經(jīng)濟適用房發(fā)展與重慶經(jīng)濟適用房市場研究-資料下載頁
2025-06-27 22:03本頁面
【正文】 在實際操作中還時有存在落實不到位的情況，直接影響了經(jīng)濟適用住房的價格。在行情低迷情況下，商品房可降價促銷，經(jīng)濟適用房卻不理會樓市“表情”，家家樓盤都在上浮高限開盤，銷售不完也不考慮降價出手。相對于商品房的開發(fā)商經(jīng)濟適用房開發(fā)商承受的壓力和風(fēng)險要小得多：一是地價相對便宜，使得總價較低；二是風(fēng)險較小，基本上只賺不虧，如果賣不出去，開發(fā)商就另尋其他出路，比如成為政府的安置房或補交土地出讓金轉(zhuǎn)為商品房。其次，國家規(guī)定經(jīng)濟適用房的利潤是成本的3%，屬于微利，如果真正按照國家的程序去開發(fā)，開發(fā)商追求利潤，不愿意去開發(fā)；另外，因為經(jīng)濟適用房要講求適用，比商品房低一個檔次，企業(yè)的品牌和形象會受到影響。所以很多開發(fā)商在經(jīng)濟適用房建設(shè)之初就是按照商品房的檔次來開發(fā)，這樣在銷售是刻意隱瞞住宅性質(zhì)，抬高房價。(4)宏觀經(jīng)濟環(huán)境首先，近幾年國家宏觀經(jīng)濟保持又快又穩(wěn)增長，房地產(chǎn)伴隨著經(jīng)濟增長而增值既是經(jīng)濟發(fā)展的必然，又是市場選擇的結(jié)果。房價也必將圍繞經(jīng)濟增長曲線上下小幅波動，而總體呈現(xiàn)上漲趨勢。經(jīng)濟適用房作為房地產(chǎn)市場的一個組成部分其價格也會隨著大環(huán)境呈上漲趨勢。其次，重慶市直轄以來，隨著宏觀經(jīng)濟的增長，居民財富增加，推動重慶住房需求結(jié)構(gòu)的升級。特別是重慶城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，成立城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，大大了吸引農(nóng)村人口進入城市，購房人群明顯增加，剛性需求拉動經(jīng)濟適用房的價格上漲。再次，建安成本上升。由于近兩年主要建材如鋼材、水泥價格上漲及人工費用大幅上漲，導(dǎo)致建設(shè)成本增加。同時國家各種宏觀政策的調(diào)控舉措頻繁出臺，連續(xù)加息引導(dǎo)房地產(chǎn)軟著陸。對于經(jīng)濟適用住房而言，加息提高了貸款利息，會直接導(dǎo)致經(jīng)濟適用住房成本的上升。作為成本定價導(dǎo)向的經(jīng)濟適用住房，其價格必將上升。(5)監(jiān)管經(jīng)濟適用房使用政府指導(dǎo)價的定價原則，在理論上是合理的，但實際上政府部門對整個經(jīng)濟適用房的公示量不夠大，公示不夠廣，很多消費者不知道有這種項目，中低收入家庭得知有經(jīng)濟適用房項目的途徑太少，使得他們失去購買機會另外，也很少有開發(fā)商把經(jīng)濟適用房項目公示在市場上，更有甚者會刻意隱瞞住宅性質(zhì)。這種信息不對稱也會間接影響到經(jīng)濟適用房的價格。由于政府部門監(jiān)管不到位，部分開發(fā)商會在在建設(shè)成本上做手腳有。一些經(jīng)濟適用房開發(fā)商為獲得政府更高的核準銷售價，想方設(shè)法虛報成本。所以在這種情況下，即使國家有優(yōu)惠政策，有利潤率限制，但只要成本虛高，照樣能使經(jīng)濟適用房價格瘋漲，開發(fā)商從中獲得巨大的利潤。另外，我國個人誠信系統(tǒng)與稅收信息系統(tǒng)尚未健全的情況下，無法對經(jīng)濟適用住房申請對象信息的真實性進行有效審查，使得部分富人進入經(jīng)濟適用房市場偽裝成為了一部分具有有效需求的消費者，而且他們能夠接受在中低收入家庭看來較高的價格，這種投資渠道被他們看好。這樣也會間接的影響到經(jīng)濟適用房的售價。房地產(chǎn)價格的波動，在短期內(nèi)難以看出其變動規(guī)律和發(fā)展趨勢，但從長期來看，會顯現(xiàn)出一定的變動規(guī)律和發(fā)展趨勢。因此，當(dāng)需要評估或預(yù)測某宗某類房地產(chǎn)的價格時，可以收集該類房地產(chǎn)過去較長時期的歷史價格資料，并按時間先后順序?qū)⑵渚幣懦蓵r間序列，從而找出該類房地產(chǎn)的價格隨時間變化的而變動的過程、方向、程度和趨勢，然后進行外延或類推，這樣就可以作出對該類房地產(chǎn)價格為來比較肯定和科學(xué)的判斷。長期趨勢法是對房地產(chǎn)價格在過去一段時間內(nèi)形成的變動規(guī)律作出判斷，借助歷史數(shù)據(jù)和現(xiàn)實調(diào)查資料來預(yù)測未來，通過對這樣的統(tǒng)計、分析得出一定的變動規(guī)律，并假定其過去形成的趨勢在未來繼續(xù)存在。通過預(yù)測經(jīng)濟適用房價格如下圖：由此可見，經(jīng)濟適用房的價格還會不斷攀升，對于重慶的經(jīng)濟收入水平仍然偏高。本項目是安置房項目，其主要目的是安置拆遷片區(qū)的群眾。項目的開發(fā)將得到財政資金的支持，項目建成后供應(yīng)給原拆遷片區(qū)拆遷戶居住，銷售價格不會成本項目的主要問題，因此本項目市場風(fēng)險小。建議項目建設(shè)單位要注重產(chǎn)品的合理規(guī)劃設(shè)計和品牌建設(shè)，在戶型設(shè)計上要緊湊舒適、經(jīng)濟適用、注重細節(jié)、創(chuàng)造品質(zhì)優(yōu)越的安置房。另外要加強成本控制，提高項目競爭力，達到取得良好的社會效益提高項目影響力的預(yù)期目標。11 /
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