【正文】 最終在保證銷(xiāo)售順利的同時(shí)，達(dá)到利潤(rùn)最大化（具體價(jià)格浮動(dòng)以入市后市場(chǎng)反映為依據(jù)，隨時(shí)進(jìn)行銷(xiāo)售價(jià)格的調(diào)整）。 三、開(kāi)盤(pán) ◆ 開(kāi)盤(pán)活動(dòng)：購(gòu)房送豪禮 ◆ 08 奧運(yùn)年，進(jìn)入“綠色家裝”新時(shí)代 第 三 部分 價(jià)格方案 項(xiàng)目銷(xiāo)售原則 —— “低價(jià)入市，小幅快跑” 樓盤(pán)消費(fèi)市場(chǎng)變化莫測(cè)，樓盤(pán)的定價(jià)需要 一定的超前意識(shí)和科學(xué)預(yù)測(cè)，具體執(zhí)行有“低開(kāi)高走”、“高 開(kāi) 低走”、“穩(wěn)定價(jià)格”等戰(zhàn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 五位以后每位回款一千。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 媒體策略 繼續(xù)維持一定宣傳單頁(yè)、海報(bào)、戶外廣告、車(chē)身廣告移運(yùn)宣傳等媒體發(fā)布量，外加 促銷(xiāo)手段 ，重點(diǎn)通過(guò)讓購(gòu)房者參觀現(xiàn)場(chǎng)，促使購(gòu)房者盡快簽單。 借助 08 北京奧運(yùn)會(huì)的宣傳氛圍，進(jìn)行推廣上市，順利達(dá)成“ 朝陽(yáng) 主體文案： 運(yùn)動(dòng)就在家門(mén)口 將奧運(yùn)進(jìn)行到底 將運(yùn)動(dòng)進(jìn)行到底 我參與、我運(yùn)動(dòng)、我快樂(lè) 2020 奧運(yùn)會(huì)在北京，奧運(yùn)生活方式 近 在眼前 關(guān)系推廣 通過(guò)關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)，樹(shù)立品牌形成口碑。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。通過(guò)露臺(tái)的設(shè)計(jì)，將平面院落延伸到立體空間。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 年青成功人士 ：此部分人有著靈活的思考、較高的收入，社會(huì)地位起點(diǎn)高，追求現(xiàn)代的上流生活。 三、目標(biāo)客戶 現(xiàn)建議本案定位于中高檔樓盤(pán)，有部分安置房屋 (陽(yáng)光樓 )，受價(jià) 格限制，客源面相對(duì)狹窄，根據(jù)客源所處的區(qū)域、社會(huì)地位、購(gòu)房意圖 等差別作如下分析： 周邊私 營(yíng)業(yè)主： 有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，事業(yè)相對(duì)穩(wěn)定，想改善目前居住環(huán)境， 提高生活品質(zhì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。加之東風(fēng)大橋封橋，也導(dǎo)致河西交通某些程度上受阻。 ◎ 盡善盡美的小區(qū)規(guī)劃：亭臺(tái)樓榭、休閑花園、綠樹(shù)紅花、建筑小品、唯美的建筑風(fēng)格，盡顯尊貴典雅的現(xiàn)代人文氣息。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 因此，商品 房 售 價(jià)將繼續(xù)保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。受租賃市場(chǎng)日趨活躍的影響， 購(gòu)房 投資 比例 有所增加 。 消費(fèi)較明智屬于理智型消費(fèi)人群，但該類(lèi)群體擁有閑散資金充足，具有購(gòu)房的支付能力。 商品房放 量 及規(guī)劃設(shè)計(jì) 分析 通過(guò)具體分析御景豪苑、零陵文化村、旺角花園、迴龍塔小區(qū)、農(nóng)機(jī)大廈、徐家井、圣世陽(yáng)光、中信花園、陽(yáng)光嘉園等樓盤(pán)的放量及銷(xiāo)售時(shí)間，在近一年的時(shí)間內(nèi)以上樓盤(pán)放量均到達(dá) 90%以上； 08 年 上半年推出的樓盤(pán)（如：世紀(jì)嘉園、濱江 房?jī)r(jià)分析 上半年 零陵區(qū)住宅 房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì) 良好 ，上半年 零陵區(qū) 商 品 房銷(xiāo)售面積大于竣工面積、銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率高于房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率，商品房一級(jí)市場(chǎng)呈現(xiàn)出需求旺盛的良好態(tài)勢(shì)。 第三部分 價(jià)格方案 .......................................................................................................................................................................................... 19 市場(chǎng)篇 一、零陵區(qū)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 （一）零陵區(qū)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況： 零陵區(qū)住宅地產(chǎn)市場(chǎng) 的總體運(yùn)行情況： 住宅 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng) 較大 ；商品房市場(chǎng)需求增幅 略 大于供給增幅；商品房?jī)r(jià)格繼續(xù)增長(zhǎng) ；新建商品房購(gòu)買(mǎi)對(duì)象以個(gè)人為主；商品住宅空置面積逐步消化；土地開(kāi)發(fā)投資強(qiáng)勁擴(kuò)張 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。奧林新城 營(yíng)銷(xiāo) 策劃 方案 二 OO 八年七月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。如何緊扣目標(biāo)人群，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展的各個(gè)階段，分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的比較優(yōu)勢(shì)，有效地控制銷(xiāo)售節(jié)奏，有目標(biāo)、有計(jì)劃、有步驟地實(shí)施營(yíng)銷(xiāo)售推廣是關(guān)鍵。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 相對(duì)于城鎮(zhèn)居民收入而言，新建商品住宅的價(jià)格漲幅 持平 于 居民可支配收入漲幅，且低于 冷水灘 商品住宅價(jià)格漲幅。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。各樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)致使消費(fèi)群體分散，為爭(zhēng)奪目 標(biāo)客戶各樓盤(pán)推出優(yōu)惠政策如折上折、精裝修、送家電等。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。一方面， 商品房 供求形勢(shì)繼續(xù)好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)總體供求 趨于平穩(wěn) ，將抑制價(jià)格的大幅上升 ； 另一方面，供求沒(méi)有失衡，仍然在合理的正常區(qū)間。 ◎ 地段交通：項(xiàng)目位于零陵區(qū)河西主要交通路線工農(nóng)路旁，公交路線有： 15 路（煙廠 —— 大壩）；項(xiàng)目距 207 國(guó)道僅 2 公里，距零陵城區(qū)繁華商業(yè)地帶驅(qū)車(chē)只需 10 分鐘。 居家理念。 五、威協(xié) ◎ 房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的發(fā)展趨勢(shì)，政府宏觀調(diào)控導(dǎo)致部分購(gòu)房客戶產(chǎn)生觀望心態(tài)、持幣待購(gòu)，不利于銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的迅速實(shí)現(xiàn)。 第二部分 項(xiàng)目定位 一 、市場(chǎng)定位 項(xiàng)目處于 零陵區(qū)河西獅子嶺南端山麓，依山望水、空氣清新、景色伊人，居家安靜自然、生活恬然自得 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 本案案名推 薦 通過(guò) 對(duì) 項(xiàng)目及項(xiàng)目案名分析 ， 周邊情況設(shè)計(jì)理念等因素進(jìn)行了分析， 考慮到今年是我國(guó)的奧運(yùn)年，而且運(yùn)動(dòng)是健康、活動(dòng)、持續(xù)性的，特 制定出以下幾組案名，以供參考 ： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。新城 奧運(yùn)匹克花園 朝陽(yáng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ◎ 空間設(shè)計(jì)： 室內(nèi)空間設(shè)計(jì)精雕細(xì)琢，尺度宏大，富于巧思設(shè)計(jì)，豐富空間格局，內(nèi)在外在的和諧圓潤(rùn)，展現(xiàn)空間格局的優(yōu)雅華貴，凸顯主人不與俗同的名士風(fēng)范。奧林新城 —— 零陵區(qū)首席奧運(yùn)主題花園住宅小區(qū) 朝陽(yáng)最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 第二階段：品牌強(qiáng)銷(xiāo)期（ 2020 年 8 月 21—— 12 月底） 此階段的主要工作任務(wù) 繼續(xù)延續(xù)“ 朝陽(yáng) 項(xiàng)目銷(xiāo)售篇 第一部分 銷(xiāo)售手法 一、 項(xiàng)目的銷(xiāo)售形式 現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售＋多個(gè)售樓部聯(lián)動(dòng)銷(xiāo)售 ①售樓處的設(shè)立：本項(xiàng)目主要以住宅為主，配以少量商業(yè)，設(shè)立售樓處，聚集人氣； ②銷(xiāo)售人員安排：派駐若干名經(jīng)驗(yàn)豐富的銷(xiāo)售人員，負(fù)責(zé)主體客戶群的接待、銷(xiāo)售； 其他售樓處銷(xiāo)售人員負(fù)責(zé)客戶推薦和引導(dǎo)銷(xiāo)售該項(xiàng)目； 二、開(kāi)盤(pán)手法 開(kāi)盤(pán)的各種手法除了能在正式開(kāi)售前早早籠絡(luò)住一批客戶之外，最主要的目的還在于烘托氣氛。 排號(hào)銷(xiāo)售回款 通過(guò)前期的客戶積累，在開(kāi)盤(pán)日進(jìn)行排隊(duì)認(rèn)籌，交納訂金取得號(hào)碼，根據(jù)號(hào)碼優(yōu)先選房。 ????????? 說(shuō)明：各種優(yōu)惠折扣可疊加使用，調(diào)動(dòng)客戶積極性。 ◆舉辦“國(guó)球?qū)官悺? ◆ 舉辦 “我 心中的奧運(yùn)”少兒涂鴉活動(dòng) 二、認(rèn)籌階段 ◆ 認(rèn)籌活動(dòng)：通過(guò)認(rèn)籌活動(dòng)對(duì)上市宣傳效果進(jìn)行檢驗(yàn)，同時(shí)積累有效客戶資源為順利實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售提供條件。 “低開(kāi)高走策略”指根據(jù)項(xiàng)目的施工進(jìn)度和銷(xiāo)售進(jìn)展情況，每一個(gè)調(diào)價(jià)時(shí)點(diǎn)，就按預(yù)遷確定的幅度有計(jì)劃的調(diào)高一次售價(jià)的策略。也希望開(kāi)發(fā)商公司領(lǐng)導(dǎo)多多配合我們工作的開(kāi)展 ，只有雙方的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，才能使項(xiàng)目順利銷(xiāo)售，并達(dá)到利潤(rùn)的最大化，以及雙方的共贏。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 奧林新城 ”為主題的宣傳活動(dòng)。此法可與 VIP 卡辦理相結(jié)合，如辦理 VIP 卡即享受買(mǎi)房送裝修，亦可做為一個(gè)主題概念推廣。 VIP 客戶認(rèn)購(gòu) 市場(chǎng)效果大，轟動(dòng)