【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 出品，必屬精品 為口號(hào)。加強(qiáng)產(chǎn)品的記憶度。 縱上所述本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位語(yǔ)為： 打造城西優(yōu)質(zhì)生活標(biāo)志（ 4點(diǎn)作為支持） 全城首創(chuàng)小區(qū)農(nóng)莊（ 1點(diǎn)作支持） 城西首創(chuàng)小區(qū)健身廣場(chǎng)（ 2點(diǎn)作支持） 麗日出品，必屬精品（ 4點(diǎn)作支持） 入住麗日家園，成就美好一生（ 3點(diǎn)作支持） 麗日家園與主要對(duì)手的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略分析 通過(guò)宏觀市場(chǎng)分析和市場(chǎng)定位我們就可以針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手制定市場(chǎng)策略了。 針對(duì) 薈俊苑 的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略 （通過(guò)差異化取得市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)） （ 1）品牌優(yōu)勢(shì)力壓對(duì)手 麗日集團(tuán)在成功開(kāi)發(fā)了麗日華庭、麗日豪庭和正在開(kāi)發(fā)的麗日玫瑰后，在社會(huì)上麗日品牌已經(jīng)得到廣大市民的認(rèn)同，累積起來(lái)的品牌價(jià)值相當(dāng)?shù)挠袃?nèi)涵利于項(xiàng)目的形象提升和產(chǎn)品推廣，反觀薈俊苑在市場(chǎng)少有宣傳，而且宣傳的內(nèi)容大多為樓盤的信息難以構(gòu)成品牌的概念。 （ 2）百米半徑配套力壓對(duì)手 薈俊苑目前以佛大配套作為宣傳抄作上的重點(diǎn)鋤了佛山大學(xué)外周邊配套基本為零，基本是零星的寫字樓和工廠，業(yè)主生活相當(dāng)不便利。而麗日家園處在城西核心地段百米半徑配套有幼兒園、小學(xué)、醫(yī)院、銀行、公園、市場(chǎng)等等，再加上小區(qū)本手打造的小區(qū)農(nóng)莊、健身廣 場(chǎng)，配套完善程度遠(yuǎn)勝對(duì)手。 （ 3）地塊優(yōu)勢(shì) 薈俊苑所在為佛山大道與五峰四路交界，周邊以辦公與工業(yè)為主，難以構(gòu)成人民聚居，更難以吸引習(xí)慣群居生活的原城中村居民。而我項(xiàng)目所在張槎核心地段周邊已有薈麗家園等項(xiàng)目， CLD 的概念初現(xiàn)。 針對(duì) 薈麗家園 的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略 （通過(guò)同質(zhì)化 +差異化取得市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)） （ 1）薈麗家園是本項(xiàng)目最主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，由于位處統(tǒng)一地段薈麗家園與麗日家園有很多共同的特點(diǎn)，由于在房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中特別是同一地段的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中是不可避免的，比如在本案當(dāng)中板塊優(yōu)勢(shì)、周邊配套優(yōu)勢(shì) 等都是同質(zhì)化的表現(xiàn)。而此質(zhì)化同樣是我們?nèi)〉檬袌?chǎng)優(yōu)勢(shì)的重要手段，在宣傳推廣當(dāng)中我們有必要保留。 （ 2）在同質(zhì)化的基礎(chǔ)上，麗日家園可以追求自身的差異化以確保市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的制高點(diǎn)： 全城首創(chuàng)小區(qū)農(nóng)莊，打造自然生態(tài)的概念，鑒于薈麗家園目前的宣傳點(diǎn)集中在尊貴上而其樓盤從規(guī)模上有優(yōu)勢(shì)，因此我們?cè)诓邉澑拍钌媳M量的避免正面的對(duì)碰，通過(guò)特色的規(guī)劃設(shè)計(jì)取得優(yōu)勢(shì)。而且自然生態(tài)在目前全國(guó)房地產(chǎn)都是最熱捧的，在市場(chǎng)上的號(hào)召力相當(dāng)強(qiáng)勁，以農(nóng)莊作為賣點(diǎn)比起尊貴的概念有著明顯的優(yōu)勢(shì)。 城西首個(gè)小區(qū)健身廣場(chǎng)，打造健康生 活理念，運(yùn)動(dòng)是目前社會(huì)熱門的概念，從奧林匹克復(fù)合型房地產(chǎn)的成功案例可以看出將運(yùn)動(dòng) 行業(yè) 用于房地產(chǎn)有眾多的優(yōu)勢(shì)，因此，打造小區(qū)健身廣場(chǎng)能夠拉大與對(duì)手之間的競(jìng)爭(zhēng)距離。 打造城西優(yōu)質(zhì)教育文化生活小區(qū)，城西發(fā)展長(zhǎng)廊、張槎幼兒園、張槎小學(xué)、張槎中學(xué)，讓入住小區(qū)的業(yè)主充分感受到 入住麗日家園，成就美好人生 的感念。 繼續(xù)運(yùn)用品牌優(yōu)勢(shì)，雖然薈麗家園在城西已經(jīng)產(chǎn)生較高的品牌效益，但是僅僅是因?yàn)槟壳霸诔俏骶湍敲匆粋€(gè) 項(xiàng)目缺乏競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。而麗日集團(tuán)在成功打造麗日豪庭后，在媒體上可以說(shuō)見(jiàn)報(bào)率最高，只要我們能夠在宣傳把本項(xiàng)目與品牌緊緊掛靠在一起一定可以讓本項(xiàng)目產(chǎn)品形象有很大的提升，其品牌效應(yīng)會(huì)比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手高一疇。 二、項(xiàng)目市場(chǎng)分析及評(píng)估 （一）城西房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 張槎鎮(zhèn)，地處佛山市城郊西部。全鎮(zhèn)占地面積 ，約占佛山市禪城區(qū)的 78平方公里的三分之一。下轄 16個(gè)村委會(huì)和一個(gè)居委會(huì)， 112條自然村； 20xx年本地常住人口 4萬(wàn)多人，外來(lái)人口約 8萬(wàn)人。鎮(zhèn)內(nèi)有張槎路、佛西路、東鄱路、大江路等 6條主干道， 325國(guó) 道從鎮(zhèn)穿梭而過(guò)，佛開(kāi)高速公路也在轄區(qū)古灶設(shè)立了出入口。 張槎鎮(zhèn)現(xiàn)已發(fā)展成為以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，以工業(yè)為主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展的國(guó)家星火密集鎮(zhèn)，形成了以針織、陶瓷、包裝、玻璃四大產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)大鎮(zhèn)。 20xx年，全鎮(zhèn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 ，工業(yè)總產(chǎn)值 ，兩稅入庫(kù) ，農(nóng)村人均收入 5420元，群眾存款余額 。 張槎屬于典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)，位于城市化發(fā)展進(jìn)程中的邊緣地帶，又是工業(yè)區(qū)，其房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r具有典型的城市郊區(qū)特征。由于張槎當(dāng)?shù)氐木用翊蠖鄶?shù)都自建房屋來(lái)居住，觀 念上并未完全真正接受商業(yè)性的居住小區(qū)，造成了張槎房地產(chǎn)市場(chǎng)起點(diǎn)較低，發(fā)展滯后。由于張槎的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)比較的薄弱，又是工業(yè)區(qū)，環(huán)境衛(wèi)生條件不是很理想，并不是理想的居住區(qū)域，而且城市的發(fā)展空間受到現(xiàn)時(shí)的城市格局限制，這些區(qū)域特點(diǎn)都限制了張槎房地產(chǎn)的發(fā)展。因此佛山的房地產(chǎn)發(fā)展商極少涉足張槎的房地產(chǎn)市場(chǎng)，張槎為數(shù)不多的幾個(gè)樓盤幾乎都是由張槎本地的開(kāi)發(fā)商所建。這在一定程度上造成了張槎的商業(yè)樓盤數(shù)量少，開(kāi)發(fā)水平普遍偏底，并未形成一個(gè)整體的區(qū)域版塊。但是由于最近政府出臺(tái)的種種有利因素以及張槎原居民對(duì)遠(yuǎn)離城中村感念的深化， 相信張槎將會(huì)迎來(lái)房地產(chǎn)的一個(gè)高潮。 從目前張槎已建和在建的樓盤看來(lái)，薈俊園，薈麗家園這兩個(gè)樓盤具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。薈俊園位于舊城區(qū)與張槎的交界處，比鄰佛山大學(xué)，是帶電梯的小高層，其適中的價(jià)格，會(huì)吸引舊城區(qū)的一部分買家前來(lái)置業(yè)。而薈麗家園則位于張槎的中心地帶，配套設(shè)施較齊全，小區(qū)的園林綠化配套也做得較好，是張槎真正意義上的住宅生活小區(qū)。而位于絲織路的金沙新城，則以其低廉的價(jià)格，也吸引了相當(dāng)一部分的買家，其中絕大部分是佛山的外來(lái)打工者。除此之外，還有由村政府出地并補(bǔ)貼一部分資金來(lái)興建的農(nóng)民公寓。這些公寓本身是用來(lái)解決農(nóng)村城市化進(jìn)程中農(nóng)民的住房問(wèn)題 的。由于這些公寓是按城市化的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)，其規(guī)模，規(guī)劃和設(shè)計(jì)都已經(jīng)同商品住宅小區(qū)無(wú)異，而這些公寓的價(jià)格相對(duì)較低，因此會(huì)具有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)認(rèn)可度。但由于其購(gòu)買者只限于本村的村民，外來(lái)的人想購(gòu)買有一定的難度，