【正文】 相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。??”以及第122條規(guī)定：“因當(dāng)事人一方的違約行為，侵害對(duì)方人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或者依照其他法律要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任?！毕蚍ㄔ禾嵴?qǐng)?jiān)V訟，請(qǐng)求李四進(jìn)行房款及適宜差價(jià)的賠償。其次，就張三的訴求來說，因?yàn)槿舸藭r(shí)國(guó)家限購(gòu)政策已放寬，則李四應(yīng)已經(jīng)與張三完成了委托合同的履行義務(wù)，將不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行過戶登記，但此時(shí)該爭(zhēng)議不動(dòng)產(chǎn)仍在李四名下，故而此時(shí)國(guó)家限購(gòu)政策應(yīng)仍未變動(dòng)，張三仍受限購(gòu)政策約束，那么此時(shí)申請(qǐng)的異議登記不具有不動(dòng)產(chǎn)登記的要件，應(yīng)不予以采納。而張三提請(qǐng)法院確認(rèn)其所有權(quán)，屬于確認(rèn)之訴，是請(qǐng)求確認(rèn)該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。而依據(jù)《物權(quán)法》第5條：“物權(quán)法定原則”以及第9條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。??”，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)生效的要件應(yīng)是登記。而張三與李四之間對(duì)于該不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)歸屬的合意是僅存于當(dāng)事人之間的，不具備對(duì)世效力，也是不滿足法律規(guī)定的物權(quán)生效的要件的，此時(shí)法院的判決不應(yīng)代替法律規(guī)定的生效要件，故而此確認(rèn)之訴，法院應(yīng)不予準(zhǔn)許。因此，張三若想取得該不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)，僅能依據(jù)二人的委托合同而獲得的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)及訴權(quán)進(jìn)行給付之訴。但同時(shí)，由于張三與李四二人的委托合同此時(shí)在法律上不具有履行的條件，無法履行，所以張三進(jìn)行給付之訴法院也不應(yīng)予以采納。二、研究發(fā)散國(guó)家近幾年關(guān)于抑制房?jī)r(jià)以及保障性住房的政策逐漸增多，“借名買房”的問題也逐漸成為了法學(xué)界討論的焦點(diǎn)。無論是學(xué)理上還是實(shí)踐上，這個(gè)問題都有很值得思考?！敖杳I房”一般來說有一下幾種情況：（1）借他人購(gòu)房之資格。如借他人資格購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等；（2）借用他人借款資格，便于從銀行借貸房款；（3）轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)逃避債務(wù)；（4）避稅、享受優(yōu)惠或避免未來之麻煩。如父母購(gòu)房登記于子女名下，以避免將來繼承時(shí)可能開征的遺產(chǎn)稅或過戶的麻煩；（5）其它原因。2由于這個(gè)問題是從實(shí)際產(chǎn)生的，故而我認(rèn)為應(yīng)在實(shí)際審判中進(jìn)行分析。實(shí)際審判中出現(xiàn)的問題，首先是這兩種分類：（1）實(shí)際購(gòu)房人與名義購(gòu)房人之間存在親屬關(guān)系，二者基于信任而合作進(jìn)行借名買房的行為，一般沒有設(shè)立書面合同；（2）實(shí)際購(gòu)房人與名義購(gòu)房人之間不存在親屬關(guān)系，二者基于經(jīng)濟(jì)等利益合作進(jìn)行借名買房的行為，一般設(shè)有書面委托合同。沒有設(shè)立書面合同若實(shí)際購(gòu)房人與名義購(gòu)房人之間沒有設(shè)立書面合同，若實(shí)際購(gòu)房人不能出具足夠的證據(jù)來證明自己為該房產(chǎn)的實(shí)際出資人以及實(shí)際占有人，則依照《物權(quán)法》第16條第一款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)?！倍贫x購(gòu)房人為該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人。設(shè)有書面委托合同若實(shí)際購(gòu)房人與名義購(gòu)房人之間設(shè)有書面合同，那么該合同是否有效，雖并不直接決定該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬，但也是決定該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬的重要因素。首先，如果所購(gòu)房產(chǎn)合同不違反法律、行政法規(guī)以及政策性限制，僅為便于貸款或出于對(duì)未來的可能費(fèi)用的規(guī)避，那么依據(jù)《物權(quán)法》第9條規(guī)定，在沒有善意第三人的情況下，借名人得以請(qǐng)求將房產(chǎn)移轉(zhuǎn)登記于本人名下，登記名義人不得以《物權(quán)法》第16條規(guī)定的登記的絕對(duì)證明效力對(duì)抗借名人對(duì)涉案房屋享有的權(quán)利。其次，如果所購(gòu)房產(chǎn)合同為規(guī)避暫時(shí)性的房屋限購(gòu)政策，則各地各學(xué)者看法不一，有的認(rèn)為這是通過合法的形式掩蓋非法的目的，屬于《合同法》第52條規(guī)定中的合同無效的情 2 引自蔣光輝：借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房之歸屬，《人民司法（應(yīng)用）》2012年第15期。況，但也有的學(xué)者認(rèn)為與購(gòu)買保障性住房不同的是，限制購(gòu)房的政策措施具有臨時(shí)性，該政策通過在一定程度上限制當(dāng)事人的契約自由來穩(wěn)定急劇上升的房屋價(jià)格，其僅對(duì)合同的履行造成一時(shí)的履行不能，而非永久的履行不能，不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定規(guī)避限購(gòu)政策的借名購(gòu)房合同無效。借名購(gòu)房規(guī)避限購(gòu)政策的，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記雖不能辦理，但從借名合同約定的權(quán)利義務(wù)來看，在不能辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記期間，借名人得自由使用、管理房屋，借名人對(duì)房產(chǎn)的使用、管理等行為并不對(duì)登記名義人構(gòu)成侵權(quán)。認(rèn)定規(guī)避限購(gòu)政策的借名合同無效存在道德風(fēng)險(xiǎn)，登記名義人可能惡意提出確認(rèn)之訴或侵權(quán)之訴驅(qū)逐借名人。3我同意后者的看法。這一情況下的借名買房合同具體情況較為復(fù)雜，需視具體地區(qū)具體案件情況而定。如北京、上海等住房緊張、房?jī)r(jià)難調(diào)的地區(qū)，對(duì)于此類案件就要注意二人惡意串通的情形時(shí)更嚴(yán)格判決，產(chǎn)生必要的社會(huì)影響，警示投機(jī)取巧之人。最后，如果所購(gòu)房產(chǎn)屬廉租房等保障性限購(gòu)房，其存在意義是為了解決低收入人群的住房問題，那么這一合同的訂立侵犯了該特殊群體的利益，那么就屬于《合同法》第52條中規(guī)定的：“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；損害社會(huì)公共利益”這兩項(xiàng)情形，則該合同無效。而此時(shí)大部分判決實(shí)例對(duì)實(shí)際購(gòu)房人起訴要求過戶的法院通常予以駁回，對(duì)名義購(gòu)房人起訴要求對(duì)方返還房屋的法院通常予以支持，更有積極地對(duì)房屋權(quán)屬做出了積極的判斷，并要求實(shí)際購(gòu)房人向名義購(gòu)房人返還財(cái)產(chǎn)，提示實(shí)際購(gòu)房人可向名義購(gòu)房人主張返還購(gòu)房款以彌補(bǔ)自己的損失。4但有不少學(xué)者以及法律工作者認(rèn)為，在司法實(shí)踐中這樣的判決不夠?qū)嶋H化，在法律適用以及法律效果方面也不佳。北京市第一中級(jí)人民法院民事審判第一庭副庭長(zhǎng)王茂剛寫道：“目前通行的做法是名義買房人取得房屋所有權(quán)，借名買房人的出資按照債權(quán)處理。第二種意見認(rèn)為，名義買房人違反規(guī)定出借購(gòu)房資格，在原本沒有購(gòu)房意愿的情況下，在利益驅(qū)使下，違反誠(chéng)實(shí)信用原則，主張房屋所有權(quán)不應(yīng)獲得支持。筆者贊同第二種意見，??”我認(rèn)為，在這種情況下，應(yīng)該依據(jù)《合同法》第58條的規(guī)定，采取合同法中合同無效時(shí)恢復(fù)原狀的原則，即回到合同訂立之前，二者未達(dá)成購(gòu)買意向，既沒有實(shí)際購(gòu)房人支付房款，也沒有名義購(gòu)房人簽訂房屋買賣合同、進(jìn)行物權(quán)確權(quán)登記，而房屋所有權(quán)返還出賣房屋的機(jī)構(gòu)所有，而不是名義購(gòu)房人，實(shí)際購(gòu)房人給付的房款退還給實(shí)際購(gòu)房人。而僅在房屋售賣機(jī)構(gòu)沒不能進(jìn)行房屋所有權(quán)的回收，沒有歸還義務(wù)時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)才能歸實(shí)際占有的實(shí)際購(gòu)房人所有。同時(shí)，從社會(huì)效果上來看，如果在這種情況下將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)判為名義購(gòu)房人所有，會(huì)導(dǎo)致許多虛假訴訟以及惡意訴訟，社會(huì)影響非常廣泛，并且還要考慮到實(shí)際購(gòu)房人經(jīng)濟(jì)拮據(jù)，爭(zhēng)議房產(chǎn)為其唯一住所的問題，如果此時(shí)強(qiáng)行執(zhí)行歸還不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，就會(huì)導(dǎo)致強(qiáng)制執(zhí)行的問題，對(duì)維持社會(huì)秩序穩(wěn)定也是非常不利的。在涉及對(duì)抗第三人的問題時(shí)借名買房的風(fēng)險(xiǎn)不止合同雙方中哪一方拒絕履約后產(chǎn)生的所有權(quán)歸屬問題，還有可能如同所給的案例一樣，在現(xiàn)實(shí)生活中也經(jīng)常會(huì)發(fā)生名義購(gòu)房人將房屋進(jìn)行抵押，甚至出售的情況。而同時(shí)，由于名義購(gòu)房人的問題而導(dǎo)致該不動(dòng)產(chǎn)遭名義購(gòu)房人的債權(quán)人申請(qǐng)查封、執(zhí)行案涉房產(chǎn)的情況也有可能發(fā)生。那么在這個(gè)時(shí)候，就牽扯到了合同外的第三人的物權(quán)、債權(quán)以及實(shí)際購(gòu)房人、名義購(gòu)房人之間的權(quán)利順位以及對(duì)抗關(guān)系了。根據(jù)《物權(quán)法》第9條，以及《物權(quán)法》第16條，如第三人對(duì)房屋的特殊物權(quán)狀態(tài)不知曉且不應(yīng)知曉，沒有證據(jù)表明第三人與名義購(gòu)房人惡意串通，那么善意信任登記制度的第三人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)是受到保護(hù)并且可以對(duì)抗實(shí)際購(gòu)房人的實(shí)際物權(quán)的。名義購(gòu)房人將不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行借款抵押，在案例中已進(jìn)行了分析。3安徽省高級(jí)人民法院，沈建紅 廖永結(jié)：借名購(gòu)房的法律分析，安徽省法制辦公室。:///?id=79682_ftn11第五篇：借名購(gòu)房協(xié)議的效力借名購(gòu)房協(xié)議的效力提要：實(shí)際購(gòu)房人借用別人的名義購(gòu)房，為保護(hù)自己的合法權(quán)益往往與名義購(gòu)房人簽訂借名購(gòu)房協(xié)議，一旦發(fā)生糾紛，雙方就會(huì)鬧到法庭，《借名購(gòu)房協(xié)議》的效力如何就直接導(dǎo)致實(shí)際購(gòu)房認(rèn)的合法權(quán)益是否得以保證的關(guān)鍵。借名購(gòu)房協(xié)議存在的背景不具備購(gòu)房資格的實(shí)際購(gòu)房人借用有購(gòu)房資格的名義購(gòu)房人；通過銀行按揭購(gòu)房，不具備貸款資格的購(gòu)房人借助有貸款資格人的名義購(gòu)房；為逃避債務(wù)，或夫妻一方對(duì)配偶隱瞞購(gòu)房。等等。借名購(gòu)房協(xié)議的法律效力關(guān)于借名購(gòu)房協(xié)議的法律效力，不能籠統(tǒng)地講，是有效還是無效，要根據(jù)不同的借名購(gòu)房情形，來認(rèn)定借名購(gòu)房協(xié)議的法律效力。首先，對(duì)于購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房、房改房、成本價(jià)房等對(duì)購(gòu)房人資格有要求嚴(yán)格的情形，由于實(shí)際購(gòu)房人不具備購(gòu)房資格，但為了達(dá)到購(gòu)買該房屋的目的，必須通過借用別人（具有實(shí)際購(gòu)房資格）的名義來購(gòu)買房屋。此情形屬于實(shí)際購(gòu)房人與名義購(gòu)房人相互串通，騙取有關(guān)單位以達(dá)到實(shí)際購(gòu)房人購(gòu)買房屋的最終目的。這種情形下，實(shí)際購(gòu)房人與名義購(gòu)房人所簽訂的借名購(gòu)房協(xié)議的效力就值得斟酌，因?yàn)殡m然《借名購(gòu)房協(xié)議》的簽訂是實(shí)際購(gòu)房人與名義購(gòu)房人雙方真實(shí)意思表示。但其約定是通過欺騙有關(guān)單位協(xié)助實(shí)際購(gòu)房人購(gòu)買房產(chǎn)，這違背了對(duì)于購(gòu)買以上房產(chǎn)的購(gòu)房人資格限制的要求。對(duì)于不具備貸款資格的購(gòu)房人借用有貸款資格的名義購(gòu)房而簽訂的借名購(gòu)房協(xié)議，以及為達(dá)到實(shí)際購(gòu)房人的其他目的而借用別人名義購(gòu)房而簽訂的借名購(gòu)房協(xié)議，由于簽訂借名購(gòu)房協(xié)議是雙方的真實(shí)意思表示，且就簽訂借名購(gòu)房協(xié)議本身并沒有違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且沒有侵害他人的合法權(quán)益，一般認(rèn)定其效力的。借名購(gòu)房協(xié)議發(fā)生糾紛后的處理在《物權(quán)法》施行后，一旦房屋發(fā)生名義權(quán)利人和實(shí)際權(quán)利相沖突的情況，“確權(quán)之訴”是獲得房屋權(quán)利的一個(gè)有效途徑與方式。判斷財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)從財(cái)產(chǎn)的來源、財(cái)產(chǎn)的取得方式等方面進(jìn)行綜合考量。在發(fā)生糾紛后，名義購(gòu)房人雖然擁有產(chǎn)權(quán)證，但往往不能提供其對(duì)該房屋實(shí)際享有所有權(quán)的充分證據(jù)?？梢越Y(jié)合所簽訂的協(xié)議及從履行情況看，根據(jù)付款憑證來看，交付房款的發(fā)票原件，房款來源的憑證，以及儲(chǔ)蓄存款存折的原件，并舉證證明每月實(shí)際存款的數(shù)額等情況。因此，一般法院認(rèn)為以上證據(jù)原件的持有者實(shí)際支付了購(gòu)房款和月供。雖然房屋產(chǎn)權(quán)證具有證據(jù)資格，但不能直接決定實(shí)體的法律關(guān)系存在與否，產(chǎn)權(quán)證只具有“推定的證據(jù)效力”，與實(shí)際權(quán)利情況不一定吻合。但即使法院認(rèn)定產(chǎn)權(quán)人歸名義購(gòu)房人，但依據(jù)所簽訂的借名購(gòu)房協(xié)議的違約條款，實(shí)際購(gòu)房人完全可以通過合同訴權(quán)，來彌補(bǔ)自己的損失。這時(shí)，就要結(jié)合所簽訂的借名購(gòu)房協(xié)議以及相關(guān)的購(gòu)房合同、履行支付房款、房屋的實(shí)際占有、使用人、房屋產(chǎn)權(quán)證的實(shí)際持有人等的相關(guān)鄭據(jù)來加以佐證。人們常說：“打官司就是打證據(jù)”，在發(fā)生權(quán)利錯(cuò)位時(shí)，公民一定要有法律意識(shí)與證據(jù)意識(shí)。若確因種種原因，而需要借用他人的名義購(gòu)買房屋，則一定要選擇自己信賴的、可靠的人，而且在借名購(gòu)買房屋進(jìn)行實(shí)際操作之前，權(quán)利人一定要和被借名人簽訂書面協(xié)議，將借名購(gòu)房的權(quán)利與義務(wù)進(jìn)行明確具體的約定，若被借名人是已婚的，則相關(guān)協(xié)議還應(yīng)當(dāng)讓其配偶簽字予以確認(rèn)。若一旦變更名字時(shí)機(jī)成熟，則權(quán)利人應(yīng)及時(shí)進(jìn)行房屋過戶登記手續(xù)，以防止房屋權(quán)屬爭(zhēng)議與訴訟的發(fā)生