【文章內容簡介】 0元。 司法解釋：?最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的解釋?第二條：出賣人未獲得商品房預售容許證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前獲得商品房預售容許證明的，可以認定有效。 第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有以下情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以懇求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以懇求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： 〔一〕成心隱瞞沒有獲得商品房預售容許證明的事實或者提供虛假商品房預售容許證明；,第二十七頁，共五十一頁。,?商品房買賣合同?,★第五條面積確認及面積差異處理。 根據當事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以建筑面積(本條款中均簡稱面積)為 根據進展面積確認及面積差異處理。 當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。 合同約定面積與產權(chǎn qu225。n)登記面積有差異的，以產權(chǎn qu225。n)登記面積為準。 商品房交付后，產權登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按1種方 式進展處理： 雙方自行約定： (1)以房管部門實際測量為準，按合同單價多退少補； (2)； (3)； (4)； 雙方同意按以下原那么處理： (1)面積誤差比絕對值在3％內(含3％)的，據實結算房價款： (2)面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房。 買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內將買受人已付款退還給買受人，并按利率付給利息。 買受人不退房的，產權登記面積人_r合同約定面積時，面積誤差比在3％以內(含3％)局部的房價款由買受人補足；超出3％局部的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3％以內(含3％)局部的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3％局部的房價款由出賣人雙倍返還買受人。 面積誤差比=(產權登記面積一合同約定面積)，合同約定面積~100％ 因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽署補充協議。 ●目的：如何處理面積誤差 本卷須知：不要輕易選擇第一種方式 →律師提示：爭取選擇第二種方式?！菜痉ń忉尩谑l〕,第二十八頁，共五十一頁。,案例(224。n l236。),■ 案情簡介：2006年6月28日，楊某在鄭州市x住宅小區(qū)購置商品房一套，合同約定建筑面積為89.80平方米，合同單價為4868元/平方米，面積誤差處理：約定按照合同單價據實結算，多退少補。2021年6月30日，房屋通過開工驗收，建筑面積為108.92平方米，比合同約定多19.12平方米，開發(fā)商要求楊某補交93076元房款，否那么，不交付房屋。楊某感到很不公平，況且如今根本沒有才能支付。 ★問題：楊某能否回絕支付超面積房款？ ★律師意見：按照合同約定，開發(fā)商的要求符合合同約定，且不違背法律； 可以以開發(fā)商存在一定過錯為由要求解除合同。 ●法律規(guī)定：最高院司法解釋 第十四條出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原那么處理： 〔一〕面積誤差比絕對值在3％以內〔含3％〕，按照合同約定的價格據實結算，買受人懇求解除合同的，不予支持； 〔二〕面積誤差比絕對值超出3％，買受人懇求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內〔含3％〕局部的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％局部的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內〔含3％〕局部的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％局部的房價款由出賣人雙倍返還買受人。 2021年8月13日向法院起訴，以開發(fā)商存在過錯為由，要求解除合同。 案件結果：雙方達成調解(ti225。ojiě)協議，楊某再支付50000元房款，合同繼續(xù)履行?！?3114元〕,第二十九頁，共五十一頁。,?商品房買賣合同?,★第六條付款方式及期限。 買受人按一次性付款、分期付款、其他方式〔三選一〕方式按期付款 一次性付款：合同(h233。 tong)金額 元，付款方式：現金；約定付款時間 年 月 日；交納比例100% 其他方式：按揭方式：買受人應于 年 月 日前，向出賣人支付首付款 元，即本合同總金額的 %；剩余房款 元，即本合同總金額的 %，買受人采用〔公積金貸款或商業(yè)貸款〕的方式向出賣人支付。 ●目的：約定付款方式 ●本卷須知：按揭貸款的還貸方式有兩種，A,等額本息；B等額本金。 →律師提示：根據個人情況進展選擇。,第三十頁，共五十一頁。,?商品房買賣合同?,★第七條 買受人逾期付款的違約責任。 買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按卜列第1種方式處理； 1．按逾期時間，分別處理〔不作累加〕 〔1〕逾期在＿60 ＿日之內，自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之＿1＿的違約金，合同繼續(xù)履行； 〔2〕逾期超過＿60＿日后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的 1% 向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之＿ 1 〔該比率應不小于第〔1〕項中的比率〕的違約金。 本條中的逾期應付款指按照本合同第六條規(guī)定的到期應付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。 ●目的：約定逾期付款違約金 ●本卷須知(xūzhī)：該約定要與逾期交房約定對等 →律師提示：按揭貸款的買受人，要注意附件四中的相應約定。,第三十一頁，共五十一頁。,?商品房買賣合同?,★第八條 交付期限 出賣人應當在 年 月 日前，按照國家和地方人蜒政府的有關規(guī)定，將具備以下第5種條件，并符合本臺同約定的商品房交付買受人使用： 。 該商品房經歷收合格。 該商品房經綜合驗收合格。 該商品房經分期綜合驗收合格。 該商品房獲得商品住