【正文】 而在本案中，每月只需 600 多元的按揭購(gòu)房還款，（僅占其收入 的 ％左右 ）客戶就可以輕松擁有屬于自己的產(chǎn)業(yè)。 注： 通過(guò)對(duì)昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查可以看出整體價(jià)格控制在 2500 元 /㎡ 上下， 遠(yuǎn)離市區(qū)的樓盤價(jià)位甚至低于 20xx 元 /㎡，但因地段、樓層等因素，也不 乏有高價(jià)位的戶型。主要依靠打破傳統(tǒng)產(chǎn)品戶型，價(jià)格在消 費(fèi)者的承受能力之內(nèi)、來(lái)占取市場(chǎng)份額，得到消費(fèi)者的青睞。 景觀特色：“永平苑”中設(shè)有一個(gè) 3500 平米的綠色庭院，在永平苑一層建筑的頂層，三幢住宅樓之間，使得永平苑內(nèi)給人一種安靜，溫馨的感覺(jué)。 三 . 營(yíng)銷策略分析 價(jià)格策略：“實(shí)力 景觀特色：“時(shí)代年華”項(xiàng)目小區(qū)規(guī)劃和戶型、布局等較傳統(tǒng)，規(guī)劃有一個(gè)中心花園，園林景觀環(huán)繞，小品景觀游移。P 物業(yè)管理費(fèi) 元 /㎡ /月 景觀設(shè)計(jì) ACLA（亞洲）事物所 建筑設(shè)計(jì) 深圳清華大學(xué)設(shè)計(jì)院 基地面積 ㎡ 建筑面積 ㎡ 容 積 率 在售面積 27560 ㎡ 百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無(wú)憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機(jī)構(gòu) 24 戶 數(shù) 212 戶 樓 層 2 棟 7 層、 4 棟 12 層 綠 化 率 55% 戶 型 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 2 露臺(tái)、 5 室 2 廳 2 衛(wèi) 2 超大空中花園 面積范圍 110—— 260 ㎡ 主力面積 130 ㎡ 單價(jià)范圍 2300—— 3100 元 /㎡ 平均單價(jià) 2650 元 /㎡ 主力總價(jià) 萬(wàn)元 主訴求語(yǔ) 流動(dòng)的空間、流動(dòng)的音樂(lè)、空中花園、云中漫步 折 扣 現(xiàn)款 2%，另外享免一半物業(yè)管理費(fèi) 公開日期 20xx． 01 銷 售 率 60% 交房日期 20xx． 01 工程進(jìn)度 期房 艾詩(shī)林根個(gè)案分析 一 . 本案市場(chǎng)情況 項(xiàng)目概況：“艾詩(shī)林根”是由云南住佳房地產(chǎn)有限公司 投資興建，由深圳清華大學(xué)設(shè)計(jì)院擔(dān)當(dāng)建筑設(shè)計(jì)， ACLA（亞洲）事務(wù)所負(fù)責(zé)景觀設(shè)計(jì)。福祥園 江東小康城小戶型樓盤各面積比（單位：平方米）最小面積最大面積主力面積百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無(wú)憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機(jī)構(gòu) 21 注： 小戶型圈層平均價(jià)格為 2470 元 /平方米左右，由于目前房產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng) 爭(zhēng)比較激烈，所以從樓盤位置、質(zhì)量來(lái)看，此價(jià)位在昆明房產(chǎn)市場(chǎng) 中人們接受程度較好，因此，均價(jià)定位也是本案競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的關(guān)鍵。福祥園 ”項(xiàng)目的戶型偏小，所以廣告主要強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，及家雖小但不乏溫馨的感覺(jué)。小戶型低價(jià)位非常適合不是非常寬裕的年輕人，符合其經(jīng)濟(jì)承受力 , 同時(shí)除了居住之外，還可作為投資。 個(gè)案市調(diào)表及分析三： 案 名 自由港 工地位置 關(guān)上中路 117 號(hào)旁 售樓中心 關(guān)上中玉酒店大堂內(nèi) 投資興建 昆明東環(huán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 云南同興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 企劃銷售 同上 物業(yè)管理費(fèi) 1 元 /㎡ 基地面積 1000 ㎡ 建筑面積 10000 多㎡ 容 積 率 11 在售面積 132 ㎡ 戶 數(shù) 200 戶 樓 層 14 層 綠 化 率 0％ 戶 型 一室一廳 兩室一廳 面積范圍 41 ㎡ —— 60 ㎡ 主力面積 44 ㎡ 單價(jià)范圍 1980 元 /㎡ —— 2580 元 /㎡ 平均單價(jià) 2300 元 /㎡ 主力總價(jià) 萬(wàn)元 公開日期 無(wú) 銷 售 率 97％ 交房日期 20xx． 12 工程進(jìn)度 結(jié)構(gòu)體封頂 百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無(wú)憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機(jī)構(gòu) 13 自由港個(gè)案分析 一．本案市場(chǎng)情況 項(xiàng)目概況：“自由港”位 于關(guān)上中路中段，是 14 層的現(xiàn)代點(diǎn)式小高層，現(xiàn)為結(jié)構(gòu)封頂?shù)倪M(jìn)度。價(jià)格的制定因樓層、戶型、裝修程度和單體位置等方面的不同各異。 ②按建筑形態(tài)劃分 就目前商品房存量來(lái)看，市場(chǎng)的供求趨于平衡。近幾年隨著城鄉(xiāng)結(jié)合部房產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，使城市空心化的現(xiàn)象日益明顯。因此，要結(jié)合目標(biāo)消費(fèi)者的需求和市場(chǎng)定位來(lái)確定主力戶型，確保推廣及銷售順利進(jìn)行。 三 . 營(yíng)銷策略 價(jià)格策略：“ 86 街公寓 U2”的單價(jià)從 2700 元起，主要從其地理位置的優(yōu)勢(shì)上來(lái)比較費(fèi)用成本。雖然得房率不高，但配以合理的物業(yè)服務(wù)，加上價(jià)格優(yōu)勢(shì)，占有了年輕人市場(chǎng)。福祥園”是云南前哨物業(yè)信息有限公司投資興建的住宅項(xiàng)目，目前建筑情況為現(xiàn)房，交房日期為 20xx 年 6 月，位置在前衛(wèi)西路，總占地面積為 6567 平方米，總建筑面積為 8719 平方米。加之小區(qū)所占面積較大，視覺(jué)空間開闊，所以在采光上有很大優(yōu)勢(shì)。福祥園江東小康城小戶型樓盤平均價(jià)（單位：元/平方米） 0510152025308 6街U 2春天印象自由港陽(yáng)光A 半版春曉花園戶型面積為 110— 260 平米，主力房型面積為 130百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無(wú)憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機(jī)構(gòu) 25 平米。 個(gè)案市調(diào)表及分析三： 案名 實(shí)力五星彩園”項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)是法國(guó)的庭院水景園林式建筑；房型動(dòng)靜分離的布局；“一站式”物業(yè)管理服務(wù)，來(lái)吸引消費(fèi)者。這也正是永平苑在廣告宣傳上主推“園林、家”的原因。 （二）目標(biāo)客源的年齡定位 據(jù)統(tǒng)計(jì) 25— 35 歲的單身白領(lǐng)階層和剛結(jié)婚年輕夫婦將是主要的購(gòu)房群體。 6．購(gòu)買小戶型的購(gòu)買動(dòng)機(jī) 從購(gòu)買動(dòng)機(jī)來(lái)看，以自己居住為目的占大多數(shù)，以投資為目的 的也占相當(dāng)?shù)谋戎亍? （五）針對(duì)市場(chǎng)特性的客源分析 依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來(lái)分析，目前昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求平衡不僅是在總量上，而且也在結(jié)構(gòu)上，因此在房型和面積的選配上傾向于經(jīng)濟(jì)實(shí)用型。各項(xiàng)目主力總價(jià)對(duì)比： 樓盤名稱 主力總價(jià) 陽(yáng)光 A 版 萬(wàn)元 春天映象 萬(wàn) 元 自由港 萬(wàn)元 8544125951360 50 100 150陽(yáng)光A 版春天映象自由港永平苑8 6 街U 2幸福家園各項(xiàng)目主力面積比較百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無(wú)憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機(jī)構(gòu) 39 永平苑 萬(wàn)元 86 街 U2 萬(wàn)元 幸福家園 萬(wàn)元 注： 從以上圖表可看出：小面積低總價(jià)的房子在昆明還是占有極大市場(chǎng)份額， 自由港最為典型，面積小，總價(jià)只有 萬(wàn)元，許多年輕消費(fèi)者都樂(lè) 意接受。 但是商用為目的的購(gòu)房會(huì)增多，對(duì)住戶的日常生活帶來(lái)一定的不利影響。 百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無(wú)憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機(jī)構(gòu) 29 二 . 產(chǎn)品分析 戶型分析：“實(shí)力 個(gè)案市調(diào)表及分析二： 案名 時(shí)代年華 工地位置 前衛(wèi)鎮(zhèn)宮莊前衛(wèi)西路時(shí)代年華小區(qū) 售樓中心 現(xiàn)場(chǎng)售樓 投資興建 云銅地產(chǎn) amp。 其次，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也是價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)，就均價(jià)而言，各樓盤相差不大，但因戶型不同，總價(jià)控制便不相同。 注： 小戶型圈層最小面積為 41 平米，最大面積為 270 平米，平均主力面積為 70 平米。 三 . 營(yíng)銷策略分析 價(jià)格策略：“ 春曉花園 廣告策略：在廣告宣傳上以價(jià)格優(yōu)勢(shì)為主。 景觀特色：“春天映象”規(guī)劃有一個(gè)近 20xx 平米的咖啡廣場(chǎng)，并在四樓平臺(tái)上規(guī)劃有一個(gè)約 1000 平米的空中花園，這種建筑設(shè)計(jì)對(duì)于高層住宅來(lái)說(shuō)是具有一定新意和特色的。 百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無(wú)憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機(jī)構(gòu) 6 ②戶外引導(dǎo) 戶外引導(dǎo)主要是在市中心的大型廣告板上作宣傳，很少看到工地現(xiàn)場(chǎng)有鮮明的旗幟、橫幅、樓幅、條幅、工地圍墻、大型看板等戶外引導(dǎo)。 百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無(wú)憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機(jī)構(gòu) 4 （二）昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)分析 目的： 通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品特點(diǎn)的采集和分析，為本案產(chǎn)品的各細(xì)節(jié)提供一個(gè)比較全面的市場(chǎng)依據(jù)和考量。百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無(wú)憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機(jī)構(gòu) 1 項(xiàng) 目 投 資 分 析 一、昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨勢(shì) 市場(chǎng)總是由消費(fèi)者和產(chǎn)品兩個(gè)方面組成的，但市場(chǎng)的供求平衡與否還受到宏觀經(jīng)濟(jì)的很大影響。以完善、健全整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。 ①銷售道具 樓書、銷控表基本上所有的樓盤都有制作，有一部分樓盤制作比較精美，具有一定的藝術(shù)性和文化內(nèi)涵；現(xiàn)場(chǎng)模型、燈箱、表板等多數(shù)樓盤有制作，且比較齊備。 二 . 產(chǎn)品分析 戶型分析：“春天映象”的產(chǎn)品定位為全裝修小躍層，戶型面積從 平米不等，主力房 型面積為 平米 (兩室兩廳雙衛(wèi) )，裝修程度為廚衛(wèi)和地板裝修。這在價(jià)位上對(duì)低端產(chǎn)品消費(fèi)者很有吸引力。福祥園” 居住小區(qū)綠化率為 40%，容積率也僅為，這些都成為了本案的最大賣點(diǎn)之一?！霸谶@里可以徹底放松心情，呼吸新鮮空氣，感受人與自然和諧統(tǒng)一，新鮮的空氣，安靜的生活將成為越來(lái)越多人的追求”，成為“ 江東小康城 ”的最大賣點(diǎn)。不過(guò)也要看出，這些樓盤（尤以陽(yáng)光A 版）的最終全部售馨，必將搶先占據(jù)部分年輕人購(gòu)房市場(chǎng)，給本案的今后推出帶來(lái)一定 壓力，但我們的優(yōu)勢(shì)在于，可以推出較之更好的戶型及物業(yè)服務(wù)，并配合合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和適合的投放時(shí)間，來(lái)?yè)屨际袌?chǎng)先機(jī)。 廣告策略：“艾詩(shī)林根”項(xiàng)目以優(yōu)越的住宅景觀，中等的價(jià)位來(lái)吸引消費(fèi)者，樓書突出法式園林建筑，風(fēng)格典雅，西化感覺(jué)強(qiáng)烈。該項(xiàng)目開盤至今銷售狀況還好，但是是項(xiàng)目位置處于西山區(qū)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，居住環(huán)境還沒(méi)有形成規(guī)模，交通不是很方便。 三 . 營(yíng)銷策略分析 價(jià)格策略：由于“幸福家園”價(jià)格定位在 2550 元 /㎡到 3400 元 /㎡之間，從購(gòu)房 總價(jià)看，在 29 萬(wàn)到 78 萬(wàn)之間，主力總價(jià)過(guò)高（ 萬(wàn)元），只適合于有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力及事業(yè)基礎(chǔ)的人士，面對(duì)的主要客戶群范圍太小，使其在銷售上有很大的抗性 廣告策略：“幸福家園”北鄰環(huán)城南路，西鄰民航路，所以在廣告上利用地理優(yōu)勢(shì)為自身做宣傳，加之現(xiàn)在政府相關(guān)政策（一環(huán)以內(nèi)只拆不建），提出樓盤所在位置是“永不衰退的地段”，加之國(guó)美電器入住底層商場(chǎng)，使人氣上升，商戶購(gòu)買增加，成為“幸福家園”的最大賣點(diǎn)。 外圍競(jìng)爭(zhēng)樓盤總價(jià)比（單位：萬(wàn)元） 0 10 20 30 40 50艾詩(shī)林根時(shí)代年華五星彩園幸福家園永平苑2700300027001680265005001000150020xx250030003500艾詩(shī)林根 時(shí)代年華 五星彩園 幸福家園 永平苑均價(jià)百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無(wú)憂！