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正文內(nèi)容

住宅物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)(編輯修改稿)

2024-08-10 17:28 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 積水;雨雪天氣清掃主要道路,方便出行。(2)綠化帶:每2日清潔1次,秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)。綠化帶無雜物。(3)水景:開放期內(nèi),每2日清潔1次。水面無明顯漂浮物。(4)休閑娛樂、健身設(shè)施:每2日擦拭1次。設(shè)施表面干凈,地面無雜物。(5)3米以下庭院燈、草坪燈:每月清潔1次,目視干凈。(6)標(biāo)識、宣傳牌、信報箱、景觀小品:每月清潔1次,目視干凈。(7)天臺、明溝、上人屋面:每2月清潔1次,排水順暢、無垃圾堆放。(8)設(shè)有公共衛(wèi)生間的,每日清潔1次;每月1次對公共衛(wèi)生間進行消殺。車庫、車棚(1)地面每2日清潔1次,每2月沖刷1次。保持空氣流通,地面無明顯雜物、垃圾、積水。(2)天花板、墻面每季清潔1次,無蜘蛛網(wǎng)。(3)門窗、消防栓、指示牌、指示燈、防火門、箱柜等公共設(shè)施每季清潔1次。垃圾收集與處理(1)應(yīng)設(shè)置生活垃圾集中投放點,垃圾日產(chǎn)日清,周圍地面無散落垃圾。(2)建筑垃圾設(shè)置臨時垃圾池,集中存放,定期外運。(3)垃圾桶、果皮箱每月清潔2次。衛(wèi)生消殺蚊、蠅、蟑螂孳生季節(jié)每月消殺1次,其它根據(jù)季節(jié)和當(dāng)?shù)厍闆r制定具體計劃;滅鼠每半年進行1次,無明顯鼠跡。六、綠化服務(wù)根據(jù)住宅小區(qū)內(nèi)綠化實際情況應(yīng)做到:——對草坪、花卉、樹籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護,保持觀賞效果;——定期清除綠地雜草、雜物,雜草面積小于10%;——適時進行防凍保暖,定期噴灑藥物,預(yù)防病蟲害;——樹木側(cè)枝分布基本均勻,不影響車輛行人通行,與建筑架空線路無刮擦。四星級一、硬件設(shè)施要求小區(qū)內(nèi)地面停車位數(shù)量不多于小區(qū)總停車位數(shù)量的10%。住宅小區(qū)應(yīng)具備門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他兩項以上安全防范設(shè)施。小區(qū)宜建有配套的休閑活動中心、場地或固定活動館所,以及滿足業(yè)主需求的體育活動設(shè)施。新建小區(qū)綠地率不應(yīng)低于30%,舊區(qū)改建不宜低于25%。住宅小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的配建水平應(yīng)與居住人口規(guī)模相對應(yīng)。二、綜合管理服務(wù)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊。承接項目時,對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認(rèn)真查驗,驗收手續(xù)齊全??蛻舴?wù)場所工作時間不少于8小時,其它時間設(shè)置值班人員。設(shè)置并公示24小時服務(wù)電話。24小時受理業(yè)主或物業(yè)使用人報修。急修20分鐘內(nèi)到現(xiàn)場處理,一般修理1天內(nèi)完成(預(yù)約除外)。對業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴在2天內(nèi)答復(fù)處理。住宅小區(qū)項目經(jīng)理應(yīng)具有物業(yè)管理師資格,有4年以上的物業(yè)服務(wù)工作經(jīng)驗,并有2年以上小區(qū)項目經(jīng)理任職經(jīng)歷。實行酬金制物業(yè)服務(wù)收費方式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年至少公布2次服務(wù)資金的收支情況。能提供五種以上便民(無償)服務(wù),如電瓶車接送、配置手推車、短時間內(nèi)存放物品、郵件收發(fā)、信息咨詢等。每年開展3次以上一定規(guī)模的社區(qū)文化活動,節(jié)假日有專題環(huán)境布置。每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的80%,每季至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見,滿意率達90%以上。對不滿意事項進行分析、整改、回訪,不滿意事項回訪率達90%,處理率達90%以上。三、房屋管理與維修養(yǎng)護服務(wù)房屋管理(1)制定完善的房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設(shè)置物管理規(guī)定等規(guī)章制度。(2)每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護計劃。(3)小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖,主要路口設(shè)有路標(biāo),組團及幢、單元(門)、戶門標(biāo)號標(biāo)志明顯。(4)房屋外觀完好、整沽,外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡。(5)樓梯、扶手、公共門窗、休閑設(shè)施等共有部分牢固、無裂縫、無破損、無明顯污漬,使用安全。(6)室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置,保持整潔統(tǒng)一美觀,無安全隱患或破損。(7)封閉陽臺統(tǒng)一有序,色調(diào)一致,不超出外墻面。(8)建筑設(shè)計有要求外不應(yīng)安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等。(9)對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻,并報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門。維修養(yǎng)護(1)巡查物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)實際情況選擇房屋維護巡查項目,包括:——每年1次觀測房屋結(jié)構(gòu),發(fā)現(xiàn)特殊情況及時上報,必要時請專業(yè)單位進行檢測評定;——每季檢查1次墻體、墻面;——每年檢查2次頂棚;——每年檢查2次樓梯、扶手;——每年檢查2次屋面保溫隔熱層、防水層;——每年檢查2次天臺扶欄、公共防盜網(wǎng);——每年檢查2次散水坡、雨檐臺、連廊;——每年全面檢查2次樓板、地面磚;——每年檢查2次通風(fēng)口;——每月巡查1次小區(qū)各標(biāo)識;——每2周全面檢查1次公共門窗;——每2周巡查1次路面、側(cè)石、井蓋等;——每2周巡查1次圍墻;——每2周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品;——每2周巡查1次室外健身設(shè)施、兒童樂園。(2)維修服務(wù)在房屋巡查中發(fā)現(xiàn)的損壞及時安排專項修理。依照合同約定,屬于物業(yè)服務(wù)費用中支出的維修項目在2日內(nèi)組織修復(fù);需要動用維修資金的,應(yīng)及時編制維修計劃或?qū)m椌S修資金使用計劃,并于2日內(nèi)向業(yè)主委員會提出書面申請,根據(jù)業(yè)主大會的決定組織維修。裝飾裝修管理(1)受理業(yè)主或物業(yè)使用人的裝飾裝修申請登記,與業(yè)主、物業(yè)使用人或裝飾裝修企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議,告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝修須知和注意事項。(2)裝飾裝修期間每日巡查1次現(xiàn)場,發(fā)現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)使用人未申請登記或違規(guī)裝修,影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的,應(yīng)及時勸阻或制止;拒不改正的,報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主委員會,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。(3)裝飾裝修結(jié)束后進行檢查,對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。(4)委托清運裝修垃圾的,應(yīng)在指定地點臨時堆放,采取圍擋、遮蓋等措施,在23日內(nèi)清運。自行清運裝修垃圾的,應(yīng)采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆绞?,?3日內(nèi)清運。四、共用設(shè)備設(shè)施運行、維修、保養(yǎng)服務(wù)供配電(1)總配電室專人值守,每4小時檢查1次設(shè)備運行狀況,對主要運行參數(shù)進行查抄;具備無人值守條件的配電室每日檢查1次,用電高峰時期適當(dāng)增加巡視次數(shù);其它低壓配電室每2周巡查1次。(2)高低壓配電柜、變壓器每年1次檢修除塵,按要求對高低壓配電設(shè)備、絕緣工具進行打壓檢測。(3)配電室安全標(biāo)識、安全防護用品齊全,通風(fēng)照明良好,能有效防止蛇鼠等小動物進入;無有毒有害危險品及雜物存放,環(huán)境整潔。(4)無自身系統(tǒng)故障引起的計劃外大面積停電。公共照明(1)院落、樓道照明每2周巡查1次,并及時修復(fù)損壞的開關(guān)、燈口、燈泡。(2)保持公共照明燈具清潔,亮燈率95%以上;院落照明燈按時開啟,滿足使用要求。(3)公共照明系統(tǒng)控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次,控制柜工作正常,無損壞組件;燈具無損壞、無變形、無銹蝕,完好率90%以上。電梯(1)配備專業(yè)管理人員,電梯設(shè)備運行情況每日巡查2次,記錄規(guī)范、詳實;(2)保證電梯24小時運行,轎廂內(nèi)按鈕、照明燈具等配件保持完好,轎廂內(nèi)整潔。(3)委托專業(yè)電梯維保單位按質(zhì)監(jiān)部門要求定期進行保養(yǎng),每年進行安全檢測,并在轎廂內(nèi)張貼《年檢合格證》,并對維保單位保養(yǎng)工作進行監(jiān)督,保存相關(guān)記錄。(4)電梯發(fā)生故障,物業(yè)管理人員應(yīng)及時通知電梯維保單位,并督促維保單位對故障進行修復(fù),一般性換件維修1日內(nèi)完成,較為復(fù)雜維修3日內(nèi)完成;發(fā)生困人或其它重大事故,物業(yè)管理人員應(yīng)立即通知電梯維保單位,并在15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場,開展應(yīng)急處理,協(xié)助專業(yè)維修人員進行救助;物業(yè)服務(wù)企業(yè)保存相關(guān)記錄。給排水(1)生活供水①泵房設(shè)備運行情況每日檢查2次;地下室、管道井等部位明裝管線、閥門巡查每2周1次。②水泵、閥門全面檢查、檢測、保養(yǎng)每年1次,保證正常供水;水泵潤滑點注油每月1次,水泵、管道等除銹、防腐、刷漆每年至少1次。③水箱、水池每年清洗2次,檢查保養(yǎng)附屬配件,并對水質(zhì)進行化驗,二次供水水質(zhì)符合國家飲用水標(biāo)準(zhǔn)。④水箱、水池管理具備一箱一卡;上人孔蓋板完好并加鎖;溢流管口安裝防護網(wǎng)并完好;每年秋冬季對暴露水管進行防凍保溫處理,確保供水的安全性。⑤泵房環(huán)境整潔,通風(fēng)良好,無雜物存放,能有效防蛇鼠等小動物進入。(2)雨污水排放①公共污水管道每年檢查2次,視情況進行清通,排水暢通。②雨水管道、化糞池等部位每季檢查1次,視情況進行清通,排水暢通,無堵塞。③污水提升泵檢查保養(yǎng)每半年1次,對化糞池進行清挖、清抽,集水坑定期清理。④雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進行清理清挖。⑤不定期對鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進行除銹、刷漆,損壞井蓋及時更換。供熱設(shè)施(1)自行供熱的住宅小區(qū),其供熱設(shè)備、設(shè)施及供熱管線應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維護、管理,或由其委托專業(yè)供暖公司維護、管理;采用集中供熱的住宅小區(qū),物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)集中供熱部門的委托承擔(dān)小區(qū)內(nèi)供熱交換站及二次供熱管線等的維護和管理。(2)每年在供熱開始前完成采暖供熱系統(tǒng)的年度檢修保養(yǎng)工作。(3)供熱季節(jié),供熱交換站內(nèi)應(yīng)設(shè)24小時值班人員,每4小時巡視機房和設(shè)備一次,并做好設(shè)備運行記錄,及時發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)備的各類故障隱患。(4)維修人員每日10:00、22:00對小區(qū)供采暖閥門進行巡視檢查,對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時采取整改措施,暫時不能解決的應(yīng)及時上報主管部門。安全防范設(shè)施物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)安全防范設(shè)施配備的實際情況,選擇做好下列維護保養(yǎng)工作:——監(jiān)控系統(tǒng),做到:●設(shè)備設(shè)施24小時運轉(zhuǎn)正常,實現(xiàn)對管理區(qū)域的有效監(jiān)控,畫面齊全、清晰;●按設(shè)備隨機使用說明書的要求對硬盤錄像機、攝像機等設(shè)備進行檢修保養(yǎng);●設(shè)備出現(xiàn)故障,能及時修復(fù)?!T禁系統(tǒng),做到:●每周巡視1次,保證系統(tǒng)工作正常;●門鎖、對講主機檢查保養(yǎng)每季1次;●一般性故障2小時內(nèi)修復(fù);較為復(fù)雜的故障2日內(nèi)修復(fù)?!娮友哺龅剑骸裾{(diào)試保養(yǎng)每季1次,保證正常運行;●保持巡更時間、地點、人員和數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢及打印功能正常,巡更違規(guī)記錄提示功能正常?!芙绶婪断到y(tǒng),做到:●主機除塵,壓線端子牢固,對射探頭牢固性檢查每年1次;●報警系統(tǒng)有效性測試每周1次,中心報警控制主機能準(zhǔn)確顯示報警或故障發(fā)生的信息,并同時發(fā)出聲光報警信號;●系統(tǒng)發(fā)生故障,一般性故障1小時內(nèi)修復(fù),較為復(fù)雜的故障24小時內(nèi)修復(fù)。防雷接地系統(tǒng)(1)每年對避雷裝置進行2次檢查,銹蝕、變形、斷裂部位及時修復(fù)。(2)高層建筑每年雨季前對避雷系統(tǒng)進行測試,保證其性能符合國家規(guī)定。景觀配套附屬設(shè)施設(shè)備(1)每日按時開啟;每2月檢查1次,發(fā)現(xiàn)損壞及時修復(fù)。(2)重大節(jié)日前對景觀附屬設(shè)施設(shè)備進行安全功能檢修,保證各項設(shè)施
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