【正文】 的用途計(jì)入不同的會(huì),在實(shí)際繳納時(shí)依據(jù)契稅完稅憑證直接計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本”科目。為建造辦公樓等自用而取得的土地使用權(quán)所繳納的契稅，在實(shí)際繳納時(shí)依據(jù)契稅完稅憑證直接計(jì)入“無(wú)形資產(chǎn)”科目。【例311】209年5月25日，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司取得一塊土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，支付土地出讓金9 000萬(wàn)元，繳納契稅3 600 000元。（假設(shè)契稅稅率4%）支付契稅時(shí)，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)依據(jù)契稅完稅憑證作以下會(huì)計(jì)處理： 借：開(kāi)發(fā)成本 3 600 000 貸：銀行存款 3 600 000四、印花稅賬務(wù)處理詳見(jiàn)【例32】稅收特別關(guān)注在此，需要提醒各位網(wǎng)友的是，在房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)土地階段應(yīng)注意的有關(guān)稅收的情況如下：房地產(chǎn)企業(yè)的耕地占用稅重點(diǎn)關(guān)注新征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿一年時(shí)開(kāi)始繳納土地使用稅，由于耕地占用稅是在實(shí)際占用耕地之前一次性交納的，不存在與征稅機(jī)關(guān)清算和結(jié)算的問(wèn)題，繳納完耕地占用稅滿一年才繳納土地使用稅。因此不要重復(fù)繳稅，即同時(shí)繳納耕地占用稅和土地使用稅。土地使用稅的繳納要區(qū)分耕地與非耕地。征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時(shí)開(kāi)始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。①納稅義務(wù)的開(kāi)始時(shí)間新征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿一年時(shí)開(kāi)始繳納土地使用稅。批準(zhǔn)征用之日是指依據(jù)不同的耕地類(lèi)型來(lái)確定不同的審批機(jī)關(guān)，該審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)征用的日期。以土地出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納土地使用稅；未簽訂合同的，應(yīng)由受讓方從實(shí)際交付土地時(shí)間的次月起繳納土地使用稅。②納稅義務(wù)的截止時(shí)間房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房已經(jīng)銷(xiāo)售的，土地使用稅納稅義務(wù)的截止時(shí)間為商品房實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化即商品房交付使用的當(dāng)月末。商品房交付使用，是指房地產(chǎn)企業(yè)將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人占有，其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買(mǎi)受人?！蛾P(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》財(cái)稅[2009]128號(hào)文件規(guī)定：對(duì)在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計(jì)算應(yīng)征稅款；未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計(jì)算應(yīng)征稅款。對(duì)上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的生命線。我們欣賞守法的地產(chǎn)商，為了公司的前景，發(fā)展我們的事業(yè)，理好財(cái)，合法納稅。我們痛斥狠心的開(kāi)發(fā)商，看見(jiàn)土地兩眼放光，瘋狂攬地。購(gòu)置土地，有些房地產(chǎn)商可是費(fèi)盡心思，這不一位房地產(chǎn)商看上了故宮，還說(shuō)：“賬其實(shí)很好算，與其每年花十多億元維修，不如干脆炸掉故宮，徹底改造成建筑用地，這將大大緩解北京因土地資源匱乏引起的房?jī)r(jià)暴漲局面”。別以為這是精神病患者，也不是為愚人節(jié)準(zhǔn)備的“笑話”。這是一位地產(chǎn)大亨通過(guò)媒體大放厥詞。這年頭，什么事情都有可能發(fā)生小偷談拾金不昧，妓女講貞操，缺少誠(chéng)信的銀行給用戶建立信用檔案，大搞壟斷的石油巨頭要求市場(chǎng)化......人們大可不必驚詫。正如在賊眼里，天下人盡皆是賊，而在地產(chǎn)大亨眼里，天下都是他跑馬圈地蓋房子的好地兒，無(wú)論這地上是稀世瑰寶，還是民家院落，無(wú)論是皇家宮殿，還是農(nóng)民的耕地，莫不如此。炸掉故宮的理由非常簡(jiǎn)單，那就是北京土地資源太缺乏了，要徹底緩解土地資源的缺乏，就必須充分利用市區(qū)內(nèi)每一寸土地。我們不難想象，假使有一天，開(kāi)發(fā)商建筑材料漲價(jià)了，這個(gè)道貌岸然的君子一定會(huì)拋出同類(lèi)觀點(diǎn)：“由于建筑材料價(jià)格暴漲，為了抑制房?jī)r(jià)，建議國(guó)家容許開(kāi)發(fā)商免費(fèi)拆除長(zhǎng)城古磚用來(lái)建設(shè)商品房”。開(kāi)發(fā)商的一派胡言被天下人所恥笑，但是卻得到了其“走狗”的認(rèn)可去支持。北京房地產(chǎn)商協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)在聽(tīng)到“主子”的言論后，立馬放出屁話表示強(qiáng)烈支持?！氨本┩恋刭Y源浪費(fèi)嚴(yán)重，其中最浪費(fèi)的就是故宮，北京的市區(qū)面積近2738平方公里，而故宮占了其中的72萬(wàn)m2，如果將其全部改造成建設(shè)用地，可以提供2400萬(wàn)m2的可居住面積，以人均擁有20 m2的面積計(jì)算，可以解決120萬(wàn)人的住房問(wèn)題，如果此舉真的施行，北京住房?jī)r(jià)格會(huì)有比較大幅度下降，到那個(gè)時(shí)候普通收入階層都可以有房可居”。大家聽(tīng)出來(lái)了吧，“主子”和“走狗”的言論何其高明，已經(jīng)上升到為最廣大人們?nèi)罕姟熬诱哂衅鹞荨钡母叨?，為和諧社會(huì)的建設(shè)添磚加瓦，為政府分擔(dān)民生壓力。其實(shí)大家稍微想一想，如果開(kāi)發(fā)商真的有本事拿到了故宮這樣的黃金地段，到時(shí)候開(kāi)發(fā)商一定會(huì)把其打造成價(jià)值不可限量的稀世豪宅，10萬(wàn)元/ m2怎么樣？絕對(duì)不可能，一定是10萬(wàn)歐元/ m2，普通人想都不要想！千萬(wàn)不要相信開(kāi)發(fā)商只是順口一說(shuō)，其實(shí)他們?cè)缫研钪\已久了。在開(kāi)發(fā)商眼中，故宮那幾千間破房子實(shí)在有損北京國(guó)際化都市的良好形象，通過(guò)改建，不但可以改善城市形象，更重要的能夠帶動(dòng)北京GDP發(fā)展，同時(shí)解決居民住房問(wèn)題，但是這位老兄不好意思說(shuō)出口的是，通過(guò)改建，一定能給自己帶來(lái)天量的暴利。故宮的價(jià)值，舉世皆知，但在這些人眼里居然如此不堪。由此可以理解，何以中華地大物博，卻不似歐洲的羅馬希臘，到處都有古人留下來(lái)的建筑遺跡，讓人一踏上那樣的土地，就感覺(jué)到文化和歷史如何在土地上成長(zhǎng)?？稍谖覀円恍┑胤?，歷經(jīng)歲月保存下來(lái)的一些歷史建筑卻在各地一波又一波的造城運(yùn)動(dòng)中灰飛煙滅。但愿這僅僅是地產(chǎn)大亨和協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)在愚人節(jié)前為炒作而出的一個(gè)笑話。如果哪天故宮的琉璃墻上真的寫(xiě)上大大的“拆”字,那中國(guó)就徹底完了。更有甚者，有人想出了出賣(mài)月球的點(diǎn)子。去年底，有人“一本正經(jīng)”的在北京的一處大樓內(nèi)豎起了“月球大使館”的牌子，開(kāi)始賣(mài)起月球的土地。雖然連在大街上曬太陽(yáng)的老大爺都笑話這人“跟全世界人民開(kāi)了個(gè)玩笑”，但這位曾在“萬(wàn)里大造林公司”之類(lèi)公司擔(dān)任過(guò)銷(xiāo)售部長(zhǎng)和副總的“CEO”, 就是在工商局查扣其營(yíng)業(yè)執(zhí)照并告誡其“不要再干那些捕風(fēng)捉影的項(xiàng)目”之后，還堅(jiān)持認(rèn)為自己賣(mài)月球土地“很務(wù)實(shí)”。更讓人不可理喻的是，在“月球大使館”開(kāi)張后，竟然還有34人購(gòu)買(mǎi)了49英畝月球土地。土地啊，土地，您是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的命根啊??！我們要做愛(ài)國(guó)愛(ài)民的開(kāi)發(fā)商！！第四章 房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段業(yè)務(wù)概述一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不直接從事項(xiàng)目施工建設(shè)，而是委托有施工資質(zhì)的施工單位進(jìn)行項(xiàng)目施工。房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工建設(shè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的重要階段，此階段的工作包括材料及設(shè)備供應(yīng)、工程分包、建筑和安裝施工等。（一）材料及設(shè)備供應(yīng)為了保證材料質(zhì)量或控制材料成本，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據(jù)自身的情況選擇“甲 供材”（也稱(chēng)A類(lèi)材料）或“甲控材”（也稱(chēng)B類(lèi)材料）的方式對(duì)材料進(jìn)行控制?！凹坠┎摹笔欠康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接采購(gòu)材料，直接供應(yīng)給施工單位，如直接組織采購(gòu)鋼材、水泥、外墻磚及門(mén)窗型材等；“甲控材”是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)限定了材料的品牌、材質(zhì)及規(guī)格（有時(shí)也規(guī)定價(jià)格），由施工單位負(fù)責(zé)采購(gòu)并綜合在報(bào)價(jià)內(nèi)，如只規(guī)定管材、防水材料、五金配件的品牌等但不直接供應(yīng)，由施工單位負(fù)責(zé)采購(gòu)及供應(yīng)。有的房地產(chǎn)企業(yè)還有C類(lèi)材料，對(duì)于涉及金額比較小的零配件等有施工單位自行采購(gòu)。（二）工程發(fā)包工程發(fā)包工指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工采用發(fā)包方式委托施工單位進(jìn)行施工。工程發(fā)包的主要工作包括發(fā)包方式選擇、各類(lèi)合同條件談判和合同簽訂等。發(fā)包方式一般有直接委托、招標(biāo)，招標(biāo)又可以采用邀請(qǐng)招標(biāo)和公開(kāi)招標(biāo)，將工程發(fā)包給施工企業(yè)。合同談判主要包括價(jià)款、結(jié)算方式及付款方式的談判。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)在工程承包合同中規(guī)定的工程價(jià)款的結(jié)算，應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)工程價(jià)款結(jié)算辦法，結(jié)合當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定具體確定，目前主要有如下三種方式：按月結(jié)算按月結(jié)算就是按照每月實(shí)際完成的分部分項(xiàng)工程進(jìn)行結(jié)算，由于房地產(chǎn)企業(yè)施工跨年度，施工管理復(fù)雜，按月結(jié)算及時(shí)性強(qiáng)，但工作量大。就是將一個(gè)單位工程按形象進(jìn)度劃分為幾個(gè)階段(部位),如基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、裝飾及竣工等，按照完成階段，分段驗(yàn)收結(jié)算工程價(jià)款。分段結(jié)算也可按月預(yù)付工程款，注意，此時(shí)一定要扣除甲供材，即在月中按照當(dāng)月施工計(jì)劃工作量預(yù)付，于工程竣工驗(yàn)收后按工程承包合同價(jià)值扣除預(yù)付工程款后進(jìn)行結(jié)算。這種結(jié)算方式比較普遍?？⒐ひ淮谓Y(jié)算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工期在12個(gè)月之內(nèi)或價(jià)值較小的，也可以采取每月月中支付，竣工后一次決算。（三）工程分包房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主體工程一般由具有資質(zhì)的施工企業(yè)負(fù)責(zé)施工，除主體工程外，一般將電梯安裝、門(mén)窗、防水、保溫、外墻涂料及消防等工程分包給其他施工單位來(lái)完成，還有水、電、天然氣、有線電視、熱源及消防等各種配套，需要向政府或?qū)I(yè)公司繳納符合標(biāo)準(zhǔn)的資源性費(fèi)用，具體工程施工一般也由各專(zhuān)業(yè)公司所屬的工程隊(duì)來(lái)完成。材料設(shè)備供應(yīng)組織和工程發(fā)包、分包完成后，就由施工單位進(jìn)場(chǎng)建筑和安裝施工，具體施工過(guò)程在此不再介紹。第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)對(duì)象是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)及其權(quán)屬的統(tǒng)稱(chēng)。其中：房產(chǎn)是指各種房屋財(cái)產(chǎn)，包括住宅、廠房、商鋪、以及文教、體育、辦公用房等；地產(chǎn)是指土地財(cái)產(chǎn)，在我國(guó)，土地歸國(guó)家和集體所有，企業(yè)只能取得土地使用權(quán)，所以企業(yè)的地產(chǎn)指的是對(duì)土地的使用權(quán)以及地下各種基礎(chǔ)設(shè)施，如供水、供電、供氣、供熱、排水、排污等地下管線及地面道路等。一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要業(yè)務(wù)范圍包括：土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提條件。土地開(kāi)發(fā)和建設(shè)是指對(duì)征用或受讓的土地進(jìn)行平整、建筑物的拆除、地下管線的鋪設(shè)和道路、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)等。、建筑物的開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)房屋建筑物的開(kāi)發(fā)建設(shè)是指在已開(kāi)發(fā)完工的土地上進(jìn)行的房屋和建筑物的建設(shè)。其工作內(nèi)容主要包括：可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、竣工驗(yàn)收、交付使用等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)已開(kāi)發(fā)完成的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房和代建房等。房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)從狹義上講是指對(duì)已建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售、租賃和抵押。目前，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主要是指房地產(chǎn)的出售和房地產(chǎn)的租賃業(yè)務(wù)。配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)和建設(shè)是指根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的大配套設(shè)施項(xiàng)目，包括：開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局以及幼兒園、中小學(xué)、醫(yī)院等。代建工程是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受當(dāng)?shù)卣推渌麊挝坏奈?，代為開(kāi)發(fā)的各種工程項(xiàng)目，包括土地開(kāi)發(fā)工程、房屋建設(shè)工程、道路鋪設(shè)工程，供熱、供氣、供水管道及其他公用的設(shè)施等。有些房地產(chǎn)企業(yè)還從事物業(yè)經(jīng)營(yíng)。房地產(chǎn)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理是指對(duì)出售或租賃后的房地產(chǎn)所進(jìn)行的管理和各種服務(wù)，包括房屋和基礎(chǔ)設(shè)施的維修與保養(yǎng)、房屋的裝飾與裝潢，住宅小區(qū)的清潔與綠化及治安和通訊等。在此特別強(qiáng)調(diào)的是，為方便初學(xué)者盡快掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段成本核算，本書(shū)只介紹房地產(chǎn)企業(yè)房屋建筑物的開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，即房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地后整理完畢立即投入房屋建設(shè)，建成后出售、出租或自用的業(yè)務(wù)流程。二、房地產(chǎn)企業(yè)成本對(duì)象的確定原則成本對(duì)象是指為歸集和分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、建造過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則如下：（一）可否銷(xiāo)售原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的，可先作為過(guò)渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的成本對(duì)象。（二）分類(lèi)歸集原則。對(duì)同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類(lèi)型沒(méi)有明顯差異的群體開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。（三）功能區(qū)分原則。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。（四）定價(jià)差異原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類(lèi)型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。（五）成本差異原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。（六）權(quán)益區(qū)分原則。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開(kāi)發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。成本對(duì)象由企業(yè)在開(kāi)工之前合理確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目的構(gòu)成按照成本支出的用途不同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本可劃分為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。具體而言，各類(lèi)成本主要包括以下的內(nèi)容：土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。建筑安裝工程費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。公共配套設(shè)施費(fèi)：指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等。四、房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)稅成本核算程序企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序如下：對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理、歸類(lèi)，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對(duì)在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。對(duì)應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象。對(duì)期前已完工成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固