【正文】 劃建設(shè)一個(gè)大型物流基地。所以說(shuō)，我國(guó)大力發(fā)展連鎖經(jīng)營(yíng)的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。除北京、上海、深圳等經(jīng)濟(jì)中心城市外，自 20xx 年開(kāi)始，國(guó)內(nèi)一些大中城市商業(yè)類(lèi)物業(yè)叫賣(mài)聲迭起，而且賣(mài)價(jià)屢屢摸高，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭令人咋舌；各地都開(kāi)始爭(zhēng)建商業(yè)“一條街”及大型購(gòu)物中心。大連萬(wàn)達(dá)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略定位很快吸引了家樂(lè)福、歐倍德、百安居、肯德基、必勝客、百腦匯、吉盛偉邦等國(guó)內(nèi)外著名新型商業(yè)企業(yè)的加盟，同時(shí)，也由此獲得了中國(guó)銀行 10 億元的授信。并計(jì)劃在上海楊浦和北京等 15 個(gè)城市開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。 影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的因素 要分析商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的策略以及要點(diǎn)，就必須了解影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 的主 要因素 區(qū) 位 條 件： 宏觀區(qū)位影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值。 物業(yè)業(yè)態(tài)類(lèi)型： 不同類(lèi)型收益性商業(yè)物業(yè)的租金由高到低的順序是：商場(chǎng)、康樂(lè) 中心、寫(xiě)字樓、公寓。 綜合經(jīng)營(yíng)程度： 大型綜合性商業(yè)大樓，往往一應(yīng)俱全，它們互相配合，提升價(jià)值。 時(shí) 間 因 素： 區(qū)域性購(gòu)物中心有長(zhǎng)期投資前景，一般 用 3— 5 年時(shí)間便可進(jìn)入 最佳經(jīng)營(yíng)期，并可保持 10 年左右，此時(shí)價(jià)值最大。 商業(yè)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展之要點(diǎn) 提升開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)理念 一般而言，商業(yè)地產(chǎn)是開(kāi)發(fā)商、投資者和經(jīng)營(yíng)者“三合一”的有機(jī)整體，是一個(gè)不可中斷的鏈條，開(kāi)發(fā)商不能只管賣(mài)鋪賺錢(qián)，而必須考慮為投資者和經(jīng)營(yíng)者留下充分的利潤(rùn)空間，做到不是僅僅開(kāi)發(fā)商賺得利益但投資者與經(jīng)營(yíng)者利益微薄，從而使投資以及經(jīng)營(yíng)積極性降低； 另外，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該與城市協(xié)調(diào)發(fā)展，依托城市經(jīng)營(yíng)的大環(huán)境，商業(yè)地產(chǎn)才能順勢(shì)起飛從而使得地 區(qū)商業(yè)價(jià)值提高，以實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。 在開(kāi)發(fā)商在操作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)在運(yùn)作中表現(xiàn)出城市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平的總體提升。這都能表現(xiàn)出開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)理念的提升和社會(huì)責(zé)任感的日益增強(qiáng)。北京城市文化特色應(yīng)該在商業(yè)地產(chǎn)中得到創(chuàng)造性的體現(xiàn)，讓商業(yè)地產(chǎn)成為既能完美實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值，又能代表地域文 化特色的標(biāo)志性作品。作為開(kāi)發(fā)商，當(dāng)然要講求投資效益，追求利潤(rùn)最大化，但不能把利潤(rùn)空間都占完了，必須給第二個(gè)、第三個(gè)環(huán)節(jié)留下足夠的利潤(rùn)空間。 這樣的例子在北京市是確實(shí)存在的。這也是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商通過(guò)多年的摸索總結(jié) 出的基本規(guī)律。商業(yè)地產(chǎn)有 4 個(gè)權(quán)益可以分開(kāi)：即開(kāi)發(fā)的權(quán)益、所有的權(quán)益、經(jīng)營(yíng)的權(quán)益、管理的權(quán)益。 商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)贏利模式具有多樣性選擇：一是只售不租，出讓產(chǎn)權(quán)，很快收回投資。好處是產(chǎn)權(quán)握在開(kāi)發(fā)商手里，可以抵押再貸款，還可以待增值后出售，甚至可 以將商業(yè)物業(yè)進(jìn)入資本運(yùn)作。 選擇商業(yè)地產(chǎn)贏利模式需要把握以下幾個(gè)方面的問(wèn)題： 一是把握好項(xiàng)目的市場(chǎng)背景，認(rèn)真做好市場(chǎng)調(diào)查 ，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，不要同質(zhì)化，不要跟風(fēng)，也不要想當(dāng)然。 二是要考慮自己的投資實(shí)力，根據(jù)實(shí)力決定到底是賣(mài)，還是租，還是采用其他方式，自己實(shí)力達(dá)不到的贏利模式是無(wú)法駕馭的。 四、投資回報(bào)的期望值要設(shè)定好，是只賺開(kāi)發(fā)投資的錢(qián)，還是把經(jīng)營(yíng)管理的錢(qián)一起賺，是賺最 大化利潤(rùn)，還是賺平均利潤(rùn)，是賺短期利潤(rùn)還是謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)利潤(rùn)，據(jù)此設(shè)定科學(xué)合理的贏利模式。 2．北京商業(yè)地產(chǎn)近期發(fā)展?fàn)顩r及趨勢(shì) 隨著北京商業(yè)地產(chǎn)投資熱的升溫以及各商業(yè)項(xiàng)目的上馬，近三到五年內(nèi)， 北京市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)集中供應(yīng)的高峰期，新增商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量將300— 400 萬(wàn)平方米左右，從靜態(tài)總量來(lái)講基本將滿(mǎn)足北京對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求。 從新開(kāi)店形式看，以社區(qū)為目標(biāo)客戶(hù)集中區(qū)域的中小型百貨、購(gòu)物中心等將持續(xù)發(fā)展；超市會(huì)有非常大的發(fā)展空間，而大型百貨與購(gòu)物中心則發(fā)展空間有限；各類(lèi)專(zhuān)業(yè)店和專(zhuān)賣(mài)店在這幾年會(huì)有突飛猛進(jìn)的發(fā)展，各種不同類(lèi)型的連鎖專(zhuān)賣(mài)店將在北京開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)，從而進(jìn)一步擴(kuò)大商業(yè)業(yè)態(tài)的多樣化 發(fā)展。 從商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)看，商業(yè)街的建設(shè)會(huì)更朝著各種不同專(zhuān)業(yè)街發(fā)展，而不是以綜合商業(yè)街發(fā)展為主，同時(shí)由于投資門(mén)檻的降低，以面向中小投資商為主的中小店鋪供應(yīng)量加大。但是，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作以及其所涉 及的環(huán)節(jié)之多遠(yuǎn)甚于住宅地產(chǎn)。只有定位準(zhǔn)確、策劃精彩、業(yè)態(tài)合理招商運(yùn)作有序，經(jīng)營(yíng)管理完備的商業(yè)物業(yè)，才能避免商業(yè)物業(yè)運(yùn)作的短期效應(yīng)，保證其地塊價(jià)值的持續(xù)提升以及商業(yè)物業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。 在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展、城市建設(shè)逐漸擴(kuò)張的推動(dòng)下，伴隨消費(fèi)資源的轉(zhuǎn)移和區(qū)域集中在城市的周邊將會(huì)出現(xiàn)新的商業(yè)中心 ,比如現(xiàn)在媒體報(bào)道熱點(diǎn)中的 ,在政府支持之下正在開(kāi)發(fā)的金源 SHOPPINGMALL 和亦莊 SHOPPINGMALL,還有西環(huán)廣場(chǎng)、清河商業(yè)中心、萬(wàn)柳購(gòu)物中心、中關(guān)村廣場(chǎng)等這些大體量的商業(yè)物業(yè)的出現(xiàn) ,必將帶動(dòng)其所在區(qū)域的整體商業(yè)氛圍 ,并形 成未來(lái)的新北京商圈。從原來(lái)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的百貨商店一統(tǒng)天下、供銷(xiāo)系統(tǒng)便民商店適者生存的狀態(tài)，到現(xiàn)階段已基本形成競(jìng)爭(zhēng)性商業(yè)格局，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布逐步由從城市中心區(qū)向邊緣區(qū)域發(fā)展，超市、便利店業(yè)態(tài)取得 較大發(fā)展，商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)始逐漸走向成熟和完善，呈現(xiàn)出市場(chǎng)化、現(xiàn)代化、多元化的發(fā)展趨勢(shì)。再有，大中 型商業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有一定程度的改善，而家樂(lè)福、萬(wàn)客隆、普爾斯馬特多家國(guó)際知名零售企業(yè) 的加盟，使北京在商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方式上發(fā)生積極變化，與發(fā)達(dá)國(guó)家的差距逐漸縮小。較大的供應(yīng)將填補(bǔ)局部區(qū)域的市場(chǎng)空白，促進(jìn)區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)的成熟和完善，促進(jìn)了多元化商業(yè)中心的形成，但是與此同時(shí)，較大的供應(yīng)將產(chǎn)生消費(fèi)資源的分流和區(qū)域化等現(xiàn)象，消費(fèi)者選擇余地的加大將直接導(dǎo)致北京市商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈化。此類(lèi)項(xiàng)目在規(guī)劃過(guò)程中吸收了國(guó)外大型 shopping mall 的建設(shè)特點(diǎn)， 遠(yuǎn)離城市中心，選擇在城鄉(xiāng)結(jié)合處、城市邊緣地帶進(jìn)行大規(guī)模的商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；同時(shí)，由于土地成本、建設(shè)思路等原因，此類(lèi)“ shopping mall”單體規(guī)模均十分巨大； 上述大型“ shopping mall”項(xiàng)目的建設(shè)，除世紀(jì)金源外，目前均處于停滯階段，開(kāi)發(fā)前景不確定。此部分物業(yè)如大鐘寺商業(yè)廣場(chǎng)、東華國(guó)際廣場(chǎng)、 CBD 商業(yè)組團(tuán)等，體量基本控制在 2030 萬(wàn)平方米左右，地理位置的內(nèi)沿、規(guī)模的統(tǒng)一性成為此部分商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的特征； 上述內(nèi)部大型商業(yè)物業(yè)，基本選擇在交通節(jié)點(diǎn)或區(qū)域商業(yè)中心建設(shè)，由于距離較近、商業(yè)基礎(chǔ)良好、總體規(guī)?？煽匦暂^強(qiáng)等因素，在建或部分竣工項(xiàng)目的招商甚至經(jīng) 營(yíng)狀況良好，隨著總體工程的完成，勢(shì)必將成為局部區(qū)域的商業(yè)中心； 綜上所述，北京市大型“ shopping mall”建設(shè)的地理位置分布，體現(xiàn)了一定的規(guī)律性，即由初步規(guī)劃的城市周邊逐漸向城市中心，特別是二環(huán)、三環(huán)沿線(xiàn)靠攏，由此趨勢(shì)可以看出，目前市場(chǎng)狀況，靠近城市中心的大型商業(yè)中心應(yīng)更具有活力。目前北京的商品數(shù)量大約 20 萬(wàn)種左右，而世界商品種類(lèi)大約為 150 萬(wàn)種，以現(xiàn)階段北京商品種類(lèi)的搭配不足以支撐規(guī)模龐大的超大型商業(yè)物業(yè)“商品種類(lèi)十分齊全，商業(yè)功能十分完善”的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作體系，由于規(guī)模過(guò)大，將直接導(dǎo)致物業(yè)內(nèi)部業(yè)態(tài)組合重復(fù)、矛盾等現(xiàn)象，從 而影響整體物業(yè)的商業(yè)效果，甚至將出現(xiàn)空置，未來(lái)商業(yè)經(jīng)營(yíng)將面臨較大的壓力； 第二，北京內(nèi)部區(qū)域商業(yè)正處于升級(jí)階段，相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)將仍然具有較強(qiáng)商業(yè)吸引力。由于之前的大型商業(yè)物業(yè)多集中在二環(huán)內(nèi)及其沿線(xiàn)并逐漸飽和，未來(lái)二、三環(huán)之間或三環(huán)沿線(xiàn)的物業(yè)，將可能形成對(duì)于傳統(tǒng)商業(yè)中心的沖擊，產(chǎn)生較大的商業(yè) 影響； 第三，消費(fèi)者對(duì)于外部“ shopping mall”的消費(fèi)意識(shí)表現(xiàn)一般。 第四，私家車(chē)占有量仍顯不足，消費(fèi)模式有待改進(jìn)。一方面，北京市消費(fèi)觀念有待提高，另一方面，消費(fèi)者驅(qū)車(chē)購(gòu)物、一次性購(gòu)買(mǎi)大量商 品的消費(fèi)模式尚不具備經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，距離、時(shí)間、代步工具均是此類(lèi)物業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的障礙。 20xx年商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)薄弱上升空間巨大 據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前，北京商業(yè)物業(yè)還不具備成熟市場(chǎng)的特征和發(fā)展規(guī)模，在最近幾年逐步開(kāi)放和激烈競(jìng)爭(zhēng)的宏觀形勢(shì)中，北京商業(yè)市場(chǎng)在其自身多次結(jié)構(gòu)調(diào)整的推動(dòng)下，發(fā)展水平已明顯升級(jí)。同時(shí)商業(yè)物業(yè)作為一種市場(chǎng)需求大、變現(xiàn)能力強(qiáng)、能夠產(chǎn)生較大商業(yè)利潤(rùn)的特殊房地產(chǎn)產(chǎn)品，北京商業(yè)物業(yè)總體需求量也將不斷攀升。它