【文章內(nèi)容簡介】 加計問題《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，《條例》第六條第(一)、(三)項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。八、土地增值稅清算后應(yīng)補繳的土地增值稅加收滯納金問題納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。國家稅務(wù)總局：安置回遷戶用房視同銷售處理 2010年05月27日 08:51:53 　來源： 法制日報 　 編輯： 熊紅祥 【字號 大小】【留言】【打印】【關(guān)閉】 國家稅務(wù)總局明確房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除問題 安置回遷戶用房視同銷售處理土地增值稅清算時收入如何確認，房地產(chǎn)開發(fā)費用如何扣除，以及對拆遷安置土地增值稅如何計算等涉及土地增值稅清算工作中的問題，國家稅務(wù)總局有了詳細的解讀。這是記者今天（26日）從國家稅務(wù)總局了解到的。土地增值稅清算收入確認國家稅務(wù)總局明確，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除對于房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除，國家稅務(wù)總局規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。拆遷安置土地增值稅計算就拆遷安置土地增值稅的計算方式，國家稅務(wù)總局明確，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》第三條第(一)款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第(一)款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。轉(zhuǎn)讓舊房準予扣除項目《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，《條例》第六條第(一)、(三)項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。此外，納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。（國稅總局通知規(guī)范土地增值稅清算問題土地增值稅清算時收入如何確認，房地產(chǎn)開發(fā)費用如何扣除，以及對拆遷安置土地增值稅如何計算等涉及土地增值稅清算工作中的問題，國家稅務(wù)總局有了詳細的解讀。這是記者今天（26日）從國家稅務(wù)總局了解到的。土地增值稅清算收入確認國家稅務(wù)總局明確，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除對于房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除，國家稅務(wù)總局規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。拆遷安置土地增值稅計算就拆遷安置土地增值稅的計算方式，國家稅務(wù)總局明確，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》第三條第(一)款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第(一)款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。轉(zhuǎn)讓舊房準予扣除項目《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，《條例》第六條第(一)、(三)項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。此外，納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。年來房地產(chǎn)市場經(jīng)過高速發(fā)展后，2008年房地產(chǎn)市場又進入高峰期后的調(diào)整狀態(tài)，土地增值稅對于開發(fā)商而言，無疑是增加了很多壓力，因此有些開發(fā)商就有了要求國家調(diào)整土地增值稅的需求，同時，也由于房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境發(fā)生變化對稅務(wù)機關(guān)加強土地增值稅管理提出更高的要求。就目前而言，調(diào)整和完善土地增值稅政策，要做到既維護稅收公平原則又促進房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展，就是一個不可回避的問題。 　　一、當前土地增值稅政策存在的問題 　　（一）土地增值稅的管理模式比較模糊。 　　從目前的土地增值稅管理現(xiàn)狀來看，涉及到土地增值稅預(yù)征管理、土地增值稅清算、土地增值稅核定征收、稽查管理等環(huán)節(jié)。但是，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》都沒有對土地增值稅預(yù)征和土地增值稅清算作出詳細規(guī)定，而是散見于財政部、國家稅務(wù)總局的稅收規(guī)范性文件，具體辦法則授權(quán)由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當?shù)厍闆r制定；土地增值稅核定征收所采取的方式也只是由稅收規(guī)范性文件規(guī)定。因此，各級稅務(wù)機關(guān)對土地增值稅管理模式的理解與把握也不盡相同，土地增值稅政策執(zhí)行起來也存在差異。 　?。ǘ崉?wù)操作計算土地增值額存在難度。 　　由于前后政策的規(guī)定不盡一致，造成了納稅人清算和稅務(wù)機關(guān)計算土地增值稅的千差萬別。《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第十三條規(guī)定：對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規(guī)定?！敦斦繃叶悇?wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第一條規(guī)定：納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第一條第二款規(guī)定：開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。以上三個文件規(guī)定有兩方面的不同，一是區(qū)分房地產(chǎn)的方法和范圍不同，前兩者是將普通住宅和其他商品房相區(qū)別，其他商品房可以包括非普通住宅、商鋪等商用房，后者是將普通住宅和非普通住宅相區(qū)別，如果同一房地產(chǎn)項目同時包括普通住宅、非普通住宅、商鋪等商用房時，適用政策規(guī)定的難題就出現(xiàn)了；用詞不同，前兩者是“核算增值額”，后者是“計算增值額”，“ 核算”可以理解為會計核算，但是事實上會計上是不需要核算土地增值稅的增值額的，也沒辦法通過會計科目核算出來，“計算增值額”可以理解為無論會計上如何核算，都要分開計算土地增值稅增值額，那普通標準住宅如何適用條例第八條（一）項的免稅規(guī)定前后的政策規(guī)定就不一了。 　　（三）土地增值稅核定征收的方法不盡完善。 　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第七條第一款規(guī)定：稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅。在實際的稅收管理工作中，預(yù)征土地增值稅=房地產(chǎn)銷售或預(yù)售收入預(yù)征率，可以說是從價預(yù)征，那么，核定征收土地增值稅=房地產(chǎn)銷售或預(yù)售收入核定征收率，從價核定征收。 　　上文第四條第二款規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。 　　計算公式： 　　土地增值稅增值額=房地產(chǎn)銷售收入支付土地使用權(quán)價款土地開發(fā)成本配套設(shè)施費用有關(guān)稅金加計扣除費用 土地開發(fā)成本=土地征用及拆遷補償費+公共配套設(shè)施費+［（前期工程費+建筑安裝工程費+基礎(chǔ)設(shè)施費+開發(fā)間接費用）（稅務(wù)機關(guān)核定金額）］ 　　通過以上計算公式可看出，是稅務(wù)機關(guān)通過核定部分扣除項目金額來計算土地增值稅增值額的，納稅人無權(quán)通過這種方法來計算土地增值稅增值額，應(yīng)屬于核定征收一種。不應(yīng)當歸為清算的方法。 　　從以上兩種核定方法來看，應(yīng)當作出相應(yīng)的統(tǒng)一。 　?。ㄋ模ν恋卦鲋刀惞芾硐嚓P(guān)名詞缺少解釋。 　　目前的土地增值稅政策，沒有系統(tǒng)地對與土地增值稅管理有關(guān)名詞進行法律解釋，造成了各級稅務(wù)機關(guān)在實際工作中的理解不一。比如，“預(yù)征土地增值稅”，現(xiàn)行政策沒有對預(yù)征的方法、預(yù)征率設(shè)計、預(yù)征的計稅依據(jù)、預(yù)征管理等作出相應(yīng)的闡述或解釋；“土地增值稅清算”，現(xiàn)行政策沒有對清算的性質(zhì)、清算的法律責任等作出闡述或解釋；“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移”， 現(xiàn)行政策沒有對涉及土地增值稅管理相關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的成立條件作出明確規(guī)定，目前有兩種方法，一是簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合同確認銷售收入實現(xiàn)，一是以辦理產(chǎn)權(quán)證書正式確認交易的成立。 　　以上問題，都需要法律解釋作出統(tǒng)一規(guī)定或明確。 　　二、完善土地增值稅政策的若干建議 　　（一）規(guī)范土地增值稅征管模式。 　　由于該稅以土地增值額為計稅基礎(chǔ)，而房地產(chǎn)的增值額必須在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以后才能確定，從理論上講，必須等房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或銷售以后才能征稅。但是，往往由于工程規(guī)模大、時間跨度長等原因，給計算土地增值稅和征收土地增值稅造成了很大的困難。在稅收政策上統(tǒng)一和規(guī)范土地增值稅管理模式，不僅可以強化土地增值稅及時征收入庫，還可以營造公平合理稅收環(huán)境，提高效率。 　　可以將土地增值稅征收方法明確為“按項計算，按期預(yù)繳，自行清算，多退少補”。按項計算，是指土地增值稅按照國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為清算單位，不以分期項目為清算單位，減少人為因素來確定土地增值稅清算單位。按期預(yù)繳，是指土地增值稅納稅人取得開發(fā)項目預(yù)售或銷售收入按照一定的預(yù)征率按月或按季向主管稅務(wù)機關(guān)申報預(yù)繳土地增值稅，對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金，不再由有關(guān)稅務(wù)機關(guān)選擇決定是否采取土地增值稅預(yù)征的方式。自行清算，是指土地增值稅納稅人在開發(fā)項目完工結(jié)算后自己進行或委托中介機構(gòu)進行土地增值稅清算，并在規(guī)定的期限內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)報送清算報告。多退少補，是指土地增值稅納稅人將經(jīng)清算得到的應(yīng)納土地增值稅數(shù)額與已預(yù)繳的土地增值稅數(shù)額相比較，向主管稅務(wù)機關(guān)多退少補稅款，但是，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)檢查確認后仍然多繳稅款的納稅人可申請退稅或抵繳以后年度稅款，如少繳稅款的，應(yīng)承擔相應(yīng)的法律責任。 　?。ǘ┘毣恋卦鲋刀愑嬎惴椒ā?　　《中華人民