【文章內(nèi)容簡介】 公信效力主要是保護不動產(chǎn)登記人及真實所有 人以外的善意第三人的利益，但產(chǎn)權(quán)證書本身并不能直接決定實體法律關(guān)系即實際權(quán)利的狀況，在該不動產(chǎn)物權(quán)不涉及善意第三人的情況下，當事人有相反證據(jù)證明 其為真正的權(quán)利人時，可以請求確認權(quán)利。即不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項在無相反證據(jù)證明的情形下，應推定不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項真實。對外而言善意第三人 基于對登記的信賴與登記權(quán)利人發(fā)生的不動產(chǎn)交易行為受法律保護，而在名義購房人與實際購房人之間，應探求雙方真實意思表示來確認真正權(quán)利人?！皬?某與孫某房屋所有權(quán)確認糾紛上訴案”（案號：(2012)一中民終字第9875號）中，法院認為：孫A雖與李某于2003年5月19日簽訂了房屋買賣合 同，且以孫A的名義辦理了房屋所有權(quán)證，但綜合孫某提供的該房屋的所有權(quán)證、購房發(fā)票、契稅發(fā)票、已購公有住房首次上市房屋買賣合同的相關(guān)手續(xù)，出資手續(xù)（以上材料均在孫某處）、603號房屋的原所有權(quán)人李某的證人證言以及自2003年至今孫某一家一直居住在603號房屋的事實，能夠認定孫某與孫A之間存 在借名買房關(guān)系，確認涉爭房屋為孫某所有。天 津市紅橋區(qū)人民法院審理的“趙譽、李興祿與合同糾紛”一案（案號：（2013）紅民初字第4479號）。二原告趙譽、李興祿于2011年借被告李穎之名貸 款購買訴爭房屋，首付和還貸均由二原告負擔，被告現(xiàn)欲出售該房屋，訴至法院請求確認該房屋歸二原告所有。法院認為：不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物 權(quán)的證明，但因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認權(quán)利，此時就不能簡單按照房屋產(chǎn)權(quán)證書上登記的產(chǎn)權(quán)人認定物權(quán)所有人，而應根據(jù)當事人 的舉證，法院查明的事實確定物權(quán)所有人。本案中，通過二原告的當庭舉證可以證實訴爭房屋的首付款全部由二原告實際出資，每月房屋貸款亦由二原告償還，且二 原告與被告之間存在借名買房的意思表示，故可以認定二原告是訴爭房屋的真實權(quán)利人，判決：訴爭房屋歸原告趙譽、李興祿所有。三、舉證責任及法院如何認定基 于物權(quán)公示公信原則，不動產(chǎn)權(quán)屬證書具有推定效力，應信賴其為真實的，但根據(jù)我國《民事訴訟法》中“誰主張誰舉證”原則，當事人對自己提出的訴訟請求所依 據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明；沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明的，負有舉證責任的當事人應承擔舉證不能的不利后果。實際 購房人欲主張該房屋歸其所有，有責任提供證據(jù)證明雙方存在借名買房的合意以及自己實際出資，若不能證明，則應尊重房屋產(chǎn)權(quán)證書登記的公示公信效力?！昂?震鼎與陸玉妹所有權(quán)確認糾紛”二審案（案號：（2014）滬二中民二（民）終字第81號），二審法院認為：本案中，系爭房屋雖登記在恒建德名下，但根據(jù)陸 玉妹提供的一系列房屋購買時所涉的付款憑證等原始材料以及數(shù)位多方證人的證人證言，原審法院據(jù)此采信相關(guān)證據(jù)并認定陸玉妹為實際購房人，并無不當。恒震鼎 上訴認為不能僅憑購房原始材料及相關(guān)證人證言等來認定陸玉妹是實際購房人，因未能提供確鑿的證據(jù)來推翻陸玉妹所證明的事實，故本院對此無法采信?！岸?書生與董書仲所有權(quán)確認糾紛”二審案（案號：（2013）二中民終字第16735號）。二審法院認為：訴爭房屋原系公有住宅房屋，登記于董書仲名下?，F(xiàn)董 書生提起確權(quán)訴訟，以訴爭房屋實際承租人為其母黃桂蘭、其系以董書仲的名義購買涉案房屋為由，要求確認訴爭房屋歸其所有。對此，董書生應就此承擔必要的舉 證責任。根據(jù)雙方當事人陳述，董書仲并不否認其母黃桂蘭對訴爭房屋享有一定權(quán)益，董書生與董書仲亦均認可房改購房過程中的購房款系由董書生交納，但僅憑此 出資的事實，尚難以證明董書仲與董書生之間存在借名買房關(guān)系。（一）法院如何認定是否存在借名買房合意：雙方書面或口頭協(xié)議。書面協(xié)議中一般明確約定的借名買房的原因和事實，主張協(xié)議關(guān)系存在的一方應承擔舉證責任，一般應提供形式合法、內(nèi)容合理的書面協(xié)議即 可，對方認為協(xié)議效力有瑕疵的，應舉證證明?？陬^協(xié)議具有很大的不確定性，難以舉證，但如果雙方承認有借名合意亦可。借名購房的原因是否符合常理。甘于冒風險而借名買房，必定有其原因：或無購房資格而借他人資格、或為享受內(nèi)部優(yōu)惠價格、或規(guī)避信貸稅收政策、或隱藏財產(chǎn)等。符合常理的借名動機，往往具有很強證明力。關(guān)于房屋實際使用和產(chǎn)權(quán)證持有情況。這一點至關(guān)重要，在實際中房屋由誰使用、產(chǎn)權(quán)證由誰保管亦能在相當程度上反映出是否存在借名買房關(guān)系。房屋由借名人實 際使用，被借名人尚可主張租賃、借用，但房屋產(chǎn)權(quán)登記證書作為房屋產(chǎn)權(quán)的重要憑證，產(chǎn)權(quán)人一般不會隨意交付他人，如果聲稱是由他人保管有違常理。房屋購房入戶、日常使用等手續(xù)、費用由誰辦理，房貸由誰償還。通常情況下，購房入戶管理手續(xù)如房屋契稅、按揭還貸、物業(yè)費、維修基金、裝修保證金等費用應 由購房人親自辦理并持有單據(jù)，但借名買房中，很多均由實際購房人代名義購房人去辦理、繳費，名義購房人往往不知曉詳情。這在一定程度上也可用來證明雙方的 借名購房關(guān)系。江 蘇省無錫市中級人民法院審理的“吳辛戩、孫玲與楊國華所有權(quán)確認糾紛上訴”一案（案號：（2013）錫民終字第1572號）。一審法院認為：一、證人證言 表明雙方確實有借名買房的意思表示，合同實際系由楊國華以吳幸戩的名義簽訂，吳幸戩未參與。二、從購房款支付情況來看楊國華提供的證據(jù)能夠證明首付由其出 資；房貸也是由楊國華還的。三、關(guān)于房屋入戶手續(xù)、費用等。入戶手續(xù)按常理應由購房人親自辦理，本案中實際系由楊國華辦理并交納了相應費用，這在一定程度 上印證了楊國華主張的借名購房關(guān)系。四、關(guān)于房屋實際使用和產(chǎn)權(quán)證持有情況。訴爭房屋由楊國華實際使用，產(chǎn)權(quán)證原件也由楊國華持有，這在一定程度上也印證 了楊國華主張的借名購房關(guān)系，而吳幸戩對該事實的解釋不符合常理，也未提供相關(guān)證據(jù)予以證明。上述各項事實環(huán)環(huán)相扣，已構(gòu)成一個完整的鎖鏈，表明本案實際 購房人應為楊國華，楊國華系借用吳幸戩的名義購房，而吳幸戩僅是名義購房人。亦未違反當時的法律強制性或禁止性規(guī)定，故應認定借名購房關(guān)系有效。一審判 決：訴爭房屋歸原告楊國華所有。二被告不服，提起上訴，二審維持原判。江 蘇省徐州市中級人民法院審理的“馬濤等與許萍等房屋確權(quán)糾紛上訴案”（案號：(2013)徐民終字第1454號）。法院分別從涉案房屋的買賣過程、購房合 同的簽訂、房證及土地證載明的權(quán)利人及兩證和稅費單據(jù)的實際持有人、房貸的償還、涉案房屋的出租及居住情況、水、電、物業(yè)費用的繳納、涉案房屋的裝修及生 活用品的添置等多方面進行分析，認定原被告之間存在借名買房合意，實際購房人徐萍對房屋擁有所有權(quán)。（二）如何認定實際出資人：雙方協(xié)議的內(nèi)容。協(xié)議中雙方對出資往往有明確約定。正常情況下，借名人即為將來的實際出資人，但不能單憑協(xié)議確定實際出資人，因為協(xié)議的履行存在不確定性，借名人不履行出資義務亦有可能，故還應結(jié)合其他證據(jù)綜合認定。還款手續(xù)、購房發(fā)票、產(chǎn)權(quán)證等書證由何人持有。還款手續(xù)、購房發(fā)票與產(chǎn)權(quán)證雖記載被借名人之名，但如果這些重要材料均由借名人持有，則買房事宜由借名人具 體執(zhí)行，房款亦可推理為由其支付。一般來說，還款手續(xù)由借名人持有即可初步推定其為實際出資人，因為如果房款系出名人所出，通常其無可能和必要將取得的提 前還貸申請書、還款憑證等還款手續(xù)交由借名人保管。雙方的財務狀況、還款能力。如出名人無穩(wěn)定的工作收入等經(jīng)濟來源，一般也不會有支付巨額首付款及按期支付按揭貸款的能力。證人證言。實際出資人直接與賣方即收款人接洽付款的，交款憑證記載出名人、收款方為賣方指定第三人（如中介公司）的情況下，賣方證言尤具證明價值；另外，借名買房一般多發(fā)生在親戚朋友等熟人之間，多數(shù)情況下，親朋好友對此事內(nèi)情都知曉。常理推斷。如出名人主張房款由其支付，應清楚款項數(shù)額，以配偶所付主張自己不知情的，也不符常理，因買房系重大事項，夫妻間不應毫無溝通。其他。如借名人向出名人的匯款轉(zhuǎn)賬證明等?！昂?元與北京美康澳醫(yī)療器械有限責任公司等所有權(quán)確認糾紛上訴案”（案號：(2013)一中民終字第11924號）美康澳公司提供的銀行轉(zhuǎn)賬支票載明的支付數(shù) 額準確無誤，該證據(jù)可以證明房屋的全部價款確系美康澳公司向北京能源房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司支付；同時，美康澳公司提交了該公司持有的物業(yè)費、裝修保證金 等票據(jù)及業(yè)主公約、物業(yè)公司出具的證明等證據(jù)，訴爭房屋的所有物業(yè)費、電費等一切費用均由美康澳公司全部繳納，從而認定美康澳公司為蘇爭房屋的實際出資 人?！瓣?某某與陳某所有權(quán)確認糾紛上訴案”（案號：（2011）深中法民五終字第1033號），法院認為：陳某提交了深圳市某某投資發(fā)展有限公司出具的《收款確 認》函，且具體說明了購房款的支付時間和支付方式。深圳市某某投資發(fā)展有限公司作為賣方在《收款確認》函中確認是與陳某建立房屋買賣關(guān)系，先后三筆共收到 了陳某支付的7390000元購房款。其中有關(guān)付款時間和付款方式的陳述與陳某的主張一致，且有相應的銀行轉(zhuǎn)賬憑證佐證。同時，轉(zhuǎn)款人陳某某某在一審庭審 過程中也出具證人證言，證明是受陳某的委托從陳某某某夫妻帳號上轉(zhuǎn)出上述款項，帳號上的錢款是由陳某做生意賺得存入的。上述證據(jù)相互印證，可以證明陳某通 過陳某某某夫妻實際出資的事實，本院予以采信。四、借名買房案件的類型 司法實踐中，隨著此類糾紛的增多，案件類型也呈多樣化，其中當事人選擇的案由主要分為合同糾紛和物權(quán)糾紛。合 同糾紛中，主要是名義購買人提起的確認合同無效糾紛（(2013)二中民終字第17167號、(2013)鄭民三終字第998號）；雙方針對借名買房協(xié)議 提起的房屋買賣合同糾紛（(2014)二中民終字第03835號、(2011)一中民終字第9309號、（2010）二中民終字第19950號）。物 權(quán)糾紛中，主要是實際購房人提起的所有權(quán)確認糾紛（(2013)津高民申字第1250號、(2013)一中民終字第11924號、(2012)滬二中民二(民)終字第1005號）；實際購房人提起的返還原物糾紛（(2012)一中民終字第9520號、（2014）一中民終字第01595號、(2013)哈 中民申字第1號）。在實踐中，法院一般審查雙方有無借名買房協(xié)議，該協(xié)議是否有效，借名人是否實際出資等問題。另外，在房屋被法院強制執(zhí)行過程中，實際購房人還可以提出執(zhí)行異議，或提起執(zhí)行異議之訴（2013）二中民終字第17142號）。五、面對風險如何救濟（一）名義購房人反悔近年房價的不斷上漲，一些使名義購房人見利忘義，從而主張借名合同無效或根本不承認存在借名買房事實，要求借名人返還房屋，引發(fā)許多訴訟。訴訟中，根據(jù)事實和法律規(guī)定，大致有三種判決結(jié)果：如果實際購房人不能