【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 者到從業(yè)者的頭腦中物業(yè)管理概念均未形成。往往涉及到了一定的物業(yè)管理職能，如設(shè)立了保潔、維修 , 還開展了出租房屋等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)。沒(méi)有物業(yè)管理合同，沒(méi)有業(yè)主公約，沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)。在管理上，學(xué)校也是按照一個(gè)科室來(lái)對(duì)待，人、財(cái)、物樣樣不獨(dú)立，主要領(lǐng)導(dǎo)叫了“經(jīng)理”，卻不能履行經(jīng)理之權(quán)、無(wú)經(jīng)理之實(shí)。凡事總有一個(gè)開始，開始自然也就意味著有很多東西尚待進(jìn)一步完善。事業(yè)型的物業(yè)管理企業(yè)在北方的中小型城市較多見(jiàn)，與很多因素有關(guān)，需要時(shí)間來(lái)逐步完善。當(dāng)然，完善速度和質(zhì)量取決于決策者的觀念，也與從業(yè)者對(duì)物業(yè)管理的理解和努力有關(guān)。物業(yè)管理的職能還在由一個(gè)科或幾個(gè)科來(lái)完成這是物業(yè)管理這股春風(fēng)尚未吹到的角落。無(wú)論是領(lǐng)導(dǎo)還是居民，對(duì)物業(yè)管理缺乏一定的認(rèn)識(shí)，甚至干脆不知為何物。所有的工作幾十年如一日地運(yùn)行著：設(shè)一個(gè)總務(wù)處、綠化中心、能源部、房產(chǎn)科、愛(ài)委會(huì)等等，實(shí)施著類似物業(yè)管理的職能。每月收一元或幾角的衛(wèi)生費(fèi)，冬天供好暖氣，幾十年如一日有條不紊地進(jìn)行。這種情況在高校中占有一定的比例。地理位置越偏僻，這種現(xiàn)象存在的土壤就越肥沃。在這些學(xué)校中，物業(yè)管理這一概念基本為“零”，高校的物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)歷萌芽、半社會(huì)化、社會(huì)化的過(guò)程中，決策者、從業(yè)者、被服務(wù)對(duì)象觀念的陳舊將束縛其發(fā)展。這將是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。以上，本文就中國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)狀、高校物業(yè)管理現(xiàn)狀、高校物業(yè)管理的有利與不利因素進(jìn)行了討論。從中不難看出，全國(guó)的物業(yè)管理(含高校)發(fā)展不均衡，情況十分復(fù)雜。走在前面的，已經(jīng)是大師級(jí)，可以授課帶弟子；走在后面的，還根本沒(méi)想到實(shí)施物業(yè)管理。四、高校物業(yè)管理的幾個(gè)特殊性高校對(duì)于物業(yè)管理而言是一個(gè)特殊的群體。說(shuō)其特殊，主要有以下幾個(gè)原因 :高校的建校史長(zhǎng)，觀念固化高校成立的歷史往往都比較長(zhǎng)，很多高校已經(jīng)慶祝了八十年、百年華誕。幾十年上百年的發(fā)展過(guò)程中，已經(jīng)形成了自身的管理模式和體系，經(jīng)過(guò)歷代人的努力，己經(jīng)建章、建制條理清晰。因此領(lǐng)導(dǎo)者本身有些觀念已經(jīng)固化，不容易改變。同時(shí)，高校住宅小區(qū)的居住群體非常穩(wěn)定，傳統(tǒng)的東西非常多，居民本身已經(jīng)習(xí)慣了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的衣食無(wú)憂的生活，居住觀念也已經(jīng)固化。在高校實(shí)施物業(yè)管理，最難解決的就是改變決策者和居住者的觀念問(wèn)題。高校是一個(gè)封閉的小社會(huì)，有很多已經(jīng)形成的習(xí)慣高校是一個(gè)小社會(huì)，很多人可以常年不出校門(或住宅區(qū)門), 但基本生活不會(huì)受到影響，有一部分人過(guò)著“秀才不出門便知天下事”的生活。同時(shí)高校人與人之間較為熟悉，領(lǐng)導(dǎo)與群眾之間多有師生之情、同窗之誼；最差的，還可以繞個(gè)彎找到一個(gè)非常親近的關(guān)系。因此，誰(shuí)要是心里不順了，很容易就可以找到領(lǐng)導(dǎo)聊一聊。改革必然對(duì)原有的習(xí)慣與生活造成沖擊，否則就沒(méi)有必要進(jìn)行改革。物業(yè)管理是要將無(wú)償?shù)姆?wù)變?yōu)橛袃?，直接觸及到居住者的切身利益。收費(fèi)的高低，服務(wù)的好壞，甚至是一些莫須有的問(wèn)題，都會(huì)反映到領(lǐng)導(dǎo)者的案頭，影響決策者的信心和力度。高校正在從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過(guò)渡在高校目前還可以經(jīng)?？吹接?jì)劃經(jīng)濟(jì)的影子，如分房、分配方案等等。市場(chǎng)觀念正在一點(diǎn)點(diǎn)走向高校，走向人們的腦海之中。這是一個(gè)過(guò)程。在過(guò)渡期，大家往往在發(fā)現(xiàn)過(guò)去不足的同時(shí)又很難接受新的事物。這個(gè)過(guò)程也是艱辛的，需要決策者、執(zhí)行者、被服務(wù)對(duì)象的觀點(diǎn)改變、行為支持；同時(shí)，也需要外部環(huán)境的影響和支持。五、高校物業(yè)管理經(jīng)歷的幾個(gè)不同階段及定位高校的特點(diǎn)也就決定了高校的很多做法會(huì)顯得很“獨(dú)特”，物業(yè)管理也不例外。以我們經(jīng)過(guò)了廣泛調(diào)研和認(rèn)真分析，認(rèn)為，高校的物業(yè)管理應(yīng)該走這樣一條路：以物業(yè)管理的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為理論依據(jù)，以高校的實(shí)際情況為事實(shí)依據(jù)，將物業(yè)管理的產(chǎn)生、發(fā)展、成熟劃分為若干個(gè)階段，根據(jù)每個(gè)階段的具體情況因地制宜地確定物業(yè)管理的模式和標(biāo)準(zhǔn)，即定位。我們認(rèn)為，為高校的物業(yè)管理定位應(yīng)該分為以下幾種情況：產(chǎn)生階段，要在維持原管理與服務(wù)的情況下逐步靠近行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 對(duì)于絕大多數(shù)高校而言，物業(yè)管理產(chǎn)生階段都顯得較為突兀，都是“平地”產(chǎn)生，都不是一個(gè)完整的企業(yè)模式，有些甚至沒(méi)有企業(yè)的性質(zhì)。每個(gè)角色都是新的，但每個(gè)人都是以往尚未發(fā)生變化的思維模式。觀念的未轉(zhuǎn)變、職能的不完善等等都要求此時(shí)的物業(yè)管理不應(yīng)過(guò)分追求企業(yè)化、行業(yè)化，而應(yīng)該盡量維持原有的管理與服務(wù)模式，努力提高服務(wù)質(zhì)量，逐步提升服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，讓物業(yè)管理這一概念潛移默化地浮出水面來(lái)。這一點(diǎn)很重要。產(chǎn)生的本身也就意味著一種轉(zhuǎn)變的誕生，一場(chǎng)改革的開始。改革是最容易失敗的。古往今來(lái)，在歷代變法亦即今天的改革中，失敗的例子很多：商鞍車裂、王安石罷相、戊戊六君子殺頭，都是變革失敗的結(jié)果。因此改革一定要在維持以往慣例的基礎(chǔ)上，在小范圍推廣新的模式，樹立典型，讓大家感受到改革的好，讓大家從心中需要改革。這就如小平同志所推行的改革：在深圳殺出一條血路來(lái)。因此產(chǎn)生階段的高校物業(yè)管理就是要以滲透的方式切入，逐步引進(jìn)新的觀念，當(dāng)然，最主要的是提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)意識(shí)。創(chuàng)造綠、靜、美、安的居住環(huán)境，讓業(yè)主多年的希冀變成現(xiàn)實(shí)，讓業(yè)主體會(huì)到被 尊重與居住環(huán)境的大大改善。這也就是高校物業(yè)管理在產(chǎn)生階段所要做的定位。只要產(chǎn)生了,就自然意味著發(fā)展。關(guān)鍵是在產(chǎn)生時(shí)要有一個(gè)良好的心態(tài),不能急,要認(rèn)清形勢(shì),要分析內(nèi)外環(huán)境。尊重歷史、尊重現(xiàn)實(shí)本身也就具備了發(fā)展的前提,只要能把握好方向,掌握好節(jié)奏,良好的開端必然也就達(dá)到了成功的一半。發(fā)展階段之一, 將已有職能按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)運(yùn)行正如以上所述,不管背景如何,產(chǎn)生了物業(yè)管理企業(yè),目的就是要將物業(yè)管理企業(yè)化,按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)運(yùn)行。這應(yīng)該說(shuō)也是成立的初衷。職能不完善、政策不是非常有利、外部環(huán)境不好,都不是一朝一夕所能解決的問(wèn)題。因此,對(duì)于處在這個(gè)階段的物業(yè)管理企業(yè)而言,不能等、不能靠,更不能怨天尤人。最需要做的、最應(yīng)該做的,就是將已有的職能完成好,并向行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)靠近。比如說(shuō),只有保安、保潔、零星維修的職能，那就要努力建設(shè)這三個(gè)方面，讓這三個(gè)方面的工作質(zhì)量達(dá)到行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的要求，讓業(yè)主從這三個(gè)方面所得到的服務(wù)是充分的、是滿意的。盡管所涉及的面不是很寬廣，但并不影響業(yè)主對(duì)這個(gè)類型物業(yè)管理企業(yè)的評(píng)價(jià)。正所謂“窺一斑可見(jiàn)全豹”：小事不可隨便。己有的工作井井有條，業(yè)績(jī)突出，那么企業(yè)的自信心會(huì)增強(qiáng)，業(yè)主的信任感也會(huì)得到提高。必須清醒地認(rèn)識(shí)到，這個(gè)階段很重要。從一定意義上講，決策者已經(jīng)開始了第一個(gè)試探。如果成功，那么根據(jù)試探的結(jié)果會(huì)產(chǎn)生較大的有利于企業(yè)發(fā)展的政策出現(xiàn)；反之，決策者會(huì)要求企業(yè)穩(wěn)一些，步子慢一些，增加觀察的時(shí)間。這是一塊試金石?！耙晃莶粧吆我話咛煜?？”從業(yè)者具備足夠的能力，所采取的措施與手段得當(dāng)，被服務(wù)者從心里愿意接受和認(rèn)可，這些才會(huì)讓決策者下決心將高校的物業(yè)管理拓展開來(lái)。決策者、物業(yè)管理從業(yè)者、業(yè)主三者相輔相成，不可或缺。發(fā)展階段之二，歸屬物業(yè)管理職能，并按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)運(yùn)行進(jìn)入這一個(gè)階段表明，物業(yè)管理從業(yè)者已經(jīng)付出了艱辛的勞動(dòng)，達(dá)到了預(yù)期的效果并取得了一定的成績(jī)，獲得了決策者的認(rèn)可和支持，業(yè)主也對(duì)物業(yè)管理這一概念理解、接受，甚至已經(jīng)開始配合物業(yè)管理從業(yè)者的工作。進(jìn)入這一階段也表明，一個(gè)良好的開端己經(jīng)為成功打下了一半的基礎(chǔ)，它增強(qiáng)了與之相關(guān)人員的信心、熱情和力量。走進(jìn)這一階段，也說(shuō)明此前已經(jīng)積累了一定的經(jīng)驗(yàn)。如什么是物業(yè)管理，它應(yīng)該包含哪些職能，如何為業(yè)主提供最佳的服務(wù)，如何行使權(quán)力并履行義務(wù)等等。也就是說(shuō)，從業(yè)者本身心理上和觀念上已經(jīng)是一個(gè)物業(yè)管理從業(yè)者，可能由于職能不完備而對(duì)某一個(gè)領(lǐng)域不熟悉。這已經(jīng)不是關(guān)鍵的問(wèn)題?！叭朔巧睂W(xué)習(xí)物業(yè)管理知識(shí)是很容易就會(huì)學(xué)到，這對(duì)于工作來(lái)講，不會(huì)有太大的影響。物業(yè)管理者的經(jīng)驗(yàn)、所取得的業(yè)績(jī)、業(yè)主的理解支持，這些，都會(huì)促使從業(yè)者特別是決策者產(chǎn)生新的思考：完善物業(yè)管理職能并將高校的物業(yè)管理社會(huì)化。完善物業(yè)管理職能，也就是我們經(jīng)常談到的“歸口”問(wèn)題，將應(yīng)該由物業(yè)管理企業(yè)管理的部門，都納入其名下，也就是我們高校后勤常常談到的造大船，產(chǎn)生“大物業(yè)”。這多少有點(diǎn)殘酷告,“統(tǒng)一”的過(guò)程將會(huì)帶有“血腥味”很多人要因此被打亂了原本平靜的生活，多年的地位與收入會(huì)發(fā)生變化，更多的是走了下坡路。這種工作不是一朝一夕能完成的，要一個(gè)一個(gè)地解決，一塊一塊地合并，合并之后還要有一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間的磨合期。歸屬合并的過(guò)程要突出一個(gè)概念，即所有新的職能要按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)運(yùn)行，至少經(jīng)過(guò)短期的過(guò)渡與磨合之后，必須按行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)運(yùn)行。歸屬合并肯定要涉及到人、財(cái)、物方面的問(wèn)題，這里有一個(gè)最難解決的，就是人的觀念的改變，由事業(yè)單位所擁有的思維方式向企業(yè)化改變。這就又回到了本文在前面所討論的問(wèn)題。這次轉(zhuǎn)變觀念的難度應(yīng)該比最初產(chǎn)生物業(yè)管理企業(yè)時(shí)轉(zhuǎn)變觀念的難度小，時(shí)間短，對(duì)企業(yè)的影響不會(huì)太大。要有正規(guī)的考核辦法與管理規(guī)章制度，要完善企業(yè)的氛圍與運(yùn)營(yíng)機(jī)制。有規(guī)矩也就成了方圓，新的環(huán)境塑造新的觀念，這也都是正常的事。一個(gè)職能完備的物業(yè)管理企業(yè)，勢(shì)必就要按行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)運(yùn)行和發(fā)展。發(fā)展階段之三，完善物業(yè)管理職能，完全按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)行所謂的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，也是在不斷地變化。但最基本的條件是將物業(yè)管理企業(yè)在完全企業(yè)化的環(huán)境下運(yùn)行，不斷提升服務(wù)理念，提高服務(wù)質(zhì)量。對(duì)于高校的物業(yè)管理企業(yè)而言，要徹底與高校形成甲方、乙方的關(guān)系，要完善合同的條款，在法制而非行政干預(yù)的軌道上運(yùn)行。物業(yè)管理企業(yè)也可以通過(guò)競(jìng)標(biāo)的方式來(lái)獲得為本校業(yè)主服務(wù)的機(jī)會(huì)，不一定是行政命令的結(jié)果。從業(yè)人員可能有很多是高校的職工，但屬于學(xué)校派出人員，所有的福 利待遇等都由物業(yè)管理企業(yè)本身負(fù)責(zé)。學(xué)校與業(yè)主在接受服務(wù)方面是一致的，屬于甲方，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督，行使相應(yīng)的權(quán)力與義務(wù)。按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)運(yùn)行對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)是很重要的，使其經(jīng)過(guò)了艱苦的歷程之后終于變成了“正規(guī)軍”。在市場(chǎng)這個(gè)浩瀚大海中品嘗快樂(lè)與艱辛的同時(shí)，至少有一點(diǎn)是令人興奮的：擺脫了很多束縛。走到這一步的高校物業(yè)管理企業(yè)，市場(chǎng)對(duì)于他們來(lái)講并不是很可怕。原因有以下幾個(gè)方面：①本校的小區(qū)已經(jīng)是其轄區(qū)，有了一定的經(jīng)濟(jì)來(lái)源。這部分經(jīng)濟(jì)來(lái)源應(yīng)該是能夠滿足公司本身的支出，維持公司的正常運(yùn)行。這種得天獨(dú)厚的條件解除了后顧之憂，是經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)。②高校的物業(yè)管理企業(yè)有很多都是高校派出人員，其中一部分管理者的學(xué)歷層次較高，有較強(qiáng)的理論與實(shí)踐能力。盡管他們未必是物業(yè)管理這一專業(yè)的，但至少具備企業(yè)所要求的素質(zhì)。這是人力資源的優(yōu)勢(shì)。③高校的物業(yè)管理企業(yè)在命名時(shí)絕大多數(shù)都會(huì)含有高校的名字或簡(jiǎn)稱。高校本身就是一個(gè)品牌，因此高校的物業(yè)管理企業(yè)在社會(huì)上更具備信任感，容易被業(yè)主接受。這是品牌優(yōu)勢(shì)。高校的物業(yè)管理企業(yè)還有很多優(yōu)勢(shì)，在此就不一一贅述。因此高校的物業(yè)管理企業(yè)很自然地就會(huì)想到這樣一個(gè)問(wèn)題：在占領(lǐng)學(xué)校市場(chǎng)的同時(shí)，沖向校