小貸公司貸款業(yè)務(wù)法律風(fēng)險防范(編輯修改稿)
2024-11-04 00:46 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 金等后，小貸公司能優(yōu)先受償?shù)木植恐挥袔兹f元。,第十四頁，共三十一頁。,三、擔(dān)保(dānbǎo)方式設(shè)計,保證人的選擇 ▲盡量選擇對借款人有約束力的保證人〔如借款人的親戚、長輩(zhǎngb232。i)、關(guān)系較好的朋友〕,▲盡量選擇對自身身份(shēn fen)很注重的保證人〔如公務(wù)員〕,▲盡量選擇本地的、對借款人有一定理解的擔(dān)保人,▲如借款人行業(yè)淡旺季明顯，盡量防止選擇與借款人同一行業(yè)的人作為保證人,▲如借款人股東為夫妻，一定要求股東夫婦承擔(dān)連帶責(zé)任保證,第十五頁，共三十一頁。,擔(dān)保物的選擇(xuǎnz233。),〔案例〕2006年5月，某銀行向某科研公司發(fā)放了2400萬元貸款，某科研公司以位于市中心繁華路段的xx廣場〔當(dāng)時為在建工程〕約2000平方米的商鋪〔包括土地使用權(quán)〕做抵押物。當(dāng)時抵押物的評估價值為4000萬元，單價為20000元/平方米，抵押率為60％，并辦理了抵押登記。 商鋪建成后，建立公司在屢次索要工程款無果的情況下，將科研公司起訴至法院，要求其支付拖欠的工程款項2700萬元，并要求對商鋪在上述款項范圍內(nèi)行使優(yōu)先受償權(quán)。某銀行聞訊后，也向法院提出了訴訟，要求某科研公司歸還(guīhu225。n)到期的貸款，并要求對商鋪行使抵押權(quán)。 訴訟過程中，銀行還發(fā)現(xiàn)了以下問題：經(jīng)測繪后，該抵押物的實際面積僅為1500平方米，當(dāng)時設(shè)計為公共通道的局部也被抵押給了銀行；該塊土地為劃撥土地，經(jīng)國土部門測算，土地出讓金約為1500萬元；抵押人在該市有一拆遷工程陷入糾紛，200多拆遷戶起訴抵押人索賠約1000萬元。,第十六頁，共三十一頁。,問題： 〔1〕抵押權(quán)與工程款哪個更具有優(yōu)先性？ 〔2〕抵押權(quán)與土地(tǔd236。)出讓金哪個更具有優(yōu)先性？ 〔3〕安置補償款哪個更具有優(yōu)先性？ 〔4〕在建工程抵押抵押權(quán)與拆遷應(yīng)該注意哪些要點？,第十七頁，共三十一頁。,最高人民法院?關(guān)于建立工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)? 第一條人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件時和辦理執(zhí)行(zh237。x237。ng)案件中，應(yīng)當(dāng)按照?合同法?第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。 ?擔(dān)保法? 第五十六條 拍賣劃撥的國有土地使用權(quán)所得的價款，在依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。,第十八頁，共三十一頁。,經(jīng)審理，法院認(rèn)為： 根據(jù)?城市房地產(chǎn)管理法?第51條及?擔(dān)保法?第56條的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)假設(shè)是以劃撥方式獲得的，實現(xiàn)抵押權(quán)時，應(yīng)當(dāng)首先從拍賣所得的價款中繳納土地使用權(quán)出讓金，然后抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償； 根據(jù)?合同法?及最高人民法院?關(guān)于建立(ji224。nl236。)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)?的規(guī)定，建筑工程承包人對建立(ji224。nl236。)工程折價、拍賣所得價款享有優(yōu)先受償權(quán)，且優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)受償； 考慮到抵押人可供執(zhí)行的財產(chǎn)只有該商鋪工程，從“維穩(wěn)〞角度出發(fā)，認(rèn)為這1000萬元也應(yīng)優(yōu)于銀行債權(quán)受償。,處理結(jié)果：該商鋪以5000萬元拍賣，但扣除土地出讓金、工程款、以及拆遷(chāi qiān)補償后已無余額供銀行分配。,第十九頁，共三十一頁。,啟示： 在本案中，銀行在承受抵押物時未考慮抵押物為在建工程的風(fēng)險，未查清土地的性質(zhì)(x236。ngzh236。)，也未認(rèn)真核對抵押物的位置、面積等，導(dǎo)致抵押物的價值無端蒸發(fā)了一局部。在貸后管理中，也未對抵押人的工程款支付情況進(jìn)
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