【文章內(nèi)容簡介】 共配套設(shè)施支出。開發(fā)間接費（由5101轉(zhuǎn)入）。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。建議在建立核算體系之前與成本控制部門（預(yù)算部門）進行溝通，最好做到成本部門的口徑與財務(wù)部門核算的口徑一致，確保后期項目決算、對賬工作的順利進行，不要弄成成本部門和財務(wù)部門提出來的數(shù)據(jù)不一致，造成被動局面。5101 開發(fā)間接費用一般核算項目期間的銀行貸款利息及工程現(xiàn)場部門的費用，即指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。一般包括工程部門、設(shè)計部門、成本控制部門、綜合報建部門的費用。其中銀行貸款利息也可以單獨設(shè)置一個科目，開發(fā)成本利息支出，這樣的明細科目劃分有利于財務(wù)分析，同時對后期的土地增值稅匯算清繳提供了方便。6001 主營業(yè)務(wù)收入、6051 其他業(yè)務(wù)收入、6111 投資收益、6301 營業(yè)外收入、6401 主營業(yè)務(wù)成本、6402其他業(yè)務(wù)成本6403 主營業(yè)務(wù)稅金及附加、6711 營業(yè)外支出、6801 所得稅費用、6901 以前年度損益調(diào)整等損益類科目與其它行業(yè)無異。6602 管理費用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理費用包括籌建期間發(fā)生的開辦費、董事會和行政管理部門在企業(yè)的經(jīng)營管理中發(fā)生的或者應(yīng)由企業(yè)統(tǒng)一負(fù)擔(dān)的公司經(jīng)費(包括行政管理部門職工薪酬、修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷、辦公費和差旅費等)、工會經(jīng)費、董事會費(包括董事會成員津貼、會議費和差旅費等)、聘請中介機構(gòu)費、咨詢費(含顧問費)、訴訟費、業(yè)務(wù)招待費、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、礦產(chǎn)資源補償費、研究費用、排污費等。企業(yè)行政管理部門發(fā)生的固定資產(chǎn)修理費用等后續(xù)支出，不符合固定資產(chǎn)確認(rèn)條件的，也在本賬戶核算。6603 財務(wù)費用按照費用項目進行明細核算，如利息支出(減利息收入)、匯兌差額以及相關(guān)的手續(xù)費、企業(yè)發(fā)生的現(xiàn)金折扣或收到的現(xiàn)金折扣。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)費用一般做資本化處理，除非貸款利息發(fā)生時項目已完工。6601 銷售費用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售費用包括保險費、包裝費、展覽費和廣告費、商品維修費、預(yù)計產(chǎn)品質(zhì)量保證損失、運輸費、裝卸費等以及為銷售本企業(yè)商品而專設(shè)的銷售機構(gòu)(含銷售網(wǎng)點、售后服務(wù)網(wǎng)點等)的職工薪酬、業(yè)務(wù)費、折舊費等經(jīng)營費用。銷售前期費主要指樣板房裝飾費、售樓處建造與裝飾費。銷售推廣費主要是與銷售相關(guān)的媒體廣告費、廣告制作費、展位費戶外發(fā)布費、短信費燈箱制作費、樓書印刷費等。業(yè)務(wù)宣傳費是指企業(yè)發(fā)放的印有企業(yè)標(biāo)志的禮品、紀(jì)念品、傳單等。合同交易費是指合同交易時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向住建委繳納的交易手續(xù)費。銷售傭金是指房地產(chǎn)企業(yè)向銷售代理公司支付的銷售策劃或傭金。房地產(chǎn)企業(yè)的銷售費用，廣告費占整個銷售費用的比例較大，約5070%的比重。有關(guān)銷售廣告的宣傳褒貶不一?？纯聪旅孢@樣的廣告，就得讓您靜下心來分辨是非。偏遠地段———遠離鬧市喧囂，盡享靜謐人生 郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)———回歸自然，享受田園風(fēng)光緊鄰鬧市———坐擁城市繁華挨著臭水溝——絕版水岸名邸，上風(fēng)上水挖個水池子——東方威尼斯，演繹浪漫風(fēng)情地勢高———–視野開闊，俯瞰全城地勢低洼———私屬領(lǐng)地，冬暖夏涼樓頂是圓的——巴洛克風(fēng)格樓頂是尖的——–哥特式風(fēng)格戶型一般———個性化戶型設(shè)計，緊跟時尚潮流 樓間距小———鄰里親近，和諧溫馨邊上是荒草地——超大綠化，滿眼綠意邊上有家銀行——緊鄰中央商務(wù)區(qū)邊上有個居委會—中心政務(wù)區(qū)核心地標(biāo)邊上有家學(xué)校——濃厚人文學(xué)術(shù)氛圍邊上有家診所——擁抱健康，安享愜意邊上有家小賣店—–便利生活觸手可及邊上有個廢品站—–人性化環(huán)境管理邊上有火車道——交通便利，四通八達 邊上什么也沒有—–簡約生活，閑適安逸如果說上面的廣告還能說得過去，老百姓看了一笑了之，但是，您看看下面的宣傳，能把你我氣的瞪翻了眼珠子。有的地產(chǎn)商整蠱了許多氣人的廣告，不斷刺激著工薪族的神經(jīng)。湯臣一品只獻給顛峰世界的杰出人物。這是湯臣一品的廣告。位于陸家嘴住宅區(qū)，其以每平方米8萬至15萬元的售價成為上海最貴公寓。公司負(fù)責(zé)人在接受采訪時說：身價百萬的小老板我們不接待。那工薪族就不用說了。非董事謝絕參觀。這是塞那維拉樓盤的廣告，引來了眾多猜測和指責(zé)。有人說，這是歧視，也有人說這是作秀。海逸長洲，打造世界級群島富人區(qū)。由天津順馳開發(fā)的一個住宅區(qū)，在媒體廣告上宣稱“用世界級地段鑄就世界級群島富人區(qū)，讓地段成為地位的一種天然分界”。尊崇豪宅，只給少數(shù)人享受。杭州一樓盤戶外廣告。這“少數(shù)人”刺激著多數(shù)人的神經(jīng)。每平方米僅售一萬八千元。北京一樓盤廣告。一萬八千元也罷，但“僅售”兩字用得讓許多人憤怒。一套別墅僅需３５０萬元。從南京去往上海的高速公路邊廣告牌，又是“僅需”，能把年輕人氣瘋了。每套320萬元，鉆石地段、平民價格嘉里華庭的廣告。第一次聽說平民這么有錢！讓有身份的人悠然起來鄭州長城康橋花園戶外廣告。有身份的人悠然了，買不起房的人就“憂然”了。此外，房產(chǎn)廣告中“豪華”、“豪宅”、“新貴”等字眼更是比比皆是，售房電話都成了“尊貴熱線“、”貴胄專線”等。最新的房地產(chǎn)廣告出來了張藝謀導(dǎo)演的電影《山楂樹之戀》正在轟轟烈烈的上演中，《山楂樹之戀》展現(xiàn)了純美之愛，這樣純美的愛情并非只出現(xiàn)在書中或影片中，在XX花園里買房，你也可以上演純美的山楂樹之戀！如此純美的愛情必然會掀起結(jié)婚風(fēng)潮，80后的清純小伙和姑娘們，趕緊選擇70平方米的安心恬靜小戶型。XX花園等著您的山楂樹之戀?? 房地產(chǎn)財務(wù)會計做憑證：借：銷售費用**花園廣告費 N億 貸：銀行存款**支行 N億第二章 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立階段會計與稅收處理第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立階段會計處理房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置的前置條件本書暫不詳細介紹，需要各位網(wǎng)友要關(guān)注一下新《公司法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》。為方便初涉房地產(chǎn)會計盡快掌握會計與稅收知識，本書以中小型的房地產(chǎn)有限責(zé)任公司為例介紹房地產(chǎn)會計與稅收。設(shè)立公司時主要的關(guān)注點：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第五條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）有100萬元以上的注冊資本；（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。設(shè)立有限責(zé)任公司符合股東法定人數(shù)：有限責(zé)任公司由五十個以下股東出資設(shè)立。（注意：最多50人，可以是1人）《公司法》第二十六條有限責(zé)任公司的注冊資本為在公司登記機關(guān)登記的全體股東認(rèn)繳的出資額。公司全體股東的首次出資額不得低于注冊資本的百分之二十，也不得低于法定的注冊資本最低限額，其余部分由股東自公司成立之日起兩年內(nèi)繳足；其中，投資公司可以在五年內(nèi)繳足。有限責(zé)任公司注冊資本的最低限額為人民幣三萬元。法律、行政法規(guī)對有限 責(zé)任公司注冊資本的最低限額有較高規(guī)定的，從其規(guī)定。（注意：房地產(chǎn)公司 最低100萬元，但是各個省份對暫定資質(zhì)的房地產(chǎn)公司有注冊資金的最低要求，山東省最低1000萬元。）《公司法》第二十七條股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財產(chǎn)作價 出資；但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財產(chǎn)除外。對作為出資的非貨幣財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評估作價，核實財產(chǎn)，不得高估或者低估作價。法律、行政法規(guī)對評估作價有規(guī)定的，從其規(guī)定。全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責(zé)任公司注冊資本的百分之三十。（注意：30%）第三十六條公司成立后，股東不得抽逃出資。（注意：不得抽逃）房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立階段設(shè)計的會計業(yè)務(wù)主要包括對接受投資者出資業(yè)務(wù) 和開辦費以及納稅業(yè)務(wù)的會計處理。設(shè)置兩個會計科目，“實收資本”和“資本公積”。先說一下實收資本，實收資本簡單地說就是公司的本錢。這個項目反映的是公司所有者，投資人或股東，他們在公司才開業(yè)的時候，投到公司的錢。在關(guān)注這個項目時，一個是要搞清楚主要的投資人或股東都有誰，都投了多少錢，占總投資額的比例有多大，為什么要關(guān)注這個呢，主要是看一看，誰是老大，誰在公司說了算，因為，出的錢越多，在股東會上說話就越算數(shù)。另外要關(guān)注的是資本公積項目，所謂資本公積，簡單的說，這些錢確定是股東或投資人的，但沒有明確說明，具體哪個股東或投資人應(yīng)該分多少，可以把它看成是還沒有最后分配到股東或投資人自己帳上的公共的錢，共有的錢。為什么會有這處項目，這個項目是如何形成的，主要是幾個方面，一個是股票或資本溢價，說簡單一點，就是在公司成立后，后來加入的股東或投資人，應(yīng)該要比公司成立時的股東或投資人支付要多出一部分錢，才可以得到與在公司成立時的股東或投資人一樣的持股比例，為什么呢？因為人家比你先投入，比你多承擔(dān)了資金的風(fēng)險，你的資金沒有承擔(dān)這些風(fēng)險，如果要得到與以前股東或投資人相同的持股比例，當(dāng)然要多付出一些錢來，后來的股東或投資人多付的那部分錢，就是股票或資本溢價。資本公積另外一個重要來源就是，公司以外的人捐贈給公司的東西，對方捐贈的是公司，而不是某一個股東或投資人，因此，這些東西是全部股東或投資人公共的，于是做為資本公積。明白了“實收資本”和“資本公積”，做賬就很簡單了。（一）新設(shè)立公司的會計核算投資者以貨幣出資在工商登記辦理完公司名稱預(yù)約后開立臨時賬戶后，房地產(chǎn)企業(yè)收到投資人投入的貨幣資金，才能存入到這個臨時賬戶。驗資，辦理完營業(yè)執(zhí)照，刻章，開立基本存款賬戶，然后才能動用這筆資金。主管會計根據(jù)銀行加蓋受理章的《現(xiàn)金繳款單》或《銀行進賬單》的金額，借記“銀行存款”科目；按投入資本所占份額，貸記“實收資本”，按其差額，貸記“資本公積資本溢價”。網(wǎng)友們，在這里需要注意的是，新辦企業(yè)一般不存在資本溢價?！纠?1】甲、乙兩公司共同出資設(shè)立致遠地產(chǎn)有限責(zé)任公司（以下簡稱致遠地產(chǎn)公司），公司注冊資本為10 000 000元，甲、乙持股比例分別是60%、40%。2010年5月20日，致遠地產(chǎn)有限責(zé)任公司如期收到各投資者一次性繳足的款項。根據(jù)上述資料，致遠地產(chǎn)公司依據(jù)銀行進賬單作以下賬務(wù)處理： 借：銀行存款—臨時戶000 000貸：實收資本—甲公司000 000—乙公司000 000公司拿到營業(yè)執(zhí)照，刻好財務(wù)印簽，重新開立基本賬戶，需要將臨時存款賬戶的資金轉(zhuǎn)入基本存款賬戶上，這筆資金就可以動用了。投資者以非貨幣資產(chǎn)出資以非貨幣財產(chǎn)出資，需要注意投資方如期辦理其財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)，其中對于動產(chǎn)，原則上以交付為轉(zhuǎn)移，對于不動產(chǎn)、機動車，由于我國一般實行登記主義，則需要進行相應(yīng)的過戶登記，對于法律法規(guī)規(guī)定需要辦理過戶登記才能算為財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，如違反規(guī)定未及時辦理過戶登記的，即使非貨幣財產(chǎn)已實際交付給公司使用，仍將視為投資方未履行相應(yīng)的出資義務(wù)。按照《公司法》規(guī)定，要先辦理財產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)才能驗資，但因為設(shè)立時法律主體尚未產(chǎn)生，無法辦理財產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)。所以實踐中一般是按分期出資的方式，先以貨幣資金出資成立公司，之后再短期內(nèi)辦理土地使用權(quán)、房產(chǎn)等非貨幣資產(chǎn)財產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)，然后再辦理驗資手續(xù)。以實物資產(chǎn)出資的，應(yīng)在辦理財產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)時，按照評估確認(rèn)的價值或合同、協(xié)議或公司章程的價值，借記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”，按投入資本，貸記“實收資本”?！纠?2】甲、乙、丙三家公司共同出資設(shè)立致遠地產(chǎn)有限責(zé)任公司進行，公司注冊資本10000000元，甲乙丙持股比例分別是50%、30%、20%。甲以土地使用權(quán)出資，土地使用權(quán)進過評估確認(rèn)的價值是5000000元，乙公司以貨幣資金出資3000000元，丙公司以設(shè)備出資2000000元。根據(jù)上述資料，乙公司將資金打入致遠公司臨時賬戶后，致遠公司依據(jù)進賬單作以下賬務(wù)處理：借：銀行存款—臨時戶000 000貸：實收資本—乙公司000 000甲公司于致遠公司辦妥驗資手續(xù)時，依據(jù)財產(chǎn)轉(zhuǎn)移清單和評估確認(rèn)價值證明文件，致遠公司應(yīng)作如下賬務(wù)處理：借：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)000 000貸：實收資本—甲公司000 000如果這塊土地全部是用來開發(fā)商品房的，公司應(yīng)作賬務(wù)調(diào)整； 借：開發(fā)成本—土地出讓及拆遷補償費000 000貸：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)000 000丙公司辦妥財產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)時，依據(jù)財產(chǎn)轉(zhuǎn)移清單和評估確認(rèn)價值證明文件，致遠公司應(yīng)作如下賬務(wù)處理：借：固定資產(chǎn)000 000貸：實收資本—丙公司000 000上述公司的成立是比較理想化的情況。如果甲公司實際投入的土地評估價值大于5000000萬元，如何做賬務(wù)處理呢？通常的做法是，在三方的投資協(xié)議或合同中明確約定，多余的掛賬甲公司的其他應(yīng)付款。如果甲公司土地評估價值是6000000萬元。致遠公司依據(jù)銀行進賬單、財產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)、評估價值確認(rèn)證明文件，作如下賬務(wù)處理：借：無形資產(chǎn)土地使用權(quán)6000000銀行存款臨時戶3000000 固定資產(chǎn)2000000貸：實收資本—甲公司5000000乙公司3000000丙公司2000000其他應(yīng)付款—甲公司1000000各位網(wǎng)友：由于本人工作最近很忙，單位融資業(yè)務(wù)、稅務(wù)年度第三次檢查、應(yīng)一家培訓(xùn)機構(gòu)邀請做稅收籌劃培訓(xùn)，后期的連載要等一段時間。請見諒。二、公司增加注冊資本的核算 房地產(chǎn)企業(yè)增加資本一般有三條途徑：一是所有者（包括原企業(yè)所有者和新投資者）投入；二是資本公積轉(zhuǎn)為實收資本；三是將盈余公積轉(zhuǎn)增資本。企業(yè)將盈余公積轉(zhuǎn)增資本時，必須經(jīng)股東會決議批準(zhǔn)。在實際將盈余公積轉(zhuǎn)增資本時，要按股東原有持股比例結(jié)轉(zhuǎn)。這里要注意的是，資本公積和盈余公積均屬所有者權(quán)益。公司為有限責(zé)任公司的，應(yīng)按原投資者所持股份同