商品房營(yíng)銷(xiāo)法律問(wèn)題講座ppt-powerpoint演示-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 的房屋才能用于出售。 “兩書(shū)〞指的是： ?住宅質(zhì)量保證書(shū)?及?住宅使用說(shuō)明書(shū)?，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在交付房屋時(shí)向購(gòu)房者提交。,〔四〕銷(xiāo)售制止行為及法律責(zé)任 開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷(xiāo)售給別人。,〔五〕銷(xiāo)售廣告及銷(xiāo)售承諾問(wèn)題 廣告宣傳沒(méi)兌現(xiàn)，購(gòu)房人能否要賠償？銷(xiāo)售人員的口頭承諾算不算數(shù)？是購(gòu)房人與我們專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售人員同樣關(guān)注的問(wèn)題，我們先從宣傳廣告的法律性質(zhì)入手，分析這一問(wèn)題。假設(shè)銷(xiāo)售人員的承諾在合同的補(bǔ)充條款中加以約定了，那么買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。nɡ jīn)〞不同，定金作為合同履行的一種擔(dān)保方式，受法律保護(hù)，而訂金(d236。法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的房屋應(yīng)與樣板房一致。〔第20條，舉例說(shuō)明〕,第十七頁(yè)，共三十九頁(yè)。該條文將近幾年房地產(chǎn)商品房問(wèn)題中的幾個(gè)疑難問(wèn)題以最高法院的解釋(jiěsh236。張某看中一套兩室兩廳躍層單元，便搶先簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同。)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。ng)了生效條件為：簽訂合同后十日內(nèi)到行政管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。,六、雙倍賠償制度引入以來(lái)的延續(xù)〔3種隱瞞〕： 1．隱瞞沒(méi)有預(yù)售容許證或提供虛假的； 2．隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)； 3．隱瞞所售房屋已賣(mài)給第三人的事實(shí)。ng)的除外〕。,九、面積誤差的處理原那么： 1．有約定的按約定； 2．無(wú)約定的，誤差177。,第二十八頁(yè)，共三十九頁(yè)。,十一、約定(yuēd236。,第三十一頁(yè)，共三十九頁(yè)。,十四、開(kāi)發(fā)商原因超期〔合同約定或國(guó)家規(guī)定的登記進(jìn)展時(shí)間〕壹年的未辦理產(chǎn)權(quán)證的，購(gòu)房者可以解除合同并賠償損失。,第三十四頁(yè)，共三十九頁(yè)。gōng)回購(gòu)保證的，購(gòu)房者不還錢(qián)的，開(kāi)發(fā)商將成為共同被告。 案例十八： 2001年10月張先生購(gòu)置一花園別墅，宣傳資料上說(shuō)是地?zé)釡厝珜?shí)際交房時(shí)是鍋爐供熱的熱水。,第三十八頁(yè)，共三十九頁(yè)。甲公司購(gòu)置一套房?jī)r(jià)100萬(wàn)的商住樓一套，房子為期房。l 天津中原物業(yè)參謀〔香港中原物業(yè)天津公司〕。,第三十七頁(yè)，共三十九頁(yè)。銀行將王先生及開(kāi)發(fā)商一同告上法庭，要求履行還款義務(wù)。ngwū)均采用按揭付款。i)擬以該房作為申請(qǐng)流動(dòng)資金貸款的抵押擔(dān)保也就無(wú)法辦理了，只好要求開(kāi)發(fā)商退房從而便于企業(yè)資金流動(dòng)。ngwū)抵押擔(dān)保物申請(qǐng)銀行貸款，卻遲遲辦不了產(chǎn)權(quán)證而無(wú)法申請(qǐng)。而高小姐已將原房賣(mài)掉，這三個(gè)月只好租賃一套房屋，月租三千元，交房后，高小姐要求開(kāi)發(fā)商給付逾期交房違約金12萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商稱(chēng)違約金太高，只同意據(jù)實(shí)結(jié)算給付玖仟元租金再補(bǔ)償壹萬(wàn)元，雙方不能達(dá)成共識(shí)，起訴至法院。首付30萬(wàn)元后，因業(yè)務(wù)需要去美國(guó)，一去一年，開(kāi)發(fā)商在此期間未能收到余款，只好按王先生留下的通訊地址發(fā)信要求三個(gè)月內(nèi)履行付款義務(wù)，均沒(méi)有音信，由此開(kāi)發(fā)商訴至法院要求解除合同，法院在通知不到王先生的情況下缺席判決，解除購(gòu)房合同。uzh236。,八、房屋質(zhì)量問(wèn)題退房的標(biāo)準(zhǔn)：主體構(gòu)造質(zhì)量不合格〔此問(wèn)題需要鑒定〕或嚴(yán)重影響正常居住使用。趙大爺無(wú)奈只好請(qǐng)律師與開(kāi)發(fā)商打官司。,五、一房?jī)少u(mài)或一房?jī)捎玫姆韶?zé)任——雙倍賠償： 一房?jī)少u(mài)是指訂立合同后，又將房屋賣(mài)給第三人；一房?jī)捎檬侵福河喠⒑贤笥謱⒎课莸盅航o第三人。 案例三： 李女士在某花園小區(qū)開(kāi)盤(pán)之際，欣然看上一套三室錯(cuò)層單元，便在售樓處簽訂了一份認(rèn)購(gòu)書(shū)交納了壹萬(wàn)元定金，認(rèn)購(gòu)書(shū)約定一周內(nèi)李女士到售樓處簽訂了正式買(mǎi)賣(mài)合同。,第二十頁(yè)，共三十九頁(yè)。,?解釋?中與實(shí)際焦點(diǎn)問(wèn)題(w232。f224。,〔八〕面積差異(chāy236。但買(mǎi)賣(mài)雙方另有約定的，從其約定。 注：為防止日后購(gòu)房者以現(xiàn)房與廣告宣傳〔如樓書(shū)〕不符作為證據(jù)，要求退房或賠償事宜〔類(lèi)似這事宜在其它樓盤(pán)中曾發(fā)生，故此應(yīng)慎重〕，在廣告中可注明“樓書(shū)最終解釋權(quán)歸本公司〞、“房屋面積最終以政府房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)(chǎn qu225。因此(yīncǐ)，廣告的內(nèi)容并不當(dāng)然成為合同一個(gè)組成局部，不具有合同效力，不受法律保護(hù)。 開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未開(kāi)工的商品房。od225。 第四個(gè)是“建立工程開(kāi)工容許證〞，只有擁有此證工程才能施工。ngw233。,第六頁(yè)，共三十九頁(yè)。)投資開(kāi)展?嘉利中心? l 萬(wàn)國(guó)房地產(chǎn)公司?萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)? l 福光集團(tuán)?巨福園? l 津興房地產(chǎn)公司?元都園別墅? l 華宇房地產(chǎn)建立開(kāi)發(fā)公
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