【正文】 最終在保證銷售順利的同時，達到利潤最大化（具體價格浮動以入市后市場反映為依據(jù)，隨時進行銷售價格的調(diào)整）。 三、開盤 ◆ 開盤活動：購房送豪禮 ◆ 08 奧運年，進入“綠色家裝”新時代 第 三 部分 價格方案 項目銷售原則 —— “低價入市，小幅快跑” 樓盤消費市場變化莫測，樓盤的定價需要 一定的超前意識和科學預測，具體執(zhí)行有“低開高走”、“高 開 低走”、“穩(wěn)定價格”等戰(zhàn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 五位以后每位回款一千。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 媒體策略 繼續(xù)維持一定宣傳單頁、海報、戶外廣告、車身廣告移運宣傳等媒體發(fā)布量，外加 促銷手段 ，重點通過讓購房者參觀現(xiàn)場，促使購房者盡快簽單。 借助 08 北京奧運會的宣傳氛圍，進行推廣上市，順利達成“ 朝陽 主體文案： 運動就在家門口 將奧運進行到底 將運動進行到底 我參與、我運動、我快樂 2020 奧運會在北京，奧運生活方式 近 在眼前 關系推廣 通過關系營銷，樹立品牌形成口碑。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。通過露臺的設計，將平面院落延伸到立體空間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 年青成功人士 ：此部分人有著靈活的思考、較高的收入，社會地位起點高，追求現(xiàn)代的上流生活。 三、目標客戶 現(xiàn)建議本案定位于中高檔樓盤，有部分安置房屋 (陽光樓 )，受價 格限制，客源面相對狹窄，根據(jù)客源所處的區(qū)域、社會地位、購房意圖 等差別作如下分析： 周邊私 營業(yè)主： 有較為雄厚的經(jīng)濟基礎，事業(yè)相對穩(wěn)定，想改善目前居住環(huán)境， 提高生活品質(zhì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。加之東風大橋封橋，也導致河西交通某些程度上受阻。 ◎ 盡善盡美的小區(qū)規(guī)劃：亭臺樓榭、休閑花園、綠樹紅花、建筑小品、唯美的建筑風格，盡顯尊貴典雅的現(xiàn)代人文氣息。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 因此，商品 房 售 價將繼續(xù)保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。受租賃市場日趨活躍的影響， 購房 投資 比例 有所增加 。 消費較明智屬于理智型消費人群，但該類群體擁有閑散資金充足，具有購房的支付能力。 商品房放 量 及規(guī)劃設計 分析 通過具體分析御景豪苑、零陵文化村、旺角花園、迴龍塔小區(qū)、農(nóng)機大廈、徐家井、圣世陽光、中信花園、陽光嘉園等樓盤的放量及銷售時間，在近一年的時間內(nèi)以上樓盤放量均到達 90%以上； 08 年 上半年推出的樓盤（如：世紀嘉園、濱江 房價分析 上半年 零陵區(qū)住宅 房地產(chǎn)市場形勢 良好 ，上半年 零陵區(qū) 商 品 房銷售面積大于竣工面積、銷售額增長率高于房地產(chǎn)投資增長率，商品房一級市場呈現(xiàn)出需求旺盛的良好態(tài)勢。 第三部分 價格方案 .......................................................................................................................................................................................... 19 市場篇 一、零陵區(qū)住宅地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 （一）零陵區(qū)住宅地產(chǎn)市場基本情況： 零陵區(qū)住宅地產(chǎn)市場 的總體運行情況： 住宅 地產(chǎn)開發(fā)投資增長 較大 ；商品房市場需求增幅 略 大于供給增幅；商品房價格繼續(xù)增長 ；新建商品房購買對象以個人為主；商品住宅空置面積逐步消化；土地開發(fā)投資強勁擴張 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。奧林新城 營銷 策劃 方案 二 OO 八年七月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。如何緊扣目標人群，根據(jù)項目進展的各個階段，分析市場競爭的比較優(yōu)勢，有效地控制銷售節(jié)奏，有目標、有計劃、有步驟地實施營銷售推廣是關鍵。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 相對于城鎮(zhèn)居民收入而言，新建商品住宅的價格漲幅 持平 于 居民可支配收入漲幅，且低于 冷水灘 商品住宅價格漲幅。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。各樓盤的優(yōu)勢競爭致使消費群體分散，為爭奪目 標客戶各樓盤推出優(yōu)惠政策如折上折、精裝修、送家電等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。一方面， 商品房 供求形勢繼續(xù)好轉(zhuǎn)，市場總體供求 趨于平穩(wěn) ，將抑制價格的大幅上升 ； 另一方面，供求沒有失衡，仍然在合理的正常區(qū)間。 ◎ 地段交通：項目位于零陵區(qū)河西主要交通路線工農(nóng)路旁，公交路線有： 15 路（煙廠 —— 大壩）；項目距 207 國道僅 2 公里，距零陵城區(qū)繁華商業(yè)地帶驅(qū)車只需 10 分鐘。 居家理念。 五、威協(xié) ◎ 房地產(chǎn)市場行情的發(fā)展趨勢，政府宏觀調(diào)控導致部分購房客戶產(chǎn)生觀望心態(tài)、持幣待購，不利于銷售業(yè)績的迅速實現(xiàn)。 第二部分 項目定位 一 、市場定位 項目處于 零陵區(qū)河西獅子嶺南端山麓，依山望水、空氣清新、景色伊人，居家安靜自然、生活恬然自得 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 本案案名推 薦 通過 對 項目及項目案名分析 ， 周邊情況設計理念等因素進行了分析， 考慮到今年是我國的奧運年，而且運動是健康、活動、持續(xù)性的，特 制定出以下幾組案名，以供參考 ： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。新城 奧運匹克花園 朝陽 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ◎ 空間設計： 室內(nèi)空間設計精雕細琢，尺度宏大，富于巧思設計，豐富空間格局，內(nèi)在外在的和諧圓潤，展現(xiàn)空間格局的優(yōu)雅華貴，凸顯主人不與俗同的名士風范。奧林新城 —— 零陵區(qū)首席奧運主題花園住宅小區(qū) 朝陽最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第二階段：品牌強銷期（ 2020 年 8 月 21—— 12 月底） 此階段的主要工作任務 繼續(xù)延續(xù)“ 朝陽 項目銷售篇 第一部分 銷售手法 一、 項目的銷售形式 現(xiàn)場銷售＋多個售樓部聯(lián)動銷售 ①售樓處的設立：本項目主要以住宅為主，配以少量商業(yè)，設立售樓處，聚集人氣； ②銷售人員安排：派駐若干名經(jīng)驗豐富的銷售人員，負責主體客戶群的接待、銷售； 其他售樓處銷售人員負責客戶推薦和引導銷售該項目； 二、開盤手法 開盤的各種手法除了能在正式開售前早早籠絡住一批客戶之外，最主要的目的還在于烘托氣氛。 排號銷售回款 通過前期的客戶積累，在開盤日進行排隊認籌，交納訂金取得號碼，根據(jù)號碼優(yōu)先選房。 ????????? 說明：各種優(yōu)惠折扣可疊加使用，調(diào)動客戶積極性。 ◆舉辦“國球?qū)官悺? ◆ 舉辦 “我 心中的奧運”少兒涂鴉活動 二、認籌階段 ◆ 認籌活動：通過認籌活動對上市宣傳效果進行檢驗，同時積累有效客戶資源為順利實現(xiàn)銷售提供條件。 “低開高走策略”指根據(jù)項目的施工進度和銷售進展情況，每一個調(diào)價時點，就按預遷確定的幅度有計劃的調(diào)高一次售價的策略。也希望開發(fā)商公司領導多多配合我們工作的開展 ，只有雙方的強強聯(lián)合，才能使項目順利銷售，并達到利潤的最大化，以及雙方的共贏。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 奧林新城 ”為主題的宣傳活動。此法可與 VIP 卡辦理相結合，如辦理 VIP 卡即享受買房送裝修，亦可做為一個主題概念推廣。 VIP 客戶認購 市場效果大，轟動