qū)受眾人群有限。 ◎ 項目周邊樓盤有：云天芙蓉廣場、家家福商住樓，兩個樓盤緊臨項目本案，在一定程度上分流了項目目標(biāo)客戶人群，對于項目定價、價格調(diào)整上有一定的牽制性。 四、機(jī)會 ◎ 項目緊臨常德卷煙廠（零陵分廠），其 在職員工多達(dá) 1500 余名，絕大部分具有購房支付能力，具有相當(dāng)大的可塑潛力。 ◎ 項目具有一定規(guī)模，通過有效差異化策略宣傳，對于迅速提升項目市場知名度、市場認(rèn)知度具有一定的切實(shí)可行性。 五、