【文章內(nèi)容簡介】 整體形象。處置 “ 閑置地、爛尾樓 ” 力度大，成績顯著，三亞市容有了極大改變，向國際性的熱帶海濱城市發(fā)展。 C、有計劃的進(jìn)行市政配套建設(shè)。高速公路的聯(lián)通，市區(qū)交通道路的高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計，使旅游觀光十分方便，鳳凰機(jī)場的修建，三亞客運(yùn)碼頭的建設(shè)，尤其是可為境外旅客提供落地簽證服務(wù)，使三亞具有擠身國際旅游城市的條件。 D、水、電、通訊方面建設(shè)變化巨大。赤田水庫的完工使用，新建電廠的發(fā)電，聯(lián)網(wǎng)可滿足今后一個時期的需要，程控電話、移動、微波、光纖通訊等通信設(shè)施齊全與全國 900 個城市、全世界 195 個國家地區(qū)開通，使 三亞向智能化數(shù)字化城市又邁近了一大步。 E、投巨資改造三亞市容環(huán)境。三亞灣 “ 椰夢長廊 ” 的建成、大東海廣場改建、體育廣場、名花公園、藝術(shù)廣場及城市的 “ 綠化美化 ” 工程，使三亞逐步成為一個熱帶海濱花園城市。 海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 ① 國際、國內(nèi)旅游業(yè)現(xiàn)狀 國際旅游業(yè)在 20 世紀(jì)開始蓬勃發(fā)展。世界旅游組織的有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示： 20xx 年全球跨國旅游達(dá) 億人次，比 1999 年增長了 %。預(yù)測分析，到 2020 年，全球接待跨國旅游者將達(dá)到 16 億人次，國際旅游消費(fèi)將達(dá) 2 萬億美元。從 20xx 年到2020 年間旅游年均 收入增長將達(dá) %。這些數(shù)據(jù)顯示出了旅游業(yè)在全球和各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的潛力。 我國旅游業(yè)在 20xx 年旅游總收入達(dá) 4519 億元人民幣（約合 550 億美元），比上年增長 %，入境游人數(shù)達(dá) 8344 萬人次，比上年增長 %，旅游外匯收入達(dá) 162億美元，比上年增長 %，相當(dāng)于當(dāng)年全國外貿(mào)出口創(chuàng)匯的 %。國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá) 億人，比上年增長 %，旅游收入達(dá) 3175 億元人民幣（約合 380 億美元）比上年增長 %，為世界第五旅游大國。 據(jù)世界旅游組織最新的展望報告稱：到 2020 年，中國將成為世界旅 游的一個主要的目的地和客源國，接待境外游客由現(xiàn)在一年 5000 萬人次增加到 多億次，旅游業(yè)收入增長的幅度將極為可觀。 我國已把旅游列為第三產(chǎn)業(yè)中新興產(chǎn)業(yè)的首位。旅游業(yè) “ 十五 ” 計劃和到 2020 年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要所提的 “ 十五 ” 總體目標(biāo)為：到 20xx 年入境游人數(shù) 8500 萬人次，旅游外匯收入 220 億美元，國內(nèi)游人數(shù)將達(dá) 11 億人次，旅游收入達(dá) 5000 億人民幣（約合 610 億美元），總收入為 7500 億元人民幣（約合 910 億美元）相當(dāng)于全國 GDP的 %。 ② 海南旅游市場發(fā)展現(xiàn)狀 海南島作為旅游勝地在國內(nèi)享有極高知名度 ，發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)潛力很大。如今海南已成為備受國人青睞的旅游目的地，在國內(nèi)已樹立起奇特的熱帶海島目的地形象。其自然環(huán)境和熱帶氣候，為相對寒冷的華中、華北、東北、西北等地區(qū)游客提供避寒休閑好去處， 20xx 年來海南旅游人數(shù)已達(dá) 1124 萬人次。海南在港、澳及臺灣的知名度也較高，但來游人數(shù)近兩年有下降趨勢。 在國際市場上，海南在亞洲范圍內(nèi)享有一定的知名度，尤其是日本、韓國及馬來西亞的 “ 利基 ” 市場（指面對少數(shù)人的專門市場），不過來訪人次仍然很少， 20xx 年為 萬人次。 ③ 海南旅游資源利用及旅游產(chǎn)品開發(fā)現(xiàn)狀 海南在 地理面積較小的島嶼上聚集了豐富的旅游資源，已被證 明這些資源對國際游客是頗有吸引力的，并已早在過去的規(guī)劃研究中就得到了認(rèn)證。但海南與有著相似旅游資源并已得到成功開發(fā)的旅游目的地來比較，如美國的佛羅里達(dá)、歐洲的地中海地區(qū)、夏威夷等地。海南的單個旅游產(chǎn)品尚不具備足夠的獨(dú)特性與之相匹配。 海南旅游資源的利用與旅游產(chǎn)品的開發(fā)從質(zhì)量來講喜憂參半。一方面海南有達(dá)到國際水準(zhǔn)的高品位旅游產(chǎn)品，如南山佛教文化苑，它們恰到好處地增加了自身的歷史、文化旅游價值，在周邊也不盲目興建一些大規(guī)模輔助性旅游吸引物，對今后發(fā)展新旅游產(chǎn)品很 有借鑒。同時海南也有質(zhì)量低下的旅游產(chǎn)品，主要集中在旅游路線周邊地區(qū)（即東部走廊），許多景區(qū)每況愈下，因年久失修而顯現(xiàn)出破敗的景象，這些酒店等住宿設(shè)施原本就是頭腦發(fā)熱開發(fā)商手下敗筆，加上設(shè)計不新穎，保養(yǎng)不到位，故難以維系運(yùn)作，徒留些刺眼建筑。值得慶幸的是，這種低水準(zhǔn)旅游產(chǎn)品只是散布在東部旅游線路的幾個地點，尚未泛濫成災(zāi)。更重要的是，海南未受到現(xiàn)今盛行的城市盲目擴(kuò)展（在較為發(fā)達(dá)的內(nèi)陸地區(qū)相當(dāng)普遍）的負(fù)面影響沖擊，除海口市外，其它城鎮(zhèn)，特別是三亞在很大程序上保留了一種內(nèi)縮型的城市結(jié)構(gòu)，仍保存有廣大的未開發(fā)的后備區(qū) 域（山丘或開闊的鄉(xiāng)野），而給游客提供了賞心悅目的田園風(fēng)光和熱帶景觀，使游客有一種屬地感和親切感。 海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位 ① 海南發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢 海南島總面積 萬平方公里。島礁及其海域，約 200 多萬平方公里，約占南海海域面的三分之二。其靠近港、澳與珠江三角洲，該地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長速度居全國首位，將會也成為海南重要的客源市場。 海南的氣候宜人（能為氣候寒冷地區(qū)的游客提供理想的避寒勝地），生態(tài)環(huán)境趣味盎然，山區(qū)有茂密的熱帶雨林，海里有豐富多彩的海洋資源，島上處處呈現(xiàn)出別具特色的熱帶海島景象。其獨(dú)有的熱帶海 島旅游資源，能為游客提供一種少有的度假體驗。將能夠在開發(fā)可持續(xù)旅游方面發(fā)揮重要作用。 ② 海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位 國家旅游局把全國分為 7 大旅游發(fā)展區(qū)域，海南獨(dú)占其一，足見國家決策層對海南旅游寄與的厚望，海南島是國內(nèi)最有條件發(fā)展度假旅游的省份，它肩負(fù)著中國旅游業(yè)從觀光型向度假型戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變的歷史重任。 “ 海南，中國與西方在此相會 ” ，作為亞洲首屈一指的休閑目的地，海南擁有獨(dú)具特色的、高品質(zhì)的濱海度假設(shè)施，能提供許多與眾不同的、多樣化的旅游吸引物和旅游活動。在此，游客可朝夕沐浴于椰風(fēng)海韻之中，晝夜流連在雨林山川之顛。 三亞旅游圈在海南旅游產(chǎn)業(yè)中位置顯赫 海南省旅游產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃中劃出了?？?、三亞、五指山、文昌、興隆、棋子灣和博鰲等七個主要旅游圈。每個旅游圈都擁有其獨(dú)特的旅游吸引物和組合式旅游產(chǎn)品，在游客類型和數(shù)量、旅游住宿及配套設(shè)施方面等具有極強(qiáng)的互補(bǔ)性。近年來三亞鳳凰國際機(jī)場和環(huán)島高速公路體系的建設(shè)極大的影響了海南旅游產(chǎn)品的分布。海南基礎(chǔ)設(shè)施的根本改善，使海南島相對 “ 縮小 ” ，?？谧鰹楹Ｄ下糜伍T戶的地位有所下降。三亞周邊地區(qū)近年來規(guī)劃興建的眾多旅游、食宿等服務(wù)設(shè)施以及新建的旅游景點，極大地強(qiáng)化了該地區(qū)作為海南主 要旅游熱點地區(qū)的地位。 三亞的形象 ? 作為中國首要的海濱旅游度假勝地，三亞因其得天獨(dú)厚的旅 游優(yōu)勢而在國內(nèi)享有盛譽(yù)。但要想在國際市場站穩(wěn)，就需要進(jìn)一步提高三亞作為旅游度假勝地的檔次，開發(fā)具有國際水準(zhǔn)的項目，尤其是具有中國和海南特色的旅游產(chǎn)品。同時，應(yīng)興建更為多樣化、低密度、高規(guī)格的住宿設(shè)施，并對整個城區(qū)進(jìn)行重要改造，使之成為一個名副其實的 “ 旅游城市 ” ，著名的國際旅游度假勝地。 三亞旅游產(chǎn)品開發(fā) ? 側(cè)重四個方面： ① 開發(fā)多樣化的度假設(shè)施，包括面向外國游 客和國內(nèi)高消費(fèi)游客的高檔次、低密度的度假酒店。 ② 興建一 批新的 “ 必游不可 ”的文化景點。如中國海事博物館等。 ③ 開發(fā)高檔次的專項旅游項目。如西島水上運(yùn)動中心等。 ④ 徹底改變城市環(huán)境，樹立一個地地道道的旅游城市形象。以濱海為中心的三亞旅游圈的范圍將從南山佛教文化苑向東擴(kuò)展到亞龍灣以外地區(qū)包括蜈支洲島。 三亞旅游度假住宿設(shè)施發(fā)展 ? 目前三亞市約有客房 9756 間。根據(jù)現(xiàn)有的規(guī)劃還將在亞龍灣旅游度假區(qū)內(nèi)新建客房7700 間。海南新建的高星級酒店客房大多數(shù)都要集中在三亞旅游圈內(nèi)。按有關(guān)部門的預(yù)測統(tǒng)計，到 2020 年三亞旅游圈內(nèi)高檔酒店客房總數(shù)將達(dá)到 26000 間。 三亞旅游市場 構(gòu)成及發(fā)展趨勢 隨著人們可支配收入的持續(xù)增長，旅游消費(fèi)市場日漸膨大，旅游人群主要來自中國大中心城市的中產(chǎn)階層，而他們將形成三亞新旅游產(chǎn)品的主要基礎(chǔ)市場（見下表）。三亞市旅游群體多樣化，并且有向高端群體（即高收入、高學(xué)歷、高職務(wù)的社會主流群體）發(fā)展的趨勢。到三亞旅游的客流量以年 17%的增長率在遞增，幾年之后將會有相當(dāng)數(shù)量的高端人群來此生活、休閑度假，所以就必須有相應(yīng)的符合其身份的居住場所，有滿足這個群體生活工作、通信、保健、醫(yī)療、休閑、娛樂等各方面需求的各類場所、設(shè)施。 旅游群體兩級分 化現(xiàn)象在旅游市場由來已久，而社會主流群體的需求取向?qū)⒋聿Q定未來旅游市場的發(fā)展趨勢。三亞獨(dú)有的熱帶旅游資源隨著每年 1000 萬登島人次親身感受與傳播，所產(chǎn)生的影響力是任何宣傳媒體所不能比擬的。只有超前考慮即將到來的海南度假旅游熱，建造規(guī)?；姆虾Ｄ?、三亞規(guī)劃及特點的、達(dá)到國際水準(zhǔn)的大型或超大型高星級度假酒店，才能夠有足夠的聚向力來吸引到三亞度假居住的社會主流群體。 北京、上海、廣州在海南旅游市場構(gòu)成情況（據(jù) 20xx 年不完全統(tǒng)計） 地 區(qū) 人均年消費(fèi) 假日出游增長率 家庭旅游 海南度假人均消費(fèi) 到海南人次 喜歡項目 北 京 9163 元 1520% 70% 3000 元 20 萬人 /年 濱海度假 上 海 10000 元 10% 50% 2500 元 50 萬人 /年 濱海度假 廣 州 9126 元 14% 50% 20xx 元 80 萬人 /年 濱海度假 二、項目經(jīng)營管理模式 —— “ 產(chǎn)權(quán)式酒店 ” 分時度假基本概述 （ 1）分時度假含義 分時度假（ Timeshare）是指投資者（游客）在度假地購買部分時段酒店（度假村）產(chǎn)品的使用權(quán)，并可通過交換系統(tǒng)對不同地點的同類酒店（度假村）產(chǎn)品使用權(quán)進(jìn)行等值交換。目前國際上通行的慣例是： 將一處住宿設(shè)施（酒店、公寓、度假別墅等）的住宿單元每年的使用期分為 52 周，將 52 周中的 51 周分時銷售給投資者游客，每位購買者在約定的時段內(nèi)每年享有在這一標(biāo)準(zhǔn)酒店住宿單元中住宿一周的權(quán)利。 （ 2）分時度假的國際認(rèn)定 分時度假的實質(zhì)是介于傳統(tǒng)房地產(chǎn)產(chǎn)品和傳統(tǒng)酒店產(chǎn)品之間的一種中間產(chǎn)品，一種旅游酒店產(chǎn)品新態(tài)勢，一種新的旅游產(chǎn)品。分時度假為國際社會所廣泛接受的定義是基于兩個法律規(guī)定的內(nèi)容，一是美國佛羅里達(dá)州《分時度假房產(chǎn)法案》（以下簡稱 “ 法案 ” ）；二是歐洲《歐盟分時度假指令》（以下簡稱 “ 指令 ” ）。 （ 3）分時度假的 法律內(nèi)涵 以上《法案》與《指令》中對分時度假的定義都從法律上做了具體規(guī)范，其定義的核心要素包括： （ 1）對合同有效期做了具體規(guī)定即 3 年以上酒店產(chǎn)品的使用權(quán)； （ 2）預(yù)付款的約定，即：使用前一次性交付約定的款項，以取得約定時間與時段的使用權(quán)； （ 3）享有使用權(quán)最低天數(shù)，如《指令》規(guī)定為不低于 7 天； 產(chǎn)權(quán)式酒店的基本概述 （ 1）產(chǎn)權(quán)酒店含義 產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種全球化的旅游投資工具及一種新的旅游產(chǎn)品，是歐美中產(chǎn)階級興起后的產(chǎn)物，由瑞士企業(yè)家亞力山大 ?耐首先提出（ Timeshare Hotel）即 “ 時權(quán)酒店 ” 的 概念。產(chǎn)權(quán)酒店是分時度假產(chǎn)品的一種特殊模式，一個分支演變的，是指投資者（游客）買斷某一部分酒店單位產(chǎn)品的所有權(quán)，除部分時間自己使用外，統(tǒng)一將其它時間的住宿權(quán)委托酒店管理方經(jīng)營，自己獲取經(jīng)營利潤的經(jīng)營模式。 （ 2）產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)品獲得 產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品獲得國際上通行的作法是按照房產(chǎn)品種操作，即：交付首期款購買一定單位的產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品，同時確定自