【正文】 套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用；　③開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用。包括與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，按不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算金額，據(jù)實(shí)扣除。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按土地使用權(quán)支付金額及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本兩項(xiàng)之和金額的5%計(jì)算扣除。凡不能按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條①、②項(xiàng)規(guī)定的金額之和10%以內(nèi)計(jì)算扣除；　 ④舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。是指由稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格；　　⑤與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅及教育費(fèi)附加；⑥財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。是指對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按本條①、②項(xiàng)即土地使用權(quán)支付金額及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生成本金額之和，加計(jì)20%的扣除。（2）代收費(fèi)用扣除。對(duì)縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，其代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入計(jì)稅，并相應(yīng)在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)予以扣除。但不得作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。(財(cái)稅字［1995］48號(hào)）（3）地價(jià)款和稅費(fèi)扣除。轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，作為扣除項(xiàng)目金額，計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)未支付地價(jià)款或不能提供已支付地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除該項(xiàng)地價(jià)款的金額。(財(cái)稅字［1995］48號(hào)）（4）.評(píng)估費(fèi)用扣除。納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物所支付的評(píng)估費(fèi)用，允許在計(jì)算增值額時(shí)據(jù)實(shí)扣除。(財(cái)稅字［1995］48號(hào)）（二）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)涉及的稅收政策關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收契稅及印花稅的稅收政策　　根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門〈關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見〉的通知》（國辦發(fā)［2005］26號(hào)）第五條“明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：、單套建筑面積在120平方米以下、”?！　「魇?、自治區(qū)、直轄市制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20％。不能同時(shí)滿足以上條件的住房為非普通住房。　　普通住房契稅稅率執(zhí)行3％減半征收的優(yōu)惠政策，非普通住房契稅稅率執(zhí)行4％?！　∩鲜稣咦?005年6月1日起執(zhí)行?！　∮』ǘ惏础队』ǘ悤盒袟l例》規(guī)定同時(shí)征收。即商品房為購銷合同，‰的稅率征收；二手房為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，‰的稅率征收；房屋所有權(quán)證按《權(quán)利、許可證照》稅目每件貼花5元。關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅的稅收政策　　國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》（國辦發(fā)［2006］37號(hào)），要求進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征收管理?！　。ㄒ唬?006年6月1日后，個(gè)人將購買不足5年的住房對(duì)外銷售全額征收營業(yè)稅。　?。ǘ?006年6月1日后，個(gè)人將購買超過5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售，應(yīng)持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門申請(qǐng)辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。地方稅務(wù)部門對(duì)納稅人申請(qǐng)免稅的有關(guān)材料進(jìn)行審核，凡符合規(guī)定條件的，給予免征營業(yè)稅?！　。ㄈ?006年6月1日后，個(gè)人將購買超過5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售不能提供屬于普通住房證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，一律執(zhí)行銷售非普通住房政策，按其銷售收入減去購買房屋價(jià)款后的余額征收營業(yè)稅?！　。ㄋ模I業(yè)稅附加（城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加、地方教育附加）一同征收。關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅的稅收政策　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（國辦發(fā)［2006］108號(hào)）規(guī)定：　　（一）對(duì)住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅時(shí)，以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場價(jià)格且無正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入，但必須保證各稅種計(jì)稅價(jià)格一致?！　。ǘ?duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用?！　》课菰稻唧w為：　?。?）商品房：購置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)。　?。?）自建住房：實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時(shí)實(shí)際交納的相關(guān)稅費(fèi)?！　。?）　經(jīng)濟(jì)適用房（含集資合作建房、安居工程住房）：原購房人實(shí)際支付的房價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)，以及按規(guī)定交納的土地出讓金?！　。?）已購公有住房：原購公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房價(jià)格計(jì)算的房價(jià)款，加上原購公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房價(jià)款以及按規(guī)定向財(cái)政部門（或原產(chǎn)權(quán)單位）交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)?！　∫奄徆凶》渴侵赋擎?zhèn)職工根據(jù)國家和縣級(jí)（含縣級(jí)）以上人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)（或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）購買的公有住房。　　經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格按縣級(jí)（含縣級(jí)）以上地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定?！　。?）城鎮(zhèn)拆遷安置住房：根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第305號(hào)）和《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見〉的通知》（建住房〔2003〕234號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，其原值分別為：　　①房屋拆遷取得貨幣補(bǔ)償后購置房屋的，為購置該房屋實(shí)際支付的房價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；　?、诜课莶疬w采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；　?、鄯课莶疬w采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補(bǔ)償?shù)?，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款和交納的相關(guān)稅費(fèi)，減去貨幣補(bǔ)償后的余額；　?、芊课莶疬w采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款，加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費(fèi)?！　∞D(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金?！　『侠碣M(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用?！　。?）支付的住房裝修費(fèi)用。納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：　?、僖奄徆凶》?、經(jīng)濟(jì)適用房：最高扣除限額為房屋原值的15％；　?、谏唐贩考捌渌》浚鹤罡呖鄢揞~為房屋原值的10％?！　〖{稅人原購房為裝修房，即合同注明房價(jià)款中含有裝修費(fèi)（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。　?。?）支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實(shí)際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除?！　。?）納稅人按照有關(guān)規(guī)定實(shí)際支付的手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等，憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。　　本條規(guī)定自2006年8月1日起執(zhí)行?！　。ㄈ┘{稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。具體比例由省級(jí)地方稅務(wù)局或者省級(jí)地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級(jí)地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類型、住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1％－3％的幅度內(nèi)確定?！　∷?、按照《財(cái)政部　國家稅務(wù)總局　建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅字〔1999〕278號(hào)）的規(guī)定，對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價(jià)重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金；對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。要不折不扣地執(zhí)行上述優(yōu)惠政策，確保維護(hù)納稅人的合法權(quán)益。（三）房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠政策條例規(guī)定的免稅房產(chǎn)： 國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)； 由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)； 宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)； 個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)； 財(cái)政部批準(zhǔn)的其他免稅房產(chǎn)。實(shí)施細(xì)則規(guī)定的免稅房產(chǎn) 經(jīng)縣、市政府或其授權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)舉辦的學(xué)校、醫(yī)療單位、托兒所、幼兒園、敬老院、圖書館（站）、體育場（館）等社會(huì)公益事業(yè)單位自用的房產(chǎn)； 經(jīng)縣、市政府或其授權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，為安置拆房戶、受災(zāi)戶而搭蓋的臨時(shí)性簡易房屋； 利用人防工程修建的地下洞內(nèi)各種營業(yè)性場所?！∑渌唧w規(guī)定①凡在基建工地為基建服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)房屋，不論是施工企業(yè)自行建造或基建單位投資建造，在施工期間，免征房產(chǎn)稅。但是在基建工程結(jié)束以后，這些房屋沒有拆除仍繼續(xù)使用的，從基建單位的房屋竣工、使用的次月起依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅；（（86）財(cái)稅地字第008號(hào)）②經(jīng)有關(guān)部門鑒定對(duì)毀損不堪使用的房屋或危險(xiǎn)房屋，只要確實(shí)停止使用，可免征房產(chǎn)稅；（同上）③納稅單位與免稅單位共同使用的房屋，應(yīng)劃分清楚，按規(guī)定分別確定征免房產(chǎn)稅；如劃不清楚的一律征收房產(chǎn)稅；（同上）④企業(yè)停產(chǎn)、撤消后，對(duì)他們?cè)械姆慨a(chǎn)閑置不用的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局批準(zhǔn)可暫不征收房產(chǎn)稅；如果這些房產(chǎn)轉(zhuǎn)給其他征稅單位使用或者企業(yè)恢復(fù)生產(chǎn)的時(shí)候，應(yīng)依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。（同上，已取消審批）⑤對(duì)非營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)、土地、車船，免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和車船使用稅。對(duì)營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)自其取得執(zhí)業(yè)登記之日起3年內(nèi)自用的房產(chǎn)、土地、車船免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和車船使用稅。3年免稅期滿后恢復(fù)征稅。對(duì)疾病控制機(jī)構(gòu)和婦幼保健機(jī)構(gòu)等衛(wèi)生機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)、土地、車船，免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和車船使用稅。醫(yī)療機(jī)構(gòu)需要書面向衛(wèi)生行政主管部門申明其性質(zhì)，按《醫(yī)療機(jī)構(gòu)管理?xiàng)l例》進(jìn)行設(shè)置審批和登記注冊(cè)，并由接受其登記注冊(cè)的衛(wèi)生行政部門核定，在執(zhí)業(yè)登記中注明非營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)和營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)。上述醫(yī)療機(jī)構(gòu)具體包括：各級(jí)各類醫(yī)院、門診部(所)、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心(站)、急救中心(站)、城鄉(xiāng)衛(wèi)生院、護(hù)理院(所)、療養(yǎng)院、臨床檢驗(yàn)中心等。上述疾病控制、婦幼保健等衛(wèi)生機(jī)構(gòu)具體包括：各級(jí)政府及有關(guān)部門舉辦的衛(wèi)生防疫站(疾病控制中心)、各種專科疾病防治站(所)，各級(jí)政府舉辦的婦幼保健所(站)、母嬰保健機(jī)構(gòu)、兒童保健機(jī)構(gòu)等，各級(jí)政府舉辦的血站(血液中心)。（財(cái)稅[2000]42號(hào)）⑥對(duì)按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實(shí)私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅。（財(cái)稅[2000]125號(hào)）⑦對(duì)行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行(含國家外匯管理局)所屬分支機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)、土地，免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。（國稅函[2001]770號(hào)）⑧.自2000年1月1日起對(duì)高校后勤實(shí)體，免征城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。（財(cái)稅字[2000]25號(hào)），但截止到2008年12月31日為止。⑨對(duì)為高校學(xué)生提供住宿服務(wù)并按高教系統(tǒng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取租金的學(xué)生公寓，免征房產(chǎn)稅。（財(cái)稅[2002]147號(hào)）但截止到2008年12月31日為止。（四）房屋遷補(bǔ)償款的涉稅處理 當(dāng)補(bǔ)償款取得后，接下來面臨的一個(gè)問題就是是否要交稅，這是大家都關(guān)心的一個(gè)問題，本所主要的一項(xiàng)業(yè)務(wù)就是稅收服務(wù)，對(duì)稅務(wù)也較有研究，所以在這里給大家做一個(gè)說明?？梢缘玫秸疬w補(bǔ)償款的居民，涉及到的稅種有“營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、契稅”等稅種，在此分別加以闡述?！　I業(yè)稅　　對(duì)于企業(yè)收到的拆遷補(bǔ)償款是否要交納營業(yè)稅，目前國家稅務(wù)總局的文件沒有明確規(guī)定，只有《關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補(bǔ)償費(fèi)如何征稅問題的批復(fù)》（國稅函[1997]87號(hào)）文件在內(nèi)容與此比較近似，該文件規(guī)定對(duì)于對(duì)土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補(bǔ)償費(fèi)收入，應(yīng)按照營業(yè)稅“銷售不動(dòng)產(chǎn)——其他土地附著物”稅目征收營業(yè)稅。因?yàn)樵撐募嬖谶m用范圍的限定，個(gè)人和企業(yè)收到的拆遷補(bǔ)償款不能完全適用該文件?！　×硗飧鶕?jù)《營業(yè)稅稅目注釋》（國稅發(fā)[1993]149號(hào)）的規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為不征收營業(yè)稅。但該文件只是對(duì)國家收回土地使用權(quán)而給與使用者的補(bǔ)償不征收營業(yè)稅，但是政府支付給被拆遷人的補(bǔ)償款是包含土地使用權(quán)的補(bǔ)償款及土地上的建筑物、構(gòu)筑物等土地附著物的補(bǔ)償款。因此該文件也不完全適用拆遷補(bǔ)償款的涉稅處理?！　∮捎诙悇?wù)總局文件的不明確性，使各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在實(shí)際操作時(shí)無所適從。為解決此現(xiàn)狀，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)各地實(shí)際情況自行制定了一些拆遷補(bǔ)償款項(xiàng)營業(yè)稅稅務(wù)處理的規(guī)定。重慶地方稅務(wù)局關(guān)于《舊城改造房屋拆遷過程中有關(guān)營業(yè)稅政策的通知》（渝地稅發(fā)[2002]156號(hào)）規(guī)定，被拆遷人與拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式補(bǔ)償?shù)?，被拆遷人因房屋結(jié)構(gòu)和面積原因所取得的結(jié)算價(jià)款，暫不征收營業(yè)稅及附加稅費(fèi)；在拆遷原房過程中，被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償（安置）方式，所取得的貨幣補(bǔ)償（安置）價(jià)款，暫不征收營業(yè)稅及附加稅費(fèi)。廣東省《關(guān)于舊城拆遷改造有關(guān)營業(yè)稅問題的批復(fù)》（粵地稅函[1999]295號(hào)）規(guī)定，在城市改造建設(shè)中支付給被拆遷戶得拆遷補(bǔ)償收入，凡經(jīng)縣級(jí)以上政府批準(zhǔn)，國土局及有關(guān)房地產(chǎn)管理部門發(fā)出公告，限期拆（搬）遷的地（路）段的，被拆遷戶取得的拆遷補(bǔ)償收入（包括貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益）暫不征收營業(yè)稅?！　€(gè)人所得稅