【正文】 ................................................................................................................................................................. 15 項(xiàng)目銷(xiāo)售篇 .................................................................................................................................................................................................................. 17 第一部分 銷(xiāo)售手法 ........................................................................................................................................................................................... 17 第二部分 活動(dòng)方案 ........................................................................................................................................................................................... 19 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第三部分 價(jià)格方案 .......................................................................................................................................................................................... 19 市場(chǎng)篇 一、零陵區(qū)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 （一）零陵區(qū)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況： 零陵區(qū)住宅地產(chǎn)市場(chǎng) 的總體運(yùn)行情況： 住宅 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng) 較大 ；商品房市場(chǎng)需求增幅 略 大于供給增幅；商品房?jī)r(jià)格繼續(xù)增長(zhǎng) ；新建商品房購(gòu)買(mǎi)對(duì)象以個(gè)人為主；商品住宅空置面積逐步消化；土地開(kāi)發(fā)投資強(qiáng)勁擴(kuò)張 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 房?jī)r(jià)分析 上半年 零陵區(qū)住宅 房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì) 良好 ，上半年 零陵區(qū) 商 品 房銷(xiāo)售面積大于竣工面積、銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率高于房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率，商品房一級(jí)市場(chǎng)呈現(xiàn)出需求旺盛的良好態(tài)勢(shì)。 到 08 年 6 月底，零陵區(qū)商品房銷(xiāo)售均價(jià)為 1100— 1200 元 /平方米。 商品房放 量 及規(guī)劃設(shè)計(jì) 分析 通過(guò)具體分析御景豪苑、零陵文化村、旺角花園、迴龍塔小區(qū)、農(nóng)機(jī)大廈、徐家井、圣世陽(yáng)光、中信花園、陽(yáng)光嘉園等樓盤(pán)的放量及銷(xiāo)售時(shí)間，在近一年的時(shí)間內(nèi)以上樓盤(pán)放量均到達(dá) 90%以上； 08 年 上半年推出的樓盤(pán)（如：世紀(jì)嘉園、濱江工薪階層以及個(gè)體工商戶(hù)對(duì)于住房要求較高而且對(duì)于購(gòu)房事宜有較為清晰的選擇標(biāo)準(zhǔn)， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 消費(fèi)較明智屬于理智型消費(fèi)人群，但該類(lèi)群體擁有閑散資金充足，具有購(gòu)房的支付能力。這對(duì)于目標(biāo)客戶(hù)群體購(gòu)房而言有較為寬松購(gòu)房選擇空間及相關(guān)選擇標(biāo)準(zhǔn)的可比性，從而導(dǎo)致目標(biāo)客戶(hù)群被局部分流。受租賃市場(chǎng)日趨活躍的影響， 購(gòu)房 投資 比例 有所增加 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 因此，商品 房 售 價(jià)將繼續(xù)保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。 ⊙ 價(jià)格仍將保持 平 穩(wěn) 增長(zhǎng) 今年下半年商品房的價(jià)格將 持續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng) ，不會(huì)出現(xiàn)太大的波動(dòng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 二、優(yōu)勢(shì) ◎ 環(huán)境優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于零陵區(qū)河西獅子嶺南端山麓，依山望水、空氣清新、景色伊人，居家安靜自然、生活恬然自得。 ◎ 盡善盡美的小區(qū)規(guī)劃：亭臺(tái)樓榭、休閑花園、綠樹(shù)紅花、建筑小品、唯美的建筑風(fēng)格，盡顯尊貴典雅的現(xiàn)代人文氣息。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。加之東風(fēng)大橋封橋，也導(dǎo)致河西交通某些程度上受阻。 ◎ 項(xiàng)目具有一定規(guī)模，通過(guò)有效差異化策略宣傳，對(duì)于迅速提升項(xiàng)目市場(chǎng)知名度、市場(chǎng)認(rèn)知度具有一定的切實(shí)可行性。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 給本項(xiàng)目帶來(lái)較大的市場(chǎng)壓力。 三、目標(biāo)客戶(hù) 現(xiàn)建議本案定位于中高檔樓盤(pán)，有部分安置房屋 (陽(yáng)光樓 )，受價(jià) 格限制，客源面相對(duì)狹窄，根據(jù)客源所處的區(qū)域、社會(huì)地位、購(gòu)房意圖 等差別作如下分析： 周邊私 營(yíng)業(yè)主： 有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，事業(yè)相對(duì)穩(wěn)定，想改善目前居住環(huán)境， 提高生活品質(zhì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 年青成功人士 ：此部分人有著靈活的思考、較高的收入，社會(huì)地位起點(diǎn)高，追求現(xiàn)代的上流生活。一般是具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是能反映產(chǎn)品的差異性；二是能反映項(xiàng)目未來(lái)的生活品質(zhì)；三是通俗易懂，朗朗上口。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。春天 奧林最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。通過(guò)露臺(tái)的設(shè)計(jì)，將平面院落延伸到立體空間。小區(qū)的不同空間的層次分別設(shè)計(jì)各種性格綠化，靈活運(yùn)用各種植物，在有限的空間創(chuàng)造生動(dòng)自然豐富精彩的景觀(guān)環(huán)境。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第三部分 項(xiàng)目 媒體推廣 一、品牌推廣策略 形象推廣 朝陽(yáng) 主體文案： 運(yùn)動(dòng)就在家門(mén)口 將奧運(yùn)進(jìn)行到底 將運(yùn)動(dòng)進(jìn)行到底 我參與、我運(yùn)動(dòng)、我快樂(lè) 2020 奧運(yùn)會(huì)在北京，奧運(yùn)生活方式 近 在眼前 關(guān)系推廣 通過(guò)關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)，樹(shù)立品牌形成口碑。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 借助 08 北京奧運(yùn)會(huì)的宣傳氛圍，進(jìn)行推廣上市，順利達(dá)成“ 朝陽(yáng) 銷(xiāo)售工具（宣傳折頁(yè)、戶(hù)型單頁(yè)等）：大版面、高頻率投放，使項(xiàng)目 深入人心。 媒體策略 繼續(xù)維持一定宣傳單頁(yè)、海報(bào)、戶(hù)外廣告、車(chē)身廣告移運(yùn)宣傳等媒體發(fā)布量，外加 促銷(xiāo)手段 ，重點(diǎn)通過(guò)讓購(gòu)房者參觀(guān)現(xiàn)場(chǎng)，促使購(gòu)房者盡快簽單。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 VIP 卡認(rèn)購(gòu) 首次推出時(shí)以 VIP 卡客戶(hù)認(rèn)購(gòu)為主，發(fā)行限量或不限量版的 VIP 會(huì)員卡，辦理 VIP 卡的 客戶(hù)可交納誠(chéng)意優(yōu)先選房，并且誠(chéng)意金可雙倍抵消購(gòu)樓款或享受一定折扣，另外，通過(guò)促銷(xiāo)活動(dòng)抽簽贈(zèng)少量?jī)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和排隊(duì)認(rèn)購(gòu)相結(jié)合。 五位以后每位回款一千。 購(gòu)房送全套家電 限量贈(zèng)送，或以限購(gòu)大戶(hù)型者送全套家電，價(jià)格控制在一萬(wàn)元左右，也可與 VIP 卡辦理相結(jié)合。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ◆舉辦“迷你奧運(yùn)會(huì)”： 活動(dòng)內(nèi)容包括奧運(yùn)福娃與形象大使亮相、與奧運(yùn)福娃合影和趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)。 三、開(kāi)盤(pán) ◆ 開(kāi)盤(pán)活動(dòng)：購(gòu)房送豪禮 ◆ 08 奧運(yùn)年，進(jìn)入“綠色家裝”新時(shí)代 第 三 部分 價(jià)格方案 項(xiàng)目銷(xiāo)售原則 —— “低價(jià)入市，小幅快跑” 樓盤(pán)消費(fèi)市場(chǎng)變化莫測(cè)，樓盤(pán)的定價(jià)需要 一定的超前意識(shí)和科學(xué)預(yù)測(cè)，具體執(zhí)行有“低開(kāi)高走”、“高 開(kāi) 低走”、“穩(wěn)定價(jià)格”等戰(zhàn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 略。 最終在保證銷(xiāo)售順利的同時(shí)，達(dá)到利潤(rùn)最大化（具體價(jià)格浮動(dòng)以入市后市場(chǎng)反映為依據(jù)，隨時(shí)進(jìn)行銷(xiāo)售價(jià)格的調(diào)整）。