【文章內(nèi)容簡介】 工程質(zhì)量分戶驗收表?〔根據(jù)：?成都市住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理暫行規(guī)定?07年10月1日起執(zhí)行〕 未按約定期限到達交付條件——逾期交房，買受人可回絕收房，并追究出賣人的違約責任〔詳見合同第12條〕。,第二十頁，共四十三頁。,二、商品房買賣合同主合同解讀(jiě d),第十條 交付條件 ?住宅工程質(zhì)量分戶驗收表?是什么？ 理解誤區(qū)： 分戶驗收說明政府相關部門對每一戶的建筑質(zhì)量均進展過檢查，有力地保障了業(yè)主合法權益。 實際(sh237。j236。)情況： 分戶驗收工作由建立單位組織施行。建立單位工程〔技術〕負責人、施工單位工程經(jīng)理及專業(yè)技術〔質(zhì)量〕負責人、監(jiān)理單位工程總監(jiān)理工程師及專業(yè)監(jiān)理工程師等人員參加，并組成分戶驗收小組。建筑質(zhì)量監(jiān)視機構對驗收表進展核查，對交驗房屋進展抽查。 開工驗收程序： 分戶驗收→工程開工驗收→專項驗收〔消防、防雷、環(huán)境、衛(wèi)生、電梯、人防〕 →規(guī)劃驗收,第二十一頁，共四十三頁。,二、商品房買賣合同主合同解讀(jiě d),第十條 交付條件 為什么不選擇選項三和四？ 出賣人已獲得(hu242。d233。)了該商品房所在樓棟的房屋權屬證明〔大產(chǎn)權〕 原因：該項適用于現(xiàn)房買賣，不適用期房買賣 滿足第十一條中出賣人承諾的市政根底設施到達的條件； 原因：假設選擇這一條，那么我司一旦出現(xiàn)交付時市政根底設施不達標的情況，客戶即有權拒收房屋，公司還需因為逾期交房承擔高額違約金。,第二十二頁，共四十三頁。,二、商品房買賣合同主合同解讀(jiě d),第十條 交付條件 兩書應該什么時候給？ ?商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定? 〔建立部建房【1998】102號文件〕 第三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須(b236。xū)提供?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?。?住宅質(zhì)量保證書?可以作為商品房購銷合同的補充約定。 合同第十條 “該商品房交付時應當符合以下第2 X項所列條件；該商品房為住宅的，出賣人還應當提供?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?。〞,第二十三頁，共四十三頁。,二、商品房買賣合同主合同解讀(jiě d),第十一條 市政根底設施和其他設施的承諾 客戶說：“違約責任太輕。〞 由于是公共設施，一旦為到達承諾，那么每戶業(yè)主都需進展賠償，違約金并不少。 客戶說：“為何不承擔逾期交房責任？〞 因為我們在合同第十條并未選擇第四項作為交付(jiāof249。)條件，既然不屬于交付(jiāof249。)條件，那么即使未到達也不構成逾期交房。況且第十一條已經(jīng)約定了專門的違約金賠償責任，也不可能同時和第十二條一起重復計算違約金。,第二十四頁，共四十三頁。,二、商品房買賣合同主合同解讀(jiě d),第十二條 逾期交房責任(z233。r232。n) 逾期在XX日內(nèi) 買受人不得退房； 出賣人承擔逾期違約金 逾期超過XX日 買受人可以退房，出賣人承擔全部已付款X%的違約金。 買受人選擇不退房，出賣人繼續(xù)承擔逾期違約金直至實際交付。,第二十五頁，共四十三頁。,二、商品房買賣合同主合同解讀(jiě d),第十三條 面積差異處理 為何只按套內(nèi)面積補差？ 答：因為計價是按照套內(nèi)面積計算(j236。 su224。n)的。假設按建筑面積計價和補差，那么可能出現(xiàn)房屋公攤面積增加，套內(nèi)面積減少，總建筑面積增加的情況，損害到買受人的實際使用利益。 套內(nèi)面積補差的計算方法 套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房 。買受人不退房的，實測套內(nèi)建筑面積大于預測套內(nèi)建筑面積時，套內(nèi)建筑面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)局部的房價款由買受人補足；超出3%局部的房價款由出賣人承擔，產(chǎn)權歸買受人所有。實測套內(nèi)建筑面積小于預測套內(nèi)建筑面積時，套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)局部的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%局部的房價款由出賣人雙倍返還買受人。,第二十六頁，共四十三頁。,二、商品房買賣合同主合同解讀(jiě d),第十四條 交接手續(xù) 為何只在交付前7日通知？ 答：首先，這是房管局合同不可更改的條款。其次，作為期房銷售，其交付時間已經(jīng)在合同中明確寫明，買受人應自行提早做好準備。 為何出賣人要代收辦理產(chǎn)權相關稅費？ 答：按揭客戶按照銀行的要求，必須由出賣人代辦，一次性付清(f249。 qīnɡ)客戶在收房時也可與出賣人約