【文章內容簡介】 的法律風險及防范借名買房的法律風險及防范針對高房價，國家多部委再次打出“組合拳”，展開了新一輪樓市調控。作為“新五條”調控政策中的撒手锏，“限購令”正在向全國主要城市蔓延。在房產新政出臺后不久，便有人想出以他人名義購房，以此規(guī)避限購政策的“對策”。其實，諸如此類的借名買房現象在現實中屢見不鮮，因借名買房出現的糾紛也層出不窮，筆者就借名買房的法律風險及其防范作簡要分析并提出相應的防范建議。一、借名買房的原因分析。房是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權的行為。房屋的實際出資人為事實購房人或者真正購房人，被借名之人為登記購房人。實際出資人為何以他人名義登記房屋產權呢，一般是出于以下原因。（一）規(guī)避法律或者政策。購買房產需要一定的資格，事實購房人沒有資格購買，而登記購房人具有資格購買是最常見的情形。比如，有些人不具備購買經濟適用房的條件又想買這樣的房屋，就只能借他人名義買房。再比如，已經擁有住房的居民以他人的身份證登記購買房屋，以規(guī)避“限購令”關于不得購買第二或第三套住房的規(guī)定。（二）轉移財產逃避債務。債務人不履行到期債務的，債務人有權要求債務人以其所有的動產或不動產償還債務。有些債務人為了隱匿財產，惡意躲債，事先就把房屋登記在他人名下，給債務人和法院以自己無財產的假象。（三）貪圖便宜享受優(yōu)惠。比如，只有具有城鎮(zhèn)戶口的在崗職工，才能享受住房公積金貸款。購房人沒有資格辦這種貸款，于是以別人的名義辦理公積金貸款。（四）簡便手續(xù)，減少稅費。比如，父母為了逃避將來有可能開征的遺產稅以未成年人的名義購買房屋等。二、借名買房的風險分析。（一）借名買房的法律風險。首先，如果登記購房人反悔，出資人不能證明雙方之間的委托代理關系和支付購房款的事實，要想取得房屋產權或收回購房款都很困難；其次，如果登記購房人有對外債務，債權人可以要求法院查封并拍賣該房產；再次，如果名義產權人意外死亡，該房屋可能會因為繼承關系而被其他人繼承；最后，如果銀行最后查實實際購房人與借款人不是同一個人，銀行也可以依據貸款合同的有關規(guī)定，要求提前解除貸款合同。在這些情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房價款、違約金，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產。而且，即使登記產權人不存在任何違約及有違誠信的行為，那么將登記產權人名下的房屋轉移登記到真正的產權人名下也要負擔相應的稅費。（二）借名買房合同的效力問題。在借名買房的背后，實際出資人會與登記購房人簽訂相應的房屋買賣合同，以保證自己能夠取得所購買的房屋，該合同的有效性對實際出資人是否能夠取得房屋或者最大化的保護自身的利益至關重要。對于雙方在幕后簽訂買賣合同的有效性需要具體分析。，該買賣合同應當認定為有效合同。意思自治是我國合同法的一項基本原則，任何人有權依據《合同法》有關委托代理方面的規(guī)定，委托他人代理為一定民事法律行為，其中當然包括代理買賣房屋。如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，雙方當事人自愿簽署的借名買房合同合法有效，應具有法律效力。實際出資人可以以雙方簽訂的合同，要求登記購房人將所購房屋過戶到自己名下。對于該類合同的效力，我國不同法院有不同的認識，有的法院認為該類合同為無效合同，理由是雙方當事人，尤其是實際出資人存在惡意規(guī)避法律或國家政策的行為，屬于《合同法》中關于違反法律規(guī)定或以合法形式掩蓋非法目的無效合同情形，其簽訂合同的標的是買賣某種特定的購房資格，而非房屋本身，應當認定為無效。而有的則認為，我國《合同法》明確規(guī)定違反國家法律法規(guī)強制性規(guī)定的合同才屬無效，而關于經濟適用房上市交易的相關規(guī)定不屬于法律，亦不屬于法規(guī)，從維護市場交易秩序的角度出發(fā)，該類合同不應判歸無效，合同雙方如果能夠按照規(guī)定補繳稅收，合同仍應屬有效。因兩種觀點均具有一定的合理性，導致法院在裁判此類案件時陷入了困境。三、借名買房的風險防范及建議。我國《物權法》規(guī)定，不動產的所有權以登記為準。借名買房的法律風險是不言而喻的，所以，在借名買房之前一定要有充分的認識并做好防范。實際出資人應當保證在借名買房合同合法有效，并在合同中注明：“經雙方協商以甲方的名義購房，本房屋由乙方出資購買，房屋所有權歸乙方，與甲方無關?！钡忍厥鈼l款，且要留存足夠的證據，比如出資的原始憑證，如存折、購房發(fā)票等。因為，一旦登記購房人事后反悔，如果有足夠的證據證明該房屋是借名買的，實際產權人是事實購房人。實際出資人有可能得到法院支持，房屋登記不實可最終得以糾正。但是，如果沒有足夠的證據，而產權證又是登記購房人的，實際出資人只能主張事實上的借款關系要求登記購房人返還房款。即便借名買房合同是有效的，但登記購房人違反該約定將該房轉讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產，事實購房人并不能追回該房產，導致購買房屋的目的落空，所以，在借名買房的合同中最好約定登記購房人不過戶房屋、遲延過戶、將房屋賣給他人等違約情形及相應的違約責任。河南國銀律師事務所丁保勇律師認為，借名買房中的登記購房人與實際出資人之間往往存在特殊的關系，登記購房人的誠信、資金狀況、雙方當事人關系的好壞等情形決定了實際出資人購房的風險的大小。在借名買房時，應當對登記購房人進行全面了解，包括但不限于誠信情況、為人處事等方面的內容，如果可能，完全可以讓其提供相應的擔保，以維護自身的合法權益。第四篇：借名買房的法律風險及防范借名購房要選擇可靠之人并簽訂書面協議 房產律師團本期出場律師：遼寧槐城律師事務所 劉甲明利用銀行按揭貸款的方式購買房是許多購房者的首選，但受條件所限，如部分年紀較大的購房者往往被排除在按揭貸款申請范圍之外。于是，父母借用子女的名義購買房屋的情況經常出現。市民劉先生就認為這是一種安全、穩(wěn)妥的手段，但劉先生自己掏錢借用女兒名所買的房子在女兒的婚姻**中險遭分割。遼寧槐城律師事務所劉甲明律師介紹，在之前司法實踐中，法院往往以存在債權債務關系而判決子女將購房款返還給父母，但隨著《物權法》的出臺，房產確認權利之訴成為此類糾紛中的最佳選擇方案。買房借用女兒名字 首付、按揭父親逐筆付2000年9月，某高校退休老師劉先生欲在沙河口區(qū)的某新開發(fā)小區(qū)購買一套面積為100多平方米的商品房，由于劉先生無法一次性支付全部的房屋款項，就想通過銀行按揭貸款的方式進行購買，而當時已退休的人員不能辦理房屋按揭貸款，為此，劉先生就和女兒、女婿協商借用了女兒的名義與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，以女兒的名義交納了首付，并以女兒的名義交納了其他費用。銀行貸款審批后，該房屋全部銀行貸款的清償，都由劉先生親自去辦理并自己支付。該房屋所涉及的相關款項，都是劉先生和老伴獨自支付的，并且銀行取款單、買房協議、還款憑證、文書的簽字等憑證原件都在劉先生處保存，女兒和女婿沒有支付過任何的款項。房屋交付后，劉先生和老伴居住使用該房屋至今。2003年下半年，劉先生看到女兒與女婿經常吵架，雖經說合，但效果不佳。劉先生和老伴擔心自己出資以女兒名義購買這套房屋的安全性問題，因此與女兒簽訂了一份借女兒名義購買商品房的協議書，約定該房屋是借女兒名義購買的。女兒離婚 女婿要分割借名房產2008年，劉先生擔心的事情終于出現了，女婿到法院起訴要和女兒離婚，并且女婿還主張要平分劉先生借用女兒名義購買的該房屋。為了保住自己的房屋，劉先生將女兒、女婿告上了法院，請求確認女兒名下的該房屋歸劉先生所有。在法庭上，女婿認為，我國不動產實行登記制度，不動產權屬證書是權利人享有該不動產的證明。不論是《城市房地產管理法》，還是《物權法》，對此都有明確的規(guī)定。本案爭議的房屋，已登記在配偶名下，并持有房屋管理部門頒發(fā)的房屋所有權證，故配偶應是該房屋的合法有效的權利人，應作為夫妻共同財產進行分割。經法院審理后認為：公民合法的民事權益受法律保護。2003年劉先生與女兒所簽訂的協議是雙方真實意思的表示，應屬合法有效。雖然女兒擁有產權證，但不能提供其對該房屋實際享有所有權的充分證據。根據所簽訂的協議及從履行情況看，可以明確劉先生是以女兒的名義購買了該房屋。根據付款憑證來看，劉先生持有交付房款的發(fā)票原件，房款來源的憑證，還持有儲蓄存款存折的原件，并能夠證明每月實際存款的數額等情況。因此，法院認為劉先生實際支付了購房款和月供。至于房屋產權證具有證據資格，但不能直接決定實體的法律關系存在與否，產權證只具有“推定的證據效力”，與實際權利情況不一定吻合。最終，法院判定涉案房屋歸劉先生所有的訴訟請求依據充分，法院依法予以支持。■律師提醒在《物權法》施行后，一旦房屋發(fā)生名義權利人和實際權利相沖突的情況，“確權之訴”是獲得房屋權利的一個有效途徑與方式。劉甲明介紹，判斷財產所有權的歸屬，應當從財產的來源、財產的取得方式等方面進行綜合考量。人們常說：“打官司就是打證據”，在發(fā)生權利錯位時，公民一定要有法律意識與證據意識。若確因種種原因，而需要借用他人的名義購買房屋，則一定要選擇自己信賴的、可靠的人，而且在借名購買房屋進行實際操作之前，權利人一定要和被借名人簽訂書面協議，將借名購房的權利與義務進行明確具體的約定，若被借名人是已婚的，則相關協議還應當讓其配偶簽字予以確認。若一旦變更名字時機成熟，則權利人應及時進行房屋過戶登記手續(xù)，以防止房屋權屬爭議與訴訟的發(fā)生。借名買房的法律風險及其防范為了打擊投機、投資買房，針對高房價，國家多部委再次打出“組合拳”，展開了新一輪樓市調控，矛頭直指多套房購房者。作為“新五條”、“新國八條”、限購、限貸、銀行加息等是層出不窮，外加各地遏制房價上漲、相關限制購房措施的陸續(xù)出臺，使得大多數手頭攥有閑置資金的投資客一時間只能望房興嘆。為了應對政策，一些購房者試圖用“借名買房”的方式規(guī)避高首付或“限購令”。在中央頒布了?新國八條?、?限購令?以后，希望通過鉆政策的空子，投機買房的人還想盡了亂七八糟的法子?！敝T如：找個臨時的掛靠單位，補交養(yǎng)老保險獲取購房資格；假離婚假結婚謀取購房資格；以單位名義購房，再轉賣個人；制造虛假訴訟，以資抵債牟取房產等等伎倆。其實，諸如此類的借名買房現象在現實中屢見不鮮，因借名買房出現的糾紛也層出不窮，筆者就借名買房的法律風險及其防范作簡要分析并提出相應的防范建議。一、借名買房的原因分析房是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權的行為。房屋的實際出資人為事實購房人或者真正購房人，被借名之人為登記購房人。實際出資人為何以他人名義登記房屋產權呢，一般是出于以下原因。（一）規(guī)避法律或者政策。購買房產需要一定的資格，事實購房人沒有資格購買，而登記購房人具有資格購買是最常見的情形。比如，有些人不具備購買經濟適用房的條件又想買這樣的房屋，就只能借他人名義買房。再比如，已經擁有住房的居民以他人的身份證登記購買房屋，以規(guī)避“限購令”關于不得購買第二或第三套住房的規(guī)定。（二）貪圖便宜享受優(yōu)惠。比如，只有具有城鎮(zhèn)戶口的在崗職工，才能享受住房公積金貸款。購房人沒有資格辦這種貸款，于是以別人的名義辦理公積金貸款。還有單位建集資房的，價格實惠，但單位員工卻沒有經濟實力，單位有明文規(guī)定，集資房只對本單位員工出售，所以購房人與員工私下簽訂買房協議，以該員工的名義先簽訂購房合同，所有房款均由購房人支付，并另外給該員工一定的轉讓費，待到房產證下來以后，再根據協議辦理過戶手續(xù)。（三）轉移財產逃避債務。債務人不履行到期債務的，債權人有權要求債務人以其所有的動產或不動產償還債務。有些債務人為了隱匿財產，惡意躲債，事先就把房屋登記在他人名下，給債權人和法院以自己無財產的假象。（四）簡便手續(xù)，減少稅費。比如，父母為了逃避將來有可能開征的遺產稅以未成年人的名義購買房屋等。二、借名買房的風險分析（一）借名買房的法律風險首先，如果登記購房人反悔，出資人不能證明雙方之間的委托代理關系和支付購房款的事實，要想取得房屋產權或收回購房款都很困難；其次，如果登記購房人有對外債務，債權人可以要求法院查封并拍賣該房產；再次，如果名義產權人意外死亡，該房屋可能會因為繼承關系而被其他人繼承；最后，如果銀行最后查實實際購房人與借款人不是同一個人，銀行也可以依據貸款合同的有關規(guī)定，要求提前解除貸款合同。在這些情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房價款、違約金，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產。而且，即使登記產權人不存在任何違約及有違誠信的行為，那么將登記產權人名下的房屋轉移登記到真正的產權人名下也要負擔相應的稅費。（二）借名買房合同的效力問題在借名買房的背后，實際出資人會與登記購房人簽訂相應的房屋買賣合同，以保證自己能夠取得所購買的房屋，該合同的有效性對實際出資人是否能夠取得房屋或者最大化的保護自身的利益至關重要。對于雙方在幕后簽訂買賣合同的有效性需要具體分析。，該買賣合同應當認定為有效合同。意思自治是我國合同法的一項基本原則，任何人有權依據《合同法》有關委托代理方面的規(guī)定，委托他人代理為一定民事法律行為，其中當然包括代理買賣房屋。如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，雙方當事人自愿簽署的借名買房合同合法有效，應具有法律效力。實際出資人可以以雙方簽訂的合同，要求登記購房人將所購房屋過戶到自己名下。對于該類合同的效力，我國不同法院有不同的認識，有的法院認為該類合同為無效合同，理由是雙方當事人，尤其是實際出資人存在惡意規(guī)避法律或國家政策的行為，屬于《合同法》中關于違反法律規(guī)定或以合法形式掩蓋非法目的無效合同情形，其簽訂合同的標的是買賣某種特定的購房資格，而非房屋本身，應當認定為無效。而有的則認為，我國《合同法》明確規(guī)定違反國家法律法規(guī)強制性規(guī)定的合同才屬無效，而關于經濟適用房上市交易的相關規(guī)定不屬于法律，亦不屬于法規(guī)，從維護市場交易秩序的角度出發(fā)，該類合同不應判歸無效，合同雙方如果能夠按照規(guī)定補繳稅收，合同仍應屬有效。因兩種觀點均具有一定的合理性，導致法院在裁判此類案件時陷入了困境。“借名買房”者，一定要認清楚所購房屋的性質，如果是拆遷房、安置房、經濟適用房等有政策限制交易條件的房產，那么最好不要購買，以免一旦發(fā)生糾紛，造成最后落得房財兩空。三、借名買房的風險防范及建議“借名買房”在很多人看來這仿佛是一種規(guī)避政策、“曲線購房”的有效方法，并且不少經歷了此種途徑的購房者也的確從中節(jié)省了部分購房成本，達到了投資房產的目的。然而，令人擔憂的是，在投資者廣為效仿的“借名買房”操作