【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 公信效力主要是保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記人及真實(shí)所有 人以外的善意第三人的利益，但產(chǎn)權(quán)證書(shū)本身并不能直接決定實(shí)體法律關(guān)系即實(shí)際權(quán)利的狀況，在該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不涉及善意第三人的情況下，當(dāng)事人有相反證據(jù)證明 其為真正的權(quán)利人時(shí)，可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。即不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)在無(wú)相反證據(jù)證明的情形下，應(yīng)推定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)真實(shí)。對(duì)外而言善意第三人 基于對(duì)登記的信賴(lài)與登記權(quán)利人發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)交易行為受法律保護(hù)，而在名義購(gòu)房人與實(shí)際購(gòu)房人之間，應(yīng)探求雙方真實(shí)意思表示來(lái)確認(rèn)真正權(quán)利人?！皬?某與孫某房屋所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”（案號(hào)：(2012)一中民終字第9875號(hào)）中，法院認(rèn)為：孫A雖與李某于2003年5月19日簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合 同，且以孫A的名義辦理了房屋所有權(quán)證，但綜合孫某提供的該房屋的所有權(quán)證、購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票、已購(gòu)公有住房首次上市房屋買(mǎi)賣(mài)合同的相關(guān)手續(xù)，出資手續(xù)（以上材料均在孫某處）、603號(hào)房屋的原所有權(quán)人李某的證人證言以及自2003年至今孫某一家一直居住在603號(hào)房屋的事實(shí)，能夠認(rèn)定孫某與孫A之間存 在借名買(mǎi)房關(guān)系，確認(rèn)涉爭(zhēng)房屋為孫某所有。天 津市紅橋區(qū)人民法院審理的“趙譽(yù)、李興祿與合同糾紛”一案（案號(hào)：（2013）紅民初字第4479號(hào)）。二原告趙譽(yù)、李興祿于2011年借被告李穎之名貸 款購(gòu)買(mǎi)訴爭(zhēng)房屋，首付和還貸均由二原告負(fù)擔(dān)，被告現(xiàn)欲出售該房屋，訴至法院請(qǐng)求確認(rèn)該房屋歸二原告所有。法院認(rèn)為：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物 權(quán)的證明，但因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利，此時(shí)就不能簡(jiǎn)單按照房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)上登記的產(chǎn)權(quán)人認(rèn)定物權(quán)所有人，而應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人 的舉證，法院查明的事實(shí)確定物權(quán)所有人。本案中，通過(guò)二原告的當(dāng)庭舉證可以證實(shí)訴爭(zhēng)房屋的首付款全部由二原告實(shí)際出資，每月房屋貸款亦由二原告償還，且二 原告與被告之間存在借名買(mǎi)房的意思表示，故可以認(rèn)定二原告是訴爭(zhēng)房屋的真實(shí)權(quán)利人，判決：訴爭(zhēng)房屋歸原告趙譽(yù)、李興祿所有。三、舉證責(zé)任及法院如何認(rèn)定基 于物權(quán)公示公信原則，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)具有推定效力，應(yīng)信賴(lài)其為真實(shí)的，但根據(jù)我國(guó)《民事訴訟法》中“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”原則，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依 據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明；沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明的，負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。實(shí)際 購(gòu)房人欲主張?jiān)摲课輾w其所有，有責(zé)任提供證據(jù)證明雙方存在借名買(mǎi)房的合意以及自己實(shí)際出資，若不能證明，則應(yīng)尊重房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)登記的公示公信效力?！昂?震鼎與陸玉妹所有權(quán)確認(rèn)糾紛”二審案（案號(hào)：（2014）滬二中民二（民）終字第81號(hào)），二審法院認(rèn)為：本案中，系爭(zhēng)房屋雖登記在恒建德名下，但根據(jù)陸 玉妹提供的一系列房屋購(gòu)買(mǎi)時(shí)所涉的付款憑證等原始材料以及數(shù)位多方證人的證人證言，原審法院據(jù)此采信相關(guān)證據(jù)并認(rèn)定陸玉妹為實(shí)際購(gòu)房人，并無(wú)不當(dāng)。恒震鼎 上訴認(rèn)為不能僅憑購(gòu)房原始材料及相關(guān)證人證言等來(lái)認(rèn)定陸玉妹是實(shí)際購(gòu)房人，因未能提供確鑿的證據(jù)來(lái)推翻陸玉妹所證明的事實(shí)，故本院對(duì)此無(wú)法采信。“董 書(shū)生與董書(shū)仲所有權(quán)確認(rèn)糾紛”二審案（案號(hào)：（2013）二中民終字第16735號(hào)）。二審法院認(rèn)為：訴爭(zhēng)房屋原系公有住宅房屋，登記于董書(shū)仲名下?，F(xiàn)董 書(shū)生提起確權(quán)訴訟，以訴爭(zhēng)房屋實(shí)際承租人為其母黃桂蘭、其系以董書(shū)仲的名義購(gòu)買(mǎi)涉案房屋為由，要求確認(rèn)訴爭(zhēng)房屋歸其所有。對(duì)此，董書(shū)生應(yīng)就此承擔(dān)必要的舉 證責(zé)任。根據(jù)雙方當(dāng)事人陳述，董書(shū)仲并不否認(rèn)其母黃桂蘭對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有一定權(quán)益，董書(shū)生與董書(shū)仲亦均認(rèn)可房改購(gòu)房過(guò)程中的購(gòu)房款系由董書(shū)生交納，但僅憑此 出資的事實(shí)，尚難以證明董書(shū)仲與董書(shū)生之間存在借名買(mǎi)房關(guān)系。（一）法院如何認(rèn)定是否存在借名買(mǎi)房合意：雙方書(shū)面或口頭協(xié)議。書(shū)面協(xié)議中一般明確約定的借名買(mǎi)房的原因和事實(shí)，主張協(xié)議關(guān)系存在的一方應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任，一般應(yīng)提供形式合法、內(nèi)容合理的書(shū)面協(xié)議即 可，對(duì)方認(rèn)為協(xié)議效力有瑕疵的，應(yīng)舉證證明。口頭協(xié)議具有很大的不確定性，難以舉證，但如果雙方承認(rèn)有借名合意亦可。借名購(gòu)房的原因是否符合常理。甘于冒風(fēng)險(xiǎn)而借名買(mǎi)房，必定有其原因：或無(wú)購(gòu)房資格而借他人資格、或?yàn)橄硎軆?nèi)部?jī)?yōu)惠價(jià)格、或規(guī)避信貸稅收政策、或隱藏財(cái)產(chǎn)等。符合常理的借名動(dòng)機(jī)，往往具有很強(qiáng)證明力。關(guān)于房屋實(shí)際使用和產(chǎn)權(quán)證持有情況。這一點(diǎn)至關(guān)重要，在實(shí)際中房屋由誰(shuí)使用、產(chǎn)權(quán)證由誰(shuí)保管亦能在相當(dāng)程度上反映出是否存在借名買(mǎi)房關(guān)系。房屋由借名人實(shí) 際使用，被借名人尚可主張租賃、借用，但房屋產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)作為房屋產(chǎn)權(quán)的重要憑證，產(chǎn)權(quán)人一般不會(huì)隨意交付他人，如果聲稱(chēng)是由他人保管有違常理。房屋購(gòu)房入戶(hù)、日常使用等手續(xù)、費(fèi)用由誰(shuí)辦理，房貸由誰(shuí)償還。通常情況下，購(gòu)房入戶(hù)管理手續(xù)如房屋契稅、按揭還貸、物業(yè)費(fèi)、維修基金、裝修保證金等費(fèi)用應(yīng) 由購(gòu)房人親自辦理并持有單據(jù)，但借名買(mǎi)房中，很多均由實(shí)際購(gòu)房人代名義購(gòu)房人去辦理、繳費(fèi)，名義購(gòu)房人往往不知曉詳情。這在一定程度上也可用來(lái)證明雙方的 借名購(gòu)房關(guān)系。江 蘇省無(wú)錫市中級(jí)人民法院審理的“吳辛戩、孫玲與楊國(guó)華所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴”一案（案號(hào)：（2013）錫民終字第1572號(hào)）。一審法院認(rèn)為：一、證人證言 表明雙方確實(shí)有借名買(mǎi)房的意思表示，合同實(shí)際系由楊國(guó)華以吳幸戩的名義簽訂，吳幸戩未參與。二、從購(gòu)房款支付情況來(lái)看楊國(guó)華提供的證據(jù)能夠證明首付由其出 資；房貸也是由楊國(guó)華還的。三、關(guān)于房屋入戶(hù)手續(xù)、費(fèi)用等。入戶(hù)手續(xù)按常理應(yīng)由購(gòu)房人親自辦理，本案中實(shí)際系由楊國(guó)華辦理并交納了相應(yīng)費(fèi)用，這在一定程度 上印證了楊國(guó)華主張的借名購(gòu)房關(guān)系。四、關(guān)于房屋實(shí)際使用和產(chǎn)權(quán)證持有情況。訴爭(zhēng)房屋由楊國(guó)華實(shí)際使用，產(chǎn)權(quán)證原件也由楊國(guó)華持有，這在一定程度上也印證 了楊國(guó)華主張的借名購(gòu)房關(guān)系，而吳幸戩對(duì)該事實(shí)的解釋不符合常理，也未提供相關(guān)證據(jù)予以證明。上述各項(xiàng)事實(shí)環(huán)環(huán)相扣，已構(gòu)成一個(gè)完整的鎖鏈，表明本案實(shí)際 購(gòu)房人應(yīng)為楊國(guó)華，楊國(guó)華系借用吳幸戩的名義購(gòu)房，而吳幸戩僅是名義購(gòu)房人。亦未違反當(dāng)時(shí)的法律強(qiáng)制性或禁止性規(guī)定，故應(yīng)認(rèn)定借名購(gòu)房關(guān)系有效。一審判 決：訴爭(zhēng)房屋歸原告楊國(guó)華所有。二被告不服，提起上訴，二審維持原判。江 蘇省徐州市中級(jí)人民法院審理的“馬濤等與許萍等房屋確權(quán)糾紛上訴案”（案號(hào)：(2013)徐民終字第1454號(hào)）。法院分別從涉案房屋的買(mǎi)賣(mài)過(guò)程、購(gòu)房合 同的簽訂、房證及土地證載明的權(quán)利人及兩證和稅費(fèi)單據(jù)的實(shí)際持有人、房貸的償還、涉案房屋的出租及居住情況、水、電、物業(yè)費(fèi)用的繳納、涉案房屋的裝修及生 活用品的添置等多方面進(jìn)行分析，認(rèn)定原被告之間存在借名買(mǎi)房合意，實(shí)際購(gòu)房人徐萍對(duì)房屋擁有所有權(quán)。（二）如何認(rèn)定實(shí)際出資人：雙方協(xié)議的內(nèi)容。協(xié)議中雙方對(duì)出資往往有明確約定。正常情況下，借名人即為將來(lái)的實(shí)際出資人，但不能單憑協(xié)議確定實(shí)際出資人，因?yàn)閰f(xié)議的履行存在不確定性，借名人不履行出資義務(wù)亦有可能，故還應(yīng)結(jié)合其他證據(jù)綜合認(rèn)定。還款手續(xù)、購(gòu)房發(fā)票、產(chǎn)權(quán)證等書(shū)證由何人持有。還款手續(xù)、購(gòu)房發(fā)票與產(chǎn)權(quán)證雖記載被借名人之名，但如果這些重要材料均由借名人持有，則買(mǎi)房事宜由借名人具 體執(zhí)行，房款亦可推理為由其支付。一般來(lái)說(shuō)，還款手續(xù)由借名人持有即可初步推定其為實(shí)際出資人，因?yàn)槿绻靠钕党雒怂?，通常其無(wú)可能和必要將取得的提 前還貸申請(qǐng)書(shū)、還款憑證等還款手續(xù)交由借名人保管。雙方的財(cái)務(wù)狀況、還款能力。如出名人無(wú)穩(wěn)定的工作收入等經(jīng)濟(jì)來(lái)源，一般也不會(huì)有支付巨額首付款及按期支付按揭貸款的能力。證人證言。實(shí)際出資人直接與賣(mài)方即收款人接洽付款的，交款憑證記載出名人、收款方為賣(mài)方指定第三人（如中介公司）的情況下，賣(mài)方證言尤具證明價(jià)值；另外，借名買(mǎi)房一般多發(fā)生在親戚朋友等熟人之間，多數(shù)情況下，親朋好友對(duì)此事內(nèi)情都知曉。常理推斷。如出名人主張房款由其支付，應(yīng)清楚款項(xiàng)數(shù)額，以配偶所付主張自己不知情的，也不符常理，因買(mǎi)房系重大事項(xiàng)，夫妻間不應(yīng)毫無(wú)溝通。其他。如借名人向出名人的匯款轉(zhuǎn)賬證明等?！昂?元與北京美康澳醫(yī)療器械有限責(zé)任公司等所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”（案號(hào)：(2013)一中民終字第11924號(hào)）美康澳公司提供的銀行轉(zhuǎn)賬支票載明的支付數(shù) 額準(zhǔn)確無(wú)誤，該證據(jù)可以證明房屋的全部?jī)r(jià)款確系美康澳公司向北京能源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司支付；同時(shí)，美康澳公司提交了該公司持有的物業(yè)費(fèi)、裝修保證金 等票據(jù)及業(yè)主公約、物業(yè)公司出具的證明等證據(jù)，訴爭(zhēng)房屋的所有物業(yè)費(fèi)、電費(fèi)等一切費(fèi)用均由美康澳公司全部繳納，從而認(rèn)定美康澳公司為蘇爭(zhēng)房屋的實(shí)際出資 人。“陳 某某與陳某所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”（案號(hào)：（2011）深中法民五終字第1033號(hào)），法院認(rèn)為：陳某提交了深圳市某某投資發(fā)展有限公司出具的《收款確 認(rèn)》函，且具體說(shuō)明了購(gòu)房款的支付時(shí)間和支付方式。深圳市某某投資發(fā)展有限公司作為賣(mài)方在《收款確認(rèn)》函中確認(rèn)是與陳某建立房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，先后三筆共收到 了陳某支付的7390000元購(gòu)房款。其中有關(guān)付款時(shí)間和付款方式的陳述與陳某的主張一致，且有相應(yīng)的銀行轉(zhuǎn)賬憑證佐證。同時(shí)，轉(zhuǎn)款人陳某某某在一審?fù)?過(guò)程中也出具證人證言，證明是受陳某的委托從陳某某某夫妻帳號(hào)上轉(zhuǎn)出上述款項(xiàng)，帳號(hào)上的錢(qián)款是由陳某做生意賺得存入的。上述證據(jù)相互印證，可以證明陳某通 過(guò)陳某某某夫妻實(shí)際出資的事實(shí)，本院予以采信。四、借名買(mǎi)房案件的類(lèi)型 司法實(shí)踐中，隨著此類(lèi)糾紛的增多，案件類(lèi)型也呈多樣化，其中當(dāng)事人選擇的案由主要分為合同糾紛和物權(quán)糾紛。合 同糾紛中，主要是名義購(gòu)買(mǎi)人提起的確認(rèn)合同無(wú)效糾紛（(2013)二中民終字第17167號(hào)、(2013)鄭民三終字第998號(hào)）；雙方針對(duì)借名買(mǎi)房協(xié)議 提起的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛（(2014)二中民終字第03835號(hào)、(2011)一中民終字第9309號(hào)、（2010）二中民終字第19950號(hào)）。物 權(quán)糾紛中，主要是實(shí)際購(gòu)房人提起的所有權(quán)確認(rèn)糾紛（(2013)津高民申字第1250號(hào)、(2013)一中民終字第11924號(hào)、(2012)滬二中民二(民)終字第1005號(hào)）；實(shí)際購(gòu)房人提起的返還原物糾紛（(2012)一中民終字第9520號(hào)、（2014）一中民終字第01595號(hào)、(2013)哈 中民申字第1號(hào)）。在實(shí)踐中，法院一般審查雙方有無(wú)借名買(mǎi)房協(xié)議，該協(xié)議是否有效，借名人是否實(shí)際出資等問(wèn)題。另外，在房屋被法院強(qiáng)制執(zhí)行過(guò)程中，實(shí)際購(gòu)房人還可以提出執(zhí)行異議，或提起執(zhí)行異議之訴（2013）二中民終字第17142號(hào)）。五、面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)如何救濟(jì)（一）名義購(gòu)房人反悔近年房?jī)r(jià)的不斷上漲，一些使名義購(gòu)房人見(jiàn)利忘義，從而主張借名合同無(wú)效或根本不承認(rèn)存在借名買(mǎi)房事實(shí)，要求借名人返還房屋，引發(fā)許多訴訟。訴訟中，根據(jù)事實(shí)和法律規(guī)定，大致有三種判決結(jié)果：如果實(shí)際購(gòu)房人不能