【文章內容簡介】 年遼陽市城區(qū)房地產企業(yè)未參與土地競拍活動，現(xiàn)在建和銷售的商品 房，是以前的儲備土地。2008年金融危機以來，房地產企業(yè)均未冒然購地，他們對這場金融危機的影響程度、持續(xù)時間、宏觀調控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準確科學判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預期不是很樂觀，導致土地需求銳減，土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲，土地開發(fā)成 本大幅提高。遼陽市房地產開發(fā)企業(yè)的土地購置費用，從2006到2008年呈現(xiàn)先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。2006年至2007年，遼陽市房 地產市場持續(xù)火爆，土地購置費用快速增長，；之后受市場影響，房地產投資熱情減弱，使得2008年后土地購置費用有較大幅度下 降，同比下降41%。從宏觀政策調控的層面上來看，土地嚴控、銀根緊縮、所得稅預征都對開發(fā)商造成一定的壓力。總體來講當前支撐房價 上漲有三大因素：一是隨著居民生活質量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時尚。與此同時，2008年股市持續(xù)低迷，存款利率較 低，房地產市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經(jīng)濟發(fā)展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來 的土地儲備和“招（標）、拍（賣）、掛（牌）”制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價格，從而直接推動了房地產成本的上漲。三是受拆遷成 本加大、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善，也增加了商品房建設成 本，促漲了房價。土地開發(fā)投資是房地產開發(fā)的前期準備，是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍辟Y金的投入，進行土地平整等“七通一平”的過程。房地產資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。在省內其他地區(qū)房地產公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產資金來源中的國內貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產市場良性發(fā)展 政策的具體體現(xiàn)。企業(yè)自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調整期。三、我市房地產業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位和作用房地產業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產業(yè)進入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對經(jīng)濟增長的貢獻不斷增大。從 1998年到2008年，房地產行業(yè)年均增長24%，高于國民生產總值的增長速度。1998年到2008年，扣除土地購置費后的房地產開發(fā)投資對gdp增 長的直接貢獻率從不到1%%。由房地產開發(fā)投資到引致的相關產業(yè)經(jīng)濟增加值，可視為對經(jīng)濟增長的間接貢獻率，1998年到2008年榆林市房 地產業(yè)開發(fā)投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%。房地產對投資增長的貢獻。對經(jīng)濟增長貢獻40%是城鎮(zhèn)固定資產投資，房地產開發(fā)投資對固定資產投資總額貢獻比重很大：房地產業(yè)對消費增長的貢獻。%，是占消費份額最大的行業(yè)。在擴大內需成為中國經(jīng)濟增長的主要推動力，擴大房地產的投資和住宅銷售是擴大內需不可替代的重要選擇：房地產業(yè)對財政收入的貢獻。2008年—2010年房地產稅收呈平衡增長態(tài)勢，凈增加1976萬元，房地產市場銷售活躍。2008年房地產稅收 7116萬元，較上年同期減少2742萬元。2009年1—10月份，房地產營業(yè)稅入庫9877萬元，%。2010年1—10月份，房地產稅收總額6256萬元，%。2010年至今房地產稅收總額在不斷增長和活躍中。此外，房地產業(yè)對就業(yè)增長、相關產業(yè)的拉動等作用也非常明顯。四、對規(guī)范我市房地產的幾點建議促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征：政策方向對、政策配套性強、政策目標符合經(jīng)濟發(fā)展需要、政策作用符合市場改革方向。遼陽市房地產業(yè)近年來的迅猛發(fā)展，對于推動遼陽市經(jīng)濟快速發(fā)展，促進區(qū)域中心城市建設發(fā)揮了重要作用。為了加快遼陽市房地產的健康有序發(fā)展，應加強以下幾個方面的工作：政府要加強對房地產業(yè)的調控和監(jiān)管。房地產業(yè)的大起大落對國民經(jīng)濟的消極作用非常明顯。所以強化政府在房地產業(yè)中的政府職責，對于促進房地產業(yè)具有重要意義。一是要穩(wěn)定房價，防止房價的大起大落。要在綜合運用政府宏觀調控手段的基礎上，把房價控制在一個合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經(jīng)濟發(fā)展水平相適應，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。要通過建設經(jīng)濟適用住房等保障性住房來平衡房價，在經(jīng)濟適用住房的建設過程中，既要 把握規(guī)劃建設時機，確保經(jīng)濟適用住房建設真正起到抑制房價作用；又要科學、合理地控制投放數(shù)量；既要滿足城市低收入價層的住房需求，使他們“住有所居”，享受社會進步和經(jīng)濟發(fā)展的成果，又要尊重市場規(guī)律，不宜過分擴大保障范圍，對房地產市場造成較大影響，破壞市場發(fā)展規(guī)律。同時要對低收入人群進行深入調研，摸清底子，科學合理供給，引導房價漲幅在一個合理可控的范圍內。二是定時發(fā)布房地產有關信息制度。要建立準確、真實的房地產統(tǒng)計信息渠道，用準確的信息數(shù)據(jù)為市委、市政府科學決策和房產企業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù)。要對遼陽市的房地產市場進行深入調查研究，通過統(tǒng)計分析，科學掌握購房需求 信息，對購房的數(shù)量、戶型、面積、位置、價格等相關統(tǒng)計信息進行定期發(fā)布，防止盲目建設，減少社會資源的浪費，有效解決供需矛盾，為房地產業(yè)的健康發(fā)展提 供一個權威、科學的獲取信息的平臺。三是加強對房地產企業(yè)的監(jiān)管。目前，有項目的房地產開發(fā)企業(yè)僅占總房地產開發(fā)企業(yè)的三成左右，且房地產企業(yè)良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業(yè)的核心競爭力；另一方面企業(yè)太多也造成了監(jiān)管上的難度和壓力。因此，政府要重點支持一些誠信守 法好、經(jīng)濟實力強、技術水平高、市場認可度高、經(jīng)營效益好的房地產企業(yè)，通過資源整合、優(yōu)勢互補、強強聯(lián)合，使他們的企業(yè)做大做強，培養(yǎng)造就幾個全省、全國的品牌房地產企業(yè)，讓他們充分發(fā)揮在城市建設和城鄉(xiāng)一體化建設中的作用。同時對那些經(jīng)營管理差、技術水平低、有名無實且經(jīng)營業(yè)績差的小企業(yè)，逐步退出房 地產市場或進行轉產、資產整合，根據(jù)自身的技術和優(yōu)勢，另辟生存發(fā)展空間。四是要進一步規(guī)范房地產市場開發(fā)秩序。要嚴格依法查處“小產權房”違法用地、違法建筑行為?！靶‘a權房”實質是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設管理的法律，違反相關政策的違規(guī)房產。在國家未出臺 “小產權房”處理有關政策之前，對已建成并使用的要進行詳細登記備案，對正在建設或準備建設的要堅決予以糾正和取締，以維護正常的房地產開發(fā)秩序。加強土地管理，確保房地產業(yè)的土地供需平衡。國土資源部今年為回應廣大網(wǎng)民對房價過快上漲的質疑，調查了全國有代表性的620個房地產開發(fā)項目，土地價格在房價中占有重要比例。因此，一定要加強土地監(jiān)管，確保土地供需平衡，以抑制房價不合理上漲。一是加大政府宏觀調控力度，高度壟斷土地一級市場，提高土地統(tǒng)征、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要 按照中央有關文件和法律精神，嚴格按規(guī)定收取閑置費，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。二是規(guī)范土地市場，加大對劃撥用地的監(jiān)管力度。對因企業(yè)破產改制、單位拆遷改造等，對原劃撥進行開發(fā)的，必須按原土地用途開發(fā)；如果要改變用途為經(jīng)營性用地的，必須由政府收購儲備，進行 招拍掛出讓；對以其他方式變相進行經(jīng)營性開發(fā)的，必須嚴肅查除，堅決制止此類問題的發(fā)生。三是在土地交易過程中實行嚴格的稅費征收政策，防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計劃。根據(jù)市場需求及時供地，從而穩(wěn)定地價。五是壓縮個人住房貸款，提高房地產公司銀行貸款的門檻，從而預防房地產投資過熱。六是信息要透明、公開。政府要及時公開土地供應信息、土地閑置空置信息、政府儲備土地信息、房地產銷售信息、房屋租賃信息及房地產開發(fā)商的利潤情況等信息。七是加強房地產中介服務機構的監(jiān)督管理。嚴格房地產抵押登記審批，對評估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會的心理預期，通過金融、稅收等 手段，有效抑制投資需求和超前需求。開發(fā)理念要不斷提高，進一步增強房產企業(yè)的市場競爭力。首先開發(fā)理念要與遼陽市發(fā)展同步。遼陽市發(fā)展的相對滯后性，使其暫時無法與同類發(fā)達城市的開發(fā)理念直接接軌。未來要使遼陽市房地產飛速發(fā)展，必須首先加快城市發(fā)展，讓先進的開發(fā)城市理念進入遼陽市，帶動遼陽市房地產更好地發(fā)展。遼陽市房地產開發(fā)必須順 應未來發(fā)展的總趨勢，走整體性、規(guī)模化發(fā)展之路。其中，政府必須強化其總體規(guī)劃功能，否則必然導致開發(fā)水平參差不齊。隨著房地產業(yè)的蓬勃發(fā)展，最終整個產 業(yè)必然朝著品牌化的道路發(fā)展，其中尤其體現(xiàn)在品牌的競爭力和營銷能力上。隨著房市的日益成熟，消費者也是日益理性化，尤其是房地產業(yè)本身的特點，決定著消 費者必然傾向于投資那些愿意為消費者長遠利益負責的開發(fā)商。所以，要想獲得消費者的青睞，必須重視品牌在營銷中的重要性。隨著市民對房地產開發(fā)品質要求的提高，房地產企業(yè)必須建立服務至上的理念：一方面在深入了解消費者需求的基礎上，對地段、交通、規(guī)模、配套、價格、環(huán)境、戶型以及今后的物業(yè)管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務意識，做到“以產品為中心”向“以消費者為中心”轉變，進行細致準確的產品定位，并采取多種銷售手段，把目光轉向售 前、售中、售后各個階段，努力提高服務質量，從而提高產品附加值的創(chuàng)新。加強城市配套建設，提高城鎮(zhèn)居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設施建設，對于推動房地產企業(yè)的發(fā)展具有重要作用，隨著人們的生活節(jié)奏的不斷加快，對追求生活品 質的要求逐步提高，消費者對于住房的社區(qū)配套設施的要求也越來越高。如作為消費群體中具有代表性的公務員群體也位列其中，對住房配套問題給序了相當大的關注，買房的同時更加注重了對生活品質的追求。遼陽市開發(fā)區(qū)作為區(qū)域中心城市建設的重點之一，近年來發(fā)展日新月異，但諸如中小學、蔬菜市場、金融等配套設施未能及時跟進，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。隨著市委辦公小區(qū)等一部分黨政機關辦公大樓的相繼投入使用，必將對遼陽房地產市場產生積極而深遠的 影響。城鎮(zhèn)居民收入的增加是購房置業(yè)的不竭動力和源泉。因此要想方設法增加居民收入，不斷改善生活質量，提高生活品質。要按照科學發(fā)展觀的要求，不斷增加 廣大居民的收入，讓他們共享改革開放和遼陽市經(jīng)濟快速發(fā)展的成果，不斷提高和改善居住的環(huán)境和居住條件。進一步放活二手房交易市場。目前，我市的二手房交易市場還處于初級階段，規(guī)章制度、人員配備、交易場所等還不健全，交易量小，且很不規(guī)范，這對于房地產業(yè)的發(fā)展有重要影響。健康有序 的房地產業(yè)離不開二手房交易市場的活躍和繁榮。因此，要加強二手房交易市場的建立、工作機構的設立和人員的配備，建立健全完善的規(guī)章制度。同時要減免部分 稅費，以吸引廣大居民加入到這一市場上來，不斷完善和繁榮這一市場，以推動遼陽市房地產業(yè)的健康有序發(fā)展?？傊?，我們要通過不懈的努力，使我市的房地產業(yè)發(fā)展的政策方向對、政策目標準、政策力度大、政策配套完善、政策落實到位。要進一步完善房地產開發(fā)市場，積極引導房產業(yè)向規(guī)?；⒓s化、品牌化方向發(fā)展，為城鄉(xiāng)一體化建設和區(qū)域中心城市建設做出積極的貢獻。以上是對遼陽市2006年至今房地產市場的一個大體調研和整合，在經(jīng)歷過2008年的全球金融危機后的遼陽市房產市場仍處于一個活躍的階段。房產建設面積、購買量、人均收入水平都保持在一個平穩(wěn)的狀態(tài)，為了加大遼陽市房產市場的不斷上升，應總結過去的經(jīng)驗，彌補過去的不足。第四篇：房地產調研報告房地產開放調研告報告關注民生，讓百姓實現(xiàn)“住有所居”的目標，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關心的重要議題。為了深入了解榆林房地產市場起伏較大的原因，促進榆林房產業(yè)的健康有序發(fā)展，按照2009年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機對我市房地產業(yè)的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產市場較為 完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產、統(tǒng)計等8個相關部門及規(guī)模較大的房地產企業(yè)征集相關資料，并在榆林城區(qū)進行了實地視察。為了切實搞好這 次視察活動，視察前組織部分委員及相關部門負責同志召開座談會，就視察路線、房產企業(yè)的確定、視察內容以及視察方法廣泛征求意見。視察結束后，又召集榆林 城區(qū)有代表性的房地產企業(yè)召開專題座談會，認真聽取他們的意見建議?，F(xiàn)就有關榆林市房地產市場視察情況報告如下：一、基本情況近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產市場進一步得到完善。2006年至2009年10月份，㎡，㎡，㎡，%，㎡，㎡。2006年榆林市區(qū)商品房均價1646元/㎡，2007年漲至2300元/㎡，2008年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，2009年 110月份，高層39004100元/㎡、多層30003200元/㎡。盡管2008年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主 要是受建材價格、心理預期等諸多因素的影響。2009年特別是二、三季度以來，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，510月份剛性需求促成 成交量大幅反彈，房價平穩(wěn)上揚。經(jīng)濟適用住房也是影響榆林房地產市場的重要因素。2006年2008年全市累計完成經(jīng)濟適用房 ㎡，其中2006年完成22萬㎡；㎡,%；2008年完成45萬㎡，%，安置住 房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產市場占有較大份額。廉租房建設起步較晚。在實物配租方面，榆、神、㎡（1540套），㎡、850套。二、我市房地產市場的主要表現(xiàn)及原因分析房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產市場起步較晚，撤地改市特別是2002年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營思路、開發(fā)模式、營 銷策略、管理經(jīng)驗、廣告宣傳、市場定位、經(jīng)濟實力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預期，加之中國宏觀經(jīng)濟利好的影響，榆林的 房地產市場迎來了快速發(fā)展的階段。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現(xiàn)了排隊買房