【文章內(nèi)容簡介】 概況 項目名稱 禹洲金山城市廣場項目 項目法人簡介 本項目由上?？堤┪飿I(yè)管理有限公司獨資興建。 上?？堤┪飿I(yè)管理有限公司投資建造集商業(yè)、商務(wù)辦公、總部辦公為一體的創(chuàng)意社區(qū)。 可行性研究 報告 編制依據(jù) ? 《 禹洲金山城市廣場項目 建設(shè)項目選址意見書的通知》 ? 國家、上海市有關(guān)工程建設(shè)規(guī)范及設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) ? 上海市測繪院提供的 1:2000地形圖 ? 業(yè) 主提供的其他有關(guān)本項目的文件資料 可行性研究 報告 編制的范圍 本可行性研究報告采用控制性詳細(xì)規(guī)劃方案的部分內(nèi)容和業(yè)主提供的項目方案 設(shè)計 、資金籌措方案，主要以項目建設(shè)的必要性、方案實施的可行性及投資估算評價作為研究重點。 可研報告中不作項目選址的方案比選。 項目概況 擬建地點 本工程位于 “禹洲金山城市廣場”位于金山朱涇鎮(zhèn)亭楓公路以北、朱泥涇河以東、新旺路以南、新莘路以西，其周邊以現(xiàn)代制造業(yè)、加工工業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，與生態(tài)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)的綠色工業(yè)基地， 總用地面積 平方米 ， 總 建筑面積 259777平方米。 項目性質(zhì) 本項目為 新建建筑 。 項目構(gòu)思 本工程 力求將 建設(shè)成為創(chuàng)意新穎、主題突出、技術(shù)合理與自然環(huán)境相融合的高品質(zhì)辦公、商業(yè)為一體的社區(qū)。它不僅滿足精英階層日常辦公的需要，并滿足周邊工業(yè)、馬場、高爾夫等的會議需要，還滿足周邊人群及上海市區(qū)部分人購物、休閑及娛樂的需要。 本著功能齊全、特色鮮明、服務(wù)先進(jìn)的設(shè)計理念， 建設(shè)單位 進(jìn)行了全方位的定位和設(shè)計考慮，力求既保持和傳承中國傳統(tǒng)歷史文脈，又達(dá)到現(xiàn)代化的標(biāo)準(zhǔn)， 根據(jù)實際情況，合理布局，體現(xiàn)以人為本的環(huán)境氛圍。它的建 成將大幅提升該地塊配套服務(wù)設(shè)施的完整性，是密切關(guān)系該地區(qū)居民生活的重要工程之一。 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 總建筑面積 259777平方米。 投資建造集商業(yè)、商務(wù)辦公、總部辦公為一體的創(chuàng)意社區(qū)。 項目總投資及資金籌措 工程 總 投資 估算項目建設(shè)投資 50899萬元。 資金籌措方式： 自籌 ，不考慮銀行貸款。 項目建設(shè)進(jìn)度 本項目整個建設(shè)周期 啟動 計劃為 4年， 施工周期計劃為 3年， 擬于 2020年 11月 30日 開工， 預(yù)計于 2020年 12月 30日 竣工并交付使用。 、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 名稱 數(shù)量 單位 總用地面積 平方米 總建筑面積 259777 平方米 地上建筑面積 209777 平方米 其 中 商業(yè) 50000 平方米 辦公 159777 平方米 地下室面積 50000 平方米 容積率 建筑密度 40 % 綠地率 30 % 停車數(shù) 1100 輛 建筑層數(shù) 地上 18 層地下 1層 層 建筑高度 不超過 80米 米 表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 可行性研究結(jié)論 有效 解決周邊 辦公、工業(yè)基 地的 配套服務(wù) 本項目的建 成 它不僅滿足精英階層日常辦公的需要，并滿足周邊工業(yè)、馬場、高爾夫等的會議需要，還滿足周邊人群及上海市區(qū)部分人購物、休閑及娛樂的需要。 建設(shè)條件基本具備 項目用地已經(jīng)取得，建設(shè)項目符合規(guī)劃要求，建設(shè)方案體現(xiàn)了 綜合體 的 特征，建設(shè)規(guī)模符合用地的規(guī)定，市政設(shè)施配套齊全，建設(shè)條件基本具備。 建設(shè)資金基本落實 本 項 目 總 投資 50899萬 元 。建設(shè)投資 資金 已落實。 結(jié)論 禹洲金山城市廣場 項目 的建設(shè)得到了 上海市 政府、 上?？堤┪飿I(yè)管理 有限公司 的高度重視，社會效益 十分 顯著 ，本項目建設(shè)是必要的，也是可行的。建議盡快完成立項和前期準(zhǔn)備工作，加快項目建設(shè)進(jìn)度。 第二章 項目建設(shè)的背景和必要性 項目建設(shè)的背景 本工程地塊地理位置優(yōu)越，基地內(nèi)小河穿過，周邊環(huán)境優(yōu)美，在充分滿足目前辦公市場需求的前提下，我們力求將本工程建設(shè)成為創(chuàng)意新穎、主題突出、技術(shù)合理與自然環(huán)境相融合的高品質(zhì)辦公、商業(yè)為一體的社區(qū)。它不僅滿足精英階層日常辦公的需要，并滿足周邊工業(yè)、馬場、高爾夫等的會議需要，還滿足周邊人群及上海市區(qū)部分人購物、休閑及娛樂的需要。在總體規(guī)劃上吸收了現(xiàn)代園林造景的原理和手法， 在整體環(huán)境設(shè)計上，充分考慮一人為本的設(shè)計理念，設(shè)有公共交流廣場，沿河綠化景觀帶，打斷了傳統(tǒng)辦公各自為政的格局，讓人們充分感受到社區(qū)的溫馨。同時采用現(xiàn)代的規(guī)劃理論及空間與環(huán)境的塑造手法，力求創(chuàng)造出大氣、雅致、理性與浪漫于一體的現(xiàn)代化商業(yè)、辦公社區(qū)。 禹洲金山城市廣場是每個人心目中理想的辦公、購物、休閑等場所，社區(qū)以每棟為單元創(chuàng)造社區(qū)的氛圍，同時多層次的綠化和人文景觀，井然有序的道路系統(tǒng)，使得社區(qū)富有極強(qiáng)的整體感和標(biāo)志性。建筑的現(xiàn)代感和他所包容的文化內(nèi)涵結(jié)合整體環(huán)境的處理體現(xiàn)出鮮明的個性。充分體現(xiàn)社區(qū)的可持續(xù)發(fā) 展性，體現(xiàn)“以人為本”。 形式、功能、寓意相結(jié)合，創(chuàng)造具有雕塑藝術(shù)感的商業(yè)、辦公空間。 充分應(yīng)用各項國內(nèi)外高新技術(shù)，享受先進(jìn)的辦公空間 注重可再生能源利用和生態(tài)科技應(yīng)用，建設(shè)綠色生態(tài)辦公建筑。 全區(qū)設(shè)計有多種組合方式，形成不同組團(tuán)，規(guī)劃整體而富有變化，保證開發(fā)的靈活性；同時通過社區(qū)內(nèi)的各級景觀軸線和建筑層次創(chuàng)造出豐富 的立體景框。 隨著 金山區(qū) 的發(fā)展， 城鎮(zhèn)化進(jìn)程和人口集聚的進(jìn)一步加快，以及外來人口的增加，社區(qū)的矛盾日益突出，已很難滿足人們 解決 生活 問題的迫切要求。因此建設(shè)一個上規(guī)模有檔 次的現(xiàn)代化城市廣場是非常有必要的。該項目的實施，對于周邊地區(qū)的完整發(fā)展有著必要性。 第 三章 場址選擇 場址選擇 場址 位置 簡介 本項目位于 “禹洲金山城市廣場”位于金山朱涇鎮(zhèn)亭楓公路以北、朱泥涇河以東、新旺路以南、新莘路以西 。 本項目 地址與地理位置 社區(qū)南側(cè)靠為高層辦公、商業(yè)中心，幾棟高層辦公及商業(yè)裙房沿亭楓公路形成具有標(biāo)志性的天際線。商業(yè)部分為大型餐飲、特色餐飲、沿街商鋪等一體的綜合商業(yè)體。 社區(qū)東側(cè)為高層商務(wù)辦公樓，由南向北形 成東面的天際線。 項目中西部和沿河兩岸有多個不同的組團(tuán)構(gòu)成了總部辦公基地，每個組團(tuán)有相對獨特的景觀綠化。 場址土地權(quán)屬類別及占地面積 建設(shè)單位名稱： 上海 康泰物業(yè)管理 有限公司 用地規(guī)劃性質(zhì)： 用地性質(zhì)為 RC6（ 社區(qū) ） 建設(shè)工程性質(zhì)： 新建 建設(shè)用地面積： 場區(qū)自然地理狀況 氣象 場址地處北亞熱帶東亞季風(fēng)盛行的地區(qū)，氣候溫和、濕潤，雨量適中，四季分明，冬夏長，春秋短。年平均氣溫 ~℃。一月最冷，平均氣溫~℃；七月份最熱，平均氣溫 ~℃。城市氣溫空間分布上存在 “ 熱島效應(yīng) ” ，即市區(qū)氣溫高于郊區(qū)，氣溫最大差值可達(dá) ~℃，年無霜期 240天左右。年降水量約 1100mm，年降水日 130天左右，全年 70%的雨量集中在 4~9月，年平均相對濕度 77%~83%。年平均風(fēng)速市區(qū) 、郊區(qū)為~，風(fēng)速以春季最大，冬季次之，秋季最小，夏季盛行東南風(fēng)，并多受臺風(fēng)影響，冬季多為西北風(fēng)。 水文 參考類似周邊地專供勘測報告， 場址區(qū)從上至下 主要有淺部土層中潛水，潛水水位一般埋深 ，潛水位 受降水、潮 汐、地表水的影響而有所變化 。 第⑦層和第⑨層土層中有承壓水，承壓水位一般低于潛水位，呈年周期性變化，埋深為 。 地下水 PH值接近 7，多為弱酸性 。 對混凝土無腐蝕性、對鋼結(jié)構(gòu)腐蝕多為弱腐蝕。 地震條件評價 上海屬于中國地震活動分區(qū)中的地震活動程度弱、頻度低的地區(qū)之一。擬建場地地基土類型為軟弱場地土，場地類別為 IV類，位于抗震設(shè)防烈度 7度區(qū)，設(shè)計地震基本加速度為 ，所屬的設(shè)計地震分組為第一組。液化判別深度為 15~20m。 公共設(shè)施條件 供水 本工程供水由市政管網(wǎng)供給 ，從亭楓公路東側(cè)和西側(cè)分別接入 DN300 市政供水管引入基地并在基地內(nèi)形成環(huán)狀管網(wǎng)。 供電 1) 本項目總用電負(fù)荷約為 2 萬 KVA，在基地西側(cè)設(shè)置 35KA 開關(guān)站。兩路進(jìn)線從亭楓公路引入。 2) 對消防、電梯等重要設(shè)備均采用兩路同時供電、末端自動切換。 3) 戶照明采用白熾燈，戶外采用庭院及草坪燈具，地下車庫設(shè)應(yīng)急照明，商業(yè)一般采用節(jié)能型電子鎮(zhèn)流器熒光燈。 供氣 項目周邊 使用天然氣，采用用戶調(diào)壓的二級制供氣方式。天然氣采用（表壓）輸氣， （表壓）配氣。 通 訊 可提供多種通訊服務(wù)，包括電子信箱、 PDS綜合布線、租用專線、可視圖文、無線尋呼、移動通訊、用戶傳真、衛(wèi)星通訊、數(shù)據(jù)通訊等服務(wù)， 項目周邊 已建成光纜環(huán)網(wǎng)供進(jìn)駐企業(yè)使用。 公交線路 莘金專、金楓線、金張衛(wèi)支、金漕線、朱衛(wèi)專、朱石專、南金線、朱松線、朱衛(wèi)高速線等。 第 四 章 項目建設(shè)方案 設(shè)計總說明 工程設(shè)計依據(jù) 與 本 工程有關(guān)的依據(jù)性文件 設(shè)計所執(zhí)行的主要法規(guī)和所采用的主要標(biāo)準(zhǔn) a. 國家有關(guān)建筑設(shè)計規(guī)范、規(guī)程和規(guī)定： 《中華人民共和國工程建設(shè)強(qiáng)制性條文 房屋建 筑部分》 （ 2002年版） 《建筑工程設(shè)計文件編制深度規(guī)定》 建質(zhì)（ 2020） 216號 《民用建筑設(shè)計通則》 GB503522020 《辦公建筑設(shè)計規(guī)范》 JGJ672020 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GB500162020 《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范》 GB5022295（ 2001年版） 《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》 GB5006797 《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》 GB/T503532020 《建筑采光設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 GB/T 500332001 《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 GB501892020 《建筑地面設(shè)計規(guī)范》 GB5003796 《建筑玻璃應(yīng)用技術(shù)規(guī)范》 JGJ1132020 《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》 JGJ502001 《屋面工程技術(shù)規(guī)范》 GB503452020 《建筑外門窗氣密、水密、抗風(fēng)壓性能分級及檢測方法》 GB/T 71062020 《建筑外門窗保溫性能分級及檢測方法》 GB/T84842020 《建筑門窗空氣隔聲性能分級及檢測方法》 GB/T84852020 《建設(shè)部關(guān)于發(fā)布建設(shè)事業(yè)“十一五”推廣應(yīng)用和限制 禁止使用技術(shù)（第一批）的公告》 中華人民共和國建設(shè)部公告第 659號 《建筑安全玻璃管理規(guī)定》 發(fā)改運行 [2020]2116號 b. 上海市有關(guān)建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程和規(guī)定： 《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（土地使用 建筑管理）》 （ 2020年修訂版） 上海市《城市居住地區(qū)和居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》DGJ08552020 上海市《建筑工程交通設(shè)計及停車庫 (場 )設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》 DBJ0872020 上海市《無障礙設(shè)施設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 DGJ081032020 上海市《建筑防排煙技術(shù)規(guī)程》 DGJ08882020 上海市建材業(yè)管理辦公室《 關(guān)于公布 〈 上海市禁止或者限制生產(chǎn)和使用的用于建設(shè)工程的材料目錄 〉 （第一批）的通知 》 滬建材辦（ 2000）083號 上海市建設(shè)和管理委員會《 關(guān)于公布 〈 上海市禁止或者限制生產(chǎn)和使用的用于建設(shè)工程的材料目錄 〉 （第 二 批）的通知 》 滬建建 [2020]617號 上海市城鄉(xiāng)建設(shè)和交通委員會《 關(guān)于公布 〈 上海市禁止或者限制生產(chǎn)和使用的用于建設(shè)工程的材料目錄 〉 （第 三 批）的通知 》 滬建交[2020]1044號 設(shè)計基礎(chǔ)資料 a. 工程所在地區(qū)的氣象、地理條件 : 本工程位于上 海市 金山區(qū) ，地處東亞季風(fēng)盛行的濱海地帶，屬海洋性氣候。夏季多東南風(fēng)，冬季多西北風(fēng)。四季分明，雨量充沛，光照充足，溫度適中。全年平均氣溫 ℃，最冷月平均氣溫 ℃，最熱月平均氣溫 ℃，平均年降水量 ，平均年蒸發(fā)量 1336mm。 b. 建設(shè)場地的工程地質(zhì)條件 : 本工程建設(shè)場地地貌屬濱海平原，場地地勢較為平坦。 本工程尚無巖土工程勘察報告。本工程擬建場地填土較厚，局部有暗浜，浜底以淤泥為主，含黑色有機(jī)質(zhì)、腐殖質(zhì)、植物根莖等，應(yīng)挖除雜填土進(jìn)行換土墊層處理。 c. 地震基本烈度 : 本建筑的 抗震設(shè)防類別為 丙 類建筑，抗震設(shè)防烈度為 7度。 總平面及建筑設(shè)計 規(guī)劃設(shè)計原則 周邊相關(guān)環(huán)境，充分利用地形，合理確定功能布局。