【正文】 人家出的，產權書上寫的是我的名字，他都不怕，我怕什么。房產涉及物權，目前購房采用的是房產登記制度，即產權證上登記的是誰的名字，房子就是誰的。所以，在借名買房之前一定要有充分的認識并做好防范。借用父母名義買房，我國法律認定房產歸屬主要以房產證上的名字或有效的房屋買賣合同為準，如果父母不止一個子女，則意味著今后兄弟姐妹將享有房產的同等繼承權。“借名者”和實際購房人所簽訂的相關協(xié)議本身是合法有效的，應視為一種合同關系，但其中并不涉及物權。此外，出借姓名的名義產權人也一樣承擔著風險，出借自己的名義購房或按揭貸款，就會在房屋產權登記部門留下相關的購房記錄，在銀行也會有按揭貸款的征信記錄。另外，如果出資人按揭還款不及時，還會有損個人的誠信度，導致今后貸款受阻?！钡忍厥鈼l款，且要留存足夠的證據，比如出資的原始憑證，如存折、購房發(fā)票等。實際出資人有可能得到法院支持，房屋登記不實可最終得以糾正。即便借名買房合同是有效的，但登記購房人違反該約定將該房轉讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產，事實購房人并不能追回該房產，導致購買房屋的目的落空，所以，在借名買房的合同中最好約定登記購房人不過戶房屋、遲延過戶、將房屋賣給他人等違約情形及相應的違約責任。在借名買房時，應當對登記購房人進行全面了解，包括但不限于誠信情況、為人處事等方面的內容，如果可能，完全可以讓其提供相應的擔保，以維護自身的合法權益。國家的政策，其本質是為了讓社會更加和諧公平，所有這些為了個人私利而破壞規(guī)章制度的行為都是不可取的。筆者建議那些打算投機買房的人，與其冒著房財兩空的風險鋌而走險，不如堂堂正正選擇其他的投資渠道。雙方心知肚明甚至簽訂了協(xié)議說明是借名買房。如果出資人能證明自己出資或者裝修等，則由對方返還出資人的全部出資。因此，法官提醒買房人，借名買房在法律上是不被認可的，用他人姓名買房（或者買房號）有一定風險，出借姓名的人一旦失去“誠信”反悔，買房人則無法用法律手段來懲罰這種“不仗義”的人。劉小姐覺得很奇怪：自己的買房手續(xù)都很齊全，為什么會惹來這樣的官司？這究竟是怎么一回事？讓我們一起往下看。她從東北來北京打工多年，一直在外租房。然而今年二月的一天劉苗卻突然接到了法院的傳票，有人起訴她占了別人的房子。起訴劉苗的人叫王學梅，是她一位同事的妻子。記者在劉苗那兒看到了房屋的產權證，上面確實寫的是劉苗的名字，發(fā)證日期是2003年6月，劉苗沒有想到房產證都已經拿到手大半年了，卻突然有人說房子不是她的。房產證上明明寫的是劉苗的名字，為什么會有人站出來說房主另有其人？這個把劉苗告上法庭的王學梅究竟是什么人？記者在王學梅的父母家找到了王學梅。購房合同的簽訂日期是2001年7月3日，在購房人一欄及相關的地方都寫著同一個人的名字：彭澤奇，而彭澤奇正是王學梅的丈夫。同一套房子，王學梅手里拿著購房手續(xù)說，這房子是丈夫彭澤奇出錢買的，房子屬于自己，而劉苗卻指著房產證上自己的名字說，她才是這套房子的合法主人。她也是從別人的口中，才知道丈夫背著自己買了一套房子?？磥碜钋宄@個問題的人應該是彭澤奇本人，記者在彭澤奇的家門口找到了他，但是他拒絕對此事做出任何解釋。我們只能回過頭來接著找劉苗了解當時的情況，劉苗說其實事情并不復雜。劉苗告訴我們，房子原來的確是彭澤奇的，2003年彭澤奇把房子轉讓給自己。從轉讓協(xié)議上我們可以看到，2003年5月彭澤奇的房子轉到了劉苗的名下，6月劉苗拿到了房管局發(fā)的房屋產權證。這樣一樁看起來很圓滿的交易在王學梅看來根本不合法。依據二手房買賣的相關規(guī)定：房屋所有權共有的，其他房屋共有人應出具同意出售的書面意見。這個除了名字對，這個身份號也不對。對于賣房這么重大的事情，丈夫為什么當時沒有告訴妻子呢？劉苗向我們透露了一個重要的情況：不讓王學梅參與此事其實是她與彭澤奇事先約定好的。王學梅：不讓我知曉，沒有我的簽字，那么沒有我的簽字干嘛還要加上一句話，甲方家屬無權，現(xiàn)在都什么時代了，作為女性在家庭中也是有一定平等的地位的，我覺得這不是我們感情的問題了，這已經是對我一種人格的侵犯了。今年二月王學梅把劉苗和彭澤奇告上法庭，要求法院判決他們簽訂的買賣合同無效。如果彭澤奇在轉讓時真的沒有經過王學梅的同意，那劉苗就是拿到了產權證，恐怕也未必能保得住這套房子。她買的這套房子根本不用得到彭澤奇妻子的同意。劉苗告訴我們她之所以在過戶得時候沒有經過王學梅的同意，其實另有原因。劉苗的一番話真可謂是語驚四座。既然真正的房主不是彭澤奇，那么這套房子與彭澤奇的妻子王學梅也就一點關系都沒有了。2001年北京首批經濟適用房陸續(xù)開盤，其中一個名叫天通苑的樓房賣得格外火爆，正在北京工作的劉苗也動了心。興沖沖的劉苗來到天通苑售樓處，一問才知道自己竟然沒有資格購買。根據《北京市城鎮(zhèn)居民購買經濟適用房有關問題的暫行規(guī)定》，購買經濟適用房的資格之一就是必須是北京市城鎮(zhèn)居民，有北京戶口。劉苗：我覺得作為外地人的話，雖然我不具備這個資格，但是我也可以通過國家合理合法的手續(xù)，我也可以得到這個房子。自己出錢，用別人的名字買房，這是一件風險很大的事情。經過多方面的綜合考慮，她決定找多年的工作搭檔彭澤奇來幫自己這個忙。那么彭澤奇對于這件事情又是怎么說的呢？在彭澤奇向法院出具的材料中，記者看到了這樣的話：“經協(xié)商以彭澤奇名義通過商業(yè)貸款方式購房”。劉苗說，在彭澤奇的幫助下2001年7月3日她以彭澤奇的名義買了這套房子。王學梅：不可能是劉苗買的，房子是丈夫彭澤奇買的。王學梅：您再看一下這屋。四十平方米的房子對于一個三口之家來說相當擁擠。同等條件下，首先應滿足自己的條件，然后有這個力量可以去幫助別人。王學梅告訴我們房間里的吊燈原來有六個燈泡，為了節(jié)約用電，現(xiàn)在只裝了兩個燈泡,，丈夫竟然主動放棄唯一一次可以享受的住房福利，這自然讓王學梅心存疑慮。面對王學梅的疑問，劉苗似乎早有準備。劉苗享有此房的產權。劉苗：因為當時他是已婚人士，我媽媽也擔心，她說親兄弟姐妹因為房產鬧糾紛，何況你們是同事關系。由于買房是件大事，而且是借別人的名字買房，所以劉苗格外謹慎。劉苗認為有了這份協(xié)議作保證，自己就萬無一失了。劉苗拿出這份委托協(xié)議，是想證明這套房子本來就是自己的，后來的過戶只是補辦了一個手續(xù)?？吹綄Ψ侥贸隽艘环莞煞蚝灥膮f(xié)議來堵自己的嘴，王學梅心里非常著急。王學梅：我認為是后來補的。我們從王學梅那兒得知，她為了找出對方的破綻，在沒表明身份的前提下，打過咨詢電話。王學梅回憶，接電話的人為了證明補簽協(xié)議是可行的，恰好拿劉苗他們的例子來讓她放心。王學梅告訴我們，事后她再次給對方的律師事務所打電話，并把雙方的通話錄了音。但是法院認為由于這份證據的真實性有待考證，并且與本案沒有直接關系，所以沒有采信王學梅手中的這份錄音證據。那么她有沒有向法院要求對這份協(xié)議做司法鑒定呢？王學梅：提出過這個問題，也跟公安部二所的專家聯(lián)系了，他說做這個鑒定這個人，提供出當時的墨水和筆，在法庭上法官也向對方提出，對方拒絕提供，他說所以這些都非常難做。她告訴記者盡管自己早就搬進了新房，但是心中的石頭卻始終沒有落地。劉苗：這個存折上面體現(xiàn)了，就是我用我自己的農行存折，這上面是我的存折原件。因為我這個卡呢，我現(xiàn)在已經取消了。這里面注明了我的這個50775元是我的付款，同時上面也有日期，這兩個都是可以供查詢的。她告訴我們正是由于家里拿出了多年的積蓄，劉苗才能一次性還清剩下的高達二十多萬的貸款。這是爸爸經手的劉錫文，這是匯給劉苗，這是三萬。劉苗拿出種種證據想證明是自己家出錢買的房子，那么此案的另一關鍵人物——彭澤奇對于出資的問題又是如何解釋的？在彭澤奇本人向法院出具的書面材料中，記者看到了他的說法:出資貸款均由劉苗出資，彭澤奇僅協(xié)助辦理相關手續(xù)。王學梅：如果他想證明是劉苗掙的錢，那他所掙的錢都哪兒去了。王學梅告訴記者，自己靠著每月一千多的收入養(yǎng)活全家相當困難，而丈夫彭澤奇卻以種種理由拒絕向家里交錢?；蛘呔褪窍?001年的時候，我當時的的確確有點急了，我說因為有孩子，你必須得跟我說清楚這些。王學梅認為這套房子是丈夫出錢買的，那么她能拿出什么證據來證明自己的觀點呢？王學梅：這些證據我拿不出來，為什么？從始至終錢都是他控制著，他們這些錢，家里的存款都在他手里，可不是他想怎么做這證據就怎么做嗎。王學梅：夫妻財產在我沒有同意的情況下，你在婚前馬上轉移過戶你是什么意思，這不是屬于隱蔽財產？記者：你認為他是轉移財產是嗎？王學梅：對。那么是劉苗借用名義，還是彭澤奇在轉移財產？真假房主之爭又會對這起夫妻財產糾紛產生什么樣的影響？法院又會支持誰的主張呢？2004年8月19日，北京市第一中級人民法院做出終審判決。彭澤奇擅自與劉苗簽訂房屋買賣合同，侵犯了王學梅的合法權益?，F(xiàn)在社會上有不少人借別人的名義買房買車,表面上可以得到一些實惠,：劉苗和彭澤奇簽訂的買賣合同及委托協(xié)議無效，這套房屋的產權歸彭澤奇和王學梅共同所有。自己住了兩年多的房子已經判給別人了，劉苗和她丈夫現(xiàn)在不得不尋找新的住處。劉苗：既然這個房子是人家的這個事實不能改變，我肯定要把我父母和我們多年辛苦的血汗錢我們要要回來，房子是人家的但是出資是我的，房款一定要還給我。那么究竟是什么原因導致了這種雞飛蛋打的結果呢？在本案當中劉苗的做法其實一開始就是想用一種貌似合法的方式來達到一個不合法的目的，借用別人的身份來購買她本來沒有資格買的房子。所以這套房屋的所有權，劉苗肯定是要不回來了，唯一可以補救的是，如果她有足夠的證據來證實房子是她購買的，那么她可以到法院起訴要求返還購房款。因此，借名買房是存在一定風險的，那么借名買房協(xié)議有效嗎,借名買房的法律風險有哪些?下文詳細為大家解答，歡迎閱讀!下面我們通過典型案例對借名購房糾紛的法律特征進行分析。2005年3月，林先生作為買受人與出賣人北京順天通房地產開發(fā)有限責任公司簽訂《》一份，約定由林先生購買出賣人開發(fā)的位于北京市東天通西苑房屋一套，該房屋性質為經濟適用房。房屋交付后，徐先生進行裝修后入住了訴爭房屋。訴爭房屋的《商品房買賣合同》及購房發(fā)票原件在徐先生處保管。案例二:2013年，韓女士想在北京買房，但自己不是北京戶口沒有購房資格，便找到自己的姑姑，兩人簽訂了一份書面協(xié)議，約定由韓女士出資，以姑姑的名義購買一套普通商品房，房屋的一切權利屬于韓女士。2014年，韓女士的姑姑突然去世，姑父不承認房屋是韓女士的財產，起訴要求法院判令房屋由他繼承。借名人的動機分析借名人出資購房，卻將房屋登記在其他人名下，歸根結底是為了享受本不應由其享有的利益，主要有以下幾種情況：規(guī)避因身份帶來的購房限制。前述案例一、二均屬于此種類型。借名人為了享受出名人的身份帶來的利益，采取借用他人名義購房的方式。律伴讓法律服務更便捷！律伴網（）律伴讓法律服務更便捷！將房屋登記在其他人名下，并約定房屋的所有權仍歸自己所有，能夠滿足一些不愿意“露富”的官員的“需求”。為了節(jié)約將來可能發(fā)生的過戶費用。由于父母子女關系，產生糾紛的情況很少見。借名購房的法律風險分析在借名購房法律關系中，借名人由于實際出資卻不享登記的房屋所有權，通常比出名人要承擔更高的風險，一旦雙方關系交惡，借名人并非一定能夠依據協(xié)議要回房屋，在無法取得房屋所有權時，借名人將面臨重大的經濟損失，而出名人也并非只享受權利不承擔風險。在借名購房合同效力的認定問題上，保障性住房和普通商品房的結果截然不同。根據該兩條規(guī)定，針對普通商品房簽訂的借名購房協(xié)議有效，而購買經濟適用住房等保障性住房的借名購房協(xié)議，因為違反相關政策、法規(guī)的規(guī)定，侵害其他廣大符合購房資格的購房人的利益，一般認定為無效。(2)當事人明確約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權轉移登記，或在一審法庭辯論終結前已經具備上市交易條件。此類借名購房合同因不具有對社會公共利益的損害，從而可以得到法院的認可。借名購房的事實認定困難。當出名人不承認借名購房關系時，依據舉證責任的規(guī)定，借名人需要證明雙方之間的借名購房關系存在。對于借名人而言，其提交的證據必須律伴讓法律服務更便捷！律伴網（）律伴讓法律服務更便捷！能夠形成一個完整的證據鏈，這對于欠缺自我保護意識的當事人而言并非易事。在一中院2014年審理的52件借名購房糾紛中，因證據不足，有10件案件法院沒有認定借名購房的合同關系存在。根據公示公信原則，出名人可以不經過借名人而直接處分訴爭房屋。即使借名人能夠證明借名購房合同真實有效，仍然會造成借名人無法辦理房屋所有權的轉移登記，甚至房屋永遠無法追回的結果。對于出名人而言，允許他人以自己名義購房，會在房屋產權登記部門及銀行征信系統(tǒng)留下記錄，即使網簽已經撤銷或房屋已經過戶，自己在將來購房時也將無法享受首套房的優(yōu)惠政策。訴訟請求選擇不當可能會導致得不到法院支持，延長訴訟時間，增加維權成本。借名人主動起訴的情形：借名購房關系中，房屋所有權登記在出名人的名下，借名人對于房屋不享有所有權，而僅對于出名人享有合同權利，即要求出名人將房屋過戶至自己名下的債權。若借名人經法院釋明后仍然要求確認房屋所有權歸自己所有，法院將駁回其訴訟請求。出名人起訴的情形：出名人以自己為所有權人為由要求借名人返還房屋的場合，借名人可以以雙方存在借名購房合同作為抗辯，亦可以提出反訴，要求辦理房屋過戶登記手續(xù)，法院在同一案件中合并審理，可以節(jié)約借名人的訴訟成本。律伴讓法律服務更便捷！律伴網（）律伴讓法律服務更便捷！法官建議借名購房看似一種能夠規(guī)避法律限制的變通做法，能夠獲取眼前的利益，但實際上卻暗藏著許多意想不到的風險，建議當事人盡量不要采用。同時，實際出資人有證據意識，注意保存付款憑證、房屋買賣合同原件等相關材料。律伴讓法律服務更便捷！律伴網（）律伴讓法律服務更便捷！律伴讓法律服務更便捷！律伴網（）律伴讓法律服務更便捷！律伴讓法律服務更便捷！律伴網（）律伴讓法律服務更便捷！文章來源：律伴網 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