【文章內容簡介】 160㎡ 4*2*2 7% 180㎡客戶意愿接受單價和總價房型 A、總價（元） 比例 B、單價（元） 比例 4*2*2 20萬30萬 50% 2000左右 25% 30萬45萬 50% 2500左右 75% 3*2*2 15萬以下 7% 1500左右 7% 15萬20萬 21% 1800左右 14% 20萬30萬 57% 2000左右 72% 30萬45萬 3% 2400左右 4% 45萬60萬 4% 3000左右 3% 2*2*1 15萬以下 20% 1500左右 15% 15萬20萬 50% 2000左右 50% 20萬30萬 30% 2600左右 35%置業(yè)考慮因素依次為： ★★★★★ 地理位置（主要是離經(jīng)營場所近，方便） ★★★★ 價格 ★★★ 交通、房型設計 ★★ 物業(yè)配置 ★ 生活配套，有好的學校，物業(yè)管理等方面以上為我公司對本項目的初步意見，由于時間關系，我司希望通過與貴司進一步的接觸和交流思想，將本項目意見不斷予以探討和深化，最終實現(xiàn)項目的開發(fā)銷售成功。 第二部分 發(fā)展策劃一、 項目關系條件分析目標：對項目自身的開發(fā)條件以及現(xiàn)有居住條件進行分析，為下面的開發(fā)方案設置和成本分析作好準備。該項目的前期規(guī)劃存在一定的不足，且給人的印象比較差，市政配套和生活配套相對較差，特別是交通動線極不理想，所以相對于純住宅和純寫字樓都不合適?，F(xiàn)有的開發(fā)條件有待改善。地形、地質、基礎設施、地下管線等情況對本項目的發(fā)展有否重大影響；地形比較合理，地質條件比較好，基礎設施（水、電、氣等相對比較完善），沿河大道屬于新修公路，所以相對地下管線設施能夠達到要求。 本項目現(xiàn)有的交通條件不理想，只有等到該片區(qū)的規(guī)劃落實到位才能徹底解決。二、 項目發(fā)展定位研究目標：結合該片區(qū)市場的研究和盛合項目的開發(fā)條件分析的結論，對項目競爭進行分析，并形成項目自身發(fā)展的模式。市場定位：武漢市的花園景觀式精品商住兩用樓，作為規(guī)劃和新型材料和科技的典范。第一、 項目的競爭力商住兩用是項目區(qū)別與其他項目的第一競爭 力；塑造綜合素質高的特性是第二競爭力；臨江和面山是項目的第三競爭力；營造全新的賣點和特色是我們的第四競爭力；多方面應用新技術和新材料是我們第五競爭力；聘請專業(yè)的設計施工和營銷隊伍是我們的第六競爭力； 第二、 充分實現(xiàn)項目的競爭個性沒有個性的項目就象平庸的人，不具備使用價值。所以我們要盡可能大的實現(xiàn)項目的競爭個性，這將從硬性和軟性（產(chǎn)品和營銷）兩個方面來實現(xiàn)。 第三、 挖掘出項目的最大價值挖掘項目的最大價值是我們的規(guī)劃和營銷的重中之中， 我們的價值發(fā)掘點有二個方面：一、項目先天的最大的價值 景觀價值；充分利用該項目既面山又臨水的特性，古人云：智者樂山，仁者樂水。 地段價值：成熟的社區(qū)配套；繁華的商品經(jīng)濟市場等等。 二、后天價值的賦予與兌現(xiàn) 通過全程策劃，以“主題概念”為主線，從規(guī)劃設計、環(huán)境設計、工地營銷、營銷中心、市場推廣、銷售隊伍到關系營銷、公關活動、物業(yè)管理等全過程，建立全過程的競爭優(yōu)勢。 物業(yè)的使用價值：物業(yè)配套可以從規(guī)劃上達到較高和較有特色； 物業(yè)的無形價值：例如，通過營銷或公關提升物業(yè)的無形價值，可以聘請或選拔樓盤專職形象宣傳大使。三、 項目創(chuàng)新體系的建立本項目該部分內容是建立競爭優(yōu)勢的關鍵所在。創(chuàng)新是成功操作項目的原則和保障。該部分內容的要點；第一、 充分整合房地產(chǎn)市場發(fā)達地區(qū)的創(chuàng)新點；適度超前的設計，先進的生活或保安配套，應用適當?shù)男录夹g和新材料等。第二、 結合房地產(chǎn)市場具體競爭環(huán)境，為項目建立度身定做的創(chuàng)新體系。另類的操作手法可以起到不同的市場反應。四、 對土地開發(fā)規(guī)劃及項目設計方案的意見和建議目標：根據(jù)市場研究的結論及項目開發(fā)的基本條件，以及項目之建成當?shù)刈顑?yōu)秀商住兩用高層樓宇的需求，結合房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)的經(jīng)驗與成功案例，對項目的整體規(guī)劃、建筑風格、功能配套、平面布局、主力戶型、平面及立體間隔等重要數(shù)據(jù)提出意見及建議。具體將關注如下幾個方面：大樓規(guī)劃設計A：總體規(guī)劃項目在總體規(guī)劃方面具有以下幾個特點： 最大限度地利用項目周邊的景觀資源，龜山、電視塔、南岸嘴、漢水等大型，充分考慮業(yè)主觀景的需要。在樓頂設置景觀大看臺；六樓設置花園休閑平臺。 注重大樓的環(huán)境規(guī)劃、景觀設計。不再僅僅停留在簡單地提高綠化率上，而是注重提高建筑和環(huán)境藝術品位，提升樓盤的綜合素質。六樓的平臺不僅僅是休閑的場所，作為景觀花園的價值將會更大。武漢市第一家也是面積最大的空中花園，專業(yè)種植易于生長且很有觀賞價值的 精品菊花武漢市第一家空中菊花主題花園。 為適應觀景的需要，樓宇擺放、朝向、布局都盡量朝向觀景資源，并兼顧到大樓內部的人造景觀。分層設置觀景陽臺，觀景陽臺分私家和半公共。 總體而言，規(guī)劃內容更多，形式更為多樣， 六樓全部架空，進行少量的隔斷，采用空中泛會所的概念武漢首家空中泛會所。B：房型設計 平面形式采用平層和復式相結合，采光和景觀較好的朝向，采用復式結構，增大的景觀面，包裝成武漢首座空中景觀別墅。 戶型內部間隔a、 開門是廳或玄關，飯廳與廚房相鄰。b、 睡房置于一側，中間形成一道走廊。c、 走廊盡端是主臥房。d、 主力戶型面積平層為100130平方米，復式面積150260平方米C：細節(jié)處理 人與車的關系，基本的人車分流，室外停車場和室內停車場結合。住戶專用的進出口和汽車通道。 窗體窗戶猶如住宅的“眼睛”，所以也是建筑師們考慮的重點內容，其變化主要表現(xiàn)在以下方面：a、 凸窗和角窗大量運用，把兩者結合起來，以擴大視野景觀。b、 采用落地玻璃陽臺或落地窗。c、 玻璃顏色也很需要講究，淺綠玻、淺藍玻能將大樓與周圍的景觀容為一體，增加建筑的親和力。d、 采用一些新材料、新技術。采用了可調節(jié)式塑鋼窗，既可左右開，又可上下開啟，而且防滲漏水性能良好。 立面做立面是統(tǒng)一變化之間做文章，但局部的變化寓于整體的統(tǒng)一之中，立面上的變化主要有：a、 局部鏤空，做景觀或做成觀光之處，并創(chuàng)造出“景中有樓，樓中有景”的效果。b、 陽臺上做綠化。c、 同一立面上施以不同色彩，形成對比，增強動感。d、 將立面從直線變?yōu)榍€。 屋頂文章——從“頭”做起，可見沒有哪個精品樓盤的屋頂不是煞費苦心的：a、 空中花園b、 大型豪華黃鶴雕塑排架c、 柱廊和觀光圍欄d、 鐘塔、燈塔、拉線等飾物D：環(huán)境規(guī)劃和景觀設計 主題：全新歐式皇家風格 內容和形式： 應用新概念住宅設計A：適用 面積適當?shù)膹d3045，滿足會客、團聚、視聽、休閑的公共性活動功能。 廳內要有良好的光照、通風與視野。 廳內不要有太多的洞口與門，以方便安排家具。 廚房最好靠近門口，以利購買蔬菜與扔垃圾，避免污染。 廚房與餐廳最好緊鄰，以便端菜與撤除餐具。 衛(wèi)生間與臥室要相近，夜間使用，老人使用均不會發(fā)生麻煩。集中歸納起來，動靜分區(qū)、干濕分區(qū)、公私（公用區(qū)與私密區(qū)）分區(qū)應是使用功能合理的基本功能。B：面積好的面積定位應該是引導性的前瞻設計與現(xiàn)實性的市場定位的結合體。我們建議項目的主力戶型面積在120200之間戶型不低于16種C：高科技與環(huán)保時尚住宅的新亮點高科技與環(huán)保相結合的智能化住宅，將成為新世紀的住宅流行時尚。住宅規(guī)劃設計嶄新理念理念一：“均好性”理念 強調景觀的均享，強化半私密空間，強化窗前的視覺效果。 空間變化及功能的合理利用、收放歸縮領域，追求以種植為主的自然景觀。 人車盡可能分流，以停車不破壞景觀為主。 強調日照、朝向均好。理念二：“新街坊”理念新街坊包括“城市街坊”和“大樓內街坊”主要特點： 縮小大樓規(guī)模，加密街道網(wǎng)絡； 汽車入地與街道直接相通； 周邊圍合或周邊封閉，形成大尺度的公共空間； 強調內側，加大綠化面積，多做隱蔽車道； 裙樓突出街區(qū)城市效果。周圍景觀既是城市景觀；利于車輛行駛、停放和大樓內穩(wěn)定空間的形成。a、 周邊形成街區(qū)；b、 車庫設計在地下，直接與街道相通；c、 開口只有兩個，周邊封閉，中間留出較大的公共活動空間和綠地。理念三：“價值定位”理念 在規(guī)劃的過程中，不是單純追求平面構圖，重要的是確定加值區(qū)域； 依確定的價值區(qū)域，確定每層住宅中每戶的戶型，而不是先確定戶型比； 反復調整低價位區(qū)的比例，消除低價位區(qū)，化不利為有利； 重視花、樹、灌木、水面、硬質景觀價值。營造開發(fā)商住宅設計的功能賣點賣點一：立體花園賣點二：標高解決功能分區(qū)賣點三：交通面積功能化賣點四：起居室、臥室靈活可變住宅規(guī)劃設計未來空間發(fā)展模式 一：五位一體模式從當前市場熱點來看，未來住宅的模式必將是“家居、環(huán)境、文化、配套、會所”這“五維空間”的高度統(tǒng)一和有機配搭，這當中隱含了包括住戶、管理者、發(fā)展商、規(guī)劃設計者等幾大方面的綜合因素，是一個整體的運籌系統(tǒng)。二：空間