經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展與重慶經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)研究-資料下載頁
2025-06-27 22:03本頁面
【正文】 在實(shí)際操作中還時(shí)有存在落實(shí)不到位的情況，直接影響了經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格。在行情低迷情況下，商品房可降價(jià)促銷，經(jīng)濟(jì)適用房卻不理會(huì)樓市“表情”，家家樓盤都在上浮高限開盤，銷售不完也不考慮降價(jià)出手。相對(duì)于商品房的開發(fā)商經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)商承受的壓力和風(fēng)險(xiǎn)要小得多：一是地價(jià)相對(duì)便宜，使得總價(jià)較低；二是風(fēng)險(xiǎn)較小，基本上只賺不虧，如果賣不出去，開發(fā)商就另尋其他出路，比如成為政府的安置房或補(bǔ)交土地出讓金轉(zhuǎn)為商品房。其次，國家規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房的利潤是成本的3%，屬于微利，如果真正按照國家的程序去開發(fā)，開發(fā)商追求利潤，不愿意去開發(fā)；另外，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房要講求適用，比商品房低一個(gè)檔次，企業(yè)的品牌和形象會(huì)受到影響。所以很多開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)之初就是按照商品房的檔次來開發(fā)，這樣在銷售是刻意隱瞞住宅性質(zhì)，抬高房價(jià)。(4)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境首先，近幾年國家宏觀經(jīng)濟(jì)保持又快又穩(wěn)增長，房地產(chǎn)伴隨著經(jīng)濟(jì)增長而增值既是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然，又是市場(chǎng)選擇的結(jié)果。房價(jià)也必將圍繞經(jīng)濟(jì)增長曲線上下小幅波動(dòng)，而總體呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。經(jīng)濟(jì)適用房作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)組成部分其價(jià)格也會(huì)隨著大環(huán)境呈上漲趨勢(shì)。其次，重慶市直轄以來，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的增長，居民財(cái)富增加，推動(dòng)重慶住房需求結(jié)構(gòu)的升級(jí)。特別是重慶城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，成立城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，大大了吸引農(nóng)村人口進(jìn)入城市，購房人群明顯增加，剛性需求拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格上漲。再次，建安成本上升。由于近兩年主要建材如鋼材、水泥價(jià)格上漲及人工費(fèi)用大幅上漲，導(dǎo)致建設(shè)成本增加。同時(shí)國家各種宏觀政策的調(diào)控舉措頻繁出臺(tái)，連續(xù)加息引導(dǎo)房地產(chǎn)軟著陸。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用住房而言，加息提高了貸款利息，會(huì)直接導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用住房成本的上升。作為成本定價(jià)導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)適用住房，其價(jià)格必將上升。(5)監(jiān)管經(jīng)濟(jì)適用房使用政府指導(dǎo)價(jià)的定價(jià)原則，在理論上是合理的，但實(shí)際上政府部門對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房的公示量不夠大，公示不夠廣，很多消費(fèi)者不知道有這種項(xiàng)目，中低收入家庭得知有經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的途徑太少，使得他們失去購買機(jī)會(huì)另外，也很少有開發(fā)商把經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目公示在市場(chǎng)上，更有甚者會(huì)刻意隱瞞住宅性質(zhì)。這種信息不對(duì)稱也會(huì)間接影響到經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格。由于政府部門監(jiān)管不到位，部分開發(fā)商會(huì)在在建設(shè)成本上做手腳有。一些經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)商為獲得政府更高的核準(zhǔn)銷售價(jià)，想方設(shè)法虛報(bào)成本。所以在這種情況下，即使國家有優(yōu)惠政策，有利潤率限制，但只要成本虛高，照樣能使經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格瘋漲，開發(fā)商從中獲得巨大的利潤。另外，我國個(gè)人誠信系統(tǒng)與稅收信息系統(tǒng)尚未健全的情況下，無法對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)對(duì)象信息的真實(shí)性進(jìn)行有效審查，使得部分富人進(jìn)入經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)偽裝成為了一部分具有有效需求的消費(fèi)者，而且他們能夠接受在中低收入家庭看來較高的價(jià)格，這種投資渠道被他們看好。這樣也會(huì)間接的影響到經(jīng)濟(jì)適用房的售價(jià)。房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，在短期內(nèi)難以看出其變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)，但從長期來看，會(huì)顯現(xiàn)出一定的變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)。因此，當(dāng)需要評(píng)估或預(yù)測(cè)某宗某類房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，可以收集該類房地產(chǎn)過去較長時(shí)期的歷史價(jià)格資料，并按時(shí)間先后順序?qū)⑵渚幣懦蓵r(shí)間序列，從而找出該類房地產(chǎn)的價(jià)格隨時(shí)間變化的而變動(dòng)的過程、方向、程度和趨勢(shì)，然后進(jìn)行外延或類推，這樣就可以作出對(duì)該類房地產(chǎn)價(jià)格為來比較肯定和科學(xué)的判斷。長期趨勢(shì)法是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格在過去一段時(shí)間內(nèi)形成的變動(dòng)規(guī)律作出判斷，借助歷史數(shù)據(jù)和現(xiàn)實(shí)調(diào)查資料來預(yù)測(cè)未來，通過對(duì)這樣的統(tǒng)計(jì)、分析得出一定的變動(dòng)規(guī)律，并假定其過去形成的趨勢(shì)在未來繼續(xù)存在。通過預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格如下圖：由此可見，經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格還會(huì)不斷攀升，對(duì)于重慶的經(jīng)濟(jì)收入水平仍然偏高。本項(xiàng)目是安置房項(xiàng)目，其主要目的是安置拆遷片區(qū)的群眾。項(xiàng)目的開發(fā)將得到財(cái)政資金的支持，項(xiàng)目建成后供應(yīng)給原拆遷片區(qū)拆遷戶居住，銷售價(jià)格不會(huì)成本項(xiàng)目的主要問題，因此本項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小。建議項(xiàng)目建設(shè)單位要注重產(chǎn)品的合理規(guī)劃設(shè)計(jì)和品牌建設(shè)，在戶型設(shè)計(jì)上要緊湊舒適、經(jīng)濟(jì)適用、注重細(xì)節(jié)、創(chuàng)造品質(zhì)優(yōu)越的安置房。另外要加強(qiáng)成本控制，提高項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，達(dá)到取得良好的社會(huì)效益提高項(xiàng)目影響力的預(yù)期目標(biāo)。11 /
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