【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 理規(guī)約）的行為，應(yīng)及時(shí)勸阻并報(bào)告相關(guān)行政主管部門及全體業(yè)主。 經(jīng)營(yíng)管理1 按照規(guī)范要求，每年第一季度向業(yè)主公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算。2 按物業(yè)服務(wù)合同約定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)。 專項(xiàng)服務(wù)委托管理1 依據(jù)相關(guān)規(guī)定，簽訂規(guī)范的委托服務(wù)合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。2 專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)；操作人員持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志，儀表整潔，行為規(guī)范，用語文明。4 對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)有監(jiān)督管理及評(píng)價(jià)記錄。 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理 綜合管理1 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案，有運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄。2 按照相關(guān)規(guī)定，及時(shí)對(duì)房屋使用安全情況進(jìn)行評(píng)估檢查。3 每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并組織實(shí)施。4 對(duì)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視檢查和維修養(yǎng)護(hù)并做好記錄。5 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢驗(yàn)檢測(cè)并做好記錄。6 在發(fā)生雷暴、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專項(xiàng)檢查并做好記錄。7 設(shè)備機(jī)房1） 每日巡視 1 次、每月清潔 1 次，機(jī)房?jī)?nèi)不得堆積雜物。22 / 1022） 按規(guī)范設(shè)置鼠藥盒或粘鼠板、檔鼠板。3） 在明顯易取位置配備消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況。4） 設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。5） 在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。 共用部位 房屋結(jié)構(gòu)1 根據(jù)房屋使用時(shí)間和設(shè)計(jì)年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。 2 每季度檢查 1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，做好記錄。3 對(duì)危及房屋結(jié)構(gòu)安全的行為及時(shí)履行告知和勸阻義務(wù)，對(duì)拒不改正的，要報(bào)告行政主管部門，同時(shí)告知全體業(yè)主。 建筑部件1 每季度檢查 1 次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。2 每月巡查 1 次共用部位的門、窗、玻璃等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。3 每半年檢查 1 次房屋共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。4 每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄；降雨后及時(shí)排除積水。 附屬構(gòu)筑物1 每 2 月巡查 1 次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。2 每半年檢查 1 次雨污水管井，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。3 每 2 月巡查 1 次大門、圍墻，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。4 每 2 月巡查 1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。5 每年檢測(cè) 1 次防雷裝置，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。 空調(diào)系統(tǒng)1 進(jìn)行冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理施設(shè)備運(yùn)行、巡視、測(cè)溫、維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。23 / 1022 定期檢驗(yàn)壓力容器及儀表。3 每年清洗消毒 1 次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)等。 二次供水設(shè)備1 直接從事供水工作的人員應(yīng)有健康體檢合格證。2 二次供水設(shè)施按要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。3 每日巡視 1 次水箱間、水泵房，做好巡視記錄。4 有備用水泵的供水系統(tǒng)，要定期切換運(yùn)行。5 每季度對(duì)水泵潤(rùn)滑情況進(jìn)行檢查，視情況補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑；每年對(duì)水泵進(jìn)行 1次整體養(yǎng)護(hù)。6 每年對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。7 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。 排水系統(tǒng)1 按照水務(wù)部門的要求取得排水許可證。2 排水設(shè)施每年上汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等排水設(shè)施進(jìn)行檢查、清理、疏通。3 污水泵每日巡視 1 次，每年養(yǎng)護(hù) 2 次。4 化糞池定期檢查化糞池，及時(shí)安排清掏。 照明和電氣設(shè)備1 室內(nèi)照明每周巡檢 2 次，一般故障即時(shí)修復(fù)，其他復(fù)雜故障 1 周內(nèi)修復(fù)。2 室外照明每周巡檢 1 次，一般故障即時(shí)修復(fù)，其他復(fù)雜故障 2 周內(nèi)修復(fù)。3 應(yīng)急照明每 4 日巡檢 1 次，故障即時(shí)修復(fù)。24 / 1024 高壓柜及高壓線路每班巡檢 1 次高壓柜，做好記錄；定期檢測(cè)設(shè)備和線路。5 干式變壓器每班巡檢 1 次，做好記錄。6 油浸變壓器每班巡檢 1 次，做好記錄。7 低壓柜每班巡檢 1 次；每半年養(yǎng)護(hù) 1 次；每年檢查 1 次電氣安全；做好記錄。8 低壓配電箱和低壓線路每季度巡檢 1 次；每年養(yǎng)護(hù) 1 次；做好記錄。9 電動(dòng)機(jī)每班巡檢 1 次運(yùn)行中的電動(dòng)機(jī)；每年養(yǎng)護(hù) 1 次，做好記錄。10 控制柜每月巡檢 1 次；每年養(yǎng)護(hù) 1 次；做好記錄。11 發(fā)電機(jī)每季度試運(yùn)行 1 次。12 電氣檢測(cè)每 3 年 1 次預(yù)防性試驗(yàn)；每年檢測(cè) 2 次高壓個(gè)人防護(hù)用品； 13 變配電室有人值守；設(shè)備附件及工具、個(gè)人防護(hù)用品完好；防小動(dòng)物措施完備； 安全防范系統(tǒng)1 報(bào)警控制管理主機(jī) 每日巡查 1 次，每月清潔 1 次設(shè)備表面，每年設(shè)備內(nèi)部除塵 1 次。 2 對(duì)講門口機(jī) 每月檢查 1 次按鍵、顯示屏等，表面清潔 1 次，每年內(nèi)部除塵 1 次。 3 網(wǎng)絡(luò)控制箱 每半年檢查 1 次外觀、接線，表面清潔 1 次，每年內(nèi)部除塵 1 次。 4 紅外對(duì)射探測(cè)器 每半年檢查 1 次防水、探測(cè)范圍、接線等，每季度表面清潔 1 次，每年內(nèi)部除塵 1 次。 25 / 1025 圖像采集設(shè)備 每周檢查 1 次監(jiān)視畫面、錄像功能，每月表面清潔 1 次，每年內(nèi)部除塵 1 次。6 攝像機(jī) 每季度檢查 1 次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭表面清潔 1 次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵 1 次。 7 解碼器 每半年檢查 1 次防雨罩、接線等，表面清潔 1 次，每年內(nèi)部除塵 1 次。 8 云臺(tái) 每半年檢查 1 次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，表面清潔 1 次；每年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油 1 次。9 巡更點(diǎn) 每季度檢查 1 次外觀、存儲(chǔ)記錄，表面清潔 1 次。10 讀卡器 每季度檢查鍵盤、防水，表面清潔 1 次。 11 電磁鎖門鎖 每季度檢查 1 次吸力、外觀、接線。12 出門按鈕 每季度檢查 1 次開鎖功能、接線。 電梯1 無人值守電梯，主梯 24 小時(shí)不間斷運(yùn)行；有人值守電梯 6：00－24：00 不間斷運(yùn)行，0：00－6：00 呼叫運(yùn)行；電梯司機(jī)夜間值班，在首層候梯廳及轎廂內(nèi)公布值班電話和房號(hào)。2 設(shè)有高峰梯的，在高峰期與主梯同時(shí)運(yùn)行。3 發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應(yīng)迅速啟用緊急救援預(yù)案，組織救助，物業(yè)管理人員須在 15 分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，專業(yè)維修人員須在 30 分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行救助。4 每 15 日進(jìn)行 1 次日常維修養(yǎng)護(hù)工作。5 設(shè)電梯安全員，負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實(shí)電梯定期檢驗(yàn)計(jì)劃。6 定期檢查緊急報(bào)警裝置。7 定期年檢并取得合格證。26 / 1028 轎廂內(nèi)有年檢合格證、乘梯須知。 水景1 啟用前進(jìn)行防滲漏檢查。2 使用中每周巡查 1 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施。3 設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。 消防安全防范 綜合管理1 落實(shí)消防安全責(zé)任制，明確逐級(jí)和崗位消防安全職責(zé)；2 成立義務(wù)消防隊(duì)，每年進(jìn)行 1 次消防演練，相關(guān)人員掌握消防基本知識(shí)和技能。3 發(fā)生火情及時(shí)報(bào)警，并采取必要處理措施，協(xié)助配合消防人員的工作。4 消防控制室設(shè)專業(yè)人員 24 小時(shí)值守，處理各類報(bào)警信息。5 每日防火巡查 2 次；每 2 月專項(xiàng)檢查 1 次消防設(shè)施設(shè)備、消防器材、消防安全標(biāo)志、疏散通道等。6 每年對(duì)員工進(jìn)行 1 次消防安全宣傳教育。 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) 1 報(bào)警控制主機(jī)、聯(lián)動(dòng)臺(tái) 每日巡查設(shè)備運(yùn)行情況，24 小時(shí)連續(xù)正常運(yùn)行。每月清潔 1 次機(jī)柜表面，每年機(jī)柜內(nèi)部設(shè)備除塵 1 次。每年定期檢查報(bào)警控制主機(jī)、聯(lián)動(dòng)臺(tái)。 2 模塊、探測(cè)器、手報(bào) 每年巡查 1 次模塊、探測(cè)器、手報(bào)；每 2 年表面清潔 1 次；探測(cè)器投入運(yùn)行 2 年后，每隔 3 年由專業(yè)清洗單位全部清洗一遍。 3 備用電源 每季度備用電源充放電試驗(yàn)和表面除塵 1 次。 消防廣播系統(tǒng) 每月機(jī)柜表面清潔 1 次，每年機(jī)柜內(nèi)部除塵 1 次，設(shè)備表面清潔 1 次；每年機(jī)柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵 1 次。每年檢查 1 次電話插孔、重要場(chǎng)所的對(duì)講電話、對(duì)講電話主機(jī)、播音設(shè)備、揚(yáng)聲器等。27 / 102 防排煙系統(tǒng)每年養(yǎng)護(hù) 1 次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、防火閥等。 防火分隔系統(tǒng) 每年防火卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)、齒輪鏈條傳動(dòng)部位上潤(rùn)滑油 1 次；電控箱表面清潔，內(nèi)部除塵 1 次；每半年防火門附件檢查 1 次，每年門的轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油 1 次。 水滅火系統(tǒng) 每年養(yǎng)護(hù) 1 次室外消火栓，養(yǎng)護(hù) 1 次室內(nèi)消火栓，設(shè)施整體養(yǎng)護(hù) 1 次。消防泵、噴淋泵每月盤車 1 次，每季度潤(rùn)滑檢查 1 次，每年整體養(yǎng)護(hù) 1 次。 滅火器 每年進(jìn)行 1 次功能性檢查。 綠化養(yǎng)護(hù) 基本要求1 綠地裸地率不超過 10%。2 喬木生長(zhǎng)基本正常，植株無明顯偏冠和缺枝，植株保存率在 90%以上，每年成活率在 90%以上。3 灌木生長(zhǎng)基本正常，植株無明顯偏冠和缺枝，植株保存率在 90%以上，每年成活率 90%以上。4 綠籬和色塊植株保存率在 90%以上，每年成活率在 90%以上。5 地被和花壇植物地被植物覆蓋率在 80%以上，花壇植物死亡率不超過 15%。6 草坪確?；境苫睿萜焊采w率在 85%以上。 綠化養(yǎng)護(hù)1 灌溉出現(xiàn)干旱情況，能及時(shí)灌溉，不因旱澇原因?qū)е轮参锍霈F(xiàn)死亡現(xiàn)象。一般植物至少在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前澆水 5 次。2 施肥根據(jù)植物生長(zhǎng)情況施肥，一般喬木每 2 年施肥 1 次；灌木每年施肥 1 次；地被和草坪植物每年春季萌芽前后和入冬前后施肥 12 次；花壇植物根據(jù)生長(zhǎng)情況進(jìn)行追肥；生長(zhǎng)不良的植物適當(dāng)增加施肥頻次。3 病蟲害防治28 / 102每月至少 2 次檢查，發(fā)現(xiàn)病蟲害能有效控制，不因病蟲危害影響景觀效果。4 整形修剪喬木每 2 年至少修剪 1 次；灌木每年冬季至少修剪 1 次；綠籬和色塊每年冬季和生長(zhǎng)季至少修剪 2 次；冷季型草坪 410 月各修剪 1 次，全年修剪次數(shù)在 7 次以上。5 除草確保目標(biāo)植物不因雜草危害出現(xiàn)退化現(xiàn)象。每年全面除草至少 2 次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過 20%。 垃圾處理綠化產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)垃圾雜物每周至少處理 2 次。 檢查記錄生長(zhǎng)季節(jié)每月至少檢查植物生長(zhǎng)情況 2 次并對(duì)養(yǎng)護(hù)工作內(nèi)容進(jìn)行記錄。 環(huán)境衛(wèi)生 生活垃圾的收集、清運(yùn) 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。 生活垃圾實(shí)行分類收集。 每月清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑藥水消毒。 每日清運(yùn) 1 次生活垃圾，并清運(yùn)到指定的垃圾消納場(chǎng)所，不得亂堆亂倒。 保潔車外觀整潔。 物業(yè)共用部分清潔 樓內(nèi)1 每日清潔 1 次、每周清拖 2 次大堂地面、一層候梯廳；每月擦拭 2 次信報(bào)箱、大堂玻璃。2 每周清潔 2 次樓內(nèi)地面、樓梯，每月清拖 1 次；每月擦拭 1 次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門、消防栓、指示牌等公共設(shè)施。 電梯 每日擦拭 1 次電梯轎廂門、面板；每日清拖 1 次電梯轎廂地面。 天臺(tái)屋面雨季前清掃 1 次樓頂天臺(tái)、屋面，雨季每季度清掃 1 次。有天臺(tái)、內(nèi)天井的每周巡查 1 次，有雜物及時(shí)清掃。 庭院1 每日清掃1次道路。29 / 1022 每月清潔 1 次小區(qū)公共照明及設(shè)施設(shè)備；每季度清潔 1 次雨蓬、門頭等。 水景 1 定期對(duì)水體投放藥劑或進(jìn)行其他處理。2 使用期間每周安排專業(yè)清潔 1 次水面；每年清潔 2 次水池池底。 有害生物防制 配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物防制。 投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。 雨雪天氣 雨后清潔雨后，對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。 掃雪鏟冰降雪時(shí)，及時(shí)清掃積雪，鏟除結(jié)冰。 公共衛(wèi)生事件發(fā)生公共衛(wèi)生事件時(shí)，配合相關(guān)部門采取防制措施。 檢查記錄每日抽查 1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。 公共秩序維護(hù) 主要出入口有專人執(zhí)勤。 對(duì)重點(diǎn)部位進(jìn)行巡視檢查并做好記錄， 6：00 至 22： 00 巡視 1 次、22：00 至次日 6：00 巡視 1 次。 維護(hù)道路使用和場(chǎng)地的正常秩序。 專業(yè)人員 24 小時(shí)值守安防控制室；監(jiān)控影像資料、報(bào)警記錄，應(yīng)當(dāng)留存 30 日備查。 對(duì)違法行為立即報(bào)警，協(xié)助相關(guān)部門處理。 記錄與檔案1 各項(xiàng)工作記錄完整有效。2 檔案齊全。30 / 102 附則一: 裝飾裝修管理 按照相關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）約定，建立住宅裝飾裝修管理服務(wù)制度。 建立裝飾裝修管理檔案。 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人相關(guān)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)。裝修人對(duì)住宅進(jìn)行裝飾裝修前，應(yīng)當(dāng)告知鄰里。 裝飾裝修期間，每日巡查 1 次現(xiàn)場(chǎng)，做好記錄。 業(yè)主或者使用人未申