【文章內容簡介】 支撐構件等。2）每2 月巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。3）每半年檢查 1 次共用部位的室內地面、墻面、天 棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。附屬構筑物1）每2 月巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。2）每半年檢查1 次雨、污水管井等。3）每2 月巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。4）每 2 月巡查 1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品 等。5）每年檢測1 次防雷裝置。 空調系統(tǒng) 運行前對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風機、風 機盤管、水處理等設施設備進行系統(tǒng)性檢查。運行期間每日巡視 1 次空調系統(tǒng)，保證室內溫度符 合相關規(guī)定。每年清洗消毒 1 次新風機、空氣處理機濾網、表冷 器、箱體、風機盤管濾網等。每年對空調系統(tǒng)進行1 次整體性維修養(yǎng)護。 二次供水設施 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準。每日巡視1次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。每半年切換1 次備用水泵。4 每年檢查 1 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑； 每年養(yǎng)護1 次水泵。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入 冬前對暴露管道進行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人 保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。 排水系統(tǒng) 排水設施每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通。污水泵汛期每日巡視1 次，平時每2周巡視1 次，檢查設備運行狀態(tài)；每月進行1次手動啟動測試；每年養(yǎng)護1 次?；S池每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。 照明和電氣設備 樓內照明每周巡視2 次，一般故障1 日內修復；復雜故障1 周內 修復。樓外照明每周巡視1 次，一般故障2 日內修復；復雜故障2 周內 修復。應急照明每日巡視1 次，發(fā)現故障，即時修復。低壓柜每日巡視1 次設備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內容 包括緊固、檢測、清掃；每年檢查1 次電氣安全。低壓配電箱和低壓線路每季度巡視1次設備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內 容包括緊固、檢測、清掃?？刂乒衩吭卵惨? 次設備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內容 包括緊固、檢測、調試、清掃。發(fā)電機每季度試運行1 次，保證運行正常。配電室、樓層配電間防小動物措施完備； 穿墻線槽周邊封堵嚴密； 鎖具完好。 安全防范系統(tǒng) 報警控制管理主機每日巡查1 次，檢查設備運行狀態(tài)； 每月表面清潔1 次； 每年內部除塵1 次。對講門口機每2月檢查1次按鍵、顯示屏等； 每2月表面清潔1次； 每年內部除塵1 次。網絡控制箱每半年檢查1 次外觀、接線；每半年表面清潔1 次；每 年內部除塵1次。紅外對射探測器每半年檢查1次接線、探測范圍、防水狀況等；每半年 表面清潔1 次；每年內部除塵1 次。圖像采集設備每周檢查1 次監(jiān)視畫面、錄像功能； 每月表面清潔1 次； 每年內部除塵1 次。攝像機每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護罩內 部除塵1 次。解碼器每半年檢查1次防雨罩、接線等，進行相應的調試；每 半年表面清潔1 次；每年內部除塵1次。云臺每半年檢查1 次運轉、接線，進行清晰度調校；每半年 表面清潔1 次；每年轉動部位上潤滑油1 次。巡更點每季度檢查1 次外觀；每季度表面清潔1 次；每日存儲 巡更記錄。讀卡器每季度檢查1 次外觀；每季度表面清潔1 次，查看防水 狀況。電磁鎖門鎖每季度檢查1 次吸力、外觀、接線。出門按鈕每季度檢查1次開鎖功能、接線。 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后 30日內，應向相 關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電 梯的顯著位置。2 在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前 1 個月，應向電 梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。日常維護保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現的問題應及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關 附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)的內容、要求、頻次、期限 以及雙方的權利、義務與責任。對專項服務企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，對專項服務 企業(yè)定期檢修計劃的落實情況進行監(jiān)督。配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員 進行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。制定電梯應急救援預案并定期演練。發(fā)生電梯困人 或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關行政主管部門報告。物業(yè)服務人員應在 15 分 鐘內到達現場，專業(yè)維修人員應在30 分鐘內到達現場。 水景 啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證 用電安全。使用期間每周巡查2 次噴水池、水泵及其附屬設施，每2 月檢查1 次防漏電設施。設置必要的安全警示標志。水質符合衛(wèi)生要求。 消防安全防范 綜合管理1 建立、落實消防安全責任制，設消防安全負責人，逐級逐崗明確消防安全職責。成立義務消防隊，配備必要的消防器材，相關人員掌握消防基本知識和技能；每年組織1 次有員工、業(yè)主或使 用人參加的消防演練。設置消防安全宣傳專欄，組織開展經常性的消防安 全宣傳教育；每年對員工進行2 次消防安全培訓。每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規(guī)定 每年檢測1 次建筑消防設施；保障疏散通道、安全出口、消 防車通道和消防設施、器材符合消防安全要求。發(fā)現消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應向公安機關消防機構報告。消防控制室設專人24 小時值班，每班2 人，及時處 理各類報警、故障信息。發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災，疏散遇險 人員，協(xié)助配合公安機關消防機構工作。 消防設施設備維修養(yǎng)護 火災自動報警系統(tǒng)1）火災報警控制器、聯(lián)動控制設備每日巡查 1 次設備運行情況，保證 24 小時連續(xù)正常運 行；每月檢查測試1 次報警控制器、聯(lián)動控制設備的報警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內部除塵1 次。2）火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置每月抽查測試1 次火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行2 年后，每3 年 由專業(yè)清洗單位清洗1 次。3）備用電源每月檢測切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電 池充放電試驗1 次。消防廣播系統(tǒng)每月檢查測試1次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、擴音器、揚聲器的聯(lián)動、強制切 換功能，并測試音量；每年機柜內部除塵1 次；每年機柜內 的設備內部除塵1 次。防排煙系統(tǒng)每月檢查測試1 次防排煙風機、排煙閥的聯(lián)動功能，核 對風速；每年養(yǎng)護1 次防排煙風機、電源控制柜、風口、排 煙閥等。防火分隔設施每月抽查測試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動 和自動控制功能、電動防火閥的聯(lián)動關閉功能；每年在防火 卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位補充1 次潤滑油，電 控箱內部除塵1 次；每年維修養(yǎng)護1 次防火門附件，在門的 轉動部位補充1 次潤滑油。水滅火系統(tǒng)消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每年檢查1 次潤滑情況； 每年養(yǎng)護1 次室內、外消火栓。應急照明、疏散指示標志每月測試切斷正常供電1次，測量1次照度和供電時間。消防電梯每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯(lián)動控制功能，轎箱內消 防電話。8 滅火器每周巡查 1 次滅火器數量、位置情況，每月檢查核對 1 次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。 綠化養(yǎng)護 基本要求 喬木生長基本正常，植株無明顯偏冠和缺枝，植株保存率高 于 90%，年成活率高于90%。灌木生長基本正常，植株無明顯偏冠和缺枝，植株保存率高 于 90%，年成活率高于90%。綠籬和色塊植株保存率高于 90%，年成活率高于90%。地被和花壇植物地被植物覆蓋率高于90%，花壇植物死亡率低于10%。草坪保證基本成活，草坪覆蓋率高于90%。 綠化養(yǎng)護內容 灌溉出現干旱情況及時灌溉，不因旱澇原因導致植物出現死 亡現象。一般植物在萌芽前、四五月份、秋季、入冬前澆水 1次。施肥根據植物生長情況施肥，一般喬木每2 年施肥1 次；灌木每年施肥1 次；地被和草坪植物每年春季萌芽和入冬前后 30 施肥1 次至2 次；花壇植物根據生長情況進行追肥；生長不 良的植物適當增加施肥頻次。病蟲害防治根據病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每2 周檢查1 次病蟲 害情況；發(fā)現病蟲害能有效控制，不因病蟲危害影響景觀效 果。整形修剪喬木每2 年修剪1 次；灌木每年冬季修剪1 次；綠籬和 色塊每年生長季節(jié)和冬季修剪1 次；冷季型草坪生長季節(jié)每 月修剪1 次至2次，全年至少修剪10次。除草每年全面除草2 次，重點綠地增加除草次數，出現雜草 的綠地面積不超過總綠地面積的20%。垃圾處理綠化作業(yè)產生的垃圾和綠地內的垃圾雜物每周處理 2 次。 工作檢查和記錄 生長季節(jié)每2 周檢查1 次植物生長情況。編制綠化養(yǎng)護措施和工作計劃。 環(huán)境衛(wèi)生 生活垃圾的收集、清運 按有關規(guī)定和標準實行垃圾分類。配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。每月至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié) 每3 日噴灑1 次殺蟲藥。4 每日清運 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不 得亂堆亂倒。垃圾清運車外觀整潔。 物業(yè)共用部分清潔 樓內1）大堂、一層候梯廳每日清掃1 次、每周清拖2 次大堂、一層候梯廳地面。每月擦拭2 次信報箱、大堂玻璃。2）樓道、樓梯每周清掃2 次、每月清拖1 次樓道、樓梯地面。每月擦拭1 次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設施。電梯轎箱每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。每日清拖1 次轎廂地面。天臺、屋面雨季前、雨季期間各清掃1 次天臺、屋面。每季度巡查1 次天臺、內天井，有雜物及時清掃。樓外道路及設施每日清掃1 次樓外道路。每季度清潔1 次樓外公共照明及共用設施；每半年清潔 1 次雨蓬、門頭等。水景根據水質情況進行消毒凈化處理。使用期間每周清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。有害生物預防和控制配合相關部門進行有害生物預防和控制。投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。雨雪天氣清潔雨后對小區(qū)內主路、干路積水進行清掃。降雪時，及時清掃積雪，鏟除結冰。 工作檢查和記錄每日檢查1 次清潔質量，做好記錄。 公共秩序維護 主要出入口有專人值守。 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22：00 巡視1 次，22：00 至次日6：00 巡視1 次。 巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。 機動車輛憑證出入。 安防控制室設專人24 小時值守；監(jiān)控影像資料、報 警記錄應留存30 日備查。 對違法行為立即報警，協(xié)助相關部門處理。 記錄與檔案 各項工作記錄完整有效。檔案齊全。 裝飾裝修管理 建立裝飾裝修管理服務制度。 建立裝飾裝修管理檔案。 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或 使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協(xié) 33 議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意 事項。 裝飾裝修期間每日巡查 1 次現場，發(fā)現業(yè)主或使用 人未申報登記或者有違法違規(guī)行為的，應立即勸阻；拒不改 正的，報告相關行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會，并在物 業(yè)管理區(qū)域內公示。 裝飾裝修結束后進行檢查，對違反住宅室內裝飾裝 修管理服務協(xié)議的當事人按照約定處理。 委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，采 取圍擋、遮蓋措施，在2 日內清運。自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸的方 式，在2 日內清運。6 住宅物業(yè)服務三級標準 基本要求 客戶服務場所 設置客戶服務中心，配置辦公家具、電話等辦公設 備。公示物業(yè)服務企業(yè)資質證書或復印件、項目負責人照片，物業(yè)服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相 關信息。提供特約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準?？蛻舴罩行墓ぷ鲿r間，工作日不少于 8 小時，其 他時間設置值班人員。設置并公示24 小時服務電話。 人員 從業(yè)人員按照相關規(guī)定取得職業(yè)資格證書。從業(yè)人員分崗位統(tǒng)一著裝、佩戴標志。配備物業(yè)服務項目負責人，房屋建筑安全管理員。項目負責人具有 2 年以上物業(yè)服務企業(yè)同等崗位工 作經歷，為本市項目負責人信用信息檔案登記在冊人員。 制度 建立共用部位及共用設施設備維修養(yǎng)護、消防安全 防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等管理制度。建立突發(fā)公共事件的應急預案。建立培訓體系，定期組織培訓與考核。建立物業(yè)服務工作記錄。 檔案1 建立物業(yè)管理檔案。配備檔案管理人員。應用計算機管理基本信息、基礎資料、維修養(yǎng)護資 料、收費資料等。 標志設置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務標 志。 客戶服務 每年第一季度公示上一物業(yè)服務合同履行情 況、收支情況、本收支預算。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內張貼通知，履行告知義務。對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的 行為，應勸阻并報告相關行政主管部門。水、電急修20 分鐘內，其它報修按雙方約定時間到 達現場；由專項服務企業(yè)負責的設施設備應在 30 分鐘內告 知。報修進行回訪。業(yè)主或使用人提出的意見，建議、投訴在 2 個工作 日內回復。投訴進行回訪。每年公開征集1 次物業(yè)服務意見，公示整改情況。每月組織 1 次項目服務質量檢查，重要節(jié)假日前組 織安全檢查。每年組織業(yè)主參觀共用設施設備機房。每年至少組織1 次社區(qū)文化活動。設置公共信息欄；配合相關部門進行公益性宣傳。按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責 36 任保險。有條件的提供室內清潔、洗衣、做飯、洗車、財物 保管、票務代理等特約服務。 專項服務委托管理 簽訂專項服務委托合同，明確各方權利義務。專項服務企業(yè)應符合相關行政主管部門的資質要 求；操作人員應持有相應的職業(yè)資格證書。專項服務企業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志。對專項服務進行