【正文】 巨庫(kù)商業(yè)總建筑面積為 3 萬平米，地下一層至三層為商場(chǎng)。 b、回報(bào)率 投資者初步?jīng)Q定投資目標(biāo)后，應(yīng)先擬定計(jì)劃的出租經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，再通過商戶拜訪，了解相近經(jīng)營(yíng)商戶的經(jīng)營(yíng)要求，承受租金水平，來計(jì)算實(shí)際可行的回報(bào)率。二是已經(jīng)形成規(guī)模的大型商業(yè)街。但這一過程中也出現(xiàn)了不少投資失敗的例 子，例如北京女人街的火爆，相繼又引出了美人街、麗人街等相同品種、想同檔次、相同定位的上鋪市場(chǎng)，但后兩者開業(yè)后的人氣狀況明顯不如在北京首開先河的女人街。 控股（或全資）經(jīng)營(yíng)模式 此模式是指開發(fā)商自行在自有物業(yè)投資設(shè)立零售（服務(wù)）公司，自行經(jīng)營(yíng)零售業(yè)，此亦深度介入零售業(yè)。開發(fā)商每月將按一定比例的營(yíng)業(yè)額提成作為利潤(rùn)，若此利潤(rùn)額低于某一約定金額時(shí)，零售服務(wù)商應(yīng)向開發(fā)商補(bǔ)足至此約定的金額（通常稱保底利潤(rùn)），一般情況下，超市類商品的提成比例為 － 2％，而百貨類商品提成比例約為 ~5％；雙方約定的保底利潤(rùn)額通常也低于該項(xiàng)目正常出租時(shí)的租金水平。如紐約第五大道、東京 新宿大街、銀座、香港九龍的彌敦道、銅鑼灣的軒尼詩(shī)道、新加坡烏節(jié)諾商業(yè)街、北京王府井等等。同時(shí)商業(yè)物業(yè)作為一種市場(chǎng)需求大、變現(xiàn)能力強(qiáng)、能夠產(chǎn)生較大商業(yè)利潤(rùn)的特殊房地產(chǎn)產(chǎn)品，北京商業(yè)物業(yè)總體需求量也將不斷攀升。較大的供應(yīng)將填補(bǔ)局部區(qū)域的市場(chǎng)空白，促進(jìn)區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)的成熟和完善，促進(jìn)了多元化商業(yè)中心的形成，但是與此同時(shí)，較大的供應(yīng)將產(chǎn)生消費(fèi)資源的分流和區(qū)域化等現(xiàn)象，消費(fèi)者選擇余地的加大將直接導(dǎo)致北京市商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈化。 2．北京商業(yè)地產(chǎn)近期發(fā)展?fàn)顩r及趨勢(shì) 隨著北京商業(yè)地產(chǎn)投資熱的升溫以及各商業(yè)項(xiàng)目的上馬，近三到五年內(nèi)， 北京市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)集中供應(yīng)的高峰期，新增商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量將300— 400 萬平方米左右，從靜態(tài)總量來講基本將滿足北京對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求。 這樣的例子在北京市是確實(shí)存在的。 物業(yè)業(yè)態(tài)類型： 不同類型收益性商業(yè)物業(yè)的租金由高到低的順序是：商場(chǎng)、康樂 中心、寫字樓、公寓。在直營(yíng)連鎖超市、便利店的貼息額度上，每新開 10 家直營(yíng)連鎖超市、便利店，給予貼息的銀行貸款額度由原來的不超過 1000 萬元調(diào)整為不超過 900 萬元；在加盟連鎖超市、便利店的貼息上，每新開 10 家社區(qū)連鎖超市、便利店，給予不 超過 500 萬元銀行貸款額度的貼息改為不超過 400 萬元。堅(jiān)持統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，農(nóng)民就業(yè)和社會(huì)保障也逐步納入全市統(tǒng)籌管理體系。工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 ，增長(zhǎng) %。全市完成財(cái)政 一般預(yù)算收入 億元，增長(zhǎng) %。 居民生活進(jìn)一步改善。 《北京市流通業(yè)發(fā)展分類指導(dǎo)目錄（ 20xx）》出臺(tái) 20xx 年 3 月，北京市商務(wù)局、北京市發(fā)展和改革委員會(huì)制定了《北京市流通業(yè)發(fā)展分類指導(dǎo)目錄（ 20xx）》，對(duì)與人民生活密切相關(guān)的業(yè)態(tài)和設(shè)施采取鼓勵(lì)政 策，而對(duì)新增的大型商業(yè)設(shè)施在地域上進(jìn)行了明確的限制，這對(duì)方便人民生活、完善首都商業(yè)布局具有積極的影響。有數(shù)字表明， 20xx 年國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資額增加了 %，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)正在從長(zhǎng)達(dá)近 10 年的沉寂中走出，并快速升溫。 合理分配利潤(rùn)空間 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)由多個(gè)環(huán)節(jié)組成 ——— “開發(fā) — 銷售 — 經(jīng)營(yíng) — 管理”。 三是有無運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的人才團(tuán)隊(duì)，如果自己沒有現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的理念，缺乏商業(yè)地產(chǎn)的操盤經(jīng)驗(yàn)，而是用住宅開發(fā)的習(xí)慣性思維搞商業(yè)地產(chǎn)，不僅賺不到錢，甚至?xí)牙媳径假r了。 商業(yè)業(yè)態(tài)的多元化在很大程度上促進(jìn)了北京商業(yè)繁榮與發(fā)展，新型商業(yè)業(yè)態(tài)如物流中心、配送中心、網(wǎng)上購(gòu)物快速發(fā)展。 綜上所述，通過對(duì)北京市現(xiàn)狀大型商業(yè)物業(yè)供應(yīng)、分布及此類物業(yè)的發(fā)展預(yù)測(cè)分析可以看出，實(shí)際上，目前階段此類物業(yè)發(fā)展前景并不十分樂觀，市場(chǎng)期望值并不高，未來商業(yè)經(jīng)營(yíng)面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大。此種類型的商鋪由于是單元自主經(jīng)營(yíng)，業(yè)主在選擇租戶上有相當(dāng)?shù)撵`活度，商鋪的建筑結(jié)構(gòu)和環(huán)境應(yīng)有較大的適應(yīng)性，這樣有利于后期商戶的經(jīng)營(yíng)使用，才能長(zhǎng)期保證較高的租金水平。它能吸引經(jīng)銷商的注意力，闡述招商內(nèi)容與市場(chǎng)前景，讓經(jīng)銷商看到利潤(rùn)所在，引發(fā)經(jīng)銷商的濃厚興趣，是招商常用的方法之一。 對(duì)開發(fā)商來講，此模式 主要優(yōu)點(diǎn) ： （ 1） 容易引入知名商家，并產(chǎn)生其他正效應(yīng)； （ 2） 收益可能最大化； （ 3） 可帶租約銷售整體物業(yè)。 四、商鋪投資者分析 商鋪投資者一般分為兩種，一種是專業(yè)投資者，專門從事商鋪交易，擁有較為雄厚的資金實(shí)力，投資形式通常為集中購(gòu)買，然后將購(gòu)得的商鋪產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)出售或出租給分散經(jīng)營(yíng)者，有時(shí)也會(huì)自己經(jīng)營(yíng)，但通常不多；一種是散戶投資者，一般是具有一定資金實(shí)力的個(gè)人或家庭，每次所買鋪面不多，鋪面多用來出租，偶爾也會(huì)用來自營(yíng)。而像王府井等傳統(tǒng)商業(yè)街，雖然每天人群摩肩接踵，擁有足夠的人流量，卻因?yàn)槿鄙偻＼?，使有?shí)力的購(gòu)物者裹足不前，導(dǎo)致了王府井商鋪的投資者普遍經(jīng)營(yíng)不景氣 ，商業(yè)界正淪落為觀光街。 對(duì)初步篩選的商鋪項(xiàng)目再做進(jìn)一步分析，權(quán)衡因素應(yīng)考慮以下幾個(gè)主要方面： a、風(fēng)險(xiǎn)性 由于商鋪投資對(duì)個(gè)人資金投入和現(xiàn)金流要求較高，投資者應(yīng)將承受的風(fēng)險(xiǎn)控制在一定的范圍內(nèi)，如投資額不超過總資產(chǎn)的 70%，同時(shí)應(yīng)在可能的情況下，多點(diǎn)選擇， 分散投資。 巨庫(kù) 作為商場(chǎng)類型的巨庫(kù)，位于東城區(qū)安定門外 蔣宅口，地處安外大街北京環(huán)線北二，三環(huán)之間的焦點(diǎn)位置。 巨庫(kù)作為特色商場(chǎng)，由于 其鋪面面積較小，利于投資商購(gòu)買，使得開發(fā)商及時(shí)實(shí)現(xiàn)資金回籠，首次創(chuàng)新提出體驗(yàn)式的賣場(chǎng)，支持其新青年時(shí)尚賣場(chǎng)。 d、產(chǎn)品質(zhì)素 商鋪的結(jié)構(gòu)和設(shè)施是否有硬傷，層高、柱距、排污、水電供應(yīng)等是否合理，對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)是否有限制，如社區(qū)商業(yè)對(duì)娛樂業(yè)、餐飲的限制，商業(yè)中心對(duì)各層經(jīng) 營(yíng)業(yè)態(tài)的限制等。如火車站、長(zhǎng)途汽車站等。比如商鋪投資者首要考慮人流量，投資者要善于從城市變遷中尋找機(jī)會(huì)。 參考案例：深圳某集團(tuán)某百貨 總面積： 15 萬平方米（五家分店） 業(yè)態(tài)：百貨、電器、超級(jí)市場(chǎng) 分店：深圳四家分店和珠海一家分店 合作形式：該百貨分店多數(shù)租用集團(tuán)公司開行開發(fā)的物業(yè)，構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。 對(duì)開發(fā)商來講，此模式 主要優(yōu)點(diǎn)： （ 1）容易引入知名商家，并產(chǎn)生其他的正效應(yīng)； （ 2）不參與經(jīng)營(yíng)管理，不承擔(dān)零售經(jīng)營(yíng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 總的來說，整個(gè)商業(yè)區(qū)的經(jīng)營(yíng)管理的是否合理，商業(yè)氛圍的營(yíng)造好壞與否， 都是商業(yè)物業(yè)整體升值和開發(fā)商延續(xù)性發(fā)展、能否讓投資者的回報(bào)得以保證的重要問題。這些主力業(yè)態(tài) 的擴(kuò)張與北京商業(yè)物業(yè)的發(fā)展密不可分 ,在商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)的南方城市 ,這些主力業(yè)態(tài)的連鎖機(jī)構(gòu)很多都與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)商有戰(zhàn)略性合作，在北京也會(huì)很快開始。導(dǎo)致此種局面，主要是資金不到位、前期招商效果不佳、市場(chǎng)前景較差等原因，由此可以看出，目前階 段北京外部區(qū)域大型“ shopping mall”的建設(shè)操作難度相對(duì)較大； 從上述圖表可以看出，除外部區(qū)域大型項(xiàng)目外，目前在四環(huán)內(nèi)部、三環(huán)沿線節(jié)點(diǎn)、甚至二環(huán)在建或擬建的大型商業(yè)項(xiàng)目開始拔地而起。所謂 shopping mall的概念將繼續(xù)被炒作，但由于經(jīng)營(yíng)以及管理的環(huán)節(jié)繁雜，可變因素多，因而操作難度較大，應(yīng)該在全面市場(chǎng)調(diào)研及分析的基礎(chǔ)上有限度的發(fā)展。 選擇最佳贏利以及營(yíng)銷模式 商業(yè)地產(chǎn)包括有商業(yè)和地產(chǎn)兩個(gè)概念。 而分散型的物業(yè)則不具備價(jià)值的相互提升，因而區(qū)域商業(yè)物業(yè)集 中化，綜合化將是影響因素之一。 3. 其它因素影響分析 物流業(yè)迅速發(fā)展 北京市對(duì)物流業(yè)總體規(guī)劃是，到 20xx 年，初步建立以大型物流基地為核心、以綜合性及專業(yè)性物流配送區(qū) 為節(jié)點(diǎn)的商業(yè)物流體系框架； 20xx 年，形成結(jié)構(gòu)合理、設(shè)施配套、技術(shù)先進(jìn)、運(yùn)轉(zhuǎn)高效的商業(yè)物流體系，總體上達(dá)到國(guó)際先進(jìn)水平，使北京成為亞太地區(qū)重要的物流樞紐城市。禽流感和非典反彈對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響很小，各項(xiàng)指標(biāo)明顯高于預(yù)期。 落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控取得明顯成效。低于一季度的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率。 6 月末，金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額 11853 億元，增加額同比下降 %。 所以，該文件出臺(tái)，極大