【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 墅，她的客戶群體應(yīng)該是廣泛的，市場(chǎng)潛力巨大。 在客戶層面上，我們大膽地預(yù)測(cè)，除了區(qū)外一線城市外，還應(yīng)該充分挖掘北海本地、南寧等區(qū)內(nèi)市場(chǎng)的客戶。 根據(jù)前文的分析，北海可提供別別墅物業(yè)的量是非常大的，如何 在 眾多別墅盤中脫穎而出，就要比樓盤的整體素質(zhì)了 。包括樓盤的整個(gè)規(guī)劃，園藝設(shè)計(jì)、戶型架構(gòu)、還有看不見，卻客觀存在的 社區(qū)文化 。 客戶構(gòu)成二 當(dāng)項(xiàng)目規(guī)劃定位于獨(dú)棟豪華別別墅時(shí)，目標(biāo)客戶相對(duì)明朗了很多。能買得起 100萬(wàn)左右的別墅，已經(jīng)將 “客戶一 ”2和 3大部分都去掉了。此時(shí)，公司集團(tuán)購(gòu)買作為辦公場(chǎng)所、以及作為高層領(lǐng)導(dǎo)下榻之地的分量有所增加，本地客戶也會(huì)增多。 客戶已經(jīng)集中在了我們常說的 “金字塔 ”塔尖的階層，和暴發(fā)戶階層。 （三）價(jià)格定位 因?yàn)楸焙e墅的品質(zhì)、建造時(shí)間、裝修等級(jí)參差不齊，因此在價(jià)格上反映出較大的差異，主 要分為三種： 自建別墅： 1000元 /㎡以下 一般品質(zhì)別墅：舊樓盤 10001300元 /㎡ 新樓盤 15001800元 /㎡ 高品質(zhì)別墅：舊樓盤 160020xx元 /㎡ 新樓盤 1800元 /㎡以上 根據(jù)本項(xiàng)目的定位，本項(xiàng)目地市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)該在 2200～ 2500元 /㎡以上，屬于中高端別墅。 小獨(dú)棟均價(jià)控制在 50萬(wàn)左右，大概在 45～ 60萬(wàn)之間。與聯(lián)排相近，稍高于聯(lián)排。 獨(dú)棟豪華價(jià)格在 100萬(wàn)以上，價(jià)格體系可參照華杰馨園而定。 （四 ）產(chǎn)品、戶型規(guī)劃設(shè)計(jì)定位 本項(xiàng)目無(wú)論是作為小獨(dú)棟，或是一般的獨(dú)棟別墅，還是其他，客戶基本上是一致的，大部分作為外銷房，客戶來(lái)自于一線發(fā)達(dá)城市，作為海濱度假休閑的一個(gè)場(chǎng)所和投資的物業(yè)。 在項(xiàng)目的產(chǎn)品、戶型規(guī)劃設(shè)計(jì)上，充分考慮目標(biāo)客戶個(gè)性、文化的因素，目標(biāo)客戶所在地的社會(huì)背景和文化背景，以目標(biāo)客戶的需求為導(dǎo)向，進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。 甚至我們可以根據(jù)客戶需求，在符合整體設(shè)計(jì)、規(guī)劃大綱的前提下，按照客戶的需要設(shè)計(jì)，就是所謂的 “訂單地產(chǎn) ” （一）小獨(dú)棟 小獨(dú)棟別墅特點(diǎn)鮮明：其一是面積較小；其二都是獨(dú)棟住宅；其三是總價(jià) 較低。對(duì)比部分電梯公寓或花園洋房，購(gòu)房者既享受了獨(dú)棟別墅的品質(zhì)，又有一個(gè)可以承受的房屋總價(jià)。 小獨(dú)棟別墅中戶型面積集中在 200～ 240平方米左右，不論哪種戶型均擁有較好較 實(shí)際的使用空間和花園 。 獨(dú)立住宅 應(yīng)該最大限度地滿足別墅的生活需求，如擁有兩個(gè)方臥、大空間挑空等，應(yīng)該通過精確的尺度分析、優(yōu)秀的套房設(shè)計(jì)在空間上進(jìn)行發(fā)揮。 我們?cè)谡麄€(gè)社區(qū)得規(guī)劃和設(shè)計(jì)中，應(yīng)該注重項(xiàng)目的內(nèi)在品質(zhì)，它的的靈魂和生命，也只有這樣，它的存在才富有合理性、表現(xiàn)力與親和力。拒絕速成建筑，追尋創(chuàng)新和獨(dú)有，關(guān)注建筑本質(zhì)，我們規(guī)劃的小獨(dú)棟別墅在居 住模式上是 純粹的獨(dú)棟別墅 。 以圍合式組團(tuán)，不僅充分利用了有限的地面的空間，更要營(yíng)建獨(dú)特的空間視角及獨(dú)立的生活情趣。諾干個(gè)別墅組團(tuán)和諧相對(duì)，各居住組團(tuán)相對(duì)緊湊，向心圍合，形成大面積共享花園中庭。各種精致戶型各盡其趣， 180～ 240平方米超級(jí)享受。地上 2層～ 3層結(jié)構(gòu)，四面通透。閱讀自然、健康與美，獨(dú)棟別墅給了業(yè)主更多可能。 小獨(dú)棟 “八大標(biāo)準(zhǔn) ” 標(biāo)準(zhǔn)之一：獨(dú)立住宅，獨(dú)門獨(dú)戶、有天有地，有家庭的私密空間；獨(dú)立私家花園； 標(biāo)準(zhǔn)之二：適合作 “第一居所 ”；能達(dá)到邊享受邊增值的完美置業(yè)目的； 標(biāo)準(zhǔn)之三：舒適實(shí)用，不求奢華 ，面積為 180 ~250平方米，布局合理，滿足三口至五口之家高品質(zhì)居住； 更甚者，在建筑上用框架結(jié)構(gòu)，戶型的設(shè)計(jì)上就可以 進(jìn)行模塊式組合 ，業(yè)主可以根據(jù)自身需要，在框架允許的范圍內(nèi)，自行組合。 標(biāo)準(zhǔn)之四：交通方便，位置較好，從市中心的正常車程在 20～ 40分鐘 ——離紅塵不遠(yuǎn)，離自然很近； 標(biāo)準(zhǔn)之五：講究整個(gè)社區(qū)的功能配套，以滿足人們的精神需求，即使現(xiàn)實(shí)的條件目前還不是十分完善，但未來(lái)的預(yù)期十分看好； 標(biāo)準(zhǔn)之六：?jiǎn)蝺r(jià)與總價(jià)處在一個(gè)相對(duì)合理的位置，而且在消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)承受范圍之內(nèi)，相對(duì)的性價(jià)比較高；標(biāo)準(zhǔn)之七：注重物業(yè)管 理，講究社區(qū)文化，注重鄰里關(guān)系的和諧，但又強(qiáng)調(diào)各自相對(duì)的獨(dú)立； 標(biāo)準(zhǔn)之八：業(yè)主大多具有較高的文化素質(zhì)和修養(yǎng)以及獨(dú)特的生活品位，理性低調(diào)，多數(shù)正處在人生與事業(yè)的上升階段，屬于社會(huì)的中堅(jiān)一族。 （二） 高檔獨(dú)棟 別墅本身就是少數(shù)人的產(chǎn)品，純獨(dú)棟更是代表了眾多流派別墅中的的定級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)了一種身份和地位的尊容。更多的時(shí)候， “功夫已在產(chǎn)品外 ”，除了對(duì)產(chǎn)品本身的高要求之外，針對(duì)項(xiàng)目特有的形態(tài)和客戶特征，建立社區(qū)的 “軟文化 ”，把 “提高社區(qū)品質(zhì)，營(yíng)造高尚社區(qū) ”的理念融入產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)當(dāng)中。 迎合客戶需要，挖掘客戶潛在需求 ，使之成為一個(gè)為客戶量身定造的高品質(zhì)社區(qū)。 品質(zhì)庭院 別墅是整個(gè)住宅市場(chǎng)上的金字塔產(chǎn)品。如果別墅產(chǎn)品一味地追求密度，就會(huì)導(dǎo)致規(guī)劃品質(zhì)下降，導(dǎo)致很多別墅項(xiàng)目庭院面積大為縮水。 別墅的本質(zhì)是奢侈 ，別墅的概念不僅包括建筑本身，更重要的是自家的庭院。 正是由于有了較大面積的室外庭院，居住者才能充分享受與大自然的親密接觸，養(yǎng)花弄草，遛狗散步，甚至來(lái)一次室外燒烤或舉行家庭排隊(duì)。將生活空間從室內(nèi)擴(kuò)展大室外，這也是別墅住宅品質(zhì)的主要體現(xiàn)。沒有足夠面積的庭院，花高價(jià)購(gòu)置一個(gè)封閉的居住空間沒有任何意義 品質(zhì)戶型 對(duì)于高檔別墅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，需要在功能的細(xì)化、空間尺度的準(zhǔn)確把握及空間氣氛的營(yíng)造上多做文章。 隨著現(xiàn)代人們生活方式的變化，更多的休閑、娛樂、健身功能的引入成為必然。會(huì)客空間、家庭生活空間也要考慮其合理的尺度，并與家具的形式、尺寸和擺放相結(jié)合。廚房、衛(wèi)生浴、更衣室等空間尺度及各功能分區(qū)也應(yīng)該滿足新的需求變化。如廚房考慮到中、西烹飪間的分隔、衛(wèi)生間大小要滿足追求舒適享受的需要，更衣室也不能太促狹等，室內(nèi)空間的趣味性和流動(dòng)性和平面布局的結(jié)合都是戶型設(shè)計(jì)中需要考慮的重點(diǎn)內(nèi)容。 品質(zhì)建筑風(fēng)格 目前北海別墅產(chǎn) 品往往以暴富式的張揚(yáng)，而缺乏有品位的優(yōu)雅。別墅不僅僅是賣給暴發(fā)戶的，特別是本項(xiàng)目是以向發(fā)達(dá)一線城市外銷為主。因此，在目前一些別墅產(chǎn)品甚至和農(nóng)民住宅并無(wú)二致。別墅居然成為在住宅中價(jià)位最高，品位最低的產(chǎn)品類型。 市面上別墅形象以歐美風(fēng)格為多，開發(fā)商和設(shè)計(jì)者并非對(duì)歐美的建筑進(jìn)行過深入細(xì)致的研究，大多顯得不倫不類，在各種古典符號(hào)的堆砌中，形式、比例、尺度、韻律完全脫離了真正歐美風(fēng)格的真意。同時(shí)不容忽視的是 對(duì)細(xì)部的推敲 ，很多產(chǎn)品顯得粗糟，難以體現(xiàn)高價(jià)物業(yè)的價(jià)值感。 第五章 項(xiàng)目產(chǎn)品策劃與環(huán)藝創(chuàng)意 1 項(xiàng)目 基本情況 1． 項(xiàng)目背景 （略） 2． 地塊資源 （略） 3． 區(qū)域狀況 ?? 交通 （略） ?? 開發(fā) （略） ?? 配套 （略） 2 發(fā)展定位 經(jīng)過對(duì)本地塊資源條件評(píng)價(jià)及北海房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析，結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢(shì)和物業(yè)特點(diǎn)，我們初步將項(xiàng)目發(fā)展概念描繪為： 本 項(xiàng)目占地分為兩塊，被市政規(guī)劃綠化帶相隔，一塊約 31畝，一塊約 49畝，合計(jì) 80余畝。容積率按 ，總建筑面積將近 26700平方米，作為本公司開發(fā)地市首個(gè)別墅項(xiàng)目，以小獨(dú)棟別墅產(chǎn)品為主，以適度超前的設(shè)計(jì)理念，營(yíng)造和突出項(xiàng)目度假休閑、投資養(yǎng)老，價(jià)值較高的基 點(diǎn)，使項(xiàng)目建成后成為，超越北?，F(xiàn)有別墅開發(fā)水準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建筑從物質(zhì)層面到精神層面的轉(zhuǎn)換，擁有海濱度假、投資特色，并具有現(xiàn)代特色，符合中堅(jiān)客戶群品味和個(gè)性精神的復(fù)合型社區(qū)。 3 規(guī)劃構(gòu)思及要點(diǎn) 1. 單一高尚型別墅社區(qū) ?別墅，始終是少數(shù)人的奢侈 ?。一個(gè)優(yōu)秀的別墅盤、一個(gè)成熟的社區(qū)，應(yīng)該具備生態(tài)、文化、人文等社區(qū)文化因素，使建筑不僅僅作為冷冰冰的建筑，而應(yīng)該融入到生活中去，成為生活的一個(gè)組成部分。作為區(qū)域內(nèi)品質(zhì)、形象較高的項(xiàng)目，產(chǎn)品系列應(yīng)避免出現(xiàn)開發(fā)商為獲取更高利潤(rùn)而將純別墅社區(qū)規(guī)劃成為聯(lián)排、疊拼、甚至低 層樓中樓等大雜燴，而降低整個(gè)樓盤形象。準(zhǔn)確定位為 小獨(dú)棟別墅 ，堅(jiān)持獨(dú)棟，獨(dú)門獨(dú)院，回歸別墅原生態(tài)本質(zhì)，針對(duì)所定位消費(fèi)群體之間的共性及差異，在規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路與開發(fā)理念等方面要求與消費(fèi)群體實(shí)現(xiàn)完美對(duì)接，根據(jù)客戶需求，在統(tǒng)一規(guī)劃下，滿足客戶個(gè)性化要求，提供出多種產(chǎn)品組合。 有相對(duì)明確的客戶群定位，產(chǎn)品單一化就不會(huì)導(dǎo)致在客戶群定位上的模糊。因?yàn)?，同屬?xiàng)目標(biāo)定的消費(fèi)群體，其年齡結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)、收入狀況等各方面情況也大致相同，因此，他們必然對(duì)產(chǎn)品種類有著類似的需求。產(chǎn)品單一化可使客戶的背景更為同質(zhì)化，生活背景，社會(huì)身 份、居住方式、思想意識(shí)等相似群體共處同一社區(qū)，共同營(yíng)造屬于自己階層的社區(qū)文化，強(qiáng)化了歸屬感。 本項(xiàng)目應(yīng)打造一個(gè)屬于社會(huì)中堅(jiān)階層，充分注重保護(hù)鄰里業(yè)主間私隱性，住戶層次相近、社區(qū)文化含蓄內(nèi)斂、注重生活情趣、關(guān)注生活細(xì)節(jié)的中產(chǎn)單一型社區(qū)，拒絕居住人群復(fù)雜，層次良秀不齊，強(qiáng)調(diào)自我個(gè)性的表現(xiàn)和張揚(yáng)，注重自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。 2. 產(chǎn)品體系及面積配比 本項(xiàng)目定位于小獨(dú)棟，建筑面積在 180～ 240平方米之間。 3. 社區(qū)景觀與建筑群 在本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中，由于項(xiàng)目附近缺少天然的自然景觀，在針對(duì)北?，F(xiàn)有別墅盤園林景觀設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單 ，戶與戶之間，戶與整個(gè)園林、園藝處于一種分割不整合狀態(tài)，我們?yōu)闋I(yíng)造一個(gè)高品質(zhì)別墅盤，必須把建筑和園林的設(shè)計(jì)整合起來(lái)，建筑不再是社區(qū)唯一的主角，園林景觀也不再是適應(yīng)、將就建筑的配角。而應(yīng)相互呼應(yīng)互成風(fēng)景。前提是建筑設(shè)計(jì)必須在整個(gè)社區(qū)的規(guī)劃眾與園林景觀互為補(bǔ)充，相應(yīng)成趣。處理好建筑群輪戶與戶花園之間，單戶的小花園的怎樣融入整個(gè)社區(qū)大花園關(guān)系，要做到建筑與園藝互為風(fēng)景，使整體建筑的每一個(gè)細(xì)節(jié)都實(shí)現(xiàn)著風(fēng)景的功能，盡量實(shí)現(xiàn)戶戶通風(fēng)透亮、戶戶擁有景觀。 可采用 ?向心式弱圍合 ?布局形式，將獨(dú)棟的住宅約諾干戶內(nèi)繞成 U型， 形成相對(duì)獨(dú)立的鄰里組團(tuán)。戶與戶獨(dú)立，院落與院落相連，成為 ?聯(lián)院住宅 ?。使每一個(gè)組團(tuán)都有自己的特點(diǎn)，都有入戶的風(fēng)景，但戶與戶之間又充分考慮到作為別墅應(yīng)有的隱私性。組團(tuán)之間與中庭花園和社區(qū)公共用地在銜接上充分利用道路、綠化、景觀小品作充分的過渡?？臻g之間隨機(jī)性變化多，趣味性比較大；組團(tuán)之間相互獨(dú)立，私密性強(qiáng)。中庭花園作為整個(gè)社區(qū)園藝景觀的集中表現(xiàn)，但與各組團(tuán)之間整合作一個(gè)整體。使得整個(gè)空間層次富于變化，建筑與園藝融為一體，避免兵營(yíng)式布局，整個(gè)視覺變化豐富。 4. 規(guī)劃分區(qū) 建筑組團(tuán) 小區(qū)規(guī)劃按地塊地分割可分為 兩個(gè)區(qū)，每個(gè)區(qū)都可單獨(dú)形成一個(gè)區(qū)，每個(gè)區(qū)由若干個(gè)組團(tuán)組成，每個(gè)組團(tuán)又諾干棟小獨(dú)棟 弱圍合而成。 可按每個(gè)區(qū)做為一個(gè)作業(yè)流水片分期開發(fā)：根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)階段開發(fā)要求，第一階段為 31畝地塊諾干個(gè)組團(tuán)；余下階段將視市場(chǎng)情形陸續(xù)開發(fā)各區(qū)作業(yè)流水片，為由于小區(qū)分期建設(shè)與施工，亦可視將來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求定位來(lái)具體確定后期建設(shè)的居住產(chǎn)品，以保持一定開發(fā)彈性。 5