【文章內容簡介】 在其自身多次結構調整的推動下，發(fā)展水平已明顯升級。從原來計劃經濟下的百貨商店一統(tǒng)天下、供銷系統(tǒng)便民商店適者生存的狀態(tài)，到現(xiàn)階段已基本形成競爭性商業(yè)格局，商業(yè)網點分布逐步由從城市中心區(qū)向邊緣區(qū)域發(fā)展，超市、便利店業(yè)態(tài)取得 較大發(fā)展，商業(yè)市場開始逐漸走向成熟和完善，呈現(xiàn)出市場化、現(xiàn)代化、多元化的發(fā)展趨勢。 商業(yè)業(yè)態(tài)的多元化在很大程度上促進了北京商業(yè)繁榮與發(fā)展，新型商業(yè)業(yè)態(tài)如物流中心、配送中心、網上購物快速發(fā)展。再有，大中 型商業(yè)企業(yè)的經濟效益有一定程度的改善，而家樂福、萬客隆、普爾斯馬特多家國際知名零售企業(yè) 的加盟，使北京在商業(yè)經營管理方式上發(fā)生積極變化，與發(fā)達國家的差距逐漸縮小。 目前，北京市場上在建、待建的定位于 shopping mall 的項目有 10 家之多，總規(guī)模在 200 萬平方米以上，具體位置如表所示： 物業(yè)名稱 位置 規(guī)模 竣工時間 建筑規(guī)劃形式 建外 SOHO CBD 區(qū)域 80000 20xx 商業(yè)街群 華貿中心 CBD 區(qū)域 180000 20xx 獨體商業(yè)樓、獨立商業(yè)街 北京萬達廣場 CBD 區(qū)域 80000 20xx 獨體商業(yè)樓、獨立商業(yè)街 中關村廣場 中關村 20xx00 20xx 主要為地下空間 世紀金源 MALL 石景山 680000 20xx 獨體商業(yè)樓 大鐘寺商業(yè)廣場 大鐘寺 20xx00 20xx 獨體商業(yè)樓 北京 MALL 亦莊 400000 待定 待定 東華國際廣場 東直門 待定 20xx 獨體商業(yè)樓 菜市口國際商城 菜市口 210000 待定 待定 規(guī)劃 MALL 東北部區(qū)域 待定 待定 待定 從上述圖表可以看出，未來幾年內北京市大規(guī)模、多功能的商業(yè)設施市場表現(xiàn)相當活躍，總體放量 十分巨大， 20xx 年至 20xx 年將是北京市商業(yè)物業(yè)市場供應最為突出的階段。較大的供應將填補局部區(qū)域的市場空白，促進區(qū)域商業(yè)市場的成熟和完善，促進了多元化商業(yè)中心的形成，但是與此同時，較大的供應將產生消費資源的分流和區(qū)域化等現(xiàn)象，消費者選擇余地的加大將直接導致北京市商業(yè)市場競爭趨于激烈化。 總體而言，上述大型 shopping mall 的供應，在地理位置分布、規(guī)劃特點等方面表現(xiàn)出一定的規(guī)律性，主要特征如下： 北京市早期規(guī)劃的大型“ shopping mall”項目，如世紀金源 MALL、亦莊北京 MALL、東北部地區(qū)的規(guī)劃 MALL 等，均分布在四環(huán)外部 ,地理位置相對城市中心較遠。此類項目在規(guī)劃過程中吸收了國外大型 shopping mall 的建設特點， 遠離城市中心，選擇在城鄉(xiāng)結合處、城市邊緣地帶進行大規(guī)模的商業(yè)經營活動；同時，由于土地成本、建設思路等原因，此類“ shopping mall”單體規(guī)模均十分巨大； 上述大型“ shopping mall”項目的建設，除世紀金源外，目前均處于停滯階段，開發(fā)前景不確定。導致此種局面，主要是資金不到位、前期招商效果不佳、市場前景較差等原因，由此可以看出，目前階 段北京外部區(qū)域大型“ shopping mall”的建設操作難度相對較大； 從上述圖表可以看出，除外部區(qū)域大型項目外，目前在四環(huán)內部、三環(huán)沿線節(jié)點、甚至二環(huán)在建或擬建的大型商業(yè)項目開始拔地而起。此部分物業(yè)如大鐘寺商業(yè)廣場、東華國際廣場、 CBD 商業(yè)組團等，體量基本控制在 2030 萬平方米左右，地理位置的內沿、規(guī)模的統(tǒng)一性成為此部分商業(yè)物業(yè)開發(fā)的特征； 上述內部大型商業(yè)物業(yè)，基本選擇在交通節(jié)點或區(qū)域商業(yè)中心建設，由于距離較近、商業(yè)基礎良好、總體規(guī)模可控性較強等因素，在建或部分竣工項目的招商甚至經 營狀況良好，隨著總體工程的完成，勢必將成為局部區(qū)域的商業(yè)中心； 綜上所述，北京市大型“ shopping mall”建設的地理位置分布，體現(xiàn)了一定的規(guī)律性，即由初步規(guī)劃的城市周邊逐漸向城市中心，特別是二環(huán)、三環(huán)沿線靠攏，由此趨勢可以看出，目前市場狀況，靠近城市中心的大型商業(yè)中心應更具有活力。 按照北京市大型商業(yè)物業(yè)發(fā)展規(guī)劃部署， 擬定將在東、南、西、北外部區(qū)域建設至少四個“ shopping mall”，但是隨著市場的發(fā)展與變化，大型商業(yè)物業(yè)卻出現(xiàn)了向內部區(qū)域擴展的狀況，咎其原因，北京市發(fā)展此類物業(yè)主要將面臨如下幾個問題： 第一，商品種類供應不夠，“ shopping mall”業(yè)態(tài)組合將出現(xiàn)矛盾。目前北京的商品數(shù)量大約 20 萬種左右，而世界商品種類大約為 150 萬種，以現(xiàn)階段北京商品種類的搭配不足以支撐規(guī)模龐大的超大型商業(yè)物業(yè)“商品種類十分齊全，商業(yè)功能十分完善”的經營運作體系，由于規(guī)模過大，將直接導致物業(yè)內部業(yè)態(tài)組合重復、矛盾等現(xiàn)象，從 而影響整體物業(yè)的商業(yè)效果，甚至將出現(xiàn)空置，未來商業(yè)經營將面臨較大的壓力； 第二，北京內部區(qū)域商業(yè)正處于升級階段，相當長時間內將仍然具有較強商業(yè)吸引力。隨著北京商業(yè)市場的逐漸成熟和完善，現(xiàn)狀存在的各大商圈正向更高層次繼續(xù)升級，其商業(yè)影響力、吸引力正在加強，現(xiàn)狀主要商圈的商業(yè)地位將不會被其它物業(yè)所取代，商業(yè)繁華板塊、商業(yè)價值較高的物業(yè)將仍然存在于城市中心地帶的區(qū)域核心位置。由于之前的大型商業(yè)物業(yè)多集中在二環(huán)內及其沿線并逐漸飽和，未來二、三環(huán)之間或三環(huán)沿線的物業(yè)，將可能形成對于傳統(tǒng)商業(yè)中心的沖擊，產生較大的商業(yè) 影響； 第三，消費者對于外部“ shopping mall”的消費意識表現(xiàn)一般。由于消費慣性的影響，北京市消費者對于城市邊緣區(qū)域的大型購物場所反映一般，長期養(yǎng)成的消費習慣將不會在短期內發(fā)生改變，外部區(qū)域大型商業(yè)物業(yè)缺乏足夠支持其良好經營的消費支撐。 第四，私家車占有量仍顯不足，消費模式有待改進。雖然目前北京市私家車占有量明顯上升，但總體而言，對于支撐以驅車購物為主的大型城市邊緣“ shopping mall”的消費模式而言，仍顯不足。一方面，北京市消費觀念有待提高，另一方面，消費者驅車購物、一次性購買大量商 品的消費模式尚不具備經濟基礎，距離、時間、代步工具均是此類物業(yè)長遠發(fā)展的障礙。 綜上所述，通過對北京市現(xiàn)狀大型商業(yè)物業(yè)供應、分布及此類物業(yè)的發(fā)展預測分析可以看出，實際上，目前階段此類物業(yè)發(fā)展前景并不十分樂觀，市場期望值并不高，未來商業(yè)經營面臨的市場風險較大。 20xx年商業(yè)物業(yè)市場供應薄弱上升空間巨大 據統(tǒng)計，目前，北京商業(yè)物業(yè)還不具備成熟市場的特征和發(fā)展規(guī)模，在最近幾年逐步開放和激烈競爭的宏觀形勢中，北京商業(yè)市場在其自身多次結構調整的推動下，發(fā)展水平已明顯升級。個性鮮明的特色商業(yè)街 、大型現(xiàn)代化購物場 所、連鎖超市、便利店等商業(yè)物業(yè)星羅棋布，商業(yè)市場呈現(xiàn)出現(xiàn)代化、市場化、多元化的發(fā)展趨勢，北京商業(yè)市場開始逐漸走向成熟和完善。同時商業(yè)物業(yè)作為一種市場需求大、變現(xiàn)能力強、能夠產生較大商業(yè)利潤的特殊房地產產品，北京商業(yè)物業(yè)總體需求量也將不斷攀升。 境外商業(yè)企業(yè)引領北京商業(yè)物業(yè) 20xx 年外資大型零售商的進駐和擴張將會更加激烈 ,更多的境外產品會進入北京的零售市場 ,整個北京商業(yè)零售市場的商品種類會有飛躍性的發(fā)展。它們在爭奪北京零售市場的同時 ,也促進了北京市商業(yè)物業(yè)市場的大力發(fā)展。這些主力業(yè)態(tài) 的擴張與北京商業(yè)物業(yè)的發(fā)展密不可分 ,在商業(yè)物業(yè)市場較為發(fā)達的南方城市 ,這些主力業(yè)態(tài)的連鎖機構很多都與當?shù)胤康禺a開發(fā)商有戰(zhàn)略性合作，在北京也會很快開始。 社區(qū)商業(yè)物業(yè)將成為開發(fā)熱點 居民關注社區(qū)發(fā)展的同時，對社區(qū)服務、居住環(huán)境、文化娛樂、醫(yī)療衛(wèi)生等均提出更高層次的需求。伴隨著商業(yè)環(huán)境的日漸成熟及房地產業(yè)的不斷發(fā)展，現(xiàn)在底商式社區(qū)商業(yè)衍生出另一種形式 ——— 特色商業(yè)街，它的出現(xiàn)是商業(yè)地產開發(fā)水平提高的重要表現(xiàn)，標志著社區(qū)商業(yè)已經從原始的配套型物業(yè)轉變?yōu)橐环N新的“外向型”市場形態(tài)，并且已經形成了自己相對獨立的市場 空間，同時也彌補了 20xx 年北京大面積拆除臨建街鋪，在生活上與居民消費脫節(jié)的需要。 20xx 年房地產市場上將會有更多的社區(qū)商業(yè)物業(yè)產品出現(xiàn)。 3. 不同商業(yè)的經營方式簡述 一個商業(yè)地