【文章內(nèi)容簡介】 ? 位置和周界 （方向引導 — 緊鄰奧體中心和政務(wù)區(qū)中軸，東觀奧體，北看政務(wù)區(qū)全貌，沿中軸可見天鵝湖、政府大樓，南眺經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，徽園、大學城、國展中心、明珠酒店僅在咫尺） 本案在合肥政務(wù)新區(qū)西南角，南面是 312 國道，北面 是習友路，東面是懷寧路。在南面是設(shè)計中的 30 米寬幅防護林，再往南是圍繞政務(wù)區(qū)的人工湖。在北面是奧林頤和世家。通過習友路可以直達新區(qū)體育中心。與規(guī)劃的安徽心血管醫(yī)院正好處在對角線另一端。周邊建筑包括：西北面的翠庭苑安居房，部分外立面已完成。東面是規(guī)劃中的奧體運動館，距離本項目約 500 米。北面隔街而望的是頤園世家。東北面的紡織廠宿舍、安醫(yī)大學生樓，距本案約 公里。 ? 交通和環(huán)境 （方向引導 — 突出習友路的前景，借助金寨路的優(yōu)勢，強調(diào)和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的連接，引出地鐵的遠期規(guī)劃） 本案距離合肥市中心約８公里，目前所在 位置交通不便，沒有可達公交線路。目前離項目地塊最近的公交線路為 162 路，站點在東流路常青花園門前。沿線途徑東流路，望江西路，金寨路穿過市中心到達終點逍遙津公園。從項目地塊步行到常青花園需要約 25 分鐘時間。除此之外，從常青花園沿東流路向東步行約 10分鐘，到達東流路與金寨路交界處，有南門換乘中心。共有約 10 多條公交路線，可到達市區(qū)各個位置。如從項目地塊步行到此車站約需 35 分鐘。新區(qū)東至金寨路、合作化南路，西抵高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、合九鐵路，北與鐵路專用道和高壓走廊相望，南連經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、 312 國道。二環(huán)路、金寨路、 合作化路、 312 國道、合九鐵路等交通要沖或穿區(qū)而過或繞區(qū)而行，區(qū)內(nèi)在建和規(guī)劃中的多條道路與輕軌交通將新區(qū)與老城區(qū)、高新區(qū)和經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)緊密相連，交通縱橫的優(yōu)勢使新區(qū)具備了良好的發(fā)展?jié)摿Α? ? 市政和配套 （一方面借助外部經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和大學城即將成行的商業(yè)，轉(zhuǎn)換和市區(qū)距離遠的劣勢，另一方面強調(diào)政務(wù)區(qū)的規(guī)劃和自身的商業(yè)形態(tài)完善發(fā)達） 本案地塊周邊除奧體中心，現(xiàn)無任何配套設(shè)施。在政務(wù)區(qū)規(guī)劃配套中，也基本沒有太多配套分布在項目周邊。但其它公司開發(fā)的相關(guān)商業(yè)項目可變相成為本項目的商業(yè)配套，如上海萬源房產(chǎn)公司，今年拍得三宗 地塊，共計 畝，用作商業(yè)步行街開發(fā)。項目緊靠頤園西面，位于本案地塊的西北方向，距離約100m。待其項目開發(fā)完畢，可為宋都項目提供商業(yè)配套。另“生活地帶”項目，在政務(wù)區(qū)四個角都有地塊，準備開發(fā)農(nóng)貿(mào)市場，其中一個位于本項目西北方向約2 公里，可解決本項目一定的生活配套。娛樂項目近期依靠經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)金寨路的歐風街、徽園、國展中心。其它如 學校、醫(yī)院等配套目前尚未成型。 地塊優(yōu)劣勢分析和排解 ? 地塊優(yōu)勢分析 ? 本項目地處未來新政務(wù)區(qū)中心地帶，政務(wù)區(qū)整體規(guī)劃較好，路網(wǎng)配套等井然有序 ? 毗鄰未來奧體中心 ，且既有奧體中心的興建，地塊周邊的生活配套、交通及景觀都將得到極大提升。 ? 地幅方正，利于建筑物排布，使每個單位基本能夠享受景觀及采光的均好性。 ? 地塊劣勢分析 ? 雖然具有交通、捷運、商業(yè)等配套，但這些市政設(shè)施多數(shù)尚未確定動工、交付時日，屬于遠景規(guī)劃。 問題去化：雖然屬于遠景規(guī)劃，但是到明年小區(qū)多層成型的時候，旁邊的奧體也初具規(guī)模，再等到小區(qū)交付后就已經(jīng)可以享受到奧體的配套，另外項目本身的配套（ 3000 多㎡的會所和沿街的商鋪）就已經(jīng)可以滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主的基本需求了，只要有人入住相應的配套就不可能沒有的。 ? 本案位于 政務(wù)區(qū)的西南端，距離政務(wù)區(qū)的主要商業(yè)規(guī)劃區(qū)域較遠。與周邊競品相比較，存在離區(qū)域中心較遠，離老城區(qū)較遠的抗性，在未來的售價走勢上及地段抵達度上將受一定影響。 問題去化：因為項目所在的政務(wù)新區(qū)是未來的新的政治文化中心，所以也就基本上不存在什么離老城區(qū)較遠的劣勢，其實從地理位置上來看，項目的有自己很大的優(yōu)勢，往北既可以看到整個政務(wù)新區(qū)的全景，朝南可以看到整個經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的全景，朝東可以看到奧體的景觀，可以說是非常優(yōu)越。 ? 312 國道的噪音及灰塵污染隱憂將成為本案不可抗力的劣勢。 問題去化：本案南面將有 30 米寬的 防護林，本案在景觀規(guī)劃中也有面積頗大的水景及綠色植被，我們知道，樹林和水面都具有天然的吸納噪音和灰塵的作用，因此這些影響可大大降低。） ? 項目東北面大約有 公里左右有一大型化肥廠，短時間內(nèi)會有空氣污染問題。 問題去化：根據(jù)合肥政務(wù)新區(qū)規(guī)劃，這個化肥廠未來就動遷，而本案的交付時間是在 20xx 年，因此該廠的影響可忽略不計。以后這個廠的周圍都是大面積成熟的小區(qū)，情勢也會逼的它無法不搬遷。 ? 本案臨東西向、南北向兩條城市交通主干道，道路的安全性、小區(qū)的私密性均須考慮。且一旦奧體中心舉辦賽事活動，駁雜的外來人流也 是破壞小區(qū)寧謐氛圍的不定因素。 問題去化：奧體中心也不是每天都需要舉辦大型的賽事。而且，奧體中心距離我們小區(qū)這么近，將來業(yè)主在此健身都要比別人便利，體驗到的健康實惠也是其他小區(qū)不可以比擬的。而且小區(qū)在設(shè)計時也考慮到這個因素，整個小區(qū)采用大小圍合式的設(shè)計，整個小區(qū)四周用小高層圍起來，等業(yè)主進入小區(qū)后馬上就可以感受到回家的感覺，外界的干擾基本可以忽略不計。 5． 3 宋都西湖花苑項目銷講 項目整體概念：享受西湖園林盛典，政務(wù)新區(qū)首席江南庭院 宋都西湖花苑，一顆新古典主義的明珠，采擷江南靈氣、攜與生俱來之杭 派底蘊，即此成為政務(wù)新區(qū)藍圖中顯著標志之一，也是未來新生活的代言，有著璀璨明亮的前景、潛力巨大的升值空間。 宋都西湖花苑，東臨規(guī)劃奧體中心，遙望大蜀山，南靠大學城，總攬政務(wù)新區(qū)天鵝湖、主題公園等華麗全景。約 30 萬㎡的大型社區(qū)，浩闊西湖、江南園林，攬山水之勝，林壑之美， 串聯(lián)整個小區(qū)，在光影的生動交織間，一種感動油然升起 —— 憶江南，最憶是西湖。 5． 3． 1 自然情況及經(jīng)濟指標 開發(fā)商：合肥宋都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑規(guī)劃： 何顯毅（中國）工程建筑師樓有限公司 景觀設(shè)計：當代東籬（澳洲）建筑景觀公司 營銷 策劃：南京金石物業(yè)顧問有限公司 住宅建筑面積： 255900m2 配套公建面積： 17400m2 地下停車場面積： 33600m2 容積率： 建筑密度： ％ 綠地率： 37％ 綠地面積： 72064 m2 住宅總幢數(shù)： 86 幢 規(guī)劃總戶數(shù)： 1885 戶 戶均人口： 人 ／戶 居住人口： 6598 人 人口密度： 人 ／萬 m2 住宅平均層數(shù)： 層 ／幢 機動車停車位： 1470 個 停車比： ％ 5． 3． 2 先進設(shè)計理念的賣點銷講 合肥宋都西湖花苑的設(shè)計理念先進，風格獨到且有原創(chuàng)性，能夠 與政務(wù)區(qū)總體規(guī)劃及周邊環(huán)境很好的協(xié)調(diào)呼應，在總體布局、交通組織、景觀設(shè)計等方面富于創(chuàng)意，尤其是 洗禮會所、五合一組團圍合、 完全 人車分流、 半隱形道路設(shè)計 ，更是從人本角度出發(fā)，彰顯項目與眾不同之處。 ? “三重洗禮”會所 即進入社區(qū)首先要經(jīng)過一個五星級會所大堂，接著進入五合一的組團，享受私家花園，再進入豪華的電梯大堂，體現(xiàn)了業(yè)主的尊貴。一路“洗去”了城市中的喧囂和煩擾，在這里找尋到一份向往已久的居家的寧靜與安詳。 營造出幸?；丶业挠?，也強化了居住者對宋都西湖花苑的歸屬感。 ? 五合一組團圍合 用 住宅與綠色景觀巧妙搭 配，創(chuàng)造出獨立的圍合式組團，在 外部營造優(yōu)美親切的隔離地帶和小區(qū)生態(tài)園林形象，內(nèi)部創(chuàng)造私密性良好的住戶領(lǐng)地，不受外界干擾 ，同時杜絕塵埃侵擾 。 住宅樓宇適當錯位布置，避免近距離前后的對望。 各個組團又以水景庭院為中心，組合成一個“小住宅圈”，在私密的居家尺度中，保留了鄰里之間的親情共融， 每組團的獨立花園又是室內(nèi)空間的延伸，屋內(nèi)與室外形成統(tǒng)一的整體 。在每一組團入口，均設(shè)置“ 五合一 ”服務(wù)中心，中心內(nèi)設(shè)有管理門衛(wèi)、門警系統(tǒng)、信報箱等，貼心細致的規(guī)劃，完全可以與專業(yè)管家相媲美，也創(chuàng)造了生活的最大便利。 ? 完全的人車分流 以景 觀設(shè)計為骨架、以周邊路及盡端路來組織交通，車行周邊，人行中間，人車分流的交通組織方式，減少汽車對大綠洲的干擾和破壞，充分保證老人、兒童居住其中的安全。每戶盡可能靠近自己的家門停車，又不使汽車的影響干擾到家居生活，同時大大提升了園區(qū)居民生活的安全系數(shù)； ? 園林化的道路設(shè)計 傳統(tǒng)的道路設(shè)計主要考慮的是以實用為主，道路四通八達，但忽略了美化視覺效果。宋都西湖花苑為規(guī)避這些問題，采用了 道路半隱形的設(shè)計思路 ，使進入小區(qū)的道路不再以水泥路為主干道，而是采用類似公園里的小石徑路，若隱若現(xiàn)，既美觀又有特色，真正是別有情趣 。 5． 3． 3 規(guī)劃設(shè)計參考資料 （ 本案通過完善的設(shè)計體現(xiàn)出人性化的核心內(nèi)容。） 1．設(shè)計體系之生態(tài)規(guī)劃 ? 小區(qū)綠地率超過 38%，大小綠洲提供健康的場所和空間；人造水景與立體綠化相互結(jié)合，既分隔空間，又營造健康生活小氣候，減少城市熱島效應，大量種植改善空氣質(zhì)量效率高的植物，喬木、灌木結(jié)合，吸收 CO2，凈化空氣。 ? 綠化隔離帶分隔小區(qū)內(nèi)外，使規(guī)劃居住區(qū)內(nèi)噪聲白天小于 55dB，夜間小于45dB。 ? 每個房間都直接采光、空氣對流，陽光和風景把室內(nèi)外環(huán)境緊密聯(lián)系起來，達到“戶戶有景、家家有園、園中有園、景外有景”。 ? 周 邊道路系統(tǒng)，減低對大綠洲的污染，保證行人安全。 ? 規(guī)劃設(shè)計管道有飲水系統(tǒng)，為住戶提供高質(zhì)量飲用水。 ? 采用雨水收集系統(tǒng)用于澆灌、水景用水，節(jié)約用水。 ? 采用種地式生物技術(shù)處理小區(qū)的生活污水，利用生物科學技術(shù)，降低能源消耗，節(jié)水節(jié)能。 ? 建筑主體的節(jié)能：采用外保溫、夾芯保溫和復合墻體等外墻保溫措施。門窗節(jié)能采用隔熱玻璃、反熱玻璃、絕熱性好的塑鋼門窗，達到抗?jié)B漏、風壓、空氣滲透和保溫要求。 2．設(shè)計體系之健康規(guī)劃 ? 小區(qū)喬木數(shù)量大于每 100平方米 23株（每公頃的闊葉林每天可吸收 1噸 CO2，同時放出 噸氧氣）。 ? 室 外停車場要有 75%的遮蔭措施，避免太陽輻射所造成巨大溫差和溫室效應對人體的傷害。 ? 硬質(zhì)景觀面積小于綠地面積的 20%，降低環(huán)境溫度，營造舒適的居住環(huán)境。 ? 住宅居住空間自然通風，為了不影響居室通風采光，喬木種植距離與建筑物距離應控制在東面大于 50 米，南面大于 8 米，西面大于 4 米，北面大于 5米。 ? 改善排污系統(tǒng)，使地漏水封高度大于 5 厘米，定期給“ V 型存水彎”補水，室內(nèi)采用污水、廢水分開排出，杜絕污水或有害氣體溢出，防止疫病。 3．設(shè)計體系之環(huán)保規(guī)劃 ? 泵房、風機房等生產(chǎn)噪音的設(shè)備用房設(shè)有隔聲墻面及隔聲門，噪音小于 55dB。 ? 垃圾由專業(yè)人員定時收集，垃圾分類率達 70%，垃圾回收利用率大于 50%，生活垃圾密閉收運率達 100%。 ? 柴油發(fā)電機房應采取降噪除塵措施。 ? 空調(diào)用冷媒采用滿足環(huán)保要求的 R134a 工質(zhì)。公共建筑廚房排風經(jīng)過環(huán)保處理后排出。 5． 3． 4 戶型設(shè)計賣點銷講（ 真正的人性化的設(shè)計，入戶花園、湖景住宅、圍合景觀、大開間、小進深，居住舒適 ） 戶型設(shè)計既適合兩口家庭、三口家庭，也適合與父母同居的大家庭。在整齊方正的戶型中，靈活組合，量身訂造。同時 戶戶朝南，南向房間有充足的日照，北向的房間有優(yōu)美的景觀或開闊的視野，充分 考慮了合肥市民的居住習慣與要求。 沿湖擺放有高層建筑，通過空中入戶花園舒展身心。高層建筑沿大綠洲展開，其間設(shè)計安排大面積戶型，滿足“最大的戶型、最多的戶數(shù)放在最好的景觀中”的要求。 采用了全明設(shè)計，保證每個房間都采光充分，通風通暢。主次臥室的轉(zhuǎn)角窗，將無邊風景盡收眼底；南北雙陽臺，觀景、工作互不相擾，輕松寫意生活。動靜區(qū)域分離、客衛(wèi)干濕分離、步入式衣帽間等，居住功能分割合理，充分的利用了空間，并減少面積浪費。尤其是頗具匠心的入戶陽光花園，在此健身植花，多個親近自然的私人空間。 這一切都體現(xiàn)了宋都西湖花苑在規(guī) 劃之初的精心設(shè)計，大大提升了住宅的功能性與舒適性。 針對這次在房展會上上的三個戶型的講解， A、 D、 F A 戶型：舒適休閑型 ? 得房率高， 該戶型為多層戶型，相對與小高層來說首先在得房率上就很高能達到 90%左右 ? 進深短，采光好、通風好， 該戶型的進深只有 米，無論是采光還是通風上都很好 ? 開間大，居住舒適性好， .客廳的開間達到了 米、而主臥室也更有超大開間 米，居住非常舒適。 ? 全明設(shè)計， 采光好 ? 干濕分離 ，在客衛(wèi)采用干濕分離是一種現(xiàn)階段流行也比較實用的做法，在使用上非常舒適、方便。 ? 入戶花園的設(shè)計， 盡顯尊 貴氣質(zhì)，使業(yè)主能感受到自然的親近與家的溫馨。 ? 動靜分離，私秘性好， 過道式的設(shè)計使動、靜區(qū)完全隔離開，這樣可以做到互不干擾，且私秘性好。 ? 房型規(guī)整，無浪費面積 ? 景觀好，可以享受圍合內(nèi)部小景觀和區(qū)內(nèi)水景 D 戶型：健康運動型 ? 進深短，采光好、通風好 ? 開間大，居住舒適性好 ? 全明設(shè)計 ? 干濕分離 ? 動靜分離，私秘性好 ? 房型規(guī)整，不浪費面積 ? 景觀好，可看到奧體的景觀， F 戶型：全景逸居型 ? 面積較大，豪華戶型