【文章內(nèi)容簡介】 ，有3年以上物業(yè)管理工作經(jīng)歷。（2）管理人員、專業(yè)操作人員按規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書。（3）管理人員服裝統(tǒng)一，掛牌上崗，儀表征集，行為規(guī)范，用語文明，服務(wù)主動(dòng)熱情。（4）服務(wù)人員日最低配置標(biāo)準(zhǔn)：客服人員1人/300戶~400戶；保潔人員：1人/800 M178。（建筑面積）；秩序維護(hù)員：3~4人/每門崗+1人/7000 M178。~9000 M178。（建筑面積）；綠化人員：1人/1500M178。~2000 M178。（綠化面積）；維修人員：1人/300戶~400戶，高層住宅小區(qū)不得低于3人。3服務(wù)時(shí)間在小區(qū)管理機(jī)構(gòu)每日不低于2小時(shí)提供業(yè)務(wù)接待；其他時(shí)間設(shè)置值班人員，負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)行，即使處理各種臨時(shí)或突發(fā)事件。4日常管理與服務(wù)（1）制定小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施。（2）建立健全各項(xiàng)管理制度，公共突發(fā)性事件（如:消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）處理機(jī)制和應(yīng)急預(yù)案，各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)和培訓(xùn)、考核辦法。（3）建立企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)體系，定期組織從業(yè)人員培訓(xùn)、考核。（4）建立物業(yè)管理檔案（包括設(shè)施設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料檔案、物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、業(yè)主資料檔案等），歸檔即使、完整，便于查詢。（5）應(yīng)用計(jì)算機(jī)管理業(yè)主基本信息、物業(yè)基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護(hù)記錄、收費(fèi)記錄。（6）按照相關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）約定，建立裝飾裝修管理服務(wù)制度和檔案。受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報(bào)等級(jí)，與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人相關(guān)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)；裝飾裝修期間，每2日巡查1次現(xiàn)場，做好記錄；業(yè)主或使用人未申報(bào)登記或者違反相關(guān)規(guī)定，即使告知并去租，拒不改正的，即使報(bào)告相關(guān)主管部門、業(yè)主委員會(huì)，并在小區(qū)內(nèi)公示；裝飾裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查，對(duì)違反駐扎室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人應(yīng)按照約定處理；裝修垃圾即使清運(yùn)。（7）在物業(yè)公共部位顯著位置公示24小時(shí)服務(wù)電話。水、電、氣等急迫性報(bào)修半小時(shí)內(nèi)，其他報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場；由專業(yè)單位負(fù)責(zé)的，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)即使告知相關(guān)單位；對(duì)業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在2各工作日內(nèi)處理回復(fù)。（8）設(shè)置物業(yè)管理標(biāo)志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標(biāo)志、危機(jī)人身安全部位的警示標(biāo)志、維修養(yǎng)護(hù)期間的警示標(biāo)志。小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖。（9）涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，旅行告知義務(wù)。（10）按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范管理，使用專項(xiàng)維修資金。（11）每月組織1次項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量檢查，做好記錄。（12）每年組織業(yè)主代表參觀公共設(shè)施是被機(jī)房。（13）做好安全生產(chǎn)管理；重要節(jié)假日前安排安全檢查。（14）每年公開征集1次物業(yè)服務(wù)一鍵，問卷綠達(dá)到實(shí)際入住業(yè)主的70%以上，公示整改情況。（15）在小區(qū)醒目位置設(shè)立公共信息欄；配合有關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。（16）按照規(guī)范要修，每年第一季度向業(yè)主公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算。（17）按物業(yè)服務(wù)合同約定投保物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)。（18）能提供3中以上特約服務(wù)（有償）和3中以上便民（無償）服務(wù)；每年組織1次社區(qū)文化活動(dòng)。（19）專項(xiàng)服務(wù)委托管理。依據(jù)相關(guān)規(guī)定，簽訂規(guī)范的委托服務(wù)合同，明確各方權(quán)利義務(wù)；專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)，操作人員持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書；專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志，儀表征集，行為規(guī)范，用語文明；對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)有監(jiān)督管理及評(píng)價(jià)記錄。（20）綜合管理的其它服務(wù)項(xiàng)目達(dá)到約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。（21）對(duì)小區(qū)內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)及違反管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）的行為，應(yīng)即使勸阻、制止并報(bào)告又腐案行政主管部門及全體業(yè)主。5公共區(qū)域衛(wèi)生保潔服務(wù)一、生活垃圾的手機(jī)、清運(yùn)（1）配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。（2）生活垃圾實(shí)行分類收集。（3）每月清晰12次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑藥水消毒。（4）每日清運(yùn)1次生活垃圾，并清運(yùn)到指定的垃圾收集場所，不得亂堆亂倒。（5）保潔車外觀整潔、擺放整齊。二、物業(yè)公用部分清潔（一）樓內(nèi)（1）每日清潔1次、沒2日清拖1次大堂地面；每周擦拭12次信報(bào)箱、大堂玻璃；每月刮一次大堂玻璃；每月清潔1次大堂、樓梯廳墻面；每日巡視保潔1次。（2）每日清潔1次樓內(nèi)地面、樓梯，每周清拖1次；每月擦拭2次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)；每月擦拭12次防火門、公用防盜門、消防栓、指示牌等公共設(shè)施；燈具每季度除塵1次；每日巡視保潔1次。（3）根據(jù)地面材質(zhì)，定期做地面清洗、養(yǎng)護(hù)。（二）電梯（1）每日擦拭1次電梯轎廂門、面板；每日清拖1次電梯轎廂地面；每日巡視保潔1次。（2）不銹鋼面或其他裝飾材料的電梯，每月護(hù)理1次。石材地面的電梯每月養(yǎng)護(hù)1次。（三）天臺(tái)屋面每月清掃1次樓頂天臺(tái)、屋面。有天臺(tái)、內(nèi)天井的每周巡查1次，有雜物及時(shí)清掃。（四）庭院（1）每日清掃1次道路、兩側(cè)人行道，巡視保潔12次；廣場地磚每月沖洗1次，全天候保潔。（2）每月清潔3次小區(qū)公共照明及設(shè)施設(shè)備；每季度清潔1次雨篷、門頭等。（五）水景（1）定期對(duì)水體投放藥劑或進(jìn)行其他處理。（2）每周安排專人清潔2次水面；定期進(jìn)行水體凈化處理；每年清潔2次水池池底。三、有害生物防治（1）配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物防治。四、雨雪天氣（1）雨后清潔。雨后，對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。（2）掃雪鏟冰。降雪時(shí)，即使清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10時(shí)前清掃干凈。五、衛(wèi)生事件發(fā)生公共衛(wèi)生事件時(shí)，迅速組織人員對(duì)物業(yè)公共部位公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒。六、檢查記錄（1）每日抽查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。（2）每季度全面檢查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。（3）清潔檔案齊全。6公共秩序維護(hù)（1）秩序維護(hù)人員以中青年為主，45周歲一下的人數(shù)占總?cè)藬?shù)的70%以上。（2）秩序維護(hù)人員應(yīng)陪伴對(duì)講裝置和其他必備的安全護(hù)衛(wèi)器械。（3）主要出入口有專人24小時(shí)執(zhí)勤，其中注出入口雙人值勤，當(dāng)值時(shí)坐姿、立姿端正（7：0018:00）,并有詳細(xì)交接班記錄和外來車輛的登記記錄。（4）對(duì)重點(diǎn)部位（小區(qū)道路、單元出入口和地下車庫）進(jìn)行巡視檢查并做好記錄，6：00至22：00巡視2次、22：00至次日6：00巡視1次。應(yīng)設(shè)巡更點(diǎn)，秩序人員手持巡更采集器，按指定的時(shí)間和路線每3各小時(shí)巡查一次，在正常情況下到達(dá)每個(gè)巡更點(diǎn)的時(shí)間誤差不超過5分鐘，監(jiān)控中心有巡更記錄。（5）維護(hù)道路使用和場地的正常秩序。（6）小區(qū)設(shè)有監(jiān)控中心，應(yīng)具備錄像監(jiān)控（監(jiān)控點(diǎn)至少覆蓋單元進(jìn)出口、小區(qū)主要道路出入口）、樓宇對(duì)講（可視）、周界報(bào)警、門鎖智能卡等四項(xiàng)醫(yī)生技防設(shè)施，24小時(shí)開通，并有人駐守，注視各設(shè)備所傳達(dá)的信息。監(jiān)控影像資料應(yīng)當(dāng)留存10日備查。（7）小區(qū)應(yīng)有火警、水警、警情應(yīng)急預(yù)案，并在監(jiān)控中心控制室內(nèi)懸掛；每年組織1次的應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。專業(yè)人員24小時(shí)駐守安防監(jiān)控室；監(jiān)控影像資料應(yīng)當(dāng)留存10備查。（8）監(jiān)控中心接到報(bào)警信號(hào)后，秩序維護(hù)人員應(yīng)5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理并報(bào)告掛歷出與警方；接到住戶緊急求助時(shí)，秩序維護(hù)人員應(yīng)5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，采取相應(yīng)措施。（9）在強(qiáng)降雨、雪天氣期間，備勤人員24小時(shí)待崗，配備必要的應(yīng)急工具。（10）對(duì)違法行為立即報(bào)警，協(xié)助相關(guān)部門處理。（11）記錄與檔案。各項(xiàng)工作記錄完整有效；檔案齊全。7停車管理（1）建立停車管理制度。（2）建立停車管理檔案。（3）定期存放車輛的，應(yīng)簽訂停車服務(wù)協(xié)議。（4）在顯著位置公示停車須知。（5）設(shè)置規(guī)范的交通標(biāo)志，包括引導(dǎo)標(biāo)志，疏散指示燈，安全出口標(biāo)志燈和其他警示性標(biāo)志。（6）機(jī)動(dòng)車輛憑證出入，對(duì)臨時(shí)進(jìn)入的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行等級(jí)。（7）24小時(shí)有專人定時(shí)尋車停車場（庫）及其設(shè)施設(shè)備。（8）停車場（庫）內(nèi)配備消防器材并定期檢查，做好記錄。（9）停車場地面每2日清掃1次，地下停車庫地面（含車位地面）每季度清拖1次。（10）地下停車場（庫）無滲漏，無積水，通風(fēng)良好，無易燃、易爆及危險(xiǎn)物品存放。8公共綠化養(yǎng)護(hù)一、基本要求：小區(qū)綠地率35%以上。綠地總體布局合理，滿足居住環(huán)境的需要，集中綠地率10%以上。利用植物、山石、水景等設(shè)置景點(diǎn)，且與環(huán)境協(xié)調(diào)。喬、灌、地被、草配植合理，層次較豐富，景觀好。綠地保存率100%，喬、灌、草等保存率98%以上。綠地設(shè)施、硬質(zhì)景觀保持完好。二、草坪： 修剪草坪保持平整，草高不超過8cm；每年清楚雜草七遍以上，雜草面積不大于5%；常年保證有效供水，有低洼及時(shí)平整，基本無積水；按肥力、草種、生長情況及時(shí)是非，每年二遍以上；及時(shí)做好病蟲害防治；草地生長正常，斑禿黃萎率低于810%。三、樹木：適時(shí)中耕除草，做到基本無雜草，土壤疏松；按植物品種、生長狀況、土壤條件適時(shí)施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍；防治結(jié)合、及時(shí)滅治，主要病蟲害發(fā)生低于5%；樹木基本無傾斜；喬灌木生長良好，樹冠完整；花灌木按時(shí)開花結(jié)果；球、籬、地被生長良好，無缺枝、空檔?；▔ň常阂荒曛杏幸淮我陨匣ɑ懿恢槐３钟行Ч┧?，無積水；缺枝倒伏不超過五處；即使清楚枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施復(fù)合肥一次；適時(shí)做好病蟲害防治。四、垃圾處理每天即使清理綠化產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)垃圾雜物。五、樹干涂白涂白時(shí)間一般在11月上旬至12月中旬，小區(qū)內(nèi)的樹干涂白高度應(yīng)保持一致。六、檢查記錄（1）各項(xiàng)工作記錄完整有效。（2）喇叭花檔案齊全。（3）生長季節(jié)每月至少檢查綠化工作2次并對(duì)植物的養(yǎng)護(hù)情況進(jìn)行記錄。9公用部位及公共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理一、綜合管理（1）建立房屋及公用設(shè)施設(shè)備檔案，有運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄。（2）按照相關(guān)規(guī)定，即使對(duì)房屋使用安全安情況進(jìn)行評(píng)估檢查。（3）每年第四季度指定下一維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并組織實(shí)施。（4）對(duì)公用部位及公用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視檢查和維修養(yǎng)護(hù)并做好記錄。（5）特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢驗(yàn)檢測并做好記錄。（6）在發(fā)生雷暴、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專項(xiàng)檢查并做好記錄。（7）設(shè)備機(jī)房。每日巡視1次、每月清潔2次，機(jī)房內(nèi)不得堆積雜物；按桂芬設(shè)置鼠藥盒或粘鼠板、擋鼠板；在明顯易取位置配備消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況；設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全；在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書；交接班記錄齊全、完整。二、公用部位（一）房屋結(jié)構(gòu)（1）根據(jù)房屋使用時(shí)間和設(shè)計(jì)年限，定期檢查房屋公用部位的使用情況。（2）沒嫉妒檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，做好記錄。（3）對(duì)危及房屋結(jié)構(gòu)安全的行為及時(shí)履行告知和勸阻義務(wù)，對(duì)拒不改正的，要報(bào)告行政主管部門，同時(shí)告知全體業(yè)主。（二）建筑部件（1）每半年檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。（2）每月巡查12次公用部位的門、窗、玻璃等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。（3）每季度檢查1次房屋公用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。（4）每年汛期前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄；降雨后及時(shí)排除積水。（三）附屬構(gòu)筑物（1）每月巡查1次道路、場地、階梯及扶手側(cè)石、管井溝渠等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。（2）每2月檢查1次對(duì)屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管道進(jìn)行清掃、疏通，保障排水暢通，并有記錄。每年6月至9月檢查屋頂不少于3次，發(fā)現(xiàn)防水層有氣鼓、碎裂，隔熱材料有斷裂、缺損的，應(yīng)及時(shí)修理。各項(xiàng)工作應(yīng)做好記錄。（3）每月巡查1次大門、（鐵柵欄）圍墻，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。（4）每月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品、室外健身設(shè)施、兒童樂園等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。（5）每年檢測1次防雷裝置，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。三、空調(diào)系統(tǒng)（1）溫度控制符合節(jié)能要求，有節(jié)水節(jié)電具體措施。進(jìn)行冷水幾組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、巡視、測溫、維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。（2）每年檢查1次管道、閥門并除銹。（3）定期檢驗(yàn)壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。（4）每年清洗消毒1次新風(fēng)機(jī)、表冷器、箱體、風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)；每年清洗消毒1次空氣處理機(jī)濾網(wǎng)等；每3年清洗消毒1次風(fēng)管。四、二次供水設(shè)備（1）直接從事供水工作的人員應(yīng)有健康體檢合格證。（2）二次供水設(shè)施按要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國家生活應(yīng)用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。（3）每日巡視1次水箱間、水泵房，做好巡視記錄。（4）有備用水泵的供水系統(tǒng)，要定期切換運(yùn)行。（5）每半年對(duì)水泵潤滑情況進(jìn)行檢查，視情況補(bǔ)充或更換潤滑劑；每年對(duì)水泵進(jìn)行1次整體養(yǎng)護(hù)。（6）每2年對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆1次，每年入冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。（7）水箱、蓄水次干拌應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。五、排水系統(tǒng)（1）按照市排水管理機(jī)構(gòu)的要求取得排水許可證。（2）排水設(shè)施。每年汛期前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等排水設(shè)施進(jìn)行檢查、清理、疏通；每次降雨前后及強(qiáng)降雨過程中對(duì)主要排水口、管井進(jìn)行檢查。（3）污水泵。每月巡視23次，每半年養(yǎng)護(hù)1次。（4）窨井、化糞池。定期檢查化糞池，及時(shí)安排清掏。六、公共照明和電氣設(shè)備（1）室內(nèi)照明。每周巡檢1次，一般故障即時(shí)修復(fù)，其他復(fù)雜故障3日內(nèi)修復(fù)。（2）室外照明。每周巡檢1次，一般故障即時(shí)修復(fù)，其他復(fù)雜故障1周內(nèi)修復(fù)；適時(shí)調(diào)整時(shí)間控制器。（3）應(yīng)急照明。每周巡檢1次，故障即時(shí)修復(fù)；斷電后維持照明時(shí)間達(dá)標(biāo)；每季度活化1次蓄電池。（4）高壓柜及高壓線路。每月巡檢3次高壓柜；定期進(jìn)行設(shè)備和線路的檢測；每2年活化1次直流屏蓄電池；做好記錄。（5）干式變壓器。每周巡檢35次，做好記錄。（6）油浸變壓器。每周巡檢35次，做好記錄。（7）低壓柜。每月巡檢2次；每半年養(yǎng)護(hù)1次；每年檢查1次電氣安全；做好記錄。（8）低壓配電箱低壓線路。每月巡檢1次；每年養(yǎng)護(hù)1次；做