【文章內容簡介】 米，也是兩室或三室的躍層；尤以陽光 A 版的躍層最 小，主力戶型僅為 51 平米。自由港的主力戶型為 44 平米，是以一室一廳 的平層為主。由圖可見，這些樓盤都是以小戶型為主，所面對的目標客戶群 也較為一致，尤其是陽光 A 版與本案各方面設計十分相似。 69138958010485416044 518251417856 602709005010015020025030086 街U2春天印象 自由港 陽光A版春曉花園福祥園 江東小康城小戶型樓盤各面積比（單位：平方米）最小面積最大面積主力面積百套精品地產資料免費下載！海量地產資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機構 21 注： 小戶型圈層平均價格為 2470 元 /平方米左右，由于目前房產市場競 爭比較激烈，所以從樓盤位置、質量來看，此價位在昆明房產市場 中人們接受程度較好，因此，均價定位也是本案競爭市場的關鍵。 注： 從圖表來看，其主力總價最高不超過 萬元，這主要取決于其樓盤 小戶型的特點，尤其以自由港為典型。因他們戶型較小，總價低，這樣 就避免了購買抗性中最主要的一點 價格 ，所以在他 們在房產市場中也獲 得了極好的市場占有率。因此，認為本案主力總價應控制在 15 萬元左右。 285025502300 2300 2330250005001000150020xx250030008 6街U 2春天印象自由港 陽光A 版春曉花園福祥園江東小康城小戶型樓盤平均價（單位：元/平方米） 0510152025308 6街U 2春天印象自由港陽光A 半版春曉花園福祥園江東小康城小戶型圈層主力總價圖（單位：萬元）百套精品地產資料免費下載！海量地產資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機構 22 小戶型圈層綜合分析： 自由港、陽光 A 版及富祥園均是以小戶型為主的樓盤，從所處地段、基地面積、樓體設計，都具有較大相似性。陽光 A 版， 86 街 U2 現已售完，自由港、富祥園也已接近尾聲，春天印象銷售勢頭也很不錯。 從這些樓盤的銷售狀況來看，小戶型在昆明房產市場中確實有很大潛力。不過也要看出，這些樓盤（尤以陽光A 版）的最終全部售馨，必將搶先占據部分年輕人購房市場，給本案的今后推出帶來一定 壓力，但我們的優(yōu)勢在于，可以推出較之更好的戶型及物業(yè)服務，并配合合理的規(guī)劃設計、準確的市場定位和適合的投放時間，來搶占市場先機。 其次，市場的競爭也是價格的競爭，就均價而言，各樓盤相差不大，但因戶型不同，總價控制便不相同。就本案特點來看，總價控制也是今后占有市場的關鍵。只要主力總價控制在 15 萬元左右，對今后的銷售將是十分有利的。而且我們還可以通過本案的推廣來詮釋一個全新的生活理念，樹立品牌效應，并在今后百套精品地產資料免費下載！海量地產資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機構 23 的小戶型家居中起一種引領作用，使本案推出的同時，也是一個全新居家品牌的問世。 （二）外圍競 爭圈層個案分析 個案市調表及分析一： 案 名 艾詩林根 工地位置 北城區(qū) 售樓中心 艾詩林根銀座 2 樓 設計風格 歐陸風格 投資興建 云南住佳房地產開發(fā)有限公司 企劃銷售 優(yōu)勢時代 Gamp。P 物業(yè)管理費 元 /㎡ /月 景觀設計 ACLA（亞洲）事物所 建筑設計 深圳清華大學設計院 基地面積 ㎡ 建筑面積 ㎡ 容 積 率 在售面積 27560 ㎡ 百套精品地產資料免費下載！海量地產資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機構 24 戶 數 212 戶 樓 層 2 棟 7 層、 4 棟 12 層 綠 化 率 55% 戶 型 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 2 露臺、 5 室 2 廳 2 衛(wèi) 2 超大空中花園 面積范圍 110—— 260 ㎡ 主力面積 130 ㎡ 單價范圍 2300—— 3100 元 /㎡ 平均單價 2650 元 /㎡ 主力總價 萬元 主訴求語 流動的空間、流動的音樂、空中花園、云中漫步 折 扣 現款 2%，另外享免一半物業(yè)管理費 公開日期 20xx． 01 銷 售 率 60% 交房日期 20xx． 01 工程進度 期房 艾詩林根個案分析 一 . 本案市場情況 項目概況：“艾詩林根”是由云南住佳房地產有限公司 投資興建，由深圳清華大學設計院擔當建筑設計， ACLA（亞洲）事務所負責景觀設計。目前該建筑施工情況為期房，交房日期為 20xx 年 1 月。該項目位于昆明市北城區(qū)，總占地面積為 平方米，總建筑面積為 平方米。該項目從 20xx 年 1 月開盤至今售出 60%，市場接受情況良好。 二 . 產品分析 戶型分析：“艾詩林根”項目戶型有三室兩廳雙衛(wèi)雙露臺、四室兩廳雙衛(wèi)雙陽臺、五室兩廳雙衛(wèi)空中花園。戶型面積為 110— 260 平米，主力房型面積為 130百套精品地產資料免費下載！海量地產資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機構 25 平米。 景觀特色：整體建筑充滿了北歐風情，每幢樓都有一個西 化的名字，屬于高尚住宅區(qū)，景觀強調了入口處有一個標志性的“艾詩林根”噴泉廣場， 46 眼清泉環(huán)繞著法式空中花園，綠化率高達 55%。 三 . 營銷策略分析 價格策略：“艾詩林根” 樓盤定價 2300 元 /平米 — 3100 元 /平米，主力房型總價為 萬元。付款方式可一次性付款或按揭。從價格定位分析得出該項目目標客戶群為有一定經濟基礎的收入屬中等偏上的消費者，而且是比較喜歡西方風格的人群。 廣告策略：“艾詩林根”項目以優(yōu)越的住宅景觀，中等的價位來吸引消費者，樓書突出法式園林建筑，風格典雅，西化感覺強烈。 個案市調表及分析二： 案名 時代年華 工地位置 前衛(wèi)鎮(zhèn)宮莊前衛(wèi)西路時代年華小區(qū) 售樓中心 現場售樓 投資興建 云銅地產 amp。中房昆明公司 企劃銷售 怡暢廣告策劃有限公司 物業(yè)管理費 元 /㎡月 建筑設計 云南省建工設計院 基地面積 156000 ㎡ 建筑面積 250000 ㎡ 容積率 戶數 2296 戶 樓層 七層 綠化率 % 百套精品地產資料免費下載！海量地產資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機構 26 戶型 2 室 2 廳、 3 室 2 廳、 4 室 2 廳、復式 面積范圍 51—— 131 ㎡ 主力面積 96 ㎡ 單價范圍 1630—— 1830 元 /㎡ 平均 單價 1680 元 /㎡ 主力總價 16． 13 萬元 折扣 無 公開日期 20xx． 03 銷售率 70% 交房日期 20xx． 11 工程進度 結構體 時代年華個案分析 一 . 本案市場情況 項目分析：“時代年華”是云銅地產和中房昆明公司聯(lián)袂打造的項目，目前建筑狀況為結構體，交房日期為 20xx 年 11 月。該項目位于昆明市西山區(qū)前衛(wèi)西路，總占地面積為 萬平方米，總建筑面積為 25 萬平方米。該項目開盤至今銷售狀況良好。 二 . 產品分析 戶型分析：“時代年華”產品樣式定位為多 層，戶型面積為 51— 220 平米，百套精品地產資料免費下載！海量地產資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機構 27 主力房型面積為 96 平米（ 3 室 2 廳），裝修程度為廚衛(wèi)簡裝。 景觀特色：“時代年華”項目小區(qū)規(guī)劃和戶型、布局等較傳統(tǒng)，規(guī)劃有一個中心花園，園林景觀環(huán)繞，小品景觀游移。 三 . 營銷策略分析 價格策略：“時代年華”樓盤定價為 1630 元 /平米至 1830 元 /平米，主力房型總價為 17 萬。付款方式可一次性付款或按揭。從價格定位分析得出該項目的主要目標客戶群為工薪階層。 廣告策略：主要以其價格優(yōu)勢讓占多數的工薪階層接受。 個案市調表及分析三： 案名 實力五星彩園 工地位置 二環(huán)西路（東駿藥房后） 售樓中心 現場售樓 投資興建 云南實力房地產開發(fā)經營集團有限公司 企劃銷售 廣州凌峰房地產咨詢有限公司 物業(yè)管理費 元 /㎡月（多層）； 元 /㎡月（小高層） 景觀設計 深圳市棣志景園林技術有限公司 建筑設計 新加坡山鼎建筑師事務所 基地面積 26640 ㎡ 建筑面積 ㎡ 容積率 百套精品地產資料免費下載！海量地產資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機構 28 在售面積、 40900 ㎡ 戶數 394 戶 樓層 七層（多層）；十二層（小高層） 綠化率 39% 戶型 2 室 2 廳、 3 室 2 廳、 4 室 2 廳、 5 室 2 廳、復式 面積范圍 50—— 200 ㎡ 主力面積 ㎡ 單價范圍 2080—— 3080 元 /㎡ 平均單價 2700 元 /㎡ 主力總價 33. 95 萬元 主訴求語 彩色生活在等你 折扣 無 公開日期 20xx． 05 銷售率 30% 交房日期 20xx． 12 工程進度 結構體 實力五星彩園個案分析 一 . 本案市場情況 項目概況：“實力五星彩園”是云南省實力房地產開發(fā)經營集團有限公司投資興建的項目，目前建筑情況為結構體，交房日期為 20xx 年 12 月。該項目位于昆明市 西苑立交橋二環(huán)西路（東駿藥房后），占地面積為 26640 平方米，總建筑面積為 平方米。該項目開盤至今銷售狀況還好，但是是項目位置處于西山區(qū)高新技術開發(fā)區(qū)，居住環(huán)境還沒有形成規(guī)模，交通不是很方便。 百套精品地產資料免費下載！海量地產資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機構 29 二 . 產品分析 戶型分析：“實力五星彩園”產品樣式定位為多層為主，小高層為輔，頂層全部是復式。戶型面積是 50— 200 平米，主力戶型面積為 平米（ 3 室 2廳），裝修程度為廚衛(wèi)簡裝。 景觀特色：“實力五星彩園”是以水景響應建筑群，每個庭院內各設一處中心庭院景觀，從小區(qū)的中央花園引一條水流貫穿整 個小區(qū)，賦予了整體建筑生命與靈性。 三 . 營銷策略分析 價格策略：“實力五星彩園”樓盤定價從 2080 元 /平米至 3080 元 /平米，均價 2500 元 /平米，主力房型總價為 34 萬元。付款方式可按揭或一次性付款。從價格定位分析該項目目標客戶群多為中等偏上收入水平的家庭和年長者。 廣告策略：“實力五星彩園”項目強調是法國的庭院水景園林式建筑；房型動靜分離的布局；“一站式”物業(yè)管理服務，來吸引消費者。 個案市調表及分析四： 案 名 幸福家園 工地位置 環(huán)城南路與民航路交匯 售樓