【正文】 店特備的環(huán)保型電動車送客處，由環(huán)保型電動車將客人送至客房。 （ 8）財務(wù)費(fèi)用 按全部投資，建設(shè)期 1 年，年利率按 %計(jì)算。 （ 5） 組織全國范圍內(nèi)招聘、選拔高級家政服務(wù)專業(yè)人員，制造聲勢，間接為項(xiàng)目銷售做宣傳。 固定資產(chǎn)投資保持穩(wěn)定增長 ? 全年全社會完成固定資產(chǎn)投資 206 億元，比上年增長 %。消化和盤活積壓商品房 %，收回和盤活閑置用地 13000 多畝 ，占可處置量 89%。 D、水、電、通訊方面建設(shè)變化巨大。這些數(shù)據(jù)顯示出了旅游業(yè)在全球和各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的潛力。其自然環(huán)境和熱帶氣候，為相對寒冷的華中、華北、東北、西北等地區(qū)游客提供避寒休閑好去處， 20xx 年來海南旅游人數(shù)已達(dá) 1124 萬人次。同時海南也有質(zhì)量低下的旅游產(chǎn)品，主要集中在旅游路線周邊地區(qū)（即東部走廊），許多景區(qū)每況愈下，因年久失修而顯現(xiàn)出破敗的景象，這些酒店等住宿設(shè)施原本就是頭腦發(fā)熱開發(fā)商手下敗筆，加上設(shè)計(jì)不新穎，保養(yǎng)不到位，故難以維系運(yùn)作，徒留些刺眼建筑。將能夠在開發(fā)可持續(xù)旅游方面發(fā)揮重要作用。三亞周邊地區(qū)近年來規(guī)劃興建的眾多旅游、食宿等服務(wù)設(shè)施以及新建的旅游景點(diǎn)，極大地強(qiáng)化了該地區(qū)作為海南主 要旅游熱點(diǎn)地區(qū)的地位。如西島水上運(yùn)動中心等。三亞市旅游群體多樣化，并且有向高端群體（即高收入、高學(xué)歷、高職務(wù)的社會主流群體）發(fā)展的趨勢。分時度假為國際社會所廣泛接受的定義是基于兩個法律規(guī)定的內(nèi)容，一是美國佛羅里達(dá)州《分時度假房產(chǎn)法案》（以下簡稱 “ 法案 ” ）；二是歐洲《歐盟分時度假指令》（以下簡稱 “ 指令 ” ）。 分時度假及產(chǎn)權(quán)式酒店的國際發(fā)展軌跡及趨 勢 （ 1）全球分時度假地及會員總量分析 全球分時度假地及會員總量比較與發(fā)展 ? 目前，全球約有 5200 個分時度假地分布在各地區(qū)，分時度假消費(fèi)者大約有 400 萬 —500 萬人，共擁有 700 萬個標(biāo)準(zhǔn)單位的分時度假產(chǎn)品。從全球范圍來看，分時度假地的平均為擁有 36 套住宿單元， 1998 年新建設(shè)的分時度假地平均規(guī)模為 62 個住宿單元，最大的 40 家開發(fā)商所開發(fā)的分時度假地的平均規(guī)模則高達(dá) 110 個住宿單元。在 1995 年 — 1997 年的 3 年間，這些國家的分時度假地以年均 3%7%的速度增長，全球 1996 年和 1997 年的平均增長率分別為 5%和 6%。 分時度假使游客重游率增大 ? 據(jù)調(diào)查顯示，分時度假會員對某個目的地的重游率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般度假游客，美國分時度假會員在未來 10 年中計(jì)劃去分時度假購置地 次，而一般游客僅會來 次，這樣將產(chǎn)生巨大的重復(fù)消費(fèi)，也節(jié)約了 當(dāng)?shù)芈糜尾块T的大量宣傳促銷費(fèi)用。 分時度假種類較多，規(guī)模較小 ? 國內(nèi)目前專業(yè)從事分時度假的企業(yè)主要類別是： ① 加盟國 際交換網(wǎng)絡(luò)的公司或酒店度假村，其經(jīng)營模式與國際市場接軌，采用銷售20— 40 年的每年一周的度假產(chǎn)品住宿權(quán)的方式。這類公司多分布于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)。天倫度假公司的成立標(biāo)志著國內(nèi)大型旅游企業(yè)第一次直接涉足分時度假行業(yè)。它的商業(yè)模式與運(yùn)行機(jī)制，是根據(jù)國外最大的兩家分時度假交換公司 RCI 和 II 的模式和體制進(jìn)行了適當(dāng)改造后建立的，較適合中國的實(shí)情。 表二 中國分時度假產(chǎn)業(yè)分類 類別 代表企業(yè) 經(jīng)營方式、內(nèi)容 加盟國際分時度假交換網(wǎng)絡(luò)公司 北京九華山莊 按國際慣例銷售一周的分時度假產(chǎn)品 分時度假俱樂部 泰達(dá) 度假交換公司、海南海航集團(tuán) 以交換網(wǎng)絡(luò)式點(diǎn)數(shù)制銷售自有的分時度假產(chǎn)品 分時度假銷售公司 廣東愛特樂度假服務(wù)公司 專業(yè)銷售 RCI和 II公司的分時度假產(chǎn)品 獨(dú)立的國內(nèi)分時度假網(wǎng)絡(luò)公司 天倫度假發(fā)展有限公司 分時度假地開發(fā)、分時度假產(chǎn)品交換、分時度假交換卡銷售及相關(guān)服務(wù) 分時度假交換公司 海南華夏之旅分時度假網(wǎng)絡(luò)有限公司 分時度假產(chǎn)品的交換 相關(guān)新概念分時度假企業(yè) 北京新旅網(wǎng)度假村資源開發(fā)公司 與酒店簽約銷售自己的點(diǎn)數(shù)卡（房東卡儲值卡） 我國產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展現(xiàn)狀 （ 1） 相關(guān)背景介紹 產(chǎn)權(quán)式酒店亦稱 “ 時權(quán)酒店 ” （ Timeshare Hotel）其概念本身即內(nèi)含兩個概念，一是 “ 時 ” 即 “ 時間、時段 ” ，二是 “ 權(quán) ” 即 “ 權(quán)力 ” 可延申 “ 產(chǎn)權(quán) ” 等。 ③ 賣點(diǎn)相對集中。三是由于政府的重視和大力推動產(chǎn)權(quán)式酒店得以快速健康發(fā)展。 國民經(jīng)濟(jì)收入水平提高，休假日的延長及休閑觀念的形成是度假旅游在我國高速發(fā)展的兩個主要條件。該項(xiàng)目充分借鑒了海南已推出的兩個產(chǎn) 權(quán)式酒店項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和國內(nèi)其它產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)作實(shí)踐，依托海航品版優(yōu)勢及康樂園大酒店 10 年來的良好經(jīng)營業(yè)績，著重突出 “ 旅游度假投資 ” 概念，精心打造全新內(nèi)容而富有特色的精品。 C：海南華夏之旅分時度假網(wǎng)絡(luò)有限公司 華夏之旅分時度假交換網(wǎng)絡(luò)是中國本土首家大型分時度假交換機(jī)構(gòu)。華夏之旅正在以海南省為海南省為基地，并在全國范圍內(nèi)建立起廣泛網(wǎng)絡(luò)。按國際通行的產(chǎn)權(quán)式酒店操作。 ? （ 2）海南省分時度假、產(chǎn)權(quán)式酒店情況 A：康樂園度假村 該酒店屬海航集團(tuán)旗下的產(chǎn)權(quán)酒店，海航為發(fā)揮其空中優(yōu)勢，以帶動地面發(fā)展，實(shí)現(xiàn)空地嫁接、產(chǎn)業(yè)組合的戰(zhàn)略構(gòu)想，大舉涉足旅游業(yè)，在海航園內(nèi)通航城市建立全國性連鎖酒店，并與國際化經(jīng)營管理接軌。 表一 全國涉外酒店經(jīng)營狀況態(tài)勢（ 1989— 1999 年） 90 80 70 60 50 A 40 30 20 B 10 C 0 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 注： A 曲線為客房出租率（ %） B 曲線為客房數(shù)（萬間） C 曲線為營業(yè)收入總額（坐標(biāo)數(shù) 10 億元） 全國房地產(chǎn)積壓嚴(yán)重，全國 1998 年底商品房空置面積 8783 萬 M2，沉淀的資金 6000 億元左右。 （ 2） 產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展 產(chǎn)權(quán)式酒店的未來發(fā)展一是由于度假旅游的逐年發(fā)展及產(chǎn)權(quán)式酒店的新概念的普及，使一批房地產(chǎn)商、大旅游企業(yè)參與產(chǎn)權(quán)式 酒店的行列，競爭更趨于激烈，而且競爭優(yōu)勢也將向?qū)嵙π酆竦钠髽I(yè)傾斜，向集中化發(fā)展。 特征： ① 產(chǎn)權(quán)式酒店具有明顯的地域特征，一般都集中坐落在山岳海濱旅游度假地和大城市附近。他們通過與加盟飯店簽約獲得合作保證，然后再通過自己的銷售網(wǎng)絡(luò)以點(diǎn)數(shù)卡（ IC 卡）的形式對外銷售分時度假產(chǎn)品，稱之為 “ 房東卡 ”實(shí)質(zhì)是含有一定數(shù)額資金的消費(fèi)卡。如美國的RCI 和 II 公司。這些公司一般都以實(shí)力雄厚的大集團(tuán)公司做后盾，致力于分時度假產(chǎn)品的改革、設(shè)計(jì)，使之成為中國市場能接受的新型分時度假產(chǎn)品運(yùn)行模式，并構(gòu)建適應(yīng)中國市場的分時度假產(chǎn)品和交換網(wǎng)絡(luò)。如廣東愛特樂度假服務(wù)公司等。 表一 已加入國際分時度假網(wǎng)絡(luò)分布 網(wǎng)絡(luò) 北京 海南 云南 青島 無錫 杭州 珠海 天津 武漢 桂林 上海 廣州 RCI 3 3 3 1 1 1 1 1 1 1 1 II 1 2 1998 年 8 月 28 日，泰慕賽爾休閑產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)有限公司在人民大會堂召開新聞發(fā)布會，宣布推出 “ 泰慕賽爾權(quán)時空共享網(wǎng)絡(luò) ” 來自中國經(jīng)濟(jì)休制改革研究會、國務(wù)院發(fā)展研究中心、中共中央改革研究會、國資局、中旅飯店協(xié)會、清華、北大等專家與知名人士組成的酒店度假村資產(chǎn)重組專題研究組，對泰慕賽爾的經(jīng)營理念和經(jīng)營模式給予肯定，并有北京前門飯店、廣州華廈大酒店、成都錦江賓館、珠海度假村等 50 多家星級酒店簽約加盟。 分時度假的整體經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)可觀 ? 按照乘數(shù)效應(yīng)，考慮到分時度假業(yè)在 市場營銷 、銷售收入、物業(yè)管理、稅收等方面的綜合間接經(jīng)濟(jì)影響后，分時度假業(yè)的整體貢獻(xiàn)對經(jīng)濟(jì)影響會進(jìn)一步加大。 表三 全球分時度假地情況（ 1999 年中期估算） 國家 / 地區(qū) 分時度假地數(shù)量 占總量比例（ %） 美 國 1670 歐 洲 1355 南 美 375 東南亞 /日本 350 中 美 洲 340 加勒比地區(qū) 200 南 非 195 加 拿 大 125 中 東 106 澳大利亞 100 其 它 110 未加盟交換系統(tǒng) 275 合 計(jì) 5200 資料來源：美國度假地協(xié)會 分時度假業(yè)新發(fā)展的情況 ? 1995 年以來，分時度假業(yè)繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，如果按分時度假地數(shù)量計(jì)算，絕對值增長數(shù)量最多的是 美國、西班牙、墨西哥和意大利。如下表所示： 表二 分時度假業(yè)增長速度變化情況（ 1985— 1998 年） 年份 項(xiàng)目 19851998 19941998 19971998 分時度假地 14 6 5 會 員 15 12 8 年銷售額 15 13 7 資料來源： RCI、 AEG、 TTI 分析：雖然 1985 年以來分時度假地的年均長速度 為 14%，但是 1994 年以后增長速度大幅放緩，年均增長率僅為 6%。 ⑤ 業(yè)主與酒店經(jīng)營者是委托經(jīng)營的法律關(guān)系。目前國際上通行的慣例是： 將一處住宿設(shè)施（酒店、公寓、度假別墅等）的住宿單元每年的使用期分為 52 周，將 52 周中的 51 周分時銷售給投資者游客，每位購買者在約定的時段內(nèi)每年享有在這一標(biāo)準(zhǔn)酒店住宿單元中住宿一周的權(quán)利。按有關(guān)部門的預(yù)測統(tǒng)計(jì)，到 2020 年三亞旅游圈內(nèi)高檔酒店客房總數(shù)將達(dá)到 26000 間。如中國海事博物館等。近年來三亞鳳凰國際機(jī)場和環(huán)島高速公路體系的建設(shè)極大的影響了海南旅游產(chǎn)品的分布。 海南的氣候宜人（能為氣候寒冷地區(qū)的游客提供理想的避寒勝地），生態(tài)環(huán)境趣味盎然，山區(qū)有茂密的熱帶雨林，海里有豐富多彩的海洋資源，島上處處呈現(xiàn)出別具特色的熱帶海島景象。 海南旅游資源的利用與旅游產(chǎn)品的開發(fā)從質(zhì)量來講喜憂參半。 ② 海南旅游市場發(fā)展現(xiàn)狀 海南島作為旅游勝地在國內(nèi)享有極高知名度 ，發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)潛力很大。預(yù)測分析，到 2020 年，全球接待跨國旅游者將達(dá)到 16 億人次，國際旅游消費(fèi)將達(dá) 2 萬億美元。 C、有計(jì)劃的進(jìn)行市政配套建設(shè)。其中：第一產(chǎn)業(yè)投資完成 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)投資完成 億元，增長 %； 第三產(chǎn)業(yè)投資完成 億元，增長 29%。其中：房屋建筑施工面積 萬 m2，增長 %；房屋建筑竣工面積 萬 m2，增長 5.3%。 （ 3） 項(xiàng)目廣告宣傳：選擇營銷主題，有針對性宣傳。 （ 5）建安工程費(fèi) 不包括前期費(fèi)用及室外管網(wǎng)、道路及綠化成本，建安成本在估算時考慮的價格為： A、 結(jié)構(gòu)工程： 800 元 /M2，含降水及地基處理； B、 安裝工程： 400 元 /M2，包括各種機(jī)電設(shè)備及安裝費(fèi)； C、 裝修工程： 公建部分： 1500 元 /M2 商業(yè)服務(wù)設(shè)施： 600 元 /M2 別墅及酒店主樓：平均按 1100 元 /M2 D、家具、櫥具及高檔床上用品：按 8