【正文】 套設(shè)施費、開發(fā)間接費用；　③開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用。包括與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用）財務(wù)費用中的利息支出，按不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算金額，據(jù)實扣除。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按土地使用權(quán)支付金額及房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本兩項之和金額的5%計算扣除。凡不能按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條①、②項規(guī)定的金額之和10%以內(nèi)計算扣除；　 ④舊房及建筑物的評估價格。是指由稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格；　?、菖c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅及教育費附加；⑥財政部規(guī)定的其他扣除項目。是指對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按本條①、②項即土地使用權(quán)支付金額及房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生成本金額之和，加計20%的扣除。（2）代收費用扣除。對縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，其代收費用計入房價向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入計稅，并相應(yīng)在計算扣除項目金額時予以扣除。但不得作為加計20%扣除的基數(shù)。(財稅字［1995］48號）（3）地價款和稅費扣除。轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，作為扣除項目金額，計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)未支付地價款或不能提供已支付地價款憑據(jù)的，不允許扣除該項地價款的金額。(財稅字［1995］48號）（4）.評估費用扣除。納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物所支付的評估費用，允許在計算增值額時據(jù)實扣除。(財稅字［1995］48號）（二）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)涉及的稅收政策關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收契稅及印花稅的稅收政策　　根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門〈關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見〉的通知》（國辦發(fā)［2005］26號）第五條“明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時滿足以下條件：、單套建筑面積在120平方米以下、”?！　「魇?、自治區(qū)、直轄市制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20％。不能同時滿足以上條件的住房為非普通住房?！　∑胀ㄗ》科醵惗惵蕡?zhí)行3％減半征收的優(yōu)惠政策，非普通住房契稅稅率執(zhí)行4％?！　∩鲜稣咦?005年6月1日起執(zhí)行?！　∮』ǘ惏础队』ǘ悤盒袟l例》規(guī)定同時征收。即商品房為購銷合同，‰的稅率征收；二手房為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，‰的稅率征收；房屋所有權(quán)證按《權(quán)利、許可證照》稅目每件貼花5元。關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅的稅收政策　　國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)［2006］37號），要求進一步加強個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征收管理。　?。ㄒ唬?006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅?！　。ǘ?006年6月1日后，個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售，應(yīng)持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。地方稅務(wù)部門對納稅人申請免稅的有關(guān)材料進行審核，凡符合規(guī)定條件的，給予免征營業(yè)稅?！　。ㄈ?006年6月1日后，個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售不能提供屬于普通住房證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，一律執(zhí)行銷售非普通住房政策，按其銷售收入減去購買房屋價款后的余額征收營業(yè)稅?！　。ㄋ模I業(yè)稅附加（城市維護建設(shè)稅、教育附加、地方教育附加）一同征收。關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅的稅收政策　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（國辦發(fā)［2006］108號）規(guī)定：　?。ㄒ唬ψ》哭D(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當(dāng)理由的，征收機關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致?！　。ǘD(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用?！　》课菰稻唧w為：　　（1）商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費?！　。?）自建住房：實際發(fā)生的建造費用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時實際交納的相關(guān)稅費?！　。?）　經(jīng)濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房）：原購房人實際支付的房價款及相關(guān)稅費，以及按規(guī)定交納的土地出讓金?！　。?）已購公有住房：原購公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門（或原產(chǎn)權(quán)單位）交納的所得收益及相關(guān)稅費?！　∫奄徆凶》渴侵赋擎?zhèn)職工根據(jù)國家和縣級（含縣級）以上人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價（或標(biāo)準(zhǔn)價）購買的公有住房?！　〗?jīng)濟適用房價格按縣級（含縣級）以上地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定?！　。?）城鎮(zhèn)拆遷安置住房：根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號）和《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見〉的通知》（建住房〔2003〕234號）等有關(guān)規(guī)定，其原值分別為：　?、俜课莶疬w取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費；　?、诜课莶疬w采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款及交納的相關(guān)稅費；　　③房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補償?shù)?，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款和交納的相關(guān)稅費，減去貨幣補償后的余額；　　④房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費?！　∞D(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金?！　『侠碣M用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用?！　。?）支付的住房裝修費用。納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實際發(fā)生的裝修費用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：　　①已購公有住房、經(jīng)濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15％；　?、谏唐贩考捌渌》浚鹤罡呖鄢揞~為房屋原值的10％?！　〖{稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復(fù)扣除裝修費用。　?。?）支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實扣除?！　。?）納稅人按照有關(guān)規(guī)定實際支付的手續(xù)費、公證費等，憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實扣除?！　”緱l規(guī)定自2006年8月1日起執(zhí)行。　?。ㄈ┘{稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個人所得稅額。具體比例由省級地方稅務(wù)局或者省級地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1％－3％的幅度內(nèi)確定?！　∷?、按照《財政部　國家稅務(wù)總局　建設(shè)部關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（財稅字〔1999〕278號）的規(guī)定，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金；對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。要不折不扣地執(zhí)行上述優(yōu)惠政策，確保維護納稅人的合法權(quán)益。（三）房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠政策條例規(guī)定的免稅房產(chǎn)： 國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)； 由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)； 宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)； 個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)； 財政部批準(zhǔn)的其他免稅房產(chǎn)。實施細(xì)則規(guī)定的免稅房產(chǎn) 經(jīng)縣、市政府或其授權(quán)機關(guān)批準(zhǔn)舉辦的學(xué)校、醫(yī)療單位、托兒所、幼兒園、敬老院、圖書館（站）、體育場（館）等社會公益事業(yè)單位自用的房產(chǎn)； 經(jīng)縣、市政府或其授權(quán)機關(guān)批準(zhǔn)，為安置拆房戶、受災(zāi)戶而搭蓋的臨時性簡易房屋； 利用人防工程修建的地下洞內(nèi)各種營業(yè)性場所。　其他具體規(guī)定①凡在基建工地為基建服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時房屋，不論是施工企業(yè)自行建造或基建單位投資建造，在施工期間，免征房產(chǎn)稅。但是在基建工程結(jié)束以后，這些房屋沒有拆除仍繼續(xù)使用的，從基建單位的房屋竣工、使用的次月起依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅；（（86）財稅地字第008號）②經(jīng)有關(guān)部門鑒定對毀損不堪使用的房屋或危險房屋，只要確實停止使用，可免征房產(chǎn)稅；（同上）③納稅單位與免稅單位共同使用的房屋，應(yīng)劃分清楚，按規(guī)定分別確定征免房產(chǎn)稅；如劃不清楚的一律征收房產(chǎn)稅；（同上）④企業(yè)停產(chǎn)、撤消后，對他們原有的房產(chǎn)閑置不用的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局批準(zhǔn)可暫不征收房產(chǎn)稅；如果這些房產(chǎn)轉(zhuǎn)給其他征稅單位使用或者企業(yè)恢復(fù)生產(chǎn)的時候，應(yīng)依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。（同上，已取消審批）⑤對非營利性醫(yī)療機構(gòu)自用的房產(chǎn)、土地、車船，免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和車船使用稅。對營利性醫(yī)療機構(gòu)自其取得執(zhí)業(yè)登記之日起3年內(nèi)自用的房產(chǎn)、土地、車船免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和車船使用稅。3年免稅期滿后恢復(fù)征稅。對疾病控制機構(gòu)和婦幼保健機構(gòu)等衛(wèi)生機構(gòu)自用的房產(chǎn)、土地、車船，免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和車船使用稅。醫(yī)療機構(gòu)需要書面向衛(wèi)生行政主管部門申明其性質(zhì)，按《醫(yī)療機構(gòu)管理條例》進行設(shè)置審批和登記注冊，并由接受其登記注冊的衛(wèi)生行政部門核定，在執(zhí)業(yè)登記中注明非營利性醫(yī)療機構(gòu)和營利性醫(yī)療機構(gòu)。上述醫(yī)療機構(gòu)具體包括：各級各類醫(yī)院、門診部(所)、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心(站)、急救中心(站)、城鄉(xiāng)衛(wèi)生院、護理院(所)、療養(yǎng)院、臨床檢驗中心等。上述疾病控制、婦幼保健等衛(wèi)生機構(gòu)具體包括：各級政府及有關(guān)部門舉辦的衛(wèi)生防疫站(疾病控制中心)、各種?？萍膊》乐握?所)，各級政府舉辦的婦幼保健所(站)、母嬰保健機構(gòu)、兒童保健機構(gòu)等，各級政府舉辦的血站(血液中心)。（財稅[2000]42號）⑥對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅。（財稅[2000]125號）⑦對行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行(含國家外匯管理局)所屬分支機構(gòu)自用的房產(chǎn)、土地，免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。（國稅函[2001]770號）⑧.自2000年1月1日起對高校后勤實體，免征城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。（財稅字[2000]25號），但截止到2008年12月31日為止。⑨對為高校學(xué)生提供住宿服務(wù)并按高教系統(tǒng)收費標(biāo)準(zhǔn)收取租金的學(xué)生公寓，免征房產(chǎn)稅。（財稅[2002]147號）但截止到2008年12月31日為止。（四）房屋遷補償款的涉稅處理 當(dāng)補償款取得后，接下來面臨的一個問題就是是否要交稅，這是大家都關(guān)心的一個問題，本所主要的一項業(yè)務(wù)就是稅收服務(wù)，對稅務(wù)也較有研究，所以在這里給大家做一個說明?？梢缘玫秸疬w補償款的居民，涉及到的稅種有“營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、契稅”等稅種，在此分別加以闡述?！　I業(yè)稅　　對于企業(yè)收到的拆遷補償款是否要交納營業(yè)稅，目前國家稅務(wù)總局的文件沒有明確規(guī)定，只有《關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費如何征稅問題的批復(fù)》（國稅函[1997]87號）文件在內(nèi)容與此比較近似，該文件規(guī)定對于對土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補償費收入，應(yīng)按照營業(yè)稅“銷售不動產(chǎn)——其他土地附著物”稅目征收營業(yè)稅。因為該文件存在適用范圍的限定，個人和企業(yè)收到的拆遷補償款不能完全適用該文件?！　×硗飧鶕?jù)《營業(yè)稅稅目注釋》（國稅發(fā)[1993]149號）的規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為不征收營業(yè)稅。但該文件只是對國家收回土地使用權(quán)而給與使用者的補償不征收營業(yè)稅，但是政府支付給被拆遷人的補償款是包含土地使用權(quán)的補償款及土地上的建筑物、構(gòu)筑物等土地附著物的補償款。因此該文件也不完全適用拆遷補償款的涉稅處理。　　由于稅務(wù)總局文件的不明確性，使各地稅務(wù)機關(guān)在實際操作時無所適從。為解決此現(xiàn)狀，各地稅務(wù)機關(guān)根據(jù)各地實際情況自行制定了一些拆遷補償款項營業(yè)稅稅務(wù)處理的規(guī)定。重慶地方稅務(wù)局關(guān)于《舊城改造房屋拆遷過程中有關(guān)營業(yè)稅政策的通知》（渝地稅發(fā)[2002]156號）規(guī)定，被拆遷人與拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式補償?shù)模徊疬w人因房屋結(jié)構(gòu)和面積原因所取得的結(jié)算價款，暫不征收營業(yè)稅及附加稅費；在拆遷原房過程中，被拆遷人選擇貨幣補償（安置）方式，所取得的貨幣補償（安置）價款，暫不征收營業(yè)稅及附加稅費。廣東省《關(guān)于舊城拆遷改造有關(guān)營業(yè)稅問題的批復(fù)》（粵地稅函[1999]295號）規(guī)定，在城市改造建設(shè)中支付給被拆遷戶得拆遷補償收入，凡經(jīng)縣級以上政府批準(zhǔn)，國土局及有關(guān)房地產(chǎn)管理部門發(fā)出公告，限期拆（搬）遷的地（路）段的，被拆遷戶取得的拆遷補償收入（包括貨幣、貨物或其他經(jīng)濟利益）暫不征收營業(yè)稅?！　€人所得稅