商品房營(yíng)銷法律問(wèn)題講座ppt-powerpoint演示(編輯修改稿)
2024-11-04 00:03 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 約定。也就是說(shuō)，假設(shè)買(mǎi)賣雙方約定，開(kāi)發(fā)企業(yè)違約，買(mǎi)受人要求雙倍返還，假設(shè)買(mǎi)受人違約，開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)收其費(fèi)用，這樣的約定具有法律效力。,第十五頁(yè)，共三十九頁(yè)。,〔七〕樣板房與現(xiàn)房的關(guān)系問(wèn)題 在期房的銷售中，樣板房作為一種營(yíng)銷手段，已被廣泛使用。法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的房屋應(yīng)與樣板房一致。因此，為防止(f225。ngzhǐ)糾紛，開(kāi)發(fā)企業(yè)在設(shè)置的樣板房中應(yīng)掛牌明示“樣板房?jī)H供展示，房屋以實(shí)際交付為準(zhǔn)。,第十六頁(yè)，共三十九頁(yè)。,〔八〕面積差異(chāy236。)的處理方式 法律規(guī)定，商品房可按套〔單元〕計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。按套銷售，根本上不會(huì)涉及面積的爭(zhēng)議，但按后兩種方式銷售，就會(huì)涉及合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積不符的差異，因此，在合同中需約定處理方式。如沒(méi)有約定，應(yīng)按?商品房銷售管理方法?中的規(guī)定辦理?！驳?0條，舉例說(shuō)明〕,第十七頁(yè)，共三十九頁(yè)。,〔九〕其他 規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的通知義務(wù)及承擔(dān)責(zé)任。 銷售代理相關(guān)規(guī)定。 〔十〕示范(sh236。f224。n)合同文本簽定的本卷須知及答疑,第十八頁(yè)，共三十九頁(yè)。,關(guān)于商品房法律(fǎlǜ)問(wèn)題的摘要〔十八項(xiàng)〕,序：?最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋(jiěsh236。)?于2003年6月1日起施行。該條文將近幾年房地產(chǎn)商品房問(wèn)題中的幾個(gè)疑難問(wèn)題以最高法院的解釋(jiěsh236。)明確下來(lái)，從而在肯定了購(gòu)房者的種種權(quán)利的同時(shí)就是也定性了開(kāi)發(fā)商的種種責(zé)任。從此商品房問(wèn)題真正進(jìn)入維護(hù)百姓購(gòu)房者權(quán)益的時(shí)代，百姓維權(quán)的成功不再是空話，在開(kāi)發(fā)商面前百姓也不再是弱勢(shì)群體。,第十九頁(yè)，共三十九頁(yè)。,?解釋?中與實(shí)際焦點(diǎn)問(wèn)題(w232。nt237。)聯(lián)絡(luò)親密的現(xiàn)摘要如下十八條：,一、預(yù)售合同有效無(wú)效的標(biāo)準(zhǔn)是什么——起訴前是否獲得預(yù)售容許證。 案例一： 2002年初，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有獲得銷售容許證前，為了緩解資金壓力，便提早開(kāi)盤(pán)。張某看中一套兩室兩廳躍層單元，便搶先簽訂了買(mǎi)賣合同。2002年末銷售容許證下來(lái)，但張某卻因該樓盤(pán)施工緩慢達(dá)不到自己及時(shí)入住方案，便以簽合同時(shí)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有銷售容許證為由提出(t237。 chū)退房；開(kāi)發(fā)商那么認(rèn)為合同都簽訂了，晚交房幾天是常有的事，故予以回絕。于是張某訴至法院解決此事。,第二十頁(yè)，共三十九頁(yè)。,二、商品房廣告或宣傳資料未兌現(xiàn)是否違約的標(biāo)準(zhǔn)是什么——未兌現(xiàn)的內(nèi)容是規(guī)劃范圍內(nèi)〔紅線〕內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說(shuō)明和許諾正確的選項(xiàng)是，詳細(xì)確定且對(duì)合同訂立及房屋價(jià)格確實(shí)定有重大影響。 案例二： 2000年，王先生看到某高層樓盤(pán)中的售樓資料中設(shè)計(jì)有美麗的空中花園〔即屋頂花園〕，雖然該樓盤(pán)價(jià)格不菲，但王先生因比較喜歡這一點(diǎn)就購(gòu)置了20層的一套房。入住后王先生常常俯視樓下，遲遲見(jiàn)不到當(dāng)初開(kāi)發(fā)商宣傳的空中花園建成，心中不悅，便要求(yāoqi)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。開(kāi)發(fā)商以該項(xiàng)內(nèi)容在合同中沒(méi)有約定為由予以回絕。,第二十一頁(yè)，共三十九頁(yè)。,三、定金是否退還的標(biāo)準(zhǔn)(biāozhǔn)——合同未簽訂或履行是否為不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由；一方原因未能訂合同，按定金準(zhǔn)那么處理。 案例三： 李女士在某花園小區(qū)開(kāi)盤(pán)之際，欣然看上一套三室錯(cuò)層單元，便在售樓處簽訂了一份認(rèn)購(gòu)書(shū)交納了壹萬(wàn)元定金，認(rèn)購(gòu)書(shū)約定一周內(nèi)李女士到售樓處簽訂了正式買(mǎi)賣合同。但李女士回家后考慮到家里有小孩錯(cuò)層不便利孩子的平安，便要求退還定金不購(gòu)置該房了，開(kāi)發(fā)商回絕，雙方訴至法院。,第二十二頁(yè)，共三十九頁(yè)。,四、未辦理登記備案手續(xù)的合同生效的標(biāo)準(zhǔn)是什么——看主要義務(wù)是否履行 案例四： S公司為美容化裝行業(yè)公司，預(yù)購(gòu)某開(kāi)發(fā)商正在開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)底商并簽訂了預(yù)售合同，合同中約定(yuēd236。ng)了生效條件為：簽訂合同后十日內(nèi)到行政管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。隨后S公司支付樓款，開(kāi)發(fā)商開(kāi)具收據(jù)。底商建立中S公司聽(tīng)說(shuō)該條街的底商多數(shù)用于IT行業(yè)，美容化裝在此經(jīng)營(yíng)不便利，考慮到此問(wèn)題，S公司便以合同沒(méi)有備案生效為由，要求解除合同退還房款，開(kāi)發(fā)商回絕，雙方訴至法院。,第二十三頁(yè)，共三十九頁(yè)。,五、一房?jī)少u或一房?jī)捎玫姆韶?zé)任——雙倍賠償： 一房?jī)少u是指訂立合同后，又將房屋賣給第三人；一房?jī)捎檬侵福河喠⒑贤笥謱⒎课莸盅航o第三人。 案例五： 一
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