【正文】 西工農(nóng)路，總建筑面積約 6 萬平米， 約 400 套 左右 ，戶型以三房為主（包括小量兩 房、復(fù)式）， 建議 面積在60— 140 平方米 。 四、機(jī)會 ◎ 項(xiàng)目緊臨常德卷煙廠（零陵分廠），其 在職員工多達(dá) 1500 余名，絕大部分具有購房支付能力，具有相當(dāng)大的可塑潛力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。春天 奧林力求通過地形的起伏，坡地的綠化的有機(jī)作用，增加小區(qū)的空間層次。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。此法可與 VIP 卡辦理相結(jié)合，如辦理 VIP 卡即享受買房送裝修，亦可做為一個主題概念推廣。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 “低開高走策略”指根據(jù)項(xiàng)目的施工進(jìn)度和銷售進(jìn)展情況，每一個調(diào)價(jià)時點(diǎn)，就按預(yù)遷確定的幅度有計(jì)劃的調(diào)高一次售價(jià)的策略。 ????????? 說明：各種優(yōu)惠折扣可疊加使用，調(diào)動客戶積極性。 項(xiàng)目銷售篇 第一部分 銷售手法 一、 項(xiàng)目的銷售形式 現(xiàn)場銷售＋多個售樓部聯(lián)動銷售 ①售樓處的設(shè)立：本項(xiàng)目主要以住宅為主，配以少量商業(yè)，設(shè)立售樓處，聚集人氣； ②銷售人員安排：派駐若干名經(jīng)驗(yàn)豐富的銷售人員，負(fù)責(zé)主體客戶群的接待、銷售； 其他售樓處銷售人員負(fù)責(zé)客戶推薦和引導(dǎo)銷售該項(xiàng)目； 二、開盤手法 開盤的各種手法除了能在正式開售前早早籠絡(luò)住一批客戶之外，最主要的目的還在于烘托氣氛。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ◎ 空間設(shè)計(jì)： 室內(nèi)空間設(shè)計(jì)精雕細(xì)琢，尺度宏大，富于巧思設(shè)計(jì)，豐富空間格局，內(nèi)在外在的和諧圓潤，展現(xiàn)空間格局的優(yōu)雅華貴，凸顯主人不與俗同的名士風(fēng)范。新城 奧運(yùn)匹克花園 朝陽 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 五、威協(xié) ◎ 房地產(chǎn)市場行情的發(fā)展趨勢，政府宏觀調(diào)控導(dǎo)致部分購房客戶產(chǎn)生觀望心態(tài)、持幣待購，不利于銷售業(yè)績的迅速實(shí)現(xiàn)。 ◎ 地段交通：項(xiàng)目位于零陵區(qū)河西主要交通路線工農(nóng)路旁，公交路線有： 15 路（煙廠 —— 大壩）；項(xiàng)目距 207 國道僅 2 公里，距零陵城區(qū)繁華商業(yè)地帶驅(qū)車只需 10 分鐘。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。如何緊扣目標(biāo)人群，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展的各個階段，分析市場競爭的比較優(yōu)勢，有效地控制銷售節(jié)奏，有目標(biāo)、有計(jì)劃、有步驟地實(shí)施營銷售推廣是關(guān)鍵。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 房價(jià)分析 上半年 零陵區(qū)住宅 房地產(chǎn)市場形勢 良好 ，上半年 零陵區(qū) 商 品 房銷售面積大于竣工面積、銷售額增長率高于房地產(chǎn)投資增長率，商品房一級市場呈現(xiàn)出需求旺盛的良好態(tài)勢。 消費(fèi)較明智屬于理智型消費(fèi)人群，但該類群體擁有閑散資金充足，具有購房的支付能力。 因此，商品 房 售 價(jià)將繼續(xù)保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。 ◎ 盡善盡美的小區(qū)規(guī)劃：亭臺樓榭、休閑花園、綠樹紅花、建筑小品、唯美的建筑風(fēng)格，盡顯尊貴典雅的現(xiàn)代人文氣息。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 年青成功人士 ：此部分人有著靈活的思考、較高的收入，社會地位起點(diǎn)高，追求現(xiàn)代的上流生活。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 借助 08 北京奧運(yùn)會的宣傳氛圍，進(jìn)行推廣上市，順利達(dá)成“ 朝陽最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最終在保證銷售順利的同時，達(dá)到利潤最大化（具體價(jià)格浮動以入市后市場反映為依據(jù)，隨時進(jìn)行銷售價(jià)格的調(diào)整）。 三、開盤 ◆ 開盤活動：購房送豪禮 ◆ 08 奧運(yùn)年，進(jìn)入“綠色家裝”新時代 第 三 部分 價(jià)格方案 項(xiàng)目銷售原則 —— “低價(jià)入市，小幅快跑” 樓盤消費(fèi)市場變化莫測，樓盤的定價(jià)需要 一定的超前意識和科學(xué)預(yù)測，具體執(zhí)行有“低開高走”、“高 開 低走”、“穩(wěn)定價(jià)格”等戰(zhàn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 五位以后每位回款一千。 媒體策略 繼續(xù)維持一定宣傳單頁、海報(bào)、戶外廣告、車身廣告移運(yùn)宣傳等媒體發(fā)布量，外加 促銷手段 ，重點(diǎn)通過讓購房者參觀現(xiàn)場，促使購房者盡快簽單。 主體文案： 運(yùn)動就在家門口 將奧運(yùn)進(jìn)行到底 將運(yùn)動進(jìn)行到底 我參與、我運(yùn)動、我快樂 2020 奧運(yùn)會在北京，奧運(yùn)生活方式 近 在眼前 關(guān)系推廣 通過關(guān)系營銷，樹立品牌形成口碑。通過露臺的設(shè)計(jì)，將平面院落延伸到立體空間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 三、目標(biāo)客戶 現(xiàn)建議本案定位于中高檔樓盤，有部分安置房屋 (陽光樓 )，受價(jià) 格限制，客源面相對狹窄，根據(jù)客源所處的區(qū)域、社會地位、購房意圖 等差別作如下分析： 周邊私 營業(yè)主： 有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，事業(yè)相對穩(wěn)定，想改善目前居住環(huán)境， 提高生活品質(zhì)。加之東風(fēng)大橋封橋，也導(dǎo)致河西交通某些程度上受阻。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。受租賃市場日趨活躍的影響， 購房 投資 比例 有所增加 。 商品房放 量 及規(guī)劃設(shè)計(jì) 分析 通過具體分析御景豪苑、零陵文化村、旺角花園、迴龍塔小區(qū)、農(nóng)機(jī)大廈、徐家井、圣世陽光、中信花園、陽光嘉園等樓盤的放量及銷售時間，在近一年的時間內(nèi)以上樓盤放量均到達(dá) 90%以上； 08 年 上半年推出的樓盤（如：世紀(jì)嘉園、濱江 第三部分 價(jià)格方案 .......................................................................................................................................................................................... 19 市場篇 一、零陵區(qū)住宅地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 （一）零陵區(qū)住宅地產(chǎn)市場基本情況： 零陵區(qū)住宅地產(chǎn)市場 的總體運(yùn)行情況： 住宅 地產(chǎn)開發(fā)投資增長 較大 ；商品房市場需求增幅 略 大于供給增幅；商品房價(jià)格繼續(xù)增長 ；新建商品房購買對象以個人為主；商品住宅空置面積逐步消化；土地開發(fā)投資強(qiáng)勁擴(kuò)張 。奧林新城 營銷 策劃 方案 二 OO 八年七月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 相對于城鎮(zhèn)居民收入而言，新建商品住宅的價(jià)格漲幅 持平 于 居民可支配收入漲幅，且低于 冷水灘 商品住宅價(jià)格漲幅。各樓盤的優(yōu)勢競爭致使消費(fèi)群體分散，為爭奪目 標(biāo)客戶各樓盤推出優(yōu)惠政策如折上折、精裝修、送家電等。一方面， 商品房 供求形勢繼續(xù)好轉(zhuǎn)，市場總體供求 趨于平穩(wěn) ，將抑制價(jià)格的大幅上升 ； 另一方面，供求沒有失衡，仍然在合理的正常區(qū)間。 居家理念。 第二部分 項(xiàng)目定位 一 、市場定位 項(xiàng)目處于 零陵區(qū)河西獅子嶺南端山麓，依山望水、空氣清新、景色伊人，居家安靜自然、生活恬然自得 。 本案案名推 薦 通過 對 項(xiàng)目及項(xiàng)目案名分析 ， 周邊情況設(shè)計(jì)理念等因素進(jìn)行了分析， 考慮到今年是我國的奧運(yùn)年，而且運(yùn)動是健康、活動、持續(xù)性的，特 制定出以下幾組案名，以供參考 ： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。奧林新城 —— 零陵區(qū)首席奧運(yùn)主題花園住宅小區(qū)