【正文】 的日子遙遙無(wú)期。,第二十三頁(yè)，共三十九頁(yè)。,三、定金是否退還的標(biāo)準(zhǔn)(biāozhǔn)——合同未簽訂或履行是否為不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由；一方原因未能訂合同，按定金準(zhǔn)那么處理。于是張某訴至法院解決此事。,第十九頁(yè)，共三十九頁(yè)。 〔十〕示范(sh236。,第十六頁(yè)，共三十九頁(yè)。符合銷售條件的，開發(fā)企業(yè)在訂立買賣合同之前，可以向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用，在訂立合同之時(shí)，應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款，未能訂立合同的，應(yīng)當(dāng)返還。在廣告的發(fā)布方面，國(guó)家同樣公布了一系列標(biāo)準(zhǔn)加以調(diào)整，如?合同法?、?廣告法?、?房地產(chǎn)廣揭露布暫行規(guī)定?、?商品房銷售管理方法?，開發(fā)企業(yè)或中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的廣告假設(shè)違背上述標(biāo)準(zhǔn)，需要承擔(dān)法律責(zé)任。要約邀請(qǐng)只是當(dāng)事人訂立合同的預(yù)備行為，在法律上無(wú)須承擔(dān)責(zé)任，只有商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，才被視為要約。ng)返本銷售的方式銷售商品房。 預(yù)售條件： 土地使用權(quán)證；建立工程規(guī)劃容許證；預(yù)售容許證；投入開發(fā)建立的資金到達(dá)(d224。 第三個(gè)是“建立工程規(guī)劃容許證〞，房子建在什麼地方、要建多高，容積率是多少，都要經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門的容許。 土地使用權(quán)的劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將國(guó)有土地使用權(quán)無(wú)償撥付給土地使用者使用的行為(x237。 為?每日新報(bào)?、?今晚報(bào)?、天津衛(wèi)視?案與法?欄目提供房地產(chǎn) 法律專欄及節(jié)目的效勞.,第五頁(yè)，共三十九頁(yè)。n hu225。n)法律參謀：,l 天津翔達(dá)集團(tuán)?羅馬花園? l 津東集團(tuán)?米蘭家園?系列工程 l 鑫森置業(yè)公司?森淼公寓? l 仁愛(ài)(r233。ngni225。,l 天津福泰房地產(chǎn)開發(fā)公司?福泰溫泉公寓? l 天津鼎成房地產(chǎn)開發(fā)公司?貴都大廈? l 巨川置業(yè)?巨川金海岸? l 金麟置業(yè)?碧云華府? l 南華(n225。,早期曾為?巨福園?、?元都園別墅?、?天星河畔廣場(chǎng)?等房地產(chǎn)工程提供房地產(chǎn)開發(fā)及法律效勞； 參與中國(guó)銀行天津分行首例在津樓宇?羅馬花園?按揭業(yè)務(wù)全程法律研討及效勞； 為天津擬建最高層建筑?萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)?〔88層〕提供房地產(chǎn)金融法律工作； 較早成功地為涉外小區(qū)?復(fù)康花園金冠里?提供“首付一成〞輕松(qīnɡ sōnɡ)入住的全程法律工作； 近年來(lái)曾為新世界〔安信〕、天津珠江實(shí)業(yè)公司?京津新城?工程處理局部法律事宜。,第二局部 樓宇營(yíng)銷假設(shè)干法律問(wèn)題 〔一〕土地使用權(quán)的獲得方式 開發(fā)商可通過(guò)行政劃撥及土地出讓兩種方式獲得土地使用權(quán)。 第二個(gè)是“建立用地規(guī)劃容許證〞，根據(jù)我國(guó)?土地管理法?規(guī)定，建立用地要符合國(guó)家的土地利用總體規(guī)劃。,〔三〕商品房銷售條件 開發(fā)企業(yè)可自行銷售，也可委托房地產(chǎn)中介效勞機(jī)構(gòu)銷售。nxi224。在法律意義上，合同的成立要經(jīng)過(guò)要約與承諾的過(guò)程，而商業(yè)廣告屬于一種要約邀請(qǐng)，并非要約。但并不等于說(shuō)，宣傳廣告可以任意夸大奇辭，虛假承諾。 在商品房的銷售過(guò)程中，開發(fā)企業(yè)不符合銷售條件的，不得收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。ngzhǐ)糾紛，開發(fā)企業(yè)在設(shè)置的樣板房中應(yīng)掛牌明示“樣板房?jī)H供展示，房屋以實(shí)際交付為準(zhǔn)。 銷售代理相關(guān)規(guī)定。從此商品房問(wèn)題真正進(jìn)入維護(hù)百姓購(gòu)房者權(quán)益的時(shí)代，百姓維權(quán)的成功不再是空話，在開發(fā)商面前百姓也不再是弱勢(shì)群體。 chū)退房；開發(fā)商那么認(rèn)為合同都簽訂了，晚交房幾天是常有的事，故予以回絕。,第二十一頁(yè)，共三十九頁(yè)。底商建立中S公司聽(tīng)說(shuō)該條街的底商多數(shù)用于IT行業(yè)，美容化裝在此經(jīng)營(yíng)不便利，考慮到此問(wèn)題，S公司便以合同沒(méi)有備案生效為由，要求解除合同退還房款，開發(fā)商回絕，雙方訴至法院。趙大爺居住在樓盤附近，剛好準(zhǔn)備改善住房便與該開發(fā)商簽訂(qiānd236。雙方爭(zhēng)執(zhí)訴至法院。3%以外面積的處理上表達(dá)了開發(fā)商的懲罰性。lǐ)期限〕解除權(quán)的期限：催告的三個(gè)月內(nèi)行使；未催告的1年內(nèi)行使。ng)金額與實(shí)損差額的30%為調(diào)整范圍的標(biāo)準(zhǔn)；過(guò)低的以實(shí)損為標(biāo)準(zhǔn)。 案例十三： 甲公司購(gòu)置一套房?jī)r(jià)100萬(wàn)的商住樓一套，房子為期房。房屋開工交付后一年半房屋產(chǎn)權(quán)證仍然不能辦理，后查知是開發(fā)商開發(fā)過(guò)程中手續(xù)不齊全造成的。不可歸責(zé)兩方原因未能訂立貸款合同的，當(dāng)事人可以解除合同退本息或定金。〞外企工作的王先生購(gòu)置了甲方開發(fā)商開發(fā)的一套60萬(wàn)的房屋；首付20萬(wàn)元余款40萬(wàn)元為按揭貸款。n)，現(xiàn)該司法解釋施行后張先生起訴開發(fā)商至法院(fǎyu224。ir243。