【文章內(nèi)容簡介】 廠區(qū) 以西及高架東側(cè)部分 ,拆除圍墻退后 10個停車空間 .門面房 10間 (其南北長度為 60m 5米寬度 )300m2 四 . 新增廠區(qū)主要商務(wù)中心設(shè)計規(guī)劃為簡易鋼架結(jié)構(gòu) ,分主商務(wù)區(qū)與次商務(wù)區(qū) .建設(shè)面積為 3000m2 五 . 新增羽毛球館的建設(shè)面積為 3200m2. 六 . 既有建筑面積為 (實際利用為 7100m2) 七 . 物管自用部分 300m2含水電管理 ,辦公 ,綠化及門衛(wèi) . 八 . 新 增規(guī)劃部分均為臨時建筑 . 21 笫三節(jié) .廠 區(qū)內(nèi)既有建筑翻新與規(guī)劃投資 圖 ———— ——— 15 22 廠區(qū)既有建筑翻新效果圖 第四節(jié) 廠 區(qū)內(nèi)既有建筑翻新與規(guī)劃投資 說明 ——— ——— 17 1. 原制桿車間廠房建筑面積為 經(jīng)過以下翻新工作后用作新華海電器公司倉庫 .年收益 合計 180000元 .另提供 70m2辦公用房 . 2. 原線纜車間廠房建筑面積為 . 我公司經(jīng)過以下翻新工作后用作福新食品公司倉庫 .年管理費用合計 100000元 .另提供 120m2辦公用房 . 3. 原 45幢倉庫面積為 ,該屋結(jié)構(gòu)為磚木人字頂須做室內(nèi)吊 23 頂 .該倉庫改造后用作健身房 . 年管理費用合計 360000元 .另提供90m2辦公用房 . 4. 原一層簡易平房車房乃為我物業(yè)管理公司車庫 ,建筑面積為 5. 其它簡易平房 ,實際可利用面積為 外招租 . 年管理費用收入預(yù)計為 1168000元 . 6. 其它區(qū)內(nèi)計劃拆除面積為 (甲方在交付前自行拆除 ). 7. 區(qū)內(nèi)外廣告收益為 150000元 . 8. 區(qū)內(nèi)既有房屋翻新費用為 353500元 . 9. 區(qū)內(nèi)既有房屋翻新方案為 :屋面清理補殘 ,部分門窗更換 ,外墻刷統(tǒng)一涂料 .室內(nèi)地面找平 . 笫五 節(jié) .廠區(qū)內(nèi)新增臨時建筑示意圖 ——————— ————— 18 24 笫六 節(jié) .廠 區(qū)內(nèi) 新增臨時建筑示初步劃說明 ——————— 20 一 羽毛球館 25 1. 區(qū)內(nèi)主要新增項目之一羽毛球館 :長度 100m高度 22m寬度 32m實際應(yīng)用面積為 3200m2. 2. 羽毛球館建筑結(jié)構(gòu)為鋼架結(jié)構(gòu) ,設(shè)定球區(qū)為 10道 . 3. 館內(nèi)臨時設(shè)施為教練室 ,小賣部 . 4. 館內(nèi) 1球道服務(wù)為每小時 8元 18小時〓 144 30天〓 4320元∥每月 . 新增投資總額為 :2300000元 5. 合計 18道 4320〓 77760 12〓 .〓 . 6. 羽毛球館投資 后年收益預(yù)測為 〓 1168000元 . 7 羽毛球館投資回收期為 . 二 商務(wù)中心 1. 區(qū)內(nèi) 新增商務(wù)中心營 銷模式為倉儲與直銷一體方案 .房屋結(jié)構(gòu)分磚混與鋼結(jié)構(gòu)兩種 ,考慮到承租回收期因素最后確定仍為鋼結(jié)構(gòu)模板房 。設(shè)計建筑面積為 3000m2.(詳見附件 ) 2. 區(qū)內(nèi) 新增商務(wù)中心主要用于江蘇國泰消防設(shè)備公司在鎮(zhèn)江的倉庫 .年管理收益 合計 1095000萬元 .另提供 170m2辦公用房 . 3. 新增投資總額為 。128萬元 . 4. 新增商務(wù)中心投資回收期為 . 廠區(qū)內(nèi)新 建 臨時建筑效果圖 26 笫七 節(jié) .區(qū)內(nèi) 投資規(guī)劃模式及流程圖 ———————————— 22 27 投資規(guī)劃模式 5 投資流程圖 6 江蘇 xx實業(yè)集團物業(yè)有限公司 江蘇 xx置業(yè)管理有限公司房產(chǎn)分公司 海 國 資 產(chǎn) 公 司 評 估 規(guī) 劃 投資 報告 實 施 效益管理 新技術(shù) 股東利益 新技術(shù) 預(yù)計業(yè)績 新技術(shù) 承租風險 新技術(shù) 28 南京海國資產(chǎn)投資流程圖 項目評估 方案項目建議 項目可行性審查 投資經(jīng)營 效益管理 29 第四章 收益分析 — —— ——— —————————————— 鎮(zhèn)江通信器材廠項目位于市區(qū)中心附近 ,是鎮(zhèn)江老城區(qū)及行政、文化 、體育、經(jīng)濟中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的承租運營 背景，鎮(zhèn)江電信器材廠物業(yè)管理水準將更顯重要。 為 貫徹市政府打造綠色市區(qū)構(gòu)想，引進大都市物業(yè)管理理念，通過合理改造及 優(yōu)良的服務(wù) ,將電信器材廠 打造 成 體肓休閑 .倉儲等 與之相配套的綜合一體空間。充分發(fā)掘企業(yè)廠房閑置 利用率 ,使之達到合作雙贏保 值增值的目地 。 出租所有權(quán)單位 :江蘇 xx 實業(yè)集團物業(yè)管理有限公司 出租管理與簽約單位 :江蘇 xx置業(yè)管理有限公司房產(chǎn)經(jīng)營分公司 出租管理物為 :鎮(zhèn)江通信器材廠運河路廠區(qū) 范圍內(nèi)的所有面積 .占地約 40 畝 ,其中現(xiàn)有老舊建筑廠房 。 根據(jù) 鎮(zhèn)江通信器材廠運河路廠區(qū) 范圍內(nèi)的房屋面積 ,承租收益部分僅占收益的 40%.而要想獲得更大收益 ,除對既有建筑進行改建擴建以外 ,還需 新建部分臨時房屋才能達到預(yù)期收益 。 30 既有房屋 4 0 %新增房屋 5 6 %車輛管理 3 %水電管理 1 % 總體收益比例圖示 笫一節(jié) .現(xiàn)有建筑面積 承租 物業(yè)管理劃分與收益 ————— —— 一 承租的年限與租金 承租 的期限為十年 , 承租金額為每年 100萬元人民幣 .承租金繳納方式為半年付 .承租保證金為 30 萬元人民幣 .承租期內(nèi)第一年免繳 6 個月房租 ,免 繳事由為技改與裝潢工 程 期 . 承租方在承租經(jīng)營項目上需符合鎮(zhèn)江市政府相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策與要求 .在承租期限內(nèi)如遇出租方因產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整或其它未知的原因收回 ,則出租方按承租方改造總 投入十年期為限 :即每年按 10%的折扣收回投入成本 , 31 所中止的年限十投入成本的比 例補償給承租方 :即 10000萬投入租期 10 年 ,實際租期為 5年即中止 ,則出租方按余下的年限補償承租方 500 萬元 . 現(xiàn)有建筑項目收益分析一 覽表 名 稱 面積 用途 年收益預(yù)測 預(yù)計收益起始時間 備 注 原制桿車間改倉庫 倉庫 180000 合同簽訂后 2 個月后 按每平米 元招租 線纜車間 改倉庫 倉庫 100000 合同簽訂后 2 個月后 按每平米 元招租 原 45 幢 改健身房 健身房 360000 合同簽訂后 2 個月后 按每平米 1 元招租 其余平房 招租 倉庫等 680000 合同簽訂后 3 個月后 按每平米 元招租 戶外廣告 招租 150000 合同簽訂后 6 個月后 議價，門面房上方 新增羽毛 球館 3200 1168000 合同簽訂后 6 個月后 按每平米 1 元招租 新增商務(wù) 中心 3000 倉儲 1095000 合同簽訂后 6 個月后 按每平米 1 元招租 新建門面 房一區(qū) 800 商鋪 1460000 合同簽 訂后 6 個月后 按每平米 5 元招租 新建門面 房二區(qū) 360 商鋪 657000 合同簽訂后 6 個月后 按每平米 5 元招租 合 計 5850000 32 笫二 節(jié) .承租期的投資 改造成本 部分 ——————————— — 承租期 現(xiàn)有