【正文】 合約與法律(fǎlǜ)管理,主講人：譚敬慧 二OO八年十一月,如何(rh233。)簽訂?商品房買賣合同? 主講人：張玉陽,2021年3月,第一頁，共五十一頁。,主題(zhǔt237。),一、現(xiàn)狀 二、與商品房買賣合同有關(guān)的協(xié)議 三、商品房出售(chūsh242。u)的法定條件 四、如何簽訂?商品房買賣合同? 五、接收房屋時的本卷須知 六、如何進展房屋缺陷的維修 七、如何進展房屋缺陷的索賠 1,第二頁，共五十一頁。,現(xiàn) 狀,把戲繁多的促銷手段 ◆ 旅游、入戶、入學、就業(yè)承諾 ◆ 送大禮包、返購物券、送汽車、送車位車庫等 ◆ 包租、年還貸 ◆ 精裝修等 形式多樣的前置簽約形式 ◆ 小訂單、大訂單、定金單、訂金單等 ◆ 意向購置協(xié)議、意向認購協(xié)議等 ◆ 預定協(xié)議等 大量積壓的預售商品房〔現(xiàn)房〕 政策不一的銷售(xiāosh242。u)規(guī)定 苦苦支撐的開發(fā)企業(yè) 2,第三頁，共五十一頁。,與商品房買賣合同有關(guān)(yǒuguān)的協(xié)議,◆ 小訂單、大訂單、訂金單、定金單 ◆ 意向購置協(xié)議(xi233。y236。)、意向認購協(xié)議(xi233。y236。) ◆ 預定協(xié)議、認購協(xié)議書 ◆ 商品房買賣合同 ◆ 按揭貸款協(xié)議等 3,第四頁，共五十一頁。,商品房銷售(xiāosh242。u)的法定條件,商品房預售條件〔預售房〕 已交付全部土地使用權(quán)出讓金、獲得土地使用權(quán)證書； 持有建立工程規(guī)劃容許證和施工容許證； 按提供預售商品房計算，建立投資達總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和軍工交付日期； 獲得?商品房預售容許證?。 商品房預售條件〔現(xiàn)房〕 獲得土地使用權(quán)證書； 持有建立工程規(guī)劃容許證和施工容許證； 已通過開工驗收； 拆遷安置已經(jīng)落實； 水、電、氣、暖等配套根底設施，具備使用功能 法律：?城市(ch233。ngsh236。)商品房預售管理方法?第五條，?商品房銷售管理方法?第七條 4,第五頁，共五十一頁。,五證一：?國有土地使用證?,第六頁，共五十一頁。,五證二：?建立用地規(guī)劃(guīhu224。)容許證?Ⅰ,第七頁，共五十一頁。,五證二：?建立(ji224。nl236。)用地規(guī)劃容許證?Ⅱ,第八頁，共五十一頁。,五證三：?建立(ji224。nl236。)工程規(guī)劃容許證?,第九頁，共五十一頁。,?建立工程規(guī)劃容許(dā y236。ng)證?附件,第十頁，共五十一頁。,五證四、?建立(ji224。nl236。)工程施工容許證?,第十一頁，共五十一頁。,五證四、?商品房預售(y249。 sh242。u)容許證?,第十二頁，共五十一頁。,如何(rh233。)簽訂?商品房買賣合同?,商品房買賣合同簽約種類 ▲聯(lián)機備案合同〔電子版〕 ▲紙質(zhì)合同 期房簽約前的本卷須知 查看五證〔多層為主體封頂，高層過半或7層〕 對照之前(zhīqi225。n)的有關(guān)協(xié)議； 詳細閱讀合同文本； 所要首付款〔或全款〕發(fā)票； 落實開工日期與交房日期； 落實土地抵押情況。 現(xiàn)房簽約前的本卷須知 查看房屋的構(gòu)造、質(zhì)量、市內(nèi)配套設施； 查看室外的公共配套設施； 咨詢工程的容積率、綠化率、建筑密度； 是否通過開工驗收； 查看五證。,第十三頁，共五十一頁。,商品房買賣合同說明(shuōm237。ng),本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買受人應當仔細閱讀本合同內(nèi)容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門咨詢。 本合同所稱商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建立并出售的房屋。 為表達合同雙方的自愿原那么， 本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內(nèi)容進展修改、增補或刪減。合同生效(shēng xi224。o)后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。 本合同文本中涉及到的選擇、填寫內(nèi)容可以手寫項為優(yōu)先。,第十四頁，共五十一頁。,商品房買賣合同說明(shuōm237。ng),對合同文本【】中選擇內(nèi)容、空格(kōnɡ ɡ233。)部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi) 容，雙方應當協(xié)商確定?！尽恐羞x擇內(nèi)容，以劃√方式選定：對于實際情況未發(fā) 生或買賣雙方不作約定時，應在空格部位打，以示刪除。 在簽訂合同前，出賣人應當向買受人出示應當由出賣人提供的有關(guān)證書、證明文件。 本合同條款有中華人民共和國建立部和國家工商管理局負責解釋。,第十五頁，共五十一頁。,合同(h233。 tong)主體,出賣(chūm224。i)人 出賣人：xxx公司 注冊地址： 郵政編碼： 營業(yè)執(zhí)照注冊號： 企業(yè)資質(zhì)證書： 法定代表人： 聯(lián)絡 ： 委托代理人： 聯(lián)絡 ： 地址： 郵政編碼： 委托代理機構(gòu)； 權(quán)限： 注冊地址： 郵政編碼： 營業(yè)執(zhí)照注冊號： 法定代表人： 聯(lián)絡 ：,第十六頁，共五十一頁。,買受人 【本人】姓名： 國籍： 身份證號： 郵政編碼： 聯(lián)絡 ： 地址(d236。zhǐ)： 委托／法定代理人姓名： 國籍： 郵政編碼： 聯(lián)絡 ： 地址：,第十七頁，共五十一頁。,?商品房買賣合同?,★第一條 工程建立根據(jù) 出賣人以出讓方式獲得位于 、編號為新國用〔 〕第 號的地塊(d236。 ku224。i)的土地使用權(quán)。土地使用權(quán)出讓合同號為 。 該地塊土地面積為： 平方米，規(guī)劃用處為： ，土地使用年限自 。 出賣人經(jīng)批準，在上述地塊上建立商品房，現(xiàn)定名： 建筑工程規(guī)劃容許證號為： ，施工容許證號為： 。 本卷須知：查看上述內(nèi)容與五證中的內(nèi)容是否一致 法律風險：無證銷售 主要解決房屋銷售合法性問題,第十八頁，共五十一頁。,關(guān)于(guāny)小產(chǎn)權(quán)房問題,定義：小產(chǎn)權(quán)房并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會理論中形成的一種約定俗成的稱謂。目前，通常所謂的小產(chǎn)權(quán)房也稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，小產(chǎn)權(quán)其實就是 鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，它并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)說的。再直白一些，小產(chǎn)權(quán)房是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建立等名義出售