【正文】 — —— 8 第一節(jié) . 運(yùn)河路廠區(qū)的地塊與周邊業(yè)態(tài)分析 —— —— 9 第 二 節(jié) .鎮(zhèn)江地區(qū)及廠周邊市場調(diào)研 (附 表 ) ———— 11 第三章 鎮(zhèn)江通信器材廠 運(yùn)河路 廠區(qū)初步設(shè)計(jì)與規(guī)劃 — —— 12 笫一節(jié) .廠區(qū)內(nèi)地塊投資規(guī)劃示意 圖 —— — ——— — 13 笫二節(jié) .廠區(qū)內(nèi)地塊投資規(guī)劃 說明 ——————— 17 笫三節(jié) .廠 區(qū)內(nèi)既有建筑翻新與規(guī)劃投資 圖 ———— 21 第四節(jié) 廠 區(qū)內(nèi)既有建筑翻新與規(guī)劃投資 說明 ——— 22 笫五 節(jié) .廠區(qū)內(nèi)新增臨時建筑示意圖 ——— ———— 23 笫六 節(jié) .廠 區(qū)內(nèi) 新增臨時建筑示初步劃說明 ———— 25 笫七 節(jié) .區(qū)內(nèi) 投資規(guī)劃模式及流程圖 ——————— 27 第四章 收益分析 —————————————— — ——— 28 笫一節(jié) .現(xiàn)有建筑面積物業(yè)管理劃分與收益 —— — — 29 笫 二 節(jié) .承租期的投資改造成本部分 —————— — 32 第三 節(jié) .承租期的新建投資部分 ————— ——— — 33 笫四 節(jié) .承租期的運(yùn)營成本部分 ——— —————— 34 3 笫五 節(jié) . 承租期的收益率及分析 (附表 )——— —— 35 笫六 節(jié) .承租期的營銷管理及宣傳 ——————— — 38 笫七 節(jié) .其它及附件 ———————————— — 42 第五 章 南京海國資產(chǎn)管公司對承租運(yùn)河路廠區(qū)的要求 —— 46 第六 章 南京海國公司承租報告 —————————— — — 47 4 笫一章 南京海國資產(chǎn)管理公司基本情況 ————————— —— 笫一節(jié) . 公司簡介 —————————————— ——— 南京海國資產(chǎn)管理有限公司于 20xx年 1白 30 曰注冊 .主要經(jīng)營資產(chǎn)管理咨詢服務(wù) .物業(yè)管理 .提供勞務(wù)服務(wù) .鋼材 .建材 .裝飾材料 .機(jī)械設(shè)備 .機(jī)電產(chǎn)品 .五金交電 .環(huán)保設(shè)備 .電子產(chǎn)品 .電器產(chǎn)品 .辦公用品銷售 . 一 公司目前業(yè)績與現(xiàn)狀 公司 經(jīng) xxxxxx 同意 于 20xx年 6月 23 日 批準(zhǔn) 成立了江蘇省節(jié)能審計(jì)事務(wù)有限公司 ,是具有獨(dú)立 法人資格 性質(zhì)的 的 能源審計(jì)評估 企業(yè)。公司注冊資本 500萬 元人民幣，由 南京海國資產(chǎn)管理有限公司 全額撥入。公司在全國 6 個中心城市設(shè)有 7 家辦事處和 4 家經(jīng)營部 ，負(fù)責(zé)所轄區(qū)域的資產(chǎn)管理、經(jīng)營、處置等工作。等其他 服務(wù)平臺。通過接收和商業(yè)化 運(yùn)作 ， 不斷擴(kuò)增公司運(yùn)營資 本 ；通過 企業(yè)不良資產(chǎn) 處置，圓滿完成了歷年 公司 下達(dá)的 各項(xiàng) 指標(biāo)， 較好地實(shí)現(xiàn)了回收最大化和成本最小化。 可預(yù)期利潤為 xxxx 萬元 。截至 20xx 年 4 月末 ,累計(jì) 管理處置了 xxxxx 萬 元 資產(chǎn) ，回收現(xiàn)金 萬 元，其中 xxxxx 大樓己收回 酒店承包租金 xxxxxx 萬 元。 公司按照 股東大會要求 、正在積極探索 發(fā)展和商業(yè)化轉(zhuǎn)型的道路， 6 大力倡導(dǎo)業(yè)務(wù)創(chuàng)新，商業(yè)化收購、委托業(yè) 務(wù)和追加投資等 商業(yè)化新業(yè)務(wù)進(jìn)展良好，成效顯著，陸續(xù)進(jìn)入了新的 資產(chǎn) 服務(wù)領(lǐng)域。 二 公司人員簡介與專業(yè)分工 姓名 年齡 性別 工資標(biāo)準(zhǔn) 職 務(wù) 其 它 45 女 3000 法 人 政策及投資顧問 45 男 5000 總經(jīng)理 資產(chǎn) 管理專業(yè) 56 男 3000 副總經(jīng)理 財務(wù)總監(jiān) 43 女 2100 總帳會計(jì) 注冊會計(jì)師 33 女 20xx 出 納 會計(jì)師 30 女 20xx 主 任 辦公室 7 41 周歲 男 3000 xxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxx 29 周歲 男 20xx 機(jī)電工程 師 xxxxxxxxxxxxxxxx 28 周歲 男 20xx 物業(yè)管理 xxxxxxxxxxxxxxxx 26 周歲 男 20xx 繪圖員 商業(yè)管理學(xué)校 30 周歲 男 3000 水電工程師 廣東省水電專業(yè)證書 45 周歲 女 5000 行政部 經(jīng)理 行政公共關(guān)系專業(yè) 33 周歲 45 周歲 45 周歲 男 男 男 3500 3500 5000 工程部部長 計(jì)劃部部長 市場部經(jīng)理 工程管理與設(shè)計(jì) 財務(wù)與工程預(yù)算 市場營銷專業(yè) 笫二節(jié) . 公司資質(zhì)復(fù)印件 —————————————————— 公司名稱 南京 海國資產(chǎn)管理有限公司 注冊號 住所 南京市龍蟠中路 311 號 法定代表人 xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 注冊資本 xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 實(shí)收資本 公司類型 有限公司 (自然人控股 ) 經(jīng)營范圍 資產(chǎn)管理咨詢服務(wù) .物業(yè)管理 經(jīng)營期限 20xx0623 至 20280622 8 辦公場地性質(zhì) xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 辦公場地面積 xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 固定資產(chǎn) 3000 萬元人民幣 (評估 ) 分公司 江蘇海國節(jié)能審計(jì)事務(wù) 有限公司 (獨(dú)立經(jīng)營 ) 稅收及其往來 合法正常 (無不良記錄及債務(wù) ) 南京海國資產(chǎn)管理有限公司股東狀況 姓名 年齡 性別 出資比例 職務(wù) 認(rèn)繳注冊資本 女 法人 200 萬元人民幣 男 總經(jīng)理 150 萬元人民幣 男 副總經(jīng)理 150 萬元人民幣 驗(yàn)資報告 : 南京中順聯(lián)合會計(jì)事務(wù)所 第二章 對鎮(zhèn)江通信器材廠 運(yùn)河路廠區(qū)的承租運(yùn)營定位 — —— —— 第一節(jié) .運(yùn)河路廠區(qū)的地塊與周邊業(yè)態(tài)分析 —— —— —— 根據(jù)鎮(zhèn)江市人民政府 關(guān)于加快鎮(zhèn)江城區(qū)水環(huán)境治理工作的實(shí)施意見 （鎮(zhèn)政發(fā)〔 20xx〕 52 號文 20xx 年完成有計(jì)劃有步驟 的對市區(qū)舊城改造、老小區(qū)改造、古運(yùn)河中段的河道整治和風(fēng)光帶建設(shè) 。 江作為江蘇重要城市 11 之一，目前 國有閑置房產(chǎn) 開發(fā) 與物業(yè)管理 仍處于起步階段。具體來看，鎮(zhèn)江閑置房產(chǎn) 開發(fā) 與物業(yè)管理 的不成熟主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)： 鎮(zhèn)江 閑置房產(chǎn) 開發(fā) 與物業(yè)管理 規(guī)模不大， 零星散亂 不具備城市運(yùn)營性。 主要?dú)w結(jié)于國有體制的靈活性缺乏 ,這帶來的危害是租戶好進(jìn)不宜出 , 規(guī)劃管理不清晰 , 各自裝修成本失控 .導(dǎo)致退場陪償不清 ,租戶與租戶間權(quán)益與利益產(chǎn)生岐見 。盡管鎮(zhèn)江商業(yè)零售消費(fèi)總額每年都在增長， 20xx年鎮(zhèn)江全年商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目可銷售面積 30萬多平方米，而 這 閑置房產(chǎn) 開發(fā) 與物業(yè)管理面積只有 3萬 多平方米 與鎮(zhèn)江目前的商業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)實(shí)力是不匹配的。 目前，鎮(zhèn)江的主要消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，餐飲消費(fèi)仍是其重要組成部分，居 12 住用品的消耗成為最主要 消費(fèi)之一，服裝及其他日用消費(fèi)品消費(fèi)上的要求檔次開始提升，休閑娛樂要求也日益明顯。 而物業(yè)管理下的 商業(yè) 業(yè) 態(tài)集中區(qū)域仍未出現(xiàn)，這不僅未能滿足日益增長的居民需要，也未能很好配合鎮(zhèn)江作為著名旅游城市的城市形象，無形中削弱了鎮(zhèn)江的城市輻射力。 包括 物流 倉儲 根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)得知，接近 90%的商鋪經(jīng)營為租賃，購買商鋪的只占全部被訪者的 10%左右，這說明鎮(zhèn)江的商鋪以投資自主經(jīng)營者只占到很小的比例。這一方面是因?yàn)榻?jīng)營者資金實(shí)力較弱，另一方面與經(jīng)營者投資意識還不夠強(qiáng)有很大關(guān)系，他們普遍對于購買商鋪并利用租金收益還貸的經(jīng)營方式考慮不足。不過，相對而言，這樣的商業(yè)缺口也剛好為具備強(qiáng)大實(shí)力的開發(fā)企業(yè)提供了發(fā)展空間，從而有利改善鎮(zhèn)江目前的商業(yè)業(yè)態(tài)狀況。物業(yè)管理公司的服務(wù)是有償?shù)?，是帶有?jīng)營性的，是屬于企業(yè)性的經(jīng)濟(jì)行為。 因此，我們的 物業(yè) 管理機(jī)制應(yīng)該 定位 于 企業(yè)與 商業(yè) 資產(chǎn) 經(jīng)營管理，但從目前的狀況來看，由于我們 南京海國資產(chǎn)管理公司 從事 企業(yè)不良資產(chǎn)多年 ,對 這種商業(yè) 資產(chǎn) 經(jīng)營機(jī)制得到良好的運(yùn)作， 所以 只要我們負(fù)責(zé) 國有企業(yè)的不動產(chǎn)廠房與地塊進(jìn)行 業(yè) 統(tǒng)一 招商 管理，自然使得市場在自覺中運(yùn)行，保證 企業(yè)及 商業(yè) 資產(chǎn) 經(jīng)營管理 商場的專業(yè)化做旺。 從某種意義上來說，物業(yè)的延續(xù)是靠經(jīng)營出來的。好的 商業(yè) 經(jīng)營，可以成倍提