【文章內(nèi)容簡介】 ，許多地方在轉(zhuǎn)讓、租賃土地時價格偏低，而且一訂就是20年、30年、50年，雖然農(nóng)民眼前得到了實惠，但從長遠看，在業(yè)主經(jīng)營收益大幅度增長時，農(nóng)民的土地租金卻只能維持原來的水平，必然影響農(nóng)民的長遠利益。不能忽視的是，有的業(yè)主成片租賃土地后，擅自在耕地上建造永久性固定建筑物，有的甚至干脆租用耕地辦廠，從根本上改變了土地的農(nóng)業(yè)用途。二、推動農(nóng)村土地使用權流轉(zhuǎn)的對策措施1．提高認識，加強領導，把農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)納入各級黨和政府的重要工作日程土地使用權流轉(zhuǎn)，已在事實上成為我國農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展新的增長點，切實加強領導，統(tǒng)一認識，是農(nóng)村土地使用權合理健康流轉(zhuǎn)的基本前提。各級黨和政府應按照“三個代表”的要求，把農(nóng)村土地使用權流轉(zhuǎn)統(tǒng)一到農(nóng)村家庭聯(lián)產(chǎn)承包制的發(fā)展和完善，改造傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)、構建現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構，推進產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，提高土地利用效率，增加農(nóng)民收入的高度上來，擺上農(nóng)村工作的重要日程。抓住有利時機，以開拓創(chuàng)新的精神，切實探索放活農(nóng)村土地使用權的有效途徑。政府的主要領導要親自過問，分管領導直接抓，農(nóng)業(yè)主管部門具體抓，相關部門配合抓，積極發(fā)揮典型的帶動和示范效應，為土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造必要的外部環(huán)境和條件，促進農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收和農(nóng)村生產(chǎn)力發(fā)展。2．制定相關政策和法律，規(guī)范、引導農(nóng)村土地使用權流轉(zhuǎn)行為農(nóng)村土地使用權流轉(zhuǎn)已成為農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的必然，而且勢必隨著農(nóng)村生產(chǎn)力的發(fā)展不斷加快，政策扶持、法律規(guī)范和引導已是當務之急。必須在深入調(diào)查研究的基礎上，有針對性地制定出與土地使用權流轉(zhuǎn)相適應的政策措施，促進土地使用權合理、健康、迅速流轉(zhuǎn)。在堅持平等協(xié)商、自愿有償，保護農(nóng)民的承包權和流轉(zhuǎn)利益，不改變土地集體所有性質(zhì)和農(nóng)地用途，流轉(zhuǎn)期限不超過承包期限，受讓人必須具備經(jīng)營農(nóng)業(yè)的基本能力等基本原則的基礎上，任何企業(yè)和個人，不受地域和所有制限制，都可以到農(nóng)村通過合法的途徑獲得土地使用權，開發(fā)農(nóng)業(yè)項目。按照“誰投資，誰所有，誰受益”的原則，到農(nóng)村取得土地使用權的單位、組織、個人進行農(nóng)業(yè)開發(fā)的投資與收益受法律保護；在合同有效期內(nèi)，土地使用權可以繼承、參股，經(jīng)發(fā)包方同意的前提下可以再轉(zhuǎn)讓；合同到期后同等條件下有優(yōu)先延租權。土地使用權流轉(zhuǎn)后，遇到國家征占或退耕還林，其土地補償費或退耕還林補償歸原承包戶，土地上附著物補償歸經(jīng)營業(yè)主。獲農(nóng)村土地使用權開發(fā)經(jīng)營耕地或“四荒”地，前3年免征農(nóng)林特產(chǎn)稅。業(yè)主在獲得使用權的土地修建直接用于生產(chǎn)和管理服務，且與使用年限相同的非永久性建筑物及設施，占地不視為建設用地，免去相關手續(xù)和費用。對到農(nóng)村經(jīng)營土地的業(yè)主，各相關部門的收費能減的要減，能免的要免。金融部門要根據(jù)有關政策對經(jīng)營土地的業(yè)主盡可能的給予信貸支持。對撂荒土地，集體應收回使用權重新發(fā)包與流轉(zhuǎn)。《農(nóng)業(yè)法》、《土地管理法》、《農(nóng)業(yè)承包合同管理條例》等法律修改時，要把農(nóng)村土地使用權流轉(zhuǎn)及其相關內(nèi)容納入其中。條件成熟時應考慮制定《農(nóng)村土地使用權流轉(zhuǎn)條例》等專門法律，把土地使用權流轉(zhuǎn)的原則、方針、程序、合同規(guī)范、監(jiān)督管理、雙方的責權利及法律責任等用法律的形式固定下來，實現(xiàn)有法必依，確保農(nóng)村土地使用權流轉(zhuǎn)有序、合理、健康、順利地進行。3．把土地使用權流轉(zhuǎn)與轉(zhuǎn)移安置農(nóng)村勞動力有機結(jié)合起來農(nóng)村土地使用權流轉(zhuǎn)為農(nóng)業(yè)勞動力轉(zhuǎn)移創(chuàng)造了條件，同時，只有農(nóng)業(yè)勞動力實現(xiàn)了穩(wěn)定、大規(guī)模的轉(zhuǎn)移，才能加快農(nóng)村土地使用權流轉(zhuǎn)進程，促進土地適度集中、規(guī)模經(jīng)營。如果農(nóng)村勞動力沒有新的非農(nóng)就業(yè)崗位，即使有可以維持基本生活的土地流轉(zhuǎn)收益，無所事事的農(nóng)村勞動人口過多也是農(nóng)村社會不穩(wěn)定的隱患，而且很可能成為整個社會不穩(wěn)定的一種因素。因此，加快城市(鎮(zhèn))發(fā)展進程，努力發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)非農(nóng)化、農(nóng)村城市(鎮(zhèn))化，著力解決農(nóng)村勞動力的非農(nóng)就業(yè)問題。大規(guī)模地減少農(nóng)民，是農(nóng)村土地使用權大規(guī)模流轉(zhuǎn)的基礎。各級政府都應建立專門機構，研究和組織農(nóng)村勞務輸出，做好勞動力需求的市場調(diào)查，根據(jù)市場需求對勞動力進行就業(yè)培訓。積極進行勞動力轉(zhuǎn)移的組織指導工作，把有組織、成建制的勞務輸出與農(nóng)民自發(fā)性轉(zhuǎn)移輸出結(jié)合起來，依法保護外出務工人員的合法權益。大力發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)，著力抓好中、小城市，特別是建制鎮(zhèn)和農(nóng)村集鎮(zhèn)建設，為農(nóng)村勞動力就地、就近轉(zhuǎn)移創(chuàng)造條件。實行城鄉(xiāng)通開，允許、鼓勵在城市有謀生手段和能力的農(nóng)民進城落戶，實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。4．營造外部環(huán)境，推動業(yè)主開發(fā)，促進土地流轉(zhuǎn)實踐表明，業(yè)主已成為農(nóng)村土地使用權流轉(zhuǎn)的基本途徑，積極營造業(yè)主開發(fā)的外部環(huán)境和條件，大力推動業(yè)主參與農(nóng)村土地使用權流轉(zhuǎn)具有重要意義。首先，統(tǒng)一安排好農(nóng)業(yè)項目資金，積極改善業(yè)主投資硬環(huán)境。調(diào)查表明，農(nóng)業(yè)基礎設施好，硬環(huán)境好的地區(qū)，業(yè)主的積極性就高，土地流轉(zhuǎn)的步伐就快。相反，自然條件和基礎設施較差的地方，土地流轉(zhuǎn)就困難且緩慢。為了充分調(diào)動業(yè)主經(jīng)營土地、開發(fā)農(nóng)業(yè)項目的積極性，應根據(jù)各地的實際搞好農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域規(guī)劃，選好支柱產(chǎn)業(yè)，把農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)資金、扶貧和以工代賑資金重點放在區(qū)域規(guī)劃內(nèi)的基礎設施建設上，注重項目資金的投資效益，提高農(nóng)業(yè)的綜合生產(chǎn)能力。尤其要加大對農(nóng)村交通、水利、電力、通訊等的投入，實現(xiàn)路通、水通、電通、電話通，為業(yè)主開發(fā)提供良好的硬環(huán)境。其次，做好協(xié)調(diào)服務工作，為業(yè)主開發(fā)提供良好的軟環(huán)境。在業(yè)主證照辦理，協(xié)議(合同)公證，鑒證、資產(chǎn)評估等方面要簡化辦事程序，實行一站式服務，只收工本費。用稅收優(yōu)惠鼓勵和支持符合產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的土地流轉(zhuǎn)。把業(yè)主作為私營企業(yè)主對待，實行掛牌保護，依法打擊破壞業(yè)主合法經(jīng)營的各種違法犯罪行為。把業(yè)主經(jīng)營土地的水利灌溉、中低產(chǎn)田地改造等設施納入政府扶持的范疇。金融部門要增加對符合貸款條件的業(yè)主的信貸支持。做好農(nóng)民的思想教育和管理工作，尊重雙方的權利和義務，維護業(yè)主的正當權益。再次，明確土地權屬，保證業(yè)主投資權益。凡所有權屬于村社集體經(jīng)濟的非耕地流轉(zhuǎn)應征得農(nóng)民同意。5．充分尊重農(nóng)民意愿，切實保護農(nóng)民的合法權益土地是農(nóng)民的命根子，不但是農(nóng)民最基本的生產(chǎn)資料，也是農(nóng)民最基本的生活保障和社會保障，是農(nóng)民最大的利益所在，也是農(nóng)村最大的穩(wěn)定因素。因此，必須尊重農(nóng)村生產(chǎn)力自身發(fā)展規(guī)律，尊重土地流轉(zhuǎn)的內(nèi)在規(guī)律，尊重農(nóng)民的意愿，從各地的實際條件出發(fā)，因地制宜，穩(wěn)妥推進，任何單位和個人，都不能強迫命令，一刀切、刮風式地強制性推進土地流轉(zhuǎn)。積極探索土地流轉(zhuǎn)的合理價格形成機制，確保農(nóng)民持續(xù)增收。只有合理的土地流轉(zhuǎn)價格體系，才能統(tǒng)籌兼顧、科學有效地促進土地流轉(zhuǎn)，進而從整體上發(fā)揮土地的使用效益。流轉(zhuǎn)土地的價格，應堅持合同雙方協(xié)商議定，兼顧雙方利益的公平原則，為防止因農(nóng)產(chǎn)品漲價而損害農(nóng)民利益，可考慮以谷物量為計價方式。不斷探索土地流轉(zhuǎn)的合理價格形成機制，開展土地流轉(zhuǎn)價格測評工作，貫徹農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展思想，堅持以經(jīng)濟效益、生態(tài)效益、社會效益相統(tǒng)一和眼前利益與長遠利益相兼顧的原則，根據(jù)不同的土地類型、區(qū)位條件，使土地的價值得到較為客觀的體現(xiàn)。根據(jù)市場供求、經(jīng)濟運行狀況和受讓方的投資收益情況，確定相應的收益分配辦法，不但要更好的反映投資成本，而且要保證農(nóng)民收益穩(wěn)定增長，使農(nóng)民目前和長遠都能增收。建立業(yè)主投資保證金。農(nóng)業(yè)是周期長，投資風險大的產(chǎn)業(yè)，一旦經(jīng)營失敗，不僅業(yè)主的基本投資無法收回，而且農(nóng)民的土地租金也會落空，同時相關基礎設施將給農(nóng)民收回土地后進行復耕帶來不便。為防止業(yè)主經(jīng)營失敗對農(nóng)民利益的傷害，建議向業(yè)主收取每年每畝一定數(shù)量的風險保證金，從而使農(nóng)民的利益損失補償和農(nóng)民承包地復耕具有基本保障。6．建立、健全農(nóng)村土地使用權流轉(zhuǎn)的合理機制，強化管理與服務建立、健全合理機制，強化管理，特別是合同管理，提高服務水平與質(zhì)量，是加快農(nóng)村土地使用權流轉(zhuǎn)步伐的關鍵環(huán)節(jié)。首先，應當建立農(nóng)村土地使用權流轉(zhuǎn)管理機構。明確農(nóng)業(yè)主管部門為土地流轉(zhuǎn)的管理主體，并設置專門機構，負責協(xié)調(diào)相關部門的關系，負責土地流轉(zhuǎn)管理、業(yè)主開發(fā)和招商引資的中介服務工作，負責合同(協(xié)議)的監(jiān)督和管理工作。建立、健全土地流轉(zhuǎn)市場及其相關聯(lián)的信息、咨詢、評估系統(tǒng)，促進土地流轉(zhuǎn)和業(yè)主開發(fā)的規(guī)范化、有序化。其次，必須嚴格合同管理。土地流轉(zhuǎn)必須嚴格按法律程序履行合同手續(xù)，必須在流轉(zhuǎn)主體雙方協(xié)商的基礎上，經(jīng)集體經(jīng)濟組織同意后簽訂流轉(zhuǎn)合同，報鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)合同管理部門鑒證備案后生效。應以縣(區(qū))為單位，制定統(tǒng)一的流轉(zhuǎn)合同文本和土地流轉(zhuǎn)證書，統(tǒng)一土地流轉(zhuǎn)合同的簽訂、鑒證的程序，搞好造冊登記工作，認真搞好調(diào)查研究，調(diào)解合同糾紛，維護合同嚴肅性。第三，不斷提高服務水平與質(zhì)量。農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水利、國土及其相關部門，必須通力合作，協(xié)助農(nóng)業(yè)主管部門為土地流轉(zhuǎn)服好務，進行具體指導與監(jiān)督，及時幫助土地經(jīng)營開發(fā)者解決各種實際問題與困難，嚴禁任何單位和部門在土地流轉(zhuǎn)中借機亂收費和亂攤派。第四篇：關于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題調(diào)查與思考關于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題調(diào)查與思考摘要：本文是對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中的一些問題加以探索，對于如何改進土地流轉(zhuǎn)提出了一些意見關鍵詞：農(nóng)村 土地 流轉(zhuǎn)當今中國以政治經(jīng)濟軍事為主的綜合國力地位在國際上日趨提升，但是，作為一個國土面積居于世界第三，而人口卻高居世界第一。龐大的人口壓力，以及國民經(jīng)濟發(fā)展過程中土地的大量占用流失，給中國的人民生活保障帶來越來越大的壓力。而土地的流失方向主要是土地的流轉(zhuǎn)，針對這個問題的調(diào)查與思考，可以更好的保證國民經(jīng)濟發(fā)展的同時，國民的生活才能夠有足夠的保障。國家的發(fā)展才會更加無后顧之憂。一、土地流轉(zhuǎn)簡介土地流轉(zhuǎn)是指土地使用權流轉(zhuǎn)，土地使用權流轉(zhuǎn)的含義，是指擁有土地承包經(jīng)營權的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(使用權)轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟組織，即保留承包權，轉(zhuǎn)讓使用權。2004年，國務院頒布《關于深化改革嚴格土地管理的決定 》，其中有關于“農(nóng)民集體所有建設用地使用權可以依法流轉(zhuǎn)”的規(guī)定，強調(diào)“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設用地使用權可以依法流轉(zhuǎn)?！蓖瑫r，在中國廣東、浙江、江蘇、上海、安徽、天津等地的農(nóng)村建設用地使用權流轉(zhuǎn)開始了局部或區(qū)域試驗，并發(fā)展出了重慶農(nóng)地入股、廣東海南出租農(nóng)地、北京郊區(qū)等地小產(chǎn)權房等模式。從此，國內(nèi)土地流轉(zhuǎn)開始揭開序幕，走向合法有序的道路。（詳見《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)管理辦法》）1）土地互換：互換土地，是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的農(nóng)戶，為方便耕種和各自的需要，對各自土地的承包經(jīng)營權進行的簡單交換，是促進農(nóng)村規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化、集約化經(jīng)營的必由之路2)出租：在市場利益驅(qū)動和政府引導下，農(nóng)民將其承包土地經(jīng)營權出租給大戶、業(yè)主或企業(yè)法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由雙方自行約定，承租方獲得一定期限的土地經(jīng)營權，出租方按以實物或貨幣的形式獲得土地經(jīng)營權租金3)入股： 入股，亦稱“股田制”或股份合作經(jīng)營，是指在堅持承包戶自愿的基礎上，將承包土地經(jīng)營權作價入股，建立股份公司。4)宅基地換住房，承包地換社保：農(nóng)民放棄農(nóng)村宅基地，宅基地被置換為城市發(fā)展用地，農(nóng)民在城里獲得一套住房。農(nóng)民放棄農(nóng)村土地承包經(jīng)營權，享受城市社保，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的公共服務體制。5)“股份＋合作”： 農(nóng)戶以土地經(jīng)營權為股份共同組建合作社。1）流轉(zhuǎn)速度加快，漸具規(guī)模。2）流轉(zhuǎn)類型多樣，比例不均。3）流轉(zhuǎn)行為欠規(guī)范，缺少管理。4）部分耕地被非農(nóng)業(yè)化，有極少量的非法流轉(zhuǎn)行為存在。1）土地承包經(jīng)營成本高，收益低。2）農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和勞動力的轉(zhuǎn)移。3）鎮(zhèn)、村非農(nóng)建設項目的需要。4）村產(chǎn)業(yè)結(jié)構調(diào)整的需要。土地流轉(zhuǎn)有利于促進農(nóng)民獲得財產(chǎn)性增收；有利于將農(nóng)民從繁瑣的農(nóng)業(yè)勞作中解放出來，從而使更多的勞動力能夠投身于現(xiàn)代經(jīng)濟建設中去；有利于農(nóng)田的規(guī)?；F(xiàn)代化的管理發(fā)展；有利于現(xiàn)代新型農(nóng)業(yè)的發(fā)展；有利于國家新農(nóng)村建設的要求。二、我國土地資源現(xiàn)狀根據(jù)土地利用變更調(diào)查結(jié)果，，，，，其余為未利用地。與上年相比，%，%，%，%，%。，。生態(tài)退耕是耕地面積減少的主要因素。，，增長17%。，比上年增加3萬公頃，增長37%；，增長25%。，。，低于往年平均水平。三、我國人口狀況中國是世界上人口最多的國家，占世界人口的20%、亞洲人口的33%。中國作為一個發(fā)展中的人口大國，建國以來人口再生產(chǎn)類型的重大轉(zhuǎn)變，都是在經(jīng)濟發(fā)展水平不高的條件下發(fā)生的。特別是由過渡型向現(xiàn)代型的轉(zhuǎn)變，政府推行的計劃生育政策在其中起到了決定性的作用。因此中國人口再生產(chǎn)類型的轉(zhuǎn)變并非經(jīng)濟發(fā)展帶來的自然轉(zhuǎn)變，與其他國家相比具有自己的特殊性。速度快、周期短，是中國人口再生產(chǎn)類型轉(zhuǎn)變的顯著特點。發(fā)達國家的人口轉(zhuǎn)變，是隨著經(jīng)濟發(fā)展程度的不斷提高、死亡率和生育水平的緩慢下降而逐步實現(xiàn)的，經(jīng)歷了一個漫長的自然轉(zhuǎn)變過程。在中國，新中國成立后，隨著醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)的發(fā)展和人民生活水平的提高，人口死亡率由1949年的20‰下降到1952年的17‰，‰，這一速度大大快于發(fā)達國家當時的水平。從人口平均預期壽命的變化看，1949年，僅